Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Виды долей

Первый вал разделений квартир на доли пришел в российские реалии после развала СССР. В результате массовой приватизации право собственности на квартиры получали все члены семьи нанимателя в равных долях. Впоследствии семьи распадались, люди ссорились и делили между собой квартиры. По решениям судов сособственникам выделялись идеальные доли в общем праве собственности.

Под идеальными долями понимается арифметическое выражение права на жилплощадь

Это может быть 1/4 или 1/16, не суть важно. Главное – то, что идеальная доля выражается в цифрах, а не в реальной комнате с реальным метражом и количеством окон

Например, владелец 1/2 доли в трехкомнатной квартире на самом деле может занимать в ней комнату, по метражу равную 1/6 доли. То есть идеальная доля не имеет определенных границ, а ее юридическая суть сводится к праву собственности не на метраж доли, а на стоимость доли в общей стоимости квартиры.

Второй вал деления квартир на доли начался с того момента, как семьи стали приобретать жилье с использованием материнского капитала. Если предположить, что на оплату 50% стоимости квартиры был использован материнский капитал, то половина квартиры делится в долях на каждого члена семьи. Соответственно, в случае развода супругов вся квартира становится раздробленной на доли.

Приобретать идеальные доли сложно, и продавцов на них гораздо больше, чем потенциальных покупателей. Ниже мы рассмотрим сложности, связанные с продажей идеальных долей.

Доли в натуре, в отличие от идеальных, имеют свои границы, площадь и иногда, если позволяет планировка, даже отдельный вход и отдельный номер в кадастровых планах.

Выделение долей в натуре производится, как правило, по решению судов, по результатам экспертизы, дающей заключение о возможности выделения доли в натуре. В этом случае доля превращается в отдельную жилую площадь по типу коммунальной. Приобрести подобную жилплощадь намного проще, тем более, если покупателя не будут смущать общие санузлы, кухни и подсобные помещения.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Тариф, госпошлина

Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее — составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:

0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.

Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

1,7 млн. руб. Х 0,5% = 8500 руб.

За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс. руб.

Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.

Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.

За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с вычетом (для посторонних лиц)

Для близких родственников

3000 + 0,4% от стоимости

7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс. руб.

При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.

Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель. Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.

Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора

Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней. По закону оплата за данную услугу не предусмотрена. Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб. за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).

Налоги

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

• если недвижимость была куплена до 2021 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
• если квартира куплена после 2021 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.

Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил. Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

Это важно знать: Правила и условия получения ипотеки на покупку квартиры

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Общие правила купли-продажи

Порядок заключения сделок с недвижимостью закреплен статьями 549 – 558 ГК РФ. Все операции с квартирами должны им соответствовать. Гражданским законодательством установлены требования к форме соглашений, цене, описаны ключевые процедурные аспекты. Специалисты нашей нотариальной конторы проанализировали практику продаж жилых помещений и выделили наиболее важные моменты:

Требования

Краткое описание

Комментарий эксперта

Соблюдение формы

Юридической силой обладают только письменные договоры купли-продажи. Это специфическая черта сделок с недвижимым имуществом. Более того, возникновение прав на объекты законодатель связывает с регистрацией. Пока запись не внесена в ЕГРН, покупатель не может считаться собственником.

Условия о нотариальном удостоверении сделки в законе нет. Однако услуга остается популярной. Привлечение к процедуре нотариуса снимает вопрос о взаимодействии с. Росреестром. Покупателю и продавцу не приходится являться в зал регистрации или идти в многофункциональный центр. Все документы нотариус направит в электронном виде. Сведения же будут внесены в базу Росреестра в кратчайший срок

Законность распоряжения квартирой

Право на продажу недвижимости предоставлено законом только собственникам. Сделку могут подписывать представители, но действовать они будут в интересах другого лица. В этом случае в договоре потребуется указать реквизиты доверенности либо иного документа, подтверждающего полномочия. Доказательствами принадлежности имущества конкретному владельцу являются соглашения о дарении, обмене, приватизации. Нередко квартиры входят в состав наследства. Вновь введенные в эксплуатацию дома ставят на учет на основании строительного разрешения и паспорта технической инвентаризации. Если строение или участок находятся в ипотеке, одобрить сделку должен залогодержатель. Имущество недееспособных граждан отчуждается с согласия органов опеки. Препятствием для регистрации договора купли-продажи является арест или иной запрет на распоряжение. Сведения об обременениях отражаются в ЕГРН.

