Пошаговая инструкция и образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

В рамках процесса дарения существенную роль играет дарственная. Что же это такое? Под дарственной понимается документ, который свидетельствует о процессе безвозмездного перехода права собственности от одного лица к другому.

Отметим, что юридической терминологии знакомо понятие «договор дарения», а не «дарственная», хотя оба слова – синонимы. К главным чертам дарственной относятся добровольность и окончательность. Когда дарственная будет оформлена надлежащим образом, то имущество законно перейдет в собственность другого лица.

Особенно распространен такой договор на рынке вторичного жилья. Теперь рассмотрим основные плюсы и минусы дарения.

Минусы дарения:

• Высокий налог на имущество, передаваемое по договору дарения не родственникам. Такой налог будет равен 13% от стоимости квартиры. Это делает крайне невыгодным дарение имущества лицам, которые не являются родственниками дарителя. Нетрудно догадаться, для чего законодатель пошел на это. Первое, что бросается в глаза, это возможность взимания более высокого налога для пополнения государственного бюджета. Также такой ход позволил избежать мнимых и притворных сделок. Раньше весьма часто квартиры якобы передавались в дар, а фактически это была купля-продажа. Деньги же передавались неофициально, чтобы избежать налогообложения. Теперь передача имущества в дар не родственникам стала невыгодной. А реальное же дарение на практике как раз и осуществляется между родственниками;
• Договор дарения проще, чем другие договоры, можно признать недействительным. Он может утратить силу и быть отмененным, если, к примеру, нарушено условие о безвозмездности. Кроме того, одаряемого могут заподозрить в мошеннических действиях, если даритель – лицо, преклонного возраста, страдающее психическими заболеваниями, либо которое находится не в полном здравом рассудке, что зачастую и создает прецеденты на практике;

• Рассмотрим случаи, когда суд может отменить дарение. Обычно к подобным ситуациям относятся:
• заключение договора с лицами, которые не обеспечены материально, которые не связаны узами родства с одаряемым;
• дарителем выступает лицо пожилого возраста и лицо, которое не находится в здравом уме;
• заключение договора дарения лицом, имеющим наследников, которые могут претендовать на получение доли в наследстве;
• Прежний собственник не будет иметь никаких прав на распоряжение своим прежним имуществом. Иными словами, даритель не может предписать одаряемому какие-либо правила пользования имуществом (например, установить ограничение на проживание в квартире иных лиц). Правда, в законе есть одно из оснований для отмены дарения: если новый собственник своими действиями серьезно ухудшает имущество.

Плюсы дарения

Теперь же поговорим об основных плюсах такого типа договора:

• Договор дарения (дарственная) оформляется в довольно простом порядке, сложные процедуры в данном случае просто не требуются;
• Заверение договора у нотариуса, в большинстве случаев, не требуется. Требуются лишь некоторые документы, предоставляемые в Росреестр. К ним относится сам договор дарения (в письменной форме), документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, выписка из домовой книги, согласие супруга на дарение либо же свидетельство об отсутствии супруга;
• Отметим, что некоторую сумму придется все-таки уплатить: это госпошлина для оформления прав на недвижимость. Впрочем, сумма небольшая и составляет всего 1,5 тысячи рублей;
• К плюсам можно отнести и то, что процедура не занимает много времени. Как правило, Росреестр в течение четырнадцати дней рассматривает документы. Сбор документов также осуществляется в течение двухнедельного срока. Так что в целом подарить квартиру можно всего лишь за месяц;
• Еще один существенный плюс: возможность обойти законодательное ограничение, касающееся отчуждения недвижимого имущества. Так, очень сложно продать имущество, находящееся в долевой собственности, поскольку сособственники наделены Гражданским кодексом РФ правом преимущественной покупки, что может расходиться с интересами продавца. Если же заключить договор дарения, то подобные ограничения отпадут;
• Договор действует с момента, когда имущество передано (для недвижимости – когда подписан акт приемки), а продажа недвижимого имущества – только с момента регистрации права. Таким образом, заключение договора дарения однозначно потребует меньших временных затрат, нежели договор купли-продажи.

