Формы собственности на земельные участки: что такое публичная форма, федеральная и другие?

Необходимые документы и порядок действий

Регистрация права собственности на землю проводится на основании заявления гражданина или юридического лица – предполагаемого собственника земельного участка. Заявление подается отдельно по каждому земельному участку.

Если право собственности на земельный участок приобретается одновременно с приобретением права собственности на жилой дом, здание или сооружение, достаточно одного заявления (на строение и на землю).

Для проведения такой регистрации подаются оригиналы следующих документов:

• паспорта обеих сторон (необходимо проконтролировать своевременность вклеенных фотографий);
• идентификационные коды каждой из сторон;
• документы, удостоверяющие право собственности на землю;
• оценка эксперта стоимости земли необходима при возникновении налога у продавца;
• извлечение из Государственного земельного кадастра.

Для оформления земельного участка также может понадобиться:

1. В случае, если земля является совместной собственностью и/или покупатель состоит в браке, то обязательным является заявление о согласии второго супруга. Для оформления такого заявления нужен второй супруг с идентификационными документами (паспорт, ИНН, свидетельство о браке).
2. Если же участок находится в совместной собственности у нескольких юридических или физических лиц, то при продаже доли нужны отказы других владельцев от преимущественного права покупки.
3. Если необходимо оформить землю на несовершеннолетнюю особу, то нужно согласие его родителей (в их роли может также выступать усыновитель или попечитель), кроме этого необходимо согласие органов опеки или попечительства.
4. При выборе земельного участка для строительства, необходима справка об отсутствии на нем каких-либо построек.
5. Если же целью оформления является ведение сельского хозяйства для личных целей –нужна справка, что земля не является паем.

После оформлении сделки купли-продажи у нотариуса, у продавца должна быть на  руках копия договора купли-продажи и квитанция об оплате налогов, если возникло обязательство по его оплате.

Прекращение права собственности на землю

Прекращение прав на землю урегулировано главой 22 ЗК. Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются:

• добровольный отказ собственника от права на земельный участок;
• смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника;
• отчуждение земельного участка по решению собственника;
• обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;
• отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;
• конфискация по решению суда;
• неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных ЗК.

В соответствии со статьей 142 ЗК прекращение права собственности на земельный участок в случае добровольного отказа собственника земли в пользу государства или территориальной общины осуществляется по его заявлению в соответствующий орган.

Этот орган в случае согласия на получение права собственности на земельный участок заключает соглашение о передаче права собственности на земельный участок.

Кодекс не устанавливает форму этого соглашения, но исходя из норм гражданского права мы считаем, что это должен быть договор дарения, заключенный с учетом требований ст.132 ЗК. Соглашение о передаче права собственности на земельный участок подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

Принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется в судебном порядке, в частности, в случае:

• использования земельного участка не по целевому назначению;
• несоблюдения требований относительно устранения нарушений, допущенных при использовании такого участка (например, его загрязнении);
• выкупа (изъятия) земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;
• принудительного обращения взысканий на земельный участок по обязательствам собственника этого земельного участка.

Ст.145 предусматривает, что если к лицу переходит право собственности на земельный участок, который по этому ЗК не может находиться в его собственности (земли сельскохозяйственного назначения для иностранцев), этот участок подлежит отчуждению его собственником в течение года с момента перехода такого права.

В случаях, когда земельный участок этим лицом в течение установленного срока не отчужден, такой участок подлежит принудительному отчуждению по решению суда. При этом под отчуждением, наверное, следует понимать только продажу (в принципе, возможна и мена, но не дарение).

Еще одним способом прекращения права собственности на земельный участок является его конфискация. Земельный участок может быть конфискован исключительно по решению суда в случаях, объеме и порядке, установленных законом.

Отдельный порядок изъятия (выкупа) установлен ст.150 для особо ценных земель.

Основные формы собственности на землю

В Российской Федерации выделяют следующие виды собственности в отношении участков земли:

• государственная – федеральная собственность и земли, которыми владеют субъекты федерации;
• муниципальная – земля считается собственностью муниципальных образований. Ею могут распоряжаться органы местной власти, земля находится в пределах населенного пункта. Она предназначена для обеспечения социально-культурных и бытовых потребностей населения конкретного поселения, ее необходимо использовать строго по прямому назначению;
• частная – владельцами считаются отдельные граждане и коллективные объединения. Земля может перейти к ним в распоряжение на различных условиях. При этом физические лица и организации могут не только владеть и пользоваться ею, но и распоряжаться по своему усмотрению. На них также накладываются определенные обязанности;
• смешанная — сочетает в себе характерные черты нескольких форм собственности.

