Как объединить земельные участки в один: с двумя кадастровыми номерами, находящиеся в собственности, находящиеся в аренде

Аннулирование объединения земельных участков

Согласно Федеральному закону о кадастре (№ 221-ФЗ), удаление из ГКН сведений об объединенном земельном участке возможно, поскольку при постановке нового участка на учет в кадастр, по законодательству, вносятся временные сведения, которые являются таковыми до того момента, как права на образованный объект будут зарегистрированы в официальном порядке или же по истечении пяти лет со дня постановки объекта на учет.

После этого снятие участка с учета возможно только тогда, когда он является преобразуемой недвижимостью и в соответствии законодательству, решение об его образовании может быть аннулировано.

В каких случаях объединение недопустимо

Одного желания для объединения земельных наделов недостаточно. В некоторых случаях процедура невозможна вовсе, если:

• наделы находятся удалённо друг от друга и не имеют общей границы;
• установление единого объекта будет существенно нарушать права третьих лиц;
• границы участков не определены, например, они выданы достаточно давно и соответствующей информации в базе нет;
• каждый надел имеет разную категорию;
• после объединения участок имеет большую площадь, чем сумма объединяемых.

Отказ в реализации процедуры может быть вызван и в том случае, когда заявители неправильно реализуют свои права, например, не предоставляют полного пакета документов.

Так, к обязательному перечню относят:

• документы, которые подтвердят права на землю;
• межевой план;
• документы, которые подтвердят личности заявителей, например, их паспорта;
• заявление установленного образца;
• документ, подтверждающий факт оплаты пошлины.

Потребуются оригиналы – одних копий будет недостаточно.

Право собственности на новообразованный земельный участок

Вследствие объединения двух и более смежных участков возникает единая территориальная единица, а существование составляющих ее наделов прекращается.

В отношении форм владения объединенным участком могут возникнуть следующие права:

• если земли до соединения имели одного хозяина, то после их слияния полученный земельный надел также полностью переходит на правах собственности к владельцу первичных участков.
• при соединении земель, принадлежащих разным владельцам, вновь образованный надел поступает в их распоряжение на правах совместной собственности.
• если происходит слияние участков, прежде находившихся в общей собственности у разных лиц, то после объединения каждый из владельцев становится обладателем новообразованного надела на правах совместной собственности.

После завершения процедуры объединения понадобится заново зарегистрировать свое право на владение землей.

Повторная выдача свидетельства осуществляется по упрощенной схеме и требует представления следующих документов:

• паспорта владельца;
• акта об объединении земельных наделов;
• правоустанавливающих документов на участок;
• согласия от других собственников, если одним из участков владеет иное лицо.

Объединение земель – процедура достаточно распространенная и подкрепленная законодательными актами, в которых четко обозначены условия и последовательность действий собственников для ее осуществления. Прежде всего успешность процедуры слияния земельных участков зависит от наличия всех необходимых документов и привлечения компетентного кадастрового специалиста. Далее объединенный участок ставится на учет в качестве самостоятельного объекта, в результате чего прекращаются права собственности на предыдущие наделы. Все регистрационные процедуры проводятся либо через Росреестр, либо через территориальный Многофункциональный центр. При четком следовании инструкции оформление документов не потребует большого количества времени, а затраты владельца будут носить в основном материальный характер (на оплату пошлины за регистрацию собственности и услуг специалистов по межеванию).

Субсидии и льготы на оплату жилья и коммунальных услуг

Порядок восстановления документов на квартиру

Как выписаться из квартиры, возможные варианты и сроки

Социальная ипотека для бюджетников

Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Определение кадастровой стоимости недвижимости по кадастровому номеру Росреестра

Документы для объединения участков

Итак, решение о том, что земельные участки могут быть объединены, принято. Межевой план кадастровым инженером составлен. Что дальше?

На следующем шаге вам надо подготовить документы для представления их в Росреестр, который осуществляет кадастровый учет и регистрацию права собственности на новый (объединенный) земельный участок.

Вам потребуются следующие документы:

• заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации;
• соглашение между собственниками об объединении участков;
• правоустанавливающие документы на исходные земельные участки, если право на участки ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• межевой план. В случае помещения межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер межевого плана. В таком случае его представление в бумажном виде не потребуется.

