Пошаговая инструкция по получению ипотеки

Рискует ли продавец при продаже квартиры в ипотеку?

Тот факт, что деньги за проданное жилье выплачивают не сразу, отпугивает самых осторожных собственников. На самом деле риски продавца при продаже квартиры через ипотечный договор минимальны, если знать, как правильно продать жилье с привлечением кредитных средств. Банк в этом случае выступает независимым посредником, гарантирующим законность и непредвзятость при осуществлении расчетов между покупателем и продавцом.

Средства на счет продавца поступают сразу после предъявления документа, подтверждающего завершение регистрационного процесса Росреестром, либо выдают ячейку с суммой, положенной при подписании купчей.

Чтобы избавиться от предрассудков, стоит заранее изучить, как проходит сделка с кредитными средствами, и быть готовым к небольшому ожиданию, пока регистрирующий орган не обновит базу записью о смене владельца.

С большой натяжкой можно отнести к рискам продавца:

• сложности с выбором кредитора, готового согласовать сделку, однако эта проблема возникает редко, если покупатель уже имеет предварительное одобрение банка и готовится к сделке;
• претензии банка к самому объекту, его возрасту, наличию незаконных перепланировок, ведь кредитора интересует только ликвидность принимаемого залогом объекта.

Поскольку сам банк заинтересован в безопасности сделки, проводится тщательная проверка документации. Можно ожидать от кредитора запроса дополнительных бумаг о недвижимости и лицах, прописанных в последние годы.

Передача денег через банк считается самой надежной, они передаются в банке и сразу проверяются на специальном оборудовании. Если выбран безналичный расчет, деньги выдадут из кассы или переведут по указанным продавцом реквизитам.

Если сделка отменится в самый последний момент, продавец рискует только потерянным временем, поскольку будет вынужден искать претендента на покупку с самого начала. Расставаясь с несостоявшимся покупателем, возвращают авансовую предоплату. Поскольку ипотечные сделки чаще срываются из-за каких-либо претензий со стороны банка, он расценивается как третье лицо, помешавшее подписанию договора. Это означает, что требование вернуть аванс в двойном размере неправомерно.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Выбор недвижимости

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера

Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен. 

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность. Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома. Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию – выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Как оформить кредит на приобретение собственности: пошаговая инструкция

Рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией по оформлению недвижимости в ипотеку. Следуйте пунктам плана – и взятие ипотеки на приобретение собственности не принесет много хлопот.

Куда обращаться?

У потенциального заемщика есть два варианта – либо обратиться сначала в банк и там посмотреть варианты партнеров в сфере недвижимости, либо выбрать в первую очередь застройщика и потом посетить отделение кредитной организации. Чаще всего заемщики пользуются возможностью подобрать жилье самостоятельно.

Первым шагом станет выбор застройщика. Отдавайте предпочтение компаниям, которым вы можете доверять, с завершенными проектами, полной документацией и готовым на 70% домом с квартирой.

С застройщиком подписывается соглашение на бронирование квартиры, понравившейся вам. Договор необходим прежде всего потенциальному покупателю, в нем будут содержаться характеристики недвижимости, условия купли-продажи, а также размер первоначального взноса.

Внимание! После подписания договора вы ничего не должны платить застройщику до момента заключения ипотечной договоренности с финансовой организацией.

• Скачать бланк договора бронирования квартиры в новостройке
• Скачать образец договора бронирования квартиры в новостройке

Как происходит рассмотрение заявки?

На первом этапе от заемщика потребуется стандартный перечень документов – документы, подтверждающие его личность, наличие работы, платежеспособность и договор с застройщиком, указанный в предыдущем абзаце. Заявка рассматривается на общих основаниях – банк может ее сразу же утвердить, запросить дополнительные документы или отклонить.

Будем исходить из того, что финансовой организации предложение покажется привлекательным, в этом случае представитель банка пригласит вас для подписания ипотечного договора в офис.

Какие документы понадобятся?

В данном случае сторонами сделки являются сразу три лица – юридическое лицо в виде банка, застройщик и покупатель недвижимости в кредит. Так что и документов для покупки квартиры требуется больше обычного – покупка на первичном рынке, да еще и в кредит отличается от стандартной договоренности покупателя и продавца на вторичном рынке недвижимости. От владельца дома банку понадобятся такие документы:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
2. Разрешение на строительство многоэтажного здания.
3. Акт распределения квартир.
4. Инвестиционный контракт застройщика.

Для заключения сделки понадобятся не оригиналы, а копии вышеуказанных бумаг. Отметим, что иногда финансовые организации предъявляют в качестве обязательного меньший перечень, но ради собственного спокойствия советуем попросить у застройщика все документы.