Что выгоднее договор купли-продажи или дарения?

Понятие выгоды в этом случае весьма относительно. Отчуждение дома в отношении близкого родственника в любом случае будет уместным при оформлении дарственной. Тоже самое касается автомобиля и любого механизированного транспортного средства. Если передается квартира или любая условная недвижимость, то дешевле и выгоднее это обойдется родственникам посредством заключения договора дарения. Такой договор по аналогии с завещанием составляется в свободной форме. Платить при этом придется только фиксированную государственную пошлину, потому что оплата налога за такие сделки не предусматриваются. Это правило прямо обозначает статья 572-я ГК РФ.

Вопрос относительно того, что лучше оформить договор купли-продажи или дарения именно с позиции уплаты подоходного налога указывает всегда на второй вариант. Это самый главный плюс такой формы соглашения. Но и у купли-продажи есть несколько важных характеристик, которые делают такую форму выгодней.

Дарственная или договор купли-продажи между родственниками — что лучше?

Если с позиции расчета налога лучше оформить дарственную, что касаемо получения права на налоговый вычет лучше будет все-таки договор купли-продажи. Дело в том, что при переходе имущества, любой недвижимости посредством оформления дарственной, никакие налоговые преференции не предусматриваются за исключением нулевой налоговой базы. Покупатель в этом случае сможет вернуть часть ранее затраченных средств, Но продавец будет обязан платить фиксированный подоходный налог. В этой части плюсы и минусы, как уже было отмечено, полностью равные. Если где-то имеется выгода, то в другой части обязательно последует серьезный минус. Именно поэтому законодательством предусмотрено две формы таких соглашений, которые по сути являются равнозначными и применимыми в определенных ситуациях.

Договор купли-продажи между родственниками — плюсы и минусы

Лучше обозначить плюсы и минусы отдельно для каждой формы. Касаемо договора дарения к фиксированным плюсам можно отнести: полное отсутствие налоговой базы; простота оформления; отсутствие привязки к формальной рыночной стоимости условной квартиры/недвижимости. К минусам относятся: невозможность указания в дарственной никаких условий (императивный безусловный порядок); отсутствие преференций по налоговому вычету; возможность расторжения при наличии достаточных обстоятельств.

Относительно купли-продажи к плюсам можно отнести следующие: возмездный характер — каждая сторона получает определенную выгоду; возможность указания в ней любых условий; получение налогового вычета по отношению к обеим сторонам; заключение с любым лицом, а не только с родственником. При этом условия договора купли-продажи между родственниками не имеют обязательного императивного характера. К минусам относятся: обязанность уплаты фиксированного налога; более сложный процесс оформления.

Как оформить договор дарения между родственниками?

Лучше данную процедуру описывать на стандартном примере. Один родственник имеет условную квартиру в собственности. Он решает подарить данную недвижимость своему близкому родственнику, который является членом его семьи. Вторая сторона естественно об этом извещается, и только после этого можно приступать к заключению соглашения. Лучше в данном случае воспользоваться услугами профильных юристов, но вполне возможно документ составить самостоятельно. Тем более, что составляется он в простой форме.

Недостатком такой формы является довольно серьезные преференции собственника в отношении уже его бывшей недвижимости даже после проведения регистрации. Если собственник докажет, что его положение ухудшилось в материальном плане, получатель распоряжается объектом не по назначению, либо что он был введен в заблуждение, такое соглашение может быть расторгнуто в судебном правовом порядке. Главным достоинством считается отсутствие налоговой базы и простоты оформления.

Регистрация в Росреестре

Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:

1. Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
2. Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
3. В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
4. По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.

В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ)

При этом следует принять во внимание следующие моменты:

допустима рукописная или печатная форма; исправления в документ вносить нельзя; предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно; договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации; стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной

Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов; необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично; важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств

Имущественный налоговый вычет

Имущественный вычет представляет собой уменьшение налоговой базы, с которой взимается налог. Изначально она представляет собой ту сумму, которую продавец получил за квартиру. Максимальная сумма, на которую может быть уменьшена налоговая база, составляет 1 миллион рублей.