За регистрацию права собственности на вновь образованный земельный участок необходимо уплатить госпошлину, величина которой составляет:

• 350 рублей в отношении участка, предназначенного для ведения личного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
• 2 000 рублей — в иных случаях.

При подаче заявления и уплате госпошлины через порталы госуслуг, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Но вы можете это сделать по собственной инициативе.

Межевой план объединения земельных участков

Оформление межевого плана происходит в итоге совершения процедуры по объединению наделов в органах, осуществляющих кадастровый учет. Его объем равен тому, который требуется для совершения регистрации новообразованного участка, документ обязательно содержит все требуемые специально разработанными Правилами по его оформлению разделы.

Межевой план по объединению землевладений должен отображать уникальные номера по кадастру, присвоенные объединяемым наделам, пояснительная документация содержит адрес землевладения, в качестве наглядного разъяснения выступают обзорный либо ситуационный план в отношении границ территории, с указанием идентифицирующих объект номеров, согласно формы оформления госреестра землевладений соответствующей территории.

Проводится кадастровый учет непосредственно после того, как выносится решение по объединению земель в один надел.

Чтобы получить межевые планы по объединению земель, участники процедуры должны располагать решением, допускающим объединение наделов, выданным соответствующим компетентным органом, осуществляющим распоряжение земельным имуществом.

Принятие и изготовление решения происходит посредством вынесения постановления, допускающего исполнение процедуры. Заблаговременно подготовьте соглашение о соединении наделов, которое составляется письменно, в отношении земель единственного их владельца, либо договор, заключенный между несколькими владельцами, желающими объединить земли.

Для того, чтобы подать заявку на изготовление межевого дела, подготовьте комплект надлежащей документации, состоящий из:

• документов-оснований возникновения правомочий единственного либо нескольких собственников на землевладения и возведенные на их территории постройки;
• технических паспортов на участки, подготовленных в органах БТИ (если они имеются);
• копий документов, удостоверяющих личности заявителя (заявителей);
• выписок из ЕГРН на соединяемые землевладения;
• топографических планов на наделы, на которых отражена красная линия и охраняемые территории (при их наличии).

Общие положения

Каждый земельный надел имеет ряд свойственных ему характеристик. Зафиксированную документами площадь, границы, адрес, назначение и так далее. Данные об участке, внесенные в базу Росреестра, позволяют его идентифицировать и отличить от других.

При этом законодатель разрешает объединение двух и более участков. По сути, под объединением понимается создание единого объекта недвижимого имущества на основе иных, ранее существовавших. Соответственно, новая единица собственности будет обладать своими характеристиками, во многом отличными от характеристик старых наделов.

При соединении стоит учесть ряд нюансов:

• участки, из которых создаётся новый, прекращают существовать как отдельные объекты и начинают рассматриваться лишь как часть вновь созданного;
• допускается соединение собственности (земель), как одного лица, так и нескольких. Если действие будет произведено разными владельцами, то новая единица будет находиться в их совместной собственности;
• категория участка, а также его разрешенное использование останутся прежними.

Отсюда следует вывод: что одним целым могут стать земли, имеющие некоторые общие характеристики.

Нельзя сделать одним целым наделы, имеющие разное целевое назначение (к примеру, участок, предназначенный для размещения промышленных объектов и для ведения личного хозяйства). Однако закон позволяет изменение назначения в некоторых случаях.

Какие земли разрешено объединять

Соединение участков — это прямое право их владельцев. При этом необязательно, чтобы они находились в собственности. Допускается, чтобы земли были в бессрочном пользовании, безвозмездном срочном пользовании, пожизненном владении. Но в таких случаях можно соединить только участки, права на пользования которыми находятся у одного лица.

Наличие залога не лишает граждан права на процедуру, но обременение будет распространяться на вновь созданную территорию.

Однако есть некоторые моменты, которые нужно обязательно учесть перед реализацией процедуры:

• земли должны находиться в непосредственной близости друг от друга, то есть быть смежными;
• границы каждого объекта должны быть чётко определены, то есть обязательно межевание;
• категории участков должны быть одинаковыми;
• все объекты должны располагаться на территории одного муниципального образования.

Вновь создаваемый объект не должен иметь изломов, нарушать права третьих лиц, мешать в реализации интересов сторонних граждан. Во время реализации процедуры должны соблюдаться нормы Земельного кодекса, а также градостроительные нормы.

