Переуступка ипотеки

Понятие переуступки

Переуступка ипотеки – передача прав на квартиру, взятую с использованием кредитных средств, при еще не до конца выплаченном долге.

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора. Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга. Либо клиента могут предупредить о смене кредитора и попросить делать выплаты на другой счёт. Конечно, такое уведомление необходимо сначала проверить, сделав звонок в банк, в котором вы взяли ипотеку.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности)

Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

• основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
• финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
• при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
• акт, устанавливающий факт передачи документации;
• подписанный договор переуступки.

Порядок оформления

Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом

Какие действия выполняют стороны

При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

В частности, продавец совершает:

Перечень нужных документов

Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

К ним относятся:

Образец договора

Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

• Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
• Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
• Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства

Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы

РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Возможные причины

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

• Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
• Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
• Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
• Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
• Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.

Покупка от застройщика

Для того чтобы купить квартиры в ипотеку от застройщика и не оказаться в проигрыше, можно воспользоваться пошаговой инструкцией, которая поможет вам остаться в безопасности и не потерять свои деньги.

• для того чтобы выбрать квартиру, необходимо определиться с районом, который вам больше всего подойдет. Кроме этого, нужно знать: однокомнатная квартира или двухкомнатная, совместный санузел или раздельный, наличие балконов и т.д.
• квартиры в ипотеку от застройщика чаще всего покупается на этапе, когда строительство еще не завершено. Именно поэтому, покупатель должен знать, что застройщик может не успеть вовремя, построить жилье. Как правило, такие квартиры продаются с черновой отделкой и поэтому после сдачи дома, въехать в нее не удастся, так как нужно будет сделать ремонт;
• для того чтобы обезопасить себя при покупке квартиры от застройщика нужно действовать по следующему алгоритму: изучите объект, самого застройщика, только после этого можно заключать договор. После подписывается акт приема-передачи и передаются покупателю ключи, только затем оформляется собственность.

Наиболее опасным вариантом  покупки новостройки в ипотеку, является стадия котлована

при выборе квартиры обязательно нужно обратить внимание на репутацию застройщика, его проекты. Хотя это не исключает возникновение проблем

Особенности проверки объекта

Для того чтобы быть в безопасности, квартиру нужно поверить, можно это сделать самостоятельно, а можно обратиться в банк, который произведет проверку за вас.

Проверка квартиры через интернет

Ознакомьтесь со статьями, которые есть в интернете о застройщике, отзывы о нем. Если есть пострадавшие от действий компании, то поверьте, вы их обязательно найдете. Опять же, интернет не надежный способ проверки, так как ту информацию, которую вы сможете найти, может быть оставлена конкурентами. Поэтому можно воспользоваться услугами банка, который точно сможет дать заключение о том, стоит ли покупать квартиру в этом доме и у этого застройщика.

Обращение в банк

Для того чтобы получить достоверную информацию о строящемся объекте, можно обратиться в банк для получения кредита на покупку. Банк, дает вам деньги и поэтому он проверить все тщательно о застройщике, о строящихся объектах. Одобрение ипотеки возможно только в том случае, если банк убедился, что с компанией все в порядке.

Обращение к юристу

Для того чтобы проверить документы компании, можно обратиться в юридическую компанию, которая проверит всю документацию и даст вам заключение – стоит покупать или нет.

Этапы оформления

Когда вы определились с объектом и квартирой, есть несколько ключевых этапов оформления ипотеки от застройщика:

1. Необходимо собрать документы для ипотеки (о них мы говорили ранее);
2. Подать заявку на ипотечный кредит (можно самостоятельно, но выгоднее и проще через ипотечного брокера застройщика);
3. Подписать ДДУ с застройщиком (после одобрения и согласования его с банком);
4. Подписание кредитной документации в банке;
5. Госрегистрация сделки;
6. Оплата первоначального взноса застройщику (только после регистрации сделки)
7. Перечисление денег застройщику от банка.

При оформлении ипотеки на такое жилье, банк обязательно обращает внимание на сроки окончания строительства. После того, как выдана сумма на покупку жилья и вами куплено жилье, квартира до момента выплаты ипотеки остается собственностью банка и зеленка имеет обременение, которое будет снято только после полного ее погашения

Риски

При покупке строящихся объектов покупатель имеет большое количество рисков. Как правило, они могут возникнуть в том случае если человек юридически не грамотный и не знает, какие проблемы могут возникнуть, при покупке.

Основные риски, которые могут возникнуть при покупке жилья у застройщика, являются:

• подписание договора, в котором нет четких обязанностей строительной компании. В этом случае, компания не несет никаких ответственностей перед покупателем;
• договор оформлен на ранее проданную квартиру;
• на каком-то этапе строительства, дом может быть заморожен на неопределенное количество времени;
• качество жилья не соответствует требованиям;
• планировка отличается от той, на которую вы рассчитывали;
• нет территории вокруг дома, хотя изначально она была обещана;
• дом просто не достроится или не сдастся во время.

Поэтому, если вы юридически не грамотны, то при покупке квартиры в ипотеку обратитесь к юристу, который сможет проверить все подводные камни, которые могут возникнуть. Это деньги банка, но отдавать все равно им вам, поэтому вряд ли кто-то захочет их потерять.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

• По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
• Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
• Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
• Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы. Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

• договор долевого права собственности на объект;
• согласие застройщика на оформление сделки – его необходимо предварительно получить (исключение – оформление завещания);
• если собственник квартиры состоит в законном браке – письменное согласие второго супруга на переоформление прав владения (данный документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса);
• квитанции, подтверждающие все перечисленные ранее текущие платежи по ипотеке.

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН. С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ. На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признать договор по переуступке прав недействительным может только судебный орган.

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности. Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Условия банков

В этой таблице мы подобрали для вас самые интересные условия ипотеки на строящееся жилье.

ипотечный калькулятор с досрочным гашением