Общефедеральный реестр появился в России лишь с1997 года. Требование о наличии записи в ЕГРН распространяется на объекты, приобретенные после вступления в силу закона 122-ФЗ. При этом подтверждаться права собственников могут свидетельствами старого образца или выписками.
До формирования единой базы квартиры передавались в форме письменных соглашений. Регистрацией занимались специалисты БТИ. Широкое распространение в этот период получили и нотариальные сделки.
Многообразие правоустанавливающих документов порождает юридические риски. Право собственника может не значиться в Росреестре. Основания же приобретения недвижимости легко подделать. Случаи покупки жилых помещений у мошенников по-прежнему встречаются в практике

Обращение к нотариусу гарантирует безопасность и защищает от оспаривания купли-продажи.

Отражение в договоре всех существенных условий

Основное внимание необходимо уделить описанию квартир. В тексте должны быть указаны инвентарный (кадастровый) номер объекта, адрес, площадь, этажность и прочие параметры. При отчуждении отдельно стоящих домов (коттеджей) необходимо передать и права на землю

Соответствующее требование закреплено ст. 552 ГК РФ.
Существенным условием признана цена. В договоре купли-продажи квартиры нужно указать точную цифру

При отчуждении отдельно стоящих домов (коттеджей) необходимо передать и права на землю. Соответствующее требование закреплено ст. 552 ГК РФ.
Существенным условием признана цена. В договоре купли-продажи квартиры нужно указать точную цифру.

Жестких требований к содержанию соглашения закон не предъявляет. Традиционный вариант включает преамбулу, описание квартиры, раздел о стоимости и порядке передачи объекта, а также дополнительные аспекты. При отчуждении жилых помещений в договоре купли-продажи оговаривают условие о прекращении прав пользования. Продавец обязан обеспечить снятие с учета всех проживающих в квартире людей. Если выписать их нельзя, перечень таких лиц признается существенным условием и обязательно включается в соглашение. Невозможность выселения жильцов не является препятствием к заключению сделки. Однако впоследствии покупателю придется решать вопрос самостоятельно.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Договор купли-продажи доли квартиры

Передача права собственности на долю квартиры  происходит в форме заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218).

Что предшествует заключению договора купли-продажи доли

Перед тем как подписывать договор купли-продажи имущественных прав с покупателем, продавец обязан уведомить письменно всех остальных собственников жилья, доля в котором подлежит продаже. Владельцы остальных долей будут иметь преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли.

Именно поэтому продавцу требуется выждать период в 1 месяц после оповещения собственников общей квартиры. Если по прошествии 30 дней никто из сособственников не заявил о желании выкупить долю на жилое помещение или они оформили письменный отказ от покупки, то продавец имеет полное право передать свою долю любому другому гражданину.

Перевод прав покупателя доли

Если 30-дневный срок был нарушен и доля на квартиру передана по договору купли-продажи раньше его окончания, то владельцы долей в помещении имеют возможность подать заявление в суд. Судебные органы, принявшие заявление, поданное в течение 3 месяцев, могут перевести права и обязанности покупателя на владельца другой доли в жилом помещении.

Рассматривая исковое заявление о переводе прав покупателя, судебные органы не выносят решения о признании договора по продаже доли недействительным. Суд может вынести предписание о замене первоначального покупателя на нового, то есть на собственника доли в жилом помещении.

Скачать исковое заявление

Если договор будет изменен на основании решения суда, то соответствующие коррективы должны быть своевременно внесены в государственный реестр.

Когда нормы о преимущественном праве покупки не применяются

Если продажа доли на жилую площадь происходит посредством торгов, то право преимущественной покупки не действует. Квартира выставляется на торги, когда необходимо произвести взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все собственники отказались от приобретения доли должника.

Право преимущественной покупки не применяется, когда выкуп доли в квартире производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.

Сложности при оформлении соглашения о продаже доли в квартире

Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех участников такой собственности. В данном случае такое соглашение достигается путем рассылки всем сособственникам уведомлений о преимущественном праве по инструкции выше.

Трудности возникают, когда продавцу необходимо оповестить о факте продажи доли сособственников, которые не проживают в квартире, и их местонахождение не известно. В такой ситуации продавцу следует направить извещения с уведомлением по последнему известному месту жительства граждан.

Важная особенность: если в уведомлении указана одна цена, а доля продана по другой, то преимущественное право не считается соблюденным. Цена в договоре должна точно соответствовать цене в уведомлении. Даже если продали дороже, суд сочтет права сособственников нарушенными. Следовательно, если цена в ходе переговоров с покупателем меняется, нужно направлять уведомления и собирать отказы заново.

Кроме того, не следует забывать о разрешении органов опеки на продажу. Оно потребуется, если собственником продаваемой доли является несовершеннолетний.

Если пошли к нотариусу по собственному желанию

(т.е. не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

• А) Составление договора – примерно от 4 000 до 11 000 рублей. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 000 руб., в Санкт-Петербурге 6 000 — 8 800 руб.
• Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — определенный % от рыночной или кадастровой стоимости продаваемой доли. Платить % ПРИДЕТСЯ С ТОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРАЯ ВЫШЕ — п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Рыночная стоимость — это та, о которой стороны договорились между собой и указывают в договоре купли-продажи. Кадастровую стоимость доли определить не сложно — кадастровую стоимость квартиры (как узнать) умножаем на размер доли.

  Теперь о размере % — он зависит от размера рыночной/кадастровой стоимости доли, а также кому она продаётся — близкому родственнику или нет. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Есть примеры под каждым разделом, чтобы лучше все понять.

  • Доля продаётся близкому родственнику

    То есть своему супругу, родителю, сыну/дочери, внуку/внучке.

    • — Если рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,2% от рыночной или кадастровой стоимости доли).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., тогда 23 000 руб. + (0,1% * (рыночная или кадастровая стоимость доли — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Александра имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Потом решил продать половину квартиры своему сыну, т.е. 1/2. Хоть и необязательно, но они решили пойти к нотариусу. Договорились о цене — 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5,6 млн руб, а значит стоимость продаваемой доли 5,8 млн * 1/2 = 2,8 млн руб. Кадастровая стоимость выше договорной, значит нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за удостоверение — 3 000 руб. + (0,2% * 2,8 млн) = 8 600 руб. Всего 16 300.

      Пример №2. У Оксаны имеется большая квартира в элитном доме в Санкт-Петербурге. Она решила продать долю своему внуку в 2/3, т.е. близкому родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Доля продаётся за 11,5 млн руб. Ее стороны и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 9 млн руб, значит нотариус возьмет с договорной. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 23 000 руб. + (0,1% * (11,5 млн — 10 млн)) = 24 500 руб. Всего 30 500 руб.

  • Доля продаётся иным родственникам и лицам
    • — Рыночная или кадастровая стоимость доли меньше 1 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,4% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость от 1 до 10 млн руб., то 7 000 руб. + (0,2% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., то 25 000 руб. + (0,1% * рыночная или кадастровая стоимость). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Вадима имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Он решил продать долю в 1/2 своей племяннице Кристине. Племянница не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Договорились, что цена доли будет 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 2,9 млн руб., т.е. выше договорной, нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за его удостоверение — 7000 руб. + (0,2% * (2,9 млн — 1 млн)) = 10 800 руб. Всего 17 800 руб.

      Пример №2. Владимир имеет квартиру в Саратове. Он решил продать долю в 1/3 своему другу, т.е. не родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Стороны договорились о цене в 850 тыс.руб., а кадастровая стоимость доли составляет 700 тыс. руб. Нотариус берет процент с бОльшей суммы. За составление договора они заплатили 4 000 руб. За его удостоверение — 3 000 руб. + (0,4% * 850 тыс.) = 6 400 руб. Всего 10 400 руб.