В настоящее время наиболее распространенными формами собственности считают государственную и частную.

На основании формы владения участком земли устанавливаются определенные требования законодательства.

Виды государственной собственности

Земля, находящаяся в государственной собственности, делится на Федеральную и Муниципальную. Принадлежность земли определяется законом о разграничении прав собственности между субъектами Российской Федерации и Федеральным Правительством.

Федеральной считается  земля, права на которую не зафиксированы ни субъектами Российской Федерации, ни муниципалитетами на частными лицами.

Федеральная собственность находится в ведении федерального правительства. Ее оборот и использование регулируется на основании федерального законодательства.

На основании статьи 18 ЗК РФ к землям субъектов федерации относятся те территории, которые закреплены на основании конституции Российской Федерации и перешли к этому субъекту на основании договора о разграничении территории.

Муниципалитеты – это объекты права, которые являются государственными образованиями четвертого уровня после федеральных территориальных органов. Их целью является самоуправление государственной территорией и находящимся на ней населением, удовлетворение потребностей граждан на этой территории в социальной инфраструктуре и реализации их конституционных прав.

К муниципальным относятся все городские, поселковые и другие земли населенных пунктов. При необходимости земля муниципалитетов может передаваться в ведение федерального центра и наоборот, сдаваться в аренду, передаваться под строительство жилых площадей и объектов инфраструктуры.

Участок, находящийся во владении государства может быть отдан для безвозмездного пожизненного пользования гражданину, чтобы он мог осуществлять на нем свою деятельность. Такой участок можно приобрести в частное владение или передать в качестве наследства.

Выделение таких участков может быть программой по социальной поддержке населения или целевой программой субъектов федерации. Примером может служить программа по выделению земли в Дальневосточном федеральном округе или выделение земли многодетным семьям в Краснодарском крае.

В пользование общественным организациям или культовым сооружениям также могут передаваться земельные участки, если это не противоречит ЗК РФ и не нарушает правил землепользования.

Муниципальная собственность на землю

Если речь не идёт о частном имуществе и право государственной собственности на земельные участки не распространено, рассматривается другой вид владения – муниципальная собственность на землю. Такие права возникают относительно территорий, которые отведены для муниципальных образований. В законе РФ, который касается принципа организаций местных органов самоуправления, указано, что к муниципальным объектам отнесены те, которые располагаются в ведомстве муниципалитета. Согласно Земельному кодексу РФ муниципальная собственность на землю распространяется на:

• Недвижимость, признанную таковой федеральным законом;

• Территории, полученные после разграничения государственного имущества;
• Приобретённую недвижимость в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Руководствуясь законами и интересами населения, муниципалитет может самостоятельно устанавливать правила и условия пользования муниципальной недвижимостью. Зачастую это передача имущества в аренду, виды которой предусмотрены российским законодательством.

Особенности государственной собственности

В ст. 125 ГК РФ зафиксировано, что вся земля, не входящая в категории частных и муниципальных владений, считается государственной. При этом владение возможно на федеральном уровне и уровне субъектов Российской Федерации.

Права государства распространяются:

• на земли, выделенные под научно-исследовательские работы;
• на заповедные и парковые зоны;
• на участки, которые обеспечивают безопасность страны;
• на участки, выделенные для эксплуатации космических систем для ядерной энергетики;
• на иные земли, зафиксированные в Конституции РФ.

Такие земли государство вправе передать муниципалитетам или частным лицам на основании договора аренды для строительства или возделывания растительных культур. В правомочия государства входит возможность скупать частные земли, выставленные на продажу.

Характеристика частной собственности

Частные владения подразумевают принадлежность земли отдельному лицу, нескольким гражданам, которых объединяет статус юридического лица, а также товариществу.

Любые земли можно перевести в личную собственность. Исключением станут те, которые официально исключены из оборота или ограничены.

К таким территориям относятся заповедные зоны, участки из лесного фонда страны.

Кроме непосредственно земельного участка гражданину принадлежат строения, деревья и иные насаждения на территории земельного надела.

К собственности могут относиться небольшие закрытые водоемы, расположенные на участке.