Где можно объединить земельные участки

Зарегистрировать право собственности на вновь образованный участок и поставить его на кадастровый учет, как уже отмечалось, можно в двух госструктурах:

• территориальном органе Росреестра;
• любом филиале МФЦ (подача электронной формы заявления через сайт госуслуг).

Подробный список документов, которые нужно иметь с собой при обращении в вышеуказанные учреждения, содержится в № 218-ФЗ.

Если владелец – одно лицо

Самый распространённый на практике вариант – когда участки, которые нужно соединить, имеются у одного собственника. В таком случае процедура максимально проста. Все действия совершаются единолично, что существенно ускоряет процедуру.

Действие подлежит государственной регистрации и проводится через отделение Росреестра (допускается обращение в МФЦ). После того, как процедура будет реализована, собственник получит новую выписку из ЕГРН, в которой указывается единый надел и его реквизиты.

Если собственники разные

Иногда использовать общий надел более логично и перспективно, чем несколько разных. Например, если планируется какая-либо предпринимательская деятельность, занятие сельским хозяйством или даже крупная жилая застройка для личных целей.

Граждане могут договориться о совместной деятельности или строительстве, когда каждый имеет участок. Если они располагаются рядом, имеют общую границу, то их соединение будет возможно.

После соединения участков каждый будет владельцем доли, соответствующей его праву на участок. Например, если один владел землёй в 5 соток, а второй 10, то доля первого составит 1/3, а второго – 2/3 в общем земельном наделе. Однако соглашением может быть предусмотрен иной порядок раздела.

Соглашение – обязательный документ, который требуется в данном случае. Об этом говорит подпункт 1 пункта 8 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2020 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Этапы объединения земель

Перед гражданами встает вопрос о том, как объединить два участка в один. Объединение земель – это не такая сложная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако необходимо соблюдение всех условий, которые требуются законодательством.

Подача заявления

Если собственник земли – одно лицо, то он подает заявление изначально в местную администрацию, а после согласования – в кадастровую палату.

В том случае, если земля находится в общей собственности, необходимо получение согласия всех собственников. Составляется коллективное соглашение, которое подписывается всеми ими. После составления соглашения необходимо обратиться в кадастровую палату для последующего проведения межевых работ (узнайте, что такое межевание земельных участков).

Заявление должно содержать следующие данные:

• ФИО заявителя;
• его место жительства;
• наименование органа, в который подается заявление;
• кадастровые номера объединяемых участков;
• категории земель, их целевое назначение и имеющиеся обременения;
• приложения со списком приложенных документов.

Обращение к кадастровому инженеру

После подачи заявления необходимо осуществить межевание. Оно проводится кадастровым инженером, имеющим соответствующую аттестацию. Вместе с межевым планом прилагается также пояснительная записка. После составления плана участок ставится на регистрацию.

Кадастровый учет права

После того как все необходимые действия выполнены, заполняется заявка в Росреестр. Она может подаваться также и через Многофункциональный центр. К заявлению прилагаются:

• правоустанавливающие бумаги;
• согласие на межевание от других собственников (если таковые имеются);
• межевой план объекта;
• другие справки в соответствии с категорией надела

Росреестр рассматривает заявление и, если отсутствуют нарушения, регистрирует право законного владения, пользования и распоряжения.

Созданному ЗУ нужно присвоить адрес. Для этого гражданину необходимо обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования. К заявлению прилагаются:

• правоустанавливающие документы;
• документы о проведенных землеустроительных действиях;
• межевой план;
• в некоторых случаях могут потребоваться и иные документы.

Присвоение адреса оформляется постановлением

Адрес земельному участку лучше присвоить сразу после регистрации на него прав, так как земля становится непосредственной частью того или иного субъекта РФ, а также легче будет при необходимости защищать свои права в суде. Еще одним преимуществом является возможность прописки в зданиях, предназначенных для проживания, на новом земельном участке.

После объединения земель вновь созданный земельный участок подлежит постановке на кадастровый учет, а старые ЗУ прекращают свое существование. В среднем стоимость проведения объединения земель складывается из таких составляющих как:

1. Затраты на работу кадастрового инженера. Цены варьируются в зависимости от региона. В целом стоимость составляет около 15 т. р.
2. Государственная пошлина (за кадастровый паспорт или выписки). Около 1 т. р.