      Пример №3. У Дмитрия имеется элитная квартира в Санкт-Петербурге. Он решил продать долю в 1/2 своему дяде Кириллу, т.е. неблизкому родственнику. Они пошли к нотариусу, хоть он и необязателен. Определились с ценой в 12,7 млн руб., а кадастровая стоимость составила 10,3 млн. руб. Значит нотариус берет процент с договорной цены, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 25 000 руб. + (0,1% * (12,7 млн — 10 млн)) = 27 770 руб. Всего 33 770 руб.

Особенности процедуры

При расторжении договора завершаются и отношения между его сторонами. При этом одной инициативы недостаточно для его аннулирования. Необходимо заручиться согласием с другой стороны либо разрешить ситуацию через судебный орган.

Расторжение договора проводится в той же форме, что и заключение, то есть письменной. Расторжение обычно сопровождается выражением несогласия с одной из сторон. Участникам сделки необходимо будет признать друг перед другом, что исполненные обязательства по соглашению купли-продажи до момента его расторжения уже не будут возмещены, только если по условиям был предусмотрен альтернативный вариант хода событий. Так, например, денежные средства в виде аванса, переданного продавцу во время сделки, после аннулирования не возмещаются покупателю.

Все возможные условия аннуляции соглашения по сделке купли-продажи доли в квартире описаны в ст. 450 ГК РФ. Частыми причинами его разрыва выступают изменения в ситуации. Эти изменения должны быть настолько серьёзными, что если бы стороны были осведомлены о них изначально, то не пошли бы на заключение договора.

Главные правила по расторжению сделки представлены в ГК РФ и вытекают из аналогичного процесса её регистрации (452.1 ГК).

Согласно пунктам вышеуказанной статьи договор теряет силу и расторгается в судебном порядке при следующих условиях:

• при непредвиденных обстоятельствах и причинах, заранее не известным сторонам;
• в иных случаях, указанных в ГК:
• по условия договора;
• при серьёзных нарушениях условий противоположной стороны сделки, при которых другая сторона терпит ущерб.

Среди таких нарушений часто встречаются следующие:

• отказ покупателя оплатить сделку, то есть, если договор уже оформлен и подписан в Росреестре, но продавец не получил полагающиеся денежные средства;
• уклонения продавца от выписки и выселения с жилплощади.

Большинство подобных ситуаций проходят через процедуру судебного разбирательства и их великое множество.

Договор не подлежит аннуляции при следующих условиях:

• В случае, когда стороны уже прошли процедуру перехода права на владение доли недвижимости, продавец освободил жильё, а покупатель внёс полную стоимость, указанную в договоре и вместе подали бумаги на гос. регистрацию.
• По истечении назначенного срока оформления сделки, как правило, один месяц, покупателю переходят права на владение, в то время как продавец их теряет. При этом ни у сторон нет обоюдных претензий, но по причинам, не имеет значения каким, стороны сделки могут принять решение об расторжении, что уже невозможно. Договор уже был подписан и прошёл процедуру регистрации, а значит потерял свою силу, а разорвать можно только действующее соглашение, которое в силе.

При таком раскладе есть один выход: провести сделку обратном порядке, только уже бывший продавец становится покупателем. Необходимо будет опять проводить оформление, и совершать передачу прав на владение долей. Доход по такой сделке не получает ни одна из сторон, следовательно, сделка не облагается налогом.

Будет гораздо проще аннулировать договор, если процесс оформления ещё не завершён. Тогда доля жилплощади таки остаётся во владении продавца, а потому тот вправе просить об отмене сделки с минимальным для себя риском.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Надо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей.

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление, в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Образец письменного уведомления о продаже доли в квартире можно скачать здесь.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой — цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Важно: очень часто собственники путают право преимущественной покупки и возможность запрещать/разрешать. Второе – бессмыслица с юридической точки зрения

Право первоочередной покупки у собственника не дает права запрещать собственнику продавать свою долю.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц, то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Здесь можно скачать образец искового заявления о переводе прав покупателя.