Отличительной чертой частной собственности считают ее целевое назначение. Цели могут быть следующими:

• садоводство;
• ведение личного хозяйства;
• постройка дома и прочих подсобных помещений;
• строительство дачи или гаража.

Стать полноправным собственником земли можно при выполнении следующих условий:

• при получении участка в дар или наследовании. Земля относится к списку недвижимого имущества, которое разрешено передавать по дарственной или на основании завещания;
• по приватизации, под которой подразумевают переход участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Граждане могут официально зафиксировать свои права на земельный надел, который был получен ими бесплатно во времена СССР, когда частных владений не было. Программы дачной и лесной амнистии делают процедуру приватизации доступной для большинства граждан;
• при оформлении сделки купли-продажи. Купить участок можно не только у других граждан, но и у государства, приняв участие в торгах;
• если были проведены сделки обмена или иные правовые процессы в отношении недвижимости.

Статус собственника потребуется зарегистрировать в соответствии с нормами закона. Сведения об участке и его владельце заносятся в единый реестр недвижимости.

На основании ст. 209 ГК РФ право на частную собственность подразумевает:

1. владение – возможность обладания недвижимым имуществом согласно требованиям закона;
2. пользование – право на эксплуатацию земли для получения какой-либо прибыли и продуктов потребления. Это право распространяется на объекты, являющиеся фактической собственностью владельца;
3. распоряжение — возможность отчуждения, передачи по наследству или по договору аренды и прочие варианты перехода имущества иному лицу.

Владелец вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он может продать или безвозмездно отдать участок или его конкретную часть. Право распоряжения распространяется и на строения, находящиеся на территории земельного надела.

Граждане могут отказаться от владения участком на добровольной основе или объединиться с другими владельцами для создания общей собственности.

Государство вправе ограничить правомочия собственника. Участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, возместив при этом его стоимость согласно государственной оценке.

Если владелец совершает какие-либо правонарушения, то его могут лишить права собственности на землю на основании судебного решения. Денежная компенсация при этом не выплачивается.

Право на землю наступает по факту его регистрации и внесения участка в реестр недвижимости.

У владельца существуют такие обязанности:

• подача налоговой декларации в установленные законом сроки;
• уплата земельного налога вовремя;
• следование всем законам в отношении земель;
• использование земли исключительно по ее назначению;
• проведение всех мероприятий, способных обеспечить сохранность земельного надела.

Существует 2 типа частных земельных владений:

1. индивидуальный – для физических и юридических лиц;
2. общий — подразделяется на долевой и совместный.

Общей земля может стать на основании определенных законодательных актов или по договору при соединении отдельных земельных участков по взаимному решению их владельцев.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Разделение форм собственности на землю

Понятие собственность подразумевает возможность осуществлять все имущественные права, то есть права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Частной собственностью на землю называется право использовать ее по назначению на свое усмотрение, доверять ее в пользование, передавать во владение, делить, сдавать в аренду, продавать.

Формы частной собственности на землю:

1. Индивидуальная собственность.
2. Коллективная собственность.

Государственная земля не может быть в коллективном владении, и все имущественные права на нее принадлежат только ему. По статье 17 ЗК РФ органом, распоряжающимся государственным земельным имуществом до его разграничения является Министерство имущественных отношений. Когда определена территориальная принадлежность участка, он передается в частное, муниципальное или федеральное ведение.

При индивидуальной форме владения всем участком, плодородным слоем и всем, что находится под ним, распоряжается единственный собственник. Коллективное владение подразумевает долевое пользование участком на основе коллективного договора.

Примером может служить крестьянское хозяйство с участием большого количества дольщиков. На основании статьи 257 ЗК в коллективном договоре крестьянского хозяйства оговаривается размер участия, распределение обязанностей и иные правила пользования землей. Если же величина доли не оговаривается, то вся земля находится в коллективном пользовании. Пример такой формы хозяйствования – садоводческое товарищество.

Распределение земель по формам собственности:

1. Государственная собственность.
2. Муниципальная собственность.
3. Частная собственность.

Общая долевая собственность земельного участка

Общая собственность ─ собственность двух или более лиц на одно и то же имущество ─ может быть долевой и бездолевой.

Общая долевая собственность земельного участка (иногда говорят «общедолевая собственность на земельный участок») может возникнуть, например, если в общей долевой собственности находится расположенный на нем приватизируемый жилой дом.

В полной мере право собственности на земельную долю у участника долевой собственности появляется только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Только в этом случае возможна продажа долевой собственности земельного участка.

Земельный участок в долевой собственности в случае выдела из него доли (или долей) сохраняется, но в измененных границах.

Своего рода суррогат права собственности на землю ─ земельный пай. Земельный пай в собственность получали во время приватизации сельскохозяйственных земель работники уже исчезнувших колхозов и совхозов.

Исторический опыт России наглядно убеждает: успешное развитие страны невозможно без общественного консенсуса в земельном вопросе, в том числе вопросе собственности на землю. Отказ от частной собственности и полное огосударствление земли, равно как и сосредоточие всех земельных ресурсов в руках небольшой группы населения, не способствуют эффективному использованию земельных ресурсов. Существование полноценного земельного рынка – обязательного условия способной обеспечить благосостояние общества рыночной экономики – возможно лишь при наличии большого числа земельных собственников.

22 октября 2013 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Виды частной собственности

В конституции РФ закреплено право граждан и их объединений владеть земельными участками и распоряжаться ими по своему усмотрение в рамках российского законодательства. Владельцы вправе осуществлять на своем участке любую деятельность, если она не вредит окружающей среде, не нарушает целевого назначения участка  и не противоречит законодательству Российской Федерации. Физические и юридические лица также могут владеть земельными участками и осуществлять на них свою деятельность.

В частную собственность может быть передан любой участок, если он не изъят из оборота, не находится на территории заповедника, приграничной или особо охраняемой зоны.

Частная собственность на землю может быть коллективной и индивидуальной. В качестве коллективной формы владения чаще всего выступают сельскохозяйственные и садоводческие общества.

Физические лица, в отличие от юридических, могут передавать имущественные права на земельные участки по договору дарения и в порядке наследования.

Иностранные граждане и лица, не имеющие гражданства, иностранные юридические организации, а также иностранные государственные организации тоже могут приобретать землю в РФ. Но они не могут приобрести участки в приграничных областях и в тех регионах, список которых утвержден указами президента РФ и законах о государственной границе.

Государственная

Согласно п. 1 ст. 16 ЗК РФ, к государственной собственности относят ЗУ, которые не находятся во владении у физических и юридических лиц, а также у органов МСУ (муниципалитетов).

Данная форма собственности подразделяется ещё на два вида, так как в России применяется федеративный способ территориальной организации, который предполагает наличие республик, краёв, областей – субъектов.

Итак, для этой формы предусмотрено два подвида, к ним относится имущество:

1. Федеральное;
2. Субъектное (регионов РФ).

В соответствии со статьёй 17 ЗК РФ к федеральной собственности относят ЗУ, которые:

• перешли к ней во владение согласно федеральным законам;
• право владения появилось с момента разграничения земель;
• были приобретены государством в результате сделки, согласно гражданских норм законодательства.

В соответствии со статьёй 18 ЗК РФ, к имуществу субъектов РФ относят:

• признанные федеральным законом;
• приобретены в результате сделки согласно нормам, прописанным в гражданском законодательстве;
• безвозмездно преданные территории из федерального ведения к субъектам РФ;
• любой участок в городах федерального значения, от которого отказался владелец, не перешедший во владение муниципалитета.

Управление федеральными владениями и владениями субъектов РФ занимаются государственные органы РФ и субъекты РФ в соответствии со ст. 71 КРФ.

2021 zakon-dostupno.ru

Субъект и объект

Нормы, предусмотренные для субъектов собственности, не разделяются для частных владельцев и государства. Более того, государство, получая преимущества в полномочиях распоряжения землями, соблюдает регламент использования массивов, строго следуя нормам законодательства, установленным им же. Требования, предъявляемые к собственникам, и не допускающие исключения, следующие:

1. использование земель только по целевому назначению;
2. ведение регистрационного учёта принадлежащих массивов;
3. сохранение окружающей экологии;
4. соблюдение установленных нормативов использования ЗУ.

Объект государственной собственности – массивы, расположенные на поверхности Земли, в пределах государственных границ РФ, которые находятся в единоличном распоряжении федеральных властей. Эти участки могут участвовать в обороте или изыматься из оборота по ряду причин. К ним относятся территории особо плодородных земель, которые недопустимо передавать в собственность частных лиц.

Так же – зоны, предназначенные для организации курортов, санаториев и туристических баз федерального значения. Исторические места, места боевой славы, получившие статус всероссийских. К ним же относятся:

1. лесные и водные территории;
2. места складирования отходов;
3. места добычи природных ископаемых;
4. заповедники;
5. особо охраняемые зоны в пределах государственных границ.

