Договор задатка при покупке дома с земельным участком: образец скачать

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Решили купить квартиру. Подписали предварительный договор и передали задаток. В предварительном договоре указали, что зарегистрированные в квартире лица выпишутся до подписания основного договора. В результате один гражданин не выписался, так как его местонахождение неизвестно. Не хотим покупать квартиру с прописанным человеком. Можно расторгнуть договор и вернуть задаток.?

В соответствии со статьей 381 ГК РФ продавец должен вернуть вам сумму задатка в двойном размере, так как не исполнил свои обязательства по договору. 

Продаю квартиру. Покупатель недостающие деньги берет в банке. Заключили соглашение о задатке на три месяца. Сроки вышли, кредит покупателю не одобрен. Хочу расторгнуть соглашение. Должна ли я возвращать задаток?

Вы можете вернуть задаток и искать других покупателей. Но в связи с тем, что покупатель не выполнил условий соглашения к установленному сроку, вы вправе не возвращать задаток.

Хотим купить квартиру, но за продавца действует человек по доверенности, который настаивает на передаче задатка, в подтверждение нами намерения купить данную квартиру. Как правильно поступить?

Вам необходимо проверить  подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Внимательно читайте доверенность. В доверенности должны быть четко сформулированы полномочия представителя, в каких государственных органах он может представлять доверителя и какие действия совершать от его имени.

Что может содержаться в таких документах?

Чаще всего оформляются дополнительное соглашение к договору купли-продажи, договор купли-продажи второго участка (если, например, происходит продажа сначала одной доли земельного участка, потом другой), договор купли-продажи участков, находящихся под обременением. Для каждого из таких соглашений есть своя структура и бланк (форма), которые регламентированы действующим законодательством.

Заявление

В тексте документа будет содержаться информация о конкретном участке (его адрес, кадастровые и межевые характеристики), а также информация о том, что потенциальный покупатель знает о том, что на участке есть обременения, например, в случае запрета многоэтажного строительства в силу возможности нарушения архитектурного облика конкретного района (если речь идет о продаже участка с обременением).

Образец заявления на покупку земельного участка можно скачать здесь.

Дополнительное соглашение

договору купли-продажи

Так, в дополнительном соглашении указываются не только то, кто именно осуществляет подписание документа, но и к какому основному договору оно должно быть добавлено. Что касается предмета дополнительного соглашения, то здесь также есть свои особенности. Указывается, в отличие от основного договора, не конкретный участок, а те пункты основного договора, которые подлежат изменению или отмене.

Примерный образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.

Договор на покупку двух участков

В том случае, если речь идет о договоре покупки еще одного земельного участка, то в нем преамбула совпадает с основным договором, а вот что касается текста документа относительно предмета, то здесь указывается, что в качестве дополнения к основному договору будет приобретен еще один участок, находящийся в прилегающей к первому территории.

Кроме того, в тексте такого договора будет предоставлена информация о том, на каких условиях осуществляется покупка.

С обременением

При купле-продаже участков, находящихся под обременением, также необходимо составить дополнительный договор, так как именно на основании такого документа будет происходить переоформление права собственности.

Этот договор составляется только в тот момент, когда обременение полностью снято.

И если преамбула в нем будет соответствовать основному договору, то вот предметом будет уже не конкретный участок, а снятие обременений с него.

При утрате правом пользования жилым помещением можно подать иск в суд. Как должно происходить благоустройство придомой территории и кто этим занимается? Узнайте в нашей статье. И что такое коворкинг? Можно ли построить на этом модном явлении прибыльный бизнес? Мы рассказали об этом здесь.

Как происходит оформление права собственности при наличии дополнительных договоров?

Так как в случае оформления дополнительного договора или дополнительного соглашения к договору вступление в силу основного документа возможно только в том случае, если вступил в силу дополнительный, то и оформление перехода права собственности возможно только при наличии обоих договоров и вступлении их в силу.

Так, кроме основных документов, подаваемых каждый раз при оформлении права собственности (в виде документов, удостоверяющих личности сторон-участников, кадастровые документы на участок, межевые акты, если таковые работы проводились, разрешительные документы всех заинтересованных сторон), теперь необходимо будет предоставить документы, подтверждающие основания для заключения дополнительного договора, а также тексты таких дополнительных договоров. При этом, для дополнительных договоров действует также принцип увеличения количества экземпляров на один, так как дополнительные договоры также передаются в архивы Росреестра.