Проведение объединения земли может быть поручено и профессиональному агентству. В среднем их услуги стоят около 30000 т. р.

Алгоритм объединения участков

Этот процесс достаточно долгий и сложный, поэтому будет лучше, если этим вопросом будет заниматься компетентный специалист. Даже предоставленная информация из открытых источников не смогут заменить того опыта, который имеется у профессионалов своего дела. В первую очередь информация предоставляется для ознакомления, в реальности же, необходимо руководствоваться знанием законов.

Подготовка и проверка документов

В первую очередь субъект должен убедить, что территориальный надел, который в дальнейшем будет подлежать объединению, относится к такой же категории целевого предназначения. Кроме этого, нужно просчитать общую площадь, которая получится после процедуры слияния, она не должна превышать учреждённые региональные нормативы. Узнать эту информацию можно в местном управляющем органе.

Если земельный участок находится в залоге у Банка, залогодержатель должен дать положительный ответ для проведения слияния территориальных наделов. Без этого решения процедура невозможна.

Проведение геодезических работ

После установки территориальных границ, подготавливается технический и межевой планы. Границы обязательно должны быть согласованы с соседями граничащих земельных участков. После составления акта, в нём должны поставить личные подписи все заинтересованные субъекты. Все возникающие споры, относительно границ можно разрешить посредством подачи искового заявления в судебную инстанцию.

Подготовка документации и передача их в Росреестр

Чтобы специалисты внесли свежие сведения о новом земельном участке после процедуры объединения, заинтересованное лицо должно иметь при себе следующий пакет документов:

• Заявление для постановки новообразованного территориального надела на кадастровый учёт;
• Межевой план;
• Свидетельство о правах собственности на исходные земли, либо арендный договор, если участок был передан в пользование по этому пакту;
• Личный паспорт обращаемого гражданина;
• Разрешение на объединение территорий от собственника. Если владельцев несколько, предоставить протокол с их личными подписями;
• Квиток об уплате пошлины в счёт государственной казны.

Если исходные территориальные наделы находились во владении у разных собственников, после их слияния образуется долевое право. Целевое предназначение остаётся прежним, без каких-либо изменений и дополнений.

Собранную документацию по перечисленным выше пунктам, необходимо подать в многофункциональный центр или сделать это удалённым образом посредством портала госуслуг. Если с бумагами всё в порядке, по истечению 10 дней на руки оформителя будет выписана выписка из ЕГРН и остальные кадастровые свидетельства на участок. Прежние территории будут исключены из кадастровых записей, они прекращают своё юридическое существование.

Процедура по объединению территориальных наделов достаточно долгая и сложная. Но после её проведения, собственник получает ряд неоспоримых преимуществ. В первую очередь, это увеличение общей площади земельного участка.

Центральные требования

Для того, чтобы по закону можно было объединить два земельных участка, они должны полностью соответствовать определенным условиям:

• участки находятся рядом друг с другом;
• границы участков четко распределены в соответствии с нормами действующего законодательства;
• точки исходных участков зарегистрированы в соответствии с установленными законами нормативами точности, а при необходимости проводится уточнение границ;
• участки принадлежат к одной территориальной категории, но при этом вид допустимого использования каждого из них может быть разным, так как собственник самостоятельно определяется, какой именно вид будет выбран для вновь сформировавшейся территории;
• земли должны находиться на территории определенного муниципального образования;
• проведение слияния осуществляется при наличии письменного согласия со стороны всех собственников и других лиц, чье мнение является важным.

Если земельные участки относятся к категории многоконтурных, то в таком случае объединять их можно будет исключительно в том случае, если они находятся рядом друг с другом и смежные хотя бы по одному контуру. Формирование многоконтурного земельного участка не предусматривается в процессе объединения стандартных смежных участков.

Если определенная территория находится на территории столицы или же Новой Москвы, то в таком случае нужно будет обращать внимание на значение точности установления координат каждой границы этого участка, так как она должна соответствовать нормативам, установленным в соответствии с Приказом Министерства экономики и развития №518, опубликованным 17 августа 2012 года.

Таким образом, к примеру, если нормативное значение составляет 0.1, а в документации прописано 0.3, то в таком случае перед тем, как объединять рассматриваемые земельные участки, нужно будет в обязательном порядке провести процедуру уточнения границ.