Пример. Диров Г.Г. продает квартиру за 4 миллиона рублей. Применяя имущественный налоговый вычет, он уменьшает налоговую базу, с которой платится налог, до 3 миллионов рублей. Налог Дирова Г.Г. составить 390 тысяч рублей (3 000 000 * 0,13).

Имущественный вычет, связанный с продажей жилья, можно применять несколько раз, но не более одного раза в году.

✅ Вопросы налогообложения

Для продавца сумма, полученная от реализации квартиры, считается доходом. Соответственно у него появляется обязательство уплатить 13% НДФЛ. При этом степень родства сторон никак не влияет на размер ставки. Даже если купля-продажа недвижимости проводится только на бумаге, без фактической передачи денег, никто не отменяет необходимость уплаты налога. В договоре обязательно прописывается цена сделки, соответственно налог должен быть уплачен с этой суммы.

Существенно занижая стоимость по документам (с разницей более чем 20% по сравнению со среднерыночными расценками), можно получить только дополнительные неприятности и расходы

Подобные случаи обычно привлекают внимание налоговых органов. Они имеют законное право не только начислить недостающую сумму налога, но и добавить пеню за уклонение.

В зависимости от продолжительности владения квартирой продавец может быть освобожден от уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

• более 3-х лет: для недвижимости, полученной в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты;
• более 5-ти лет: для жилья, полученного в собственность иными способами.

Для покупателя покупка квартиры у близкого родственника не предусматривает возможность получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ. Согласно супруги, родители, дети, браться и сестры считаются взаимозависимыми лицами, а исключает в таких случаях право на вычет.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками вполне законна, но в ходе сделки важно учесть ряд нюансов. Как лучше оформить договор? Обращаться ли к нотариусу для заверения документа? Стоит ли подписывать акт приема-передачи? Наши юристы готовы бесплатно ответить на все вопросы

При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки, чтобы исключить возможные риски и избавить стороны от хлопот с оформлением документов.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате. Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

К СВЕДЕНИЮ. Начиная с 2016 года, любая перепродажа долевой собственности включает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не отображается в общем реестре.

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

1. Паспорт или свидетельство о рождении.
2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

1. Паспорт.
2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

ВАЖНО. Фиксированный вычет при продаже квартиры равен 1 млн.руб

Для долей он уменьшается пропорционально размеру (если речь идёт о ½ площади квартиры, то выйдет 500 тыс.руб.). Рассчитывается он при помощи простой формулы: от указанной стоимости отнимается вычет, соответствующий её объёму, а потом полученная сумма умножается на 0,13.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

• РСД – рыночная стоимость доли;
• РСН – стоимость недвижимости;
• РД – площадь отчуждаемой части;
• К – понижающий коэффициент.

Отчуждение доли в квартире

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс. Когда возникает долевая собственность? Право долевой собственности возникает при: приватизации объекта несколькими владельцами; совместном приобретении жилья членами семьи; разделе квартиры при разводе между супругами; одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Дарение доли в квартире родственнику

Заключая с ними договор дарения доли, даритель может не волноваться о денежных потерях одаряемых лиц. Налогом НДФЛ подобные соглашения не облагаются. особенности Если один из супругов собирается передать безвозмездно совместно нажитое имущество третьему лицу, получение письменного согласия второго супруга является обязательным условием при регистрации подобной сделки.

Если совладельцами являются близкие родственники получать согласие необязательно.

Договор оформляется соответственно нормативам, предъявляемыми к договорам имущественных сделок. Он составляется письменно. Обычно – печатается, а подписи сторон ставятся собственноручно. Передача имущества обеспечивается установленным регламентом, при нарушении которого, договор вправе признать недействительным, а сделку – не состоявшейся (см.

Расторжение договора купли продажи ). Чтобы юридические основания процесса оказались прочными, а сделка приобрела законность – процесс обеспечивается документацией, которая отражает: Принудительное отчуждение квартиры Федеральное или региональное законодательство допускает случаи изъятия жилья у граждан, невзирая на то, согласны ли они.

Отчуждение квартиры и его последствия

Законодательством предусматривается целый ряд случаев, в ходе которых происходит принудительное отчуждение.

В частности, это возможно, когда: Отчуждение доли в квартире Такими сторонами обычно,выступают физлица, то есть граждане.

Хотя бывают и эпизоды, когда стороной в соглашении на отчуждение доли является лицо юридическое, то есть организация или бизнесмен.

Таким образом, соглашение, в рамках которого отчуждается квартира до подачи на регистрацию, непременно должно содержать все значительные условия, включая информацию об отчуждаемой недвижимости, а также реквизитах сторон договора вместе с подписями.

Что такое отчуждение квартиры

Помимо этого следует соблюдать следующие, установленные законодателем, правила при составлении договора: Принудительное отчуждение Законодательно предусмотрено несколько случаев, когда отчуждение жилого помещения может быть произведено принудительно: конфискация имущества по приговору суда; изъятие имущества по решению суда, как у незаконного, либо недобросовестного приобретателя; реализация недвижимого объекта в ходе принудительного исполнения решений судебных органов.

Отчуждение доли квартиры принадлежащей собственнику ->

Согласно ч.

1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Статья 246 ГК РФ определяет порядок распоряжения имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем.

Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

1. сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
2. иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.
3. предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;

Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать.

Продажа доли квартиры

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Как купить квартиру у родственника в ипотеку?

Единственная возможность для потенциального заёмщика, желающего купить жильё у близкого человека и столкнувшегося с вероятностью отказа в проведении «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые соответствующими учреждениями, проконсультироваться с сотрудниками различных банков и попытаться узнать о возможности приобретения квартиры у родственника в ипотеку.

Нелишним будет даже обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально быстро проанализировать предложения разных банков.

Важно постараться доказать банку, что планируемая сделка покупки квартиры у близкого родственника в ипотеку не проводится с целью обойти законодательство и получить заёмные средства обманным способом. В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме

Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора

В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме. Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора.

Однако банк может выдвинуть и другие требования к заёмщику, касающиеся порядка оформления сделки по продаже квартиры близкими родственниками.

Так, например, некоторые банки справедливо опасаются того, что стоимость жилплощади будет искусственно завышена и заёмщик получит возможность истратить заёмные средства на другие цели, не связанные с приобретением жилья.

Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.

Если сразу сообщить сотруднику банка о факте родства покупателя и продавца, а также объяснить цель предстоящей ипотечной сделки (например, раздел имущества между братьями и сёстрами и др.), то шансы на её одобрение банком существенно увеличатся.

Третьим аргументом в пользу такой ипотечной сделки станет то обстоятельство, что у родственников соискателя (особенно если это – родители), продающих квартиру, приобретаемая недвижимость не является единственной. А ещё лучше, если они будут прописаны по другому адресу. В таком случае потенциальному заёмщику лучше сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника (у родителей, братьев, сестёр) следует учесть один нюанс: заёмщик не сможет получить налоговый вычет по долгу и процентам. В налоговом кодексе РФ прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.

Алгоритм приобретения квартиры у родственников почти аналогичен общему порядку действий при оформлении ипотеки и состоит из следующих этапов:

1. Обращение в банк и получение одобрения на проведение «родственной сделки».
2. Сбор всех запрашиваемых банком документов.
3. Выбор кредитной программы и выполнение всех требований банка.
4. Заключение с продавцом предварительного договора продажи жилья с внесением пункта о выдаче задатка.
5. Проведение оценки жилья.
6. Внесение первоначального взноса.
7. Оформление страховки.
8. Регистрация перехода прав и обременения в Росреестре.

Для оформления ипотеки между родственниками собирается стандартный пакет документов, включающий:

• заявление-анкету на оформление ипотеки;
• справку 2-НДФЛ о платёжеспособности заёмщика и от работодателя с печатью и подписью;
• паспорт с отметкой о регистрации;
• копию трудовой книжки;
• свидетельство о рождении детей;
• документ о заключении брака;
• бумаги, подтверждающие родственные связи.