Свой пакет бумаг подает в банк и заемщик, он будет таким:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Копия трудовой книжки.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
4. Согласие супруга, если есть, на приобретение недвижимости.
5. Копии налоговых деклараций.
6. Соглашение заемщика с застройщиком.
7. Решение застройщика о начале реализации квартир.

Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется по образцу, которым пользуется конкретная кредитная организация. По большому счету, заемщик только вписывает свои данные и ставит под документом подпись. Следуйте инструкциям кредитного менеджера, внимательно впишите свои паспортные данные печатным шрифтом.

Не подписывайте договор, не ознакомившись с ним полностью, не бойтесь задавать вопросы и просить вам разъяснить отдельные положения. Договоры в банках составляют опытные юристы, они не стремятся к тому, чтобы заемщику все было понятно. Однако именно для возможных объяснений с покупателем во время оформления всех документов и находится представитель банковской фирмы.

• Скачать бланк договора ипотеки
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Регистрация сделки по переуступке прав от застройщика к заемщику

С момента подписания документов в силу вступает ипотечный договор – это означает, что у заемщика появляются обязательства перед банком, а у застройщика – перед заемщиком. Недвижимость переходит в собственность покупателя, несмотря на то, что жить он пока в помещении не может. Такую сделку необходимо на общих основаниях регистрировать в Росреестре. Точнее, регистрируется не сама сделка, а переуступка прав собственности от застройщика к заемщику.

Внимание! Поскольку право собственности оформлено по ипотеке, то в стандартный перечень документов входит и кредитный договор. Через десять дней после подачи документов в Росреестр новый владелец получит правоустанавливающий документ

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем

Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена

Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Требования к заемщику

Требования к будущему заемщику во многих банках стандартные:

Также банки могут предъявлять дополнительные требования:

В различных банках к заемщикам предъявляются разные требования, о конкретном их перечне следует уточнить информацию у сотрудника банка.

По ипотеке выдается крупная сумма денежных средств, поэтому банки стремятся минимизировать свои риски невозврата заемных средств.

Многие потенциальные заемщики интересуются можно ли повторно взять ипотеку в банке, в котором уже брался жилищный кредит ранее. Каких либо ограничений по количеству кредитов у кредитных организаций не установлено.

Ипотечный кредит может оформляться неограниченное число раз. Однако повторно получить ипотеку в банке можно лишь при наличии положительной кредитной истории заемщика, отсутствия просрочек по ранее взятым кредитам.

Подготовительный этап

Подготовительный этап к заключению договора ипотечного кредитования требует основательного подхода от будущего заемщика. От правильного и грамотного выбора недвижимости и банка зависят условия ипотеки. При оптимальных вариантах финансовые стороны сделки с банком будут выгодными для заемщика.

Как правильно выбрать недвижимость и оценить ее?

Для поиска подходящего жилья требуется много времени и сил. Ситуация усложняется ещё и тем, что не всякий собственник готов продать недвижимое имущество под ипотеку, да и не все квартиры подходят под программу ипотечного кредитования банков. Если финансы позволяют, то верным решением будет обратиться к услугам риэлтерской организации, которая специализируется на ипотеке.

Благодаря посредническим услугам специалистов можно избежать мошеннических действий и гарантировать безопасность сделки. Риэлтор не только поможет в поиске квартиры с подходящими параметрами, но также и сориентирует покупателя с выбором кредитного учреждения.

Выбор банка

После определения объекта недвижимости и формирования пакета необходимых документов предстоит важный этап – определение финансового учреждения. Ввиду отсутствия детального законодательного регламентирования кредитования жилья, условия ипотеки максимально регулируются внутренней политикой банка.

У каждого банка свои требования к документам и объекту недвижимости. Дата и сроки рассмотрения заявок кредитными комиссиями имеют различия: начиная от недели до 1,5-2 месячного срока.

Стоимость

Сам процесс покупки в ипотеку сопряжен со значительными растратами. Новый владелец берет на себя обязанности по оформлению всех документов на недвижимость – кадастрового паспорта, паспорта БТИ. Точную стоимость мы сказать не можем, она варьируется в зависимости от региона, города и управляющей организации.

Некоторые управляющие организации обязуют новых жильцов вносить деньги для накопления начального бюджета компании.

Регистрация прав собственности подразумевает оплату государственной пошлиной за внесение в реестр нового имущественного права. Зато налоговые отчисления лежат на продавце, покупатель от них освобождается. В пользу государства продавец передает 13% от стоимости недвижимости.