Этот перечень не является исчерпывающим и охватывает все типы земель, которые допускают использования только со стороны субъекта владения.

Субъект государственной собственности – Российская федерация, в лице правительства, а так же региональные органы власти, которым делегировано право владения землёй. Внутри субъекта, определяющегося как совокупность нормативного регулирования всех земель, не находящихся в частной собственности, производится дифференциация. Она опирается на основания статуса правоспособности в отношении того или иного объекта, определяемого посредством территориального зонирования массивов, выступая в разновидностях субъектных прав.

Говоря о субъекте, выделяют следующие его разновидности:

1. федеральный собственник;
2. публичные образования.

Возникновение и прекращение правоспособности субъекта происходит на основании регулирования правовых норм, в результате которых возникают соответствующие Федеральные законы и иные законодательные документы, отражающие юридические прецеденты:

• правопорождающие (об основаниях возникновения прав);
• правопрекращающие;
• правоизменяющие.

На основании таковых объекты отчуждаются в ведение иных субъектов, либо – условия владения землями изменяются.

Изъятие

Данная процедура регламентируется Земельным кодексом. Выкуп – это один из наиболее востребованных правовых инструментов такого изъятия. По закону, выкуп наделов земли с целью обеспечения государственных и муниципальных нужд может иметь место только в исключительных случаях. Этот принцип защищает права граждан. Об этом исполнительный орган выносит специальное распоряжение.

Решение может быть принято в отношении федеральной собственности, собственности субъектов РФ соответствующими органами. Местные власти не имеют таких полномочий. Поэтому для этого им приходится обращаться в вышестоящие инстанции. Как показывает юридическая практика, которая направлена на выкуп земли для государственных нужд, обычно право собственности передается третьему лицу.

Признание прав собственности юридического лица

Российскими законами признается право юридических лиц иметь имущество, включая земельные участки, в собственности. Соответствующее право может возникнуть в результате приватизации участка, ранее находящихся в собственности государства или муниципалитетов, купли участка, наследования, получения по договору дарения и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Право собственности на землю юридического лица имеет ряд особенностей:

• в собственности могут быть земельные участки, полученные в результате деятельности юридического лица или внесенные его участниками в качестве взноса;
• юридическое лицо может распоряжаться землей по своему усмотрению, но с соблюдением законов, правовых актов и с учетом интересов других лиц;
• правовой режим земельного участка, а также определение полномочий собственника, во многом регулируются учредительными документами.

При этом иностранные юридические лица, а также компании, доля учредителей-иностранцев в которых более половины, по закону не могут иметь землю в собственности. Добиться соответствующего права этой категории не получится даже в судебном порядке.

В случае с юридическими лицами признание права собственности может иметь множество нюансов. Так компания может попытаться оформить право собственности на земельный участок, не имеющий собственника или на землю, от которой владелец отказался либо утратил права на нее.  Для признания права собственности в таких и ряде иных случаев юридическому лицу придется подавать иск в суд по месту расположения объекта недвижимости. Исход дела при этом будет во многом зависеть от уровня профессионализма юриста, составляющего исковое заявление и выбирающего способ защиты права собственности.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащие ему земельные участки переходит юридическому лицу-преемнику. Оно имеет право обратиться в государственный регистратор с заявлением о регистрации перехода права собственности по завершении реорганизации. 

Признание права собственности для юридического лица может быть более сложным процессом, чем для обычного гражданина

Поэтому важно собрать все необходимые документы и обратиться с ними к юристу, который сможет вникнуть в нюансы дела и дать совет по стратегии поведения в суде. В противном случае вероятность положительного исхода дела крайне мала

Возникновение федеральной собственности

Существуют определенные правила. Они обуславливают процесс появления федеральной собственности на землю. Это происходит посредством использования следующих методов:

• Государство может инициировать процесс изъятия земли, которая находится в собственности у частников. При этом статьей 279 ГК РФ предусмотрено право изъятия соответствующего надела с целью обеспечения государственных нужд путем выкупа.
• Другой метод заключается в национализации, о которой говорится в ст. 235 ГК РФ. Согласно положениям этой статьи, условия и порядок изъятия собственности реализуется посредством выплаты компенсации стоимости надела земли, так же как и иных дополнительных издержек.

Эти два метода отличаются друг от друга, хоть и в обоих случаях финансовые потери компенсируются.