Объединение земель с разными видами разрешённого использования

Если собственник соберёт пакет необходимых документов и подаст их в регистрирующий орган, ему откажут в проведении это процедуры. Изначально, перед заинтересованным лицом стоит задача — перевести один из территориальных наделов в иную категорию.

Для этого заинтересованному гражданину придётся обратиться в муниципалитетный орган и заполнить заявительную форму по представленному сотрудниками образцу. В нём отражается просьба о включении территориального надела в иной вид целевого использования. Если это ходатайство не противоречит законодательным нормативам, она будет принята к рассмотрению с последующим вынесением того или иного решения. Изменения будут внесены в росреестр.

После проведения этих действий, последовательность дальнейших шагов ничем не отличается от обычного процесса по слиянию территориальных наделов с одинаковым целевым использованием.

Постановление об объединении земель

После подачи заявления в местный управляющий орган, назначается комиссия по выяснению возможности объединения территориальных наделов. Затем решение передаётся на рассмотрение в архитектурный муниципалитетный отдел. После осуществления этих действий, специалисты приступают к созданию проекта постановления о слиянии территориальных наделов. Который находится в рассмотрении городского совета заседания и предоставляется главе местной администрации на подпись.

Завершающий этап — получение разрешения на слияние земель и последующее присвоение новому участку фактического кадастрового адреса. Постановление выдаётся на руки заинтересованного лица при личном обращении. Не посредством электронной почты и иными методами. Если будет озвучено отрицательное решение, уведомление отправят через почтовое отделение. Или так же отдадут в руки. Ждать письмо необходимо в течение недели с первого дня обращения.

Если полученное решение от местного управляющего органа, субъекту, показалось, не аргументированным или предвзятым. Тогда он может обратиться в судебную инстанцию вместе с исковым заявлением. Его написание стоит доверить лицензированному юристу из-за недостаточности опыта и юридической не подкованности. Также даст несколько бесплатных советов, как лучше поступить в данной сложившейся ситуации.

Право собственности на новообразованный участок

После выполнения процедуры слияния 2 и более смежных территориальных наделов образуется 1 полноценный земельный участок. Предыдущие утрачивают своё юридическое существование. Его необходимо зарегистрировать в кадастровой палате и получить соответствующие на него свидетельства.

Могут возникнуть следующие права в отношении формы владения объединённым территориальным наделом:

• Если участок объединялся в один у одного собственника. После их объединения полученный участок также переходит на праве собственного владения к собственнику изначальных земель.
• При объединении земельных участков, которые принадлежат разным собственникам, образуется долевое право.
• Каждый из владельцев может стать обладателем новообразованного участка. Если было объединение земель, находящихся в общем владении у разных субъектов.
• После того как была полностью завершена процедура по слиянию наделов, необходимо зарегистрировать свои права на распоряжение земельным участком.

Повторная выдача свидетельства происходит по упрощённой схеме. От заинтересованного лица требуется предоставление следующего пакета документации:

• личный паспорт обращающегося субъекта;
• акт о слиянии земель;
• правоустанавливающие документы на территориальную единицу;
• согласие от иных собственников.

Объединение земельных участков — распространённая процедура на сегодняшний день. В законодательных актах чётко прописаны условия и последовательность выполнения слияния территориальных наделов. Успешность процедуры зависит от наличия документов и привлечения лицензированного специалиста. Далее этот участок необходимо зарегистрировать через росреестр или обратиться в МФЦ.

В принципе, чтобы объединить смежные территории, которые имеют разные или одинаковые категории по целевому использованию, необходимо учесть и материальные затраты. Владельцам нужно будет оплатить пошлину в счёт государственный казны за регистрацию прав собственности на новообразованную территориальную единицу. После чего оплатить услуги специалистов по проведению установки земельных границ. Если обращаться к муниципальному кадастровому инженеру, платы не потребуется. Пользование услугами частного специалиста влечёт за собой дополнительные расходы.

Правовые споры, возникающие при объединении земель

Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ. Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление. Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:

• обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
• обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.

Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения. Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время. Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.

Судебная практика по решению споров

Обратимся к судебной практике по решению споров, возникающих при объединении земельных участков.

Фрунзенским районным судом Ярославля в первой инстанции было принято решение по иску трех граждан. Они обжаловали решение местной администрации. У данных граждан в общей долевой собственности находился дом. По факту дом располагался сразу на трех земельных участках. Здание было огорожено забором, и поэтому установились естественные границы участка. Администрация отклонила просьбу об объединении земель, ссылаясь на то, что невозможно определить всех их собственников.

Судейская коллегия, изучив доводы сторон, пришла к выводу, что согласия собственника дома, который снялся с регистрационного учета и долгое время не проживает там, не требуется. Поэтому своим решением суд отменил отказ местной администрации и обязал объединить земли.

В качестве еще одного примера приведем решение Нуримановского районного суда. Сложилась следующая правовая ситуация: истцу безвозмездно в собственность местной администрацией был передан земельный участок. В последующем оказалось, что эта земля разделена на два независимых участка. Истец обратился в администрацию для объединения ЗУ бесплатно, так как разделены они были без его ведома и согласия. Администрация МО согласилась с доводами гражданина и поручила кадастровому центру провести работы по объединению. Данный орган отказал истцу в проведении работ бесплатно, после чего последний обратился в суд.

Суд, выслушав доводы сторон, пришел к выводу, что объединение земельных участков должно произвестись за счет истца, однако, разъяснив ему право обратиться с иском к местной администрации для взыскания уплаченных сумм, так как данная ситуация произошла именно вследствие их ошибки.

Солнечногорский городской суд Московской области в первой инстанции рассмотрел дело об установлении площади объединенного земельного участка. Из-за ошибки кадастровой палаты участок невозможно поставить на кадастровый учет и присвоить ему адрес, а также определить его границы. Суд, рассмотрев доводы сторон, решил, что кадастровая палата обязана устранить допущенные ею нарушения и определить площадь земли. Решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет участка и возмещения истцу понесенных им расходов и издержек.

Подводя итог, следует отметить, что при объединении земельных участков необходимо четко следовать всем требованиям закона и защищать свои права в случае их нарушения. Суды в большинстве случаев становятся на сторону истцов только в том случае, когда органами государственной власти и местного самоуправления допущены явные ошибки и нарушения.

Правовые споры, которые могут возникнуть

Не всегда процедура проходит строго по установленному алгоритму. Возможно возникновение споров и конфликтов, как между собственниками, так и с другими лицами.

Если противоречия касаются двух собственников, которые желают создать новый объект, то решить их они должны самостоятельно. При недостижении соглашения соединение земель просто не будет реализовано.

В процессе нужно получить согласие владельцев смежных участков, то есть тех, которые имеют границы с вновь образуемым. Не все соседи идут навстречу и соглашаются подписать документ. В таком случае вопрос решается через суд.

Основной вопрос чаще всего касается границ нового надела. Иных причин отказать в согласии у соседей нет. Даже если они откажут в согласии, суд примет сторону заявителя. Так, если между владельцем одного из объединяемых участков и его соседом имелся спор о границе, то он остался бы и после объединения, соответственно, сосед откажет в согласии до решения конфликта.

Ещё пример – несогласие с кадастровой стоимостью участка, который образовался после объединения. Так, по делу № М-51/2014 вынесено решение Верховного Суда республики Башкортостан. Гражданка обратилась с требованием о перерасчёте кадастровой стоимости, которую считала завышенной. Суд согласился с её требованием и посчитал, что кадастровые данные должны быть не просто суммированы, а определены снова.

Прочтите: Как определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  Я опубликовал подробную инструкцию с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

  Если участок не стоит на кадастровом учете, для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

• У участка должны быть определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  У меня также есть отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

  Если кратко, найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Границы определены

  Границы не определены

• Если собственников несколько, все они должны быть согласны на раздел. Им потребуется подписать соглашение о разделе участка. Если кто-либо не согласен, придется обращаться в суд и делить участок по решению суда. Это указано в п. 5 и 8 ст. 11.2 ЗК РФ.
• Полученные участки не должны быть меньше минимальной площади, которая установлена местными органами власти — ст. 11.9 ЗК РФ.

  Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

  В Москве нет требований к минимальным и максимальным размерам для участков — п. 3.4.1 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП.

• К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Если на участок не получится сделать проход с улицы (дороги), его нужно сделать через соседний полученный участок.

  Ниже я нарисовал как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

  Пример №1

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

  Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

  Пример №2

  Первый вариант

  Второй вариант

• Нельзя разделить участок с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства». Прямой запрет указан в п. 1 ст. 9 Федерального закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.