Большая часть кредитных организаций не берет комиссию за оформление кредита, поскольку он оформляется в их интересах, однако может потребоваться оформление страховки – на залоговое имущество или покупаемые квадратные метры.

Как получить ипотеку

Получить ипотечный займ можно двумя путями:

Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.

Виды социальной ипотеки:

1. По программе молодая семья.
2. Жилье для бюджетников.
3. Военная ипотека.
4. Для молодых специалистов

Без первоначального взноса

При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.

Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.

Молодой семье

Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.

Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:

Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.

Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждаемой в улучшении жилищных условий.

В очереди возможно придется стоять продолжительное время.

Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.

После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.

В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.

С материнским капиталом

Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.

Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.

Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.

Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.

Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.

Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.

В другом городе

Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.

В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.

При этом обратиться можно в банк двумя путями:

Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.

Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Времена, когда квартиры продавались и покупались за наличные, ушли в прошлое. Нехватка средств решается с помощью одолженной у банка суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости едва ли догоняет предложение, выбор продавца ограничен: продать квартиру по ипотеке часто становится единственной возможностью выгодно и быстро продать жилье.

Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском нужной суммы и готовность покупателя вложить заемные средства в недвижимое имущество. Однако сам процесс сделки может быть затянут для самого покупателя: вначале нужно получить одобрение банка, а затем согласовать выбранный объект, подготовив обширный пакет документации.

Участие самого продавца в сделке минимально, если квартира подготовлена к продаже и на руках уже собраны основные документы на жилье. Все, что требуется, — это дождаться даты сделки и получить деньги после перерегистрации в Росреестре. Для покупателя процесс приобретения растягивается на 5–10–20 лет в зависимости от срока погашения ипотечного кредита. Полноправным собственником он станет только после того, как внесет последний платеж и снимет обременение в Росреестре.

Отдельное внимание по сделкам с залоговым имуществом уделяют вопросы оплаты: когда и каким образом деньги должны быть переданы покупателем и получены продавцом. Есть два варианта расчетов, одинаково безопасных, рассчитанных на особый случай с покупкой ипотечного жилья:

1. С привлечением банковского учреждения для безналичных расчетов. Банки предлагают услугу сопровождения, когда деньги, положенные на счет покупателем, станут доступны продавцу, как только все препятствия по обременению будут сняты, долг погашен, выписка из ЕГРП получена. Все, что потребуется от покупателя, — это открытие расчетного счета на особых условиях, с правом доступа к ним после завершения сделки.
2. Если нет желания работать с безналичными средствами, арендуют ячейки, когда при оформлении сделки происходит закладка наличных в размере стоимости жилья. Для получения доступа к ячейке бывшему собственнику понадобится свежая выписка, свидетельствующая о смене владельца, и договор о продаже объекта.

За небольшую плату банк гарантирует абсолютную безопасность проведения расчетов с учетом интересов обеих сторон: старого и нового владельца.

Поиск квартиры и помощь риелтора

Приобретая жилплощадь на первичном рынке, покупатель, выступающий и в роли заемщика, может рассчитывать на помощь банка даже в выборе подходящей недвижимости. Кроме того, благодаря сотрудничеству кредитной организации и застройщиков сомневаться в благонадежности потенциального продавца не стоит.

Однако это преимущество теряет актуальность в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке. Настоятельно рекомендуется не отказываться от помощи риелтора, который выполнит такие задачи:

проверит квартиру – все сделки, ранее заключаемые собственниками недвижимости, должны быть обязательно проверены, чтобы определить законность покупки

Если пренебречь данным пунктом, есть вероятность того, что сделка окажется невыгодной из-за появления претендентов на оформление права собственности или наличия больших долгов;
выяснить юридическую историю – важно понять, имеет ли продавец право распоряжаться данной собственностью;
организовать беседу с продавцом правильно – общение с продавцом недвижимости требует наличия определенных навыков.. Но если нет желания сотрудничать с риэлтерской компанией, заемщику необходимо самостоятельно организовать встречу с продавцом, предварительно выяснив ряд нюансов

Помните, перед тем как встретиться с продавцом и попытаться договориться о заключении сделки, следует узнать, готов ли он отказаться от расчета «живыми» деньгами. Большинство продавцов на вторичном рынке не рассматривают вариант с ипотекой

Но если нет желания сотрудничать с риэлтерской компанией, заемщику необходимо самостоятельно организовать встречу с продавцом, предварительно выяснив ряд нюансов. Помните, перед тем как встретиться с продавцом и попытаться договориться о заключении сделки, следует узнать, готов ли он отказаться от расчета «живыми» деньгами. Большинство продавцов на вторичном рынке не рассматривают вариант с ипотекой.