Особенности сделки с долевой собственностью

Владелец доли распоряжается своим имуществом, в том числе, продает ее новым собственникам согласно ст. 246 ГК РФ при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ, предусматривающей права собственников остальной жилплощади на преимущественный выкуп. Если планируется продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности, то придется получить согласие каждого из совладельцев. Если хотя бы один из собственников откажется продавать свою часть, другие вправе переоформить только свое имущество.

Продажа долей не так выгодна, поскольку число желающих жить на общей жилплощади не так много. Примерно 25% стоимости можно было бы выручить дополнительно, продав квартиру целиком по рыночной цене. По этой причине, если планируется продажа, стараются организовать сделку сразу всей квартиры.

Алгоритм сделки купли-продажи долевой квартиры зависит от выбранного способа оформления:

1. В рамках единого договора, с продажей жилья всеми собственниками сразу, выступающими по документу в качестве «Продавец1», «Продавец2».
2. Через несколько договоров с отдельной продажей каждой доли одному лицу, при условии соблюдения приоритетного права на выкуп согласно ст. 250 ГК РФ.

К преимуществам заключения единого договора по продаже долевой собственности относят:

1. Не требуется соблюдение процедуры преимущественного выкупа.
2. Квартиру, а значит и долю каждого, продают по лучшей цене на уровне рыночной.
3. На оформление уходит минимум времени.
4. Отсутствует потребность в нотариусе.

Такой вариант продажи – наиболее быстрый, выгодный, легкий способ приобретения квартиры, принадлежащей нескольким продавцам, если они готовы одновременно отказаться от своей части, получив взамен определенное вознаграждение на равных с другими владельцами условиях.

Иногда обстоятельства заставляют проводить поэтапную куплю-продажу долей по отдельности, когда с каждым продавцом заключают отдельное соглашение, в котором устанавливают свои условия сделки.

К преимуществам продажи квартиры по отдельным долям относят:

• Ничто не мешает договориться с одним собственником об одной стоимости, а с другим установить меньшую цену, договариваться индивидуально с каждым продавцом проще;
• Каждый продавец получает на руки личный отдельный договор;
• Если понадобится платить НДФЛ при недолгом владении долей, продавец получает право на налоговый вычет в 1 миллион рублей;
• Продавцам можно не волноваться, что деньги покупателя квартиры будут распределены по справедливости.

Выделение доли в натуре

Продать идеальную долю крайне сложно из-за отсутствия покупателей, желающих приобрести «арифметическое» жилье, границы которого не определены и, возможно, не смогут быть определены в будущем.

Поэтому, решив продать долю, желательно хотя бы поинтересоваться, можно ли выделить ее в натуре. В жилых домах, как правило, это не вызывает затруднений, поскольку почти всегда есть возможность сделать отдельный вход, возвести перегородку, построить еще один санузел и кухню, и таким образом отделиться от сособственников. В квартире это намного сложнее, а чаще вообще невозможно.

Решение о выделении доли в натуре выносит суд, на основании заключения эксперта о возможности раздела квартиры.

Если раздел квартиры невозможен, суд вынесет решение об установлении порядка пользования квартирой. В силу этого решения за каждым из сособственников может быть закреплена какая-то определенная комната.

Тем же решением суд установит порядок пользования общими помещениями – санузлом, коридором, кухней, балконом и т.д.

При наличии такого решения будет легче подыскать покупателя на долю в квартире.

Может ли нотариус отказать

Для этого должны быть серьезные основания. Бывают случаи, когда заключение сделки невозможно. Отказ придет, если:

• выяснится недееспособность одной из сторон;
• документ подавал представитель, а его полномочия не оформлены должным образом;
• владелец — несовершеннолетний, а органы опеки не дали согласия на отчуждение его имущества;
• объект продажи заложен, а залогодержатель не знает о предстоящей сделке или не дает на нее разрешения;
• экономическая целесообразность вызывает сомнение;
• одна коммерческая организация дарит другой свою часть стоимостью дороже 3000 рублей в нарушение .