Оформление свидетельства о переходе права собственности будет происходить только в том случае, если дополнительные договоры оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Срок рассмотрения поданных документов не увеличивается и составляет десять дней с момента подачи последних необходимых документов сторонами-участницами договора.

Дополнительные договоры или соглашения заключаются в том случае, если в их наличии есть прямая необходимость. Однако, в том случае, если такой документ все же был подписан, он должен быть оформлен в строгом соответствии с действующим законодательством и обязательно приложен ко всему пакету документов, подаваемому для переоформления права собственности на земельный участок. В противном случае получение этого правоустанавливающего документа будет невозможно.

Как правильно оформить задаток

Перед тем, как приступить к формированию расписки, нужно убедиться, что переданные денежные средства не воспринимаются как авансовый платеж. Данные термины имеют разное юридическое понятие. При несостоявшейся сделке по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двукратном размере. Если переданная сумма считается авансом, возвращается 100%.

Документ составляется в присутствии всех заинтересованных сторон, заполняется шариковой ручкой. Информация из других документов копируется, не допускается сокращений, если их нет в исходнике. В расписке указываются все собственники предмета купли-продажи. Сумма делится в равной доле, подписи о получении денежных средств ставятся в конце документа. Не следует забывать, что расписка является дополнением к договору, при отсутствии последнего переданная сумма расценивается как аванс.

Стандартные требования:

• пишется документ шариковой ручкой с синей, черной пастой;
• присутствие свидетелей не обязательное, но желательное;
• образец следует подготовить заранее, но заполнять его надо только в присутствии друг заинтересованных лиц, при непосредственной передаче задатка.

Юридическую силу документ приобретает при правильном оформлении. Перед написанием расписки, передачей денег, следует составить договор о задатке, в котором перечисляются сведения всех участников процесса, информация о предмете сделки, условия, рыночная цена. Передача указанной суммы происходит после снятия предмета договора с регистрационного учета, оформления купли-продажи договора, перехода прав собственности путем перерегистрации.

Образец договора задатка

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4. Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5. Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6. Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года. В случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

Порядок действий до внесения денег

Перед выплатой задатка Покупателю понадобиться подойти к процессу очень внимательно, так как он передает Продавцу, обычно не малую сумму средств.

Чтобы защитить себя от мошеннических схем Покупателю требуется удостовериться в том, что Продавец не пропадет после вручения ему задатка.

Ниже предлагается таблица с перечнем действий Покупателем до вручения задатка.

Передача задатка

Задаток, вручаемый наличными деньгами, необходимо тщательно пересчитать (рекомендуется осуществлять это при свидетелях). Затем убедиться в подлинности купюр в любом учреждении банка, так как платеж, обычно, составляет приличную сумму (к примеру, 5% от цены жилплощади может составлять, как минимум, шестизначную цифру.

При вручении задатка Продавцу потребуется написать расписку о получении денег. Расписка не относиться к обязательному документу, так как в СоЗ это условие прописано. Однако Покупатель вправе потребовать такую бумагу, так как Продавец, в случае мошеннических схем, может заявить, что не получал задаток. Расписка о вручении задатка заполняется в произвольном стиле. Единственным назначением этого документа является подтверждение того, что Продавец получил от Покупателя указанную в СоЗ сумму задатка. Нотариальное подтверждение расписки не обязательно.

Данный документ заполняется Продавцом, с последующими подписями Покупателя и Продавца и расшифровками их фамилий. Расписку рекомендуется заполнять вручную (а не распечатывать) черными или синими чернилами на листе А4. Это необходимо при возможном разбирательстве в суде, то есть, по анализу почерка можно будет подтвердить заполнение документа лично Продавцом по своей воле. Расписка о вручении задатка заполняется в 2-х экземплярах для Продавца и Покупателя.

В бланке, отображающем факт вручения задатка, частично отображаются сведения, отмеченные в СоЗ, с указанием:

1. Места и даты Заполнения расписки.
2. Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и фактического нахождения сторон соглашения.
3. Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и действительного нахождения свидетелей (если таковые приглашаются).
4. Свидетельства о том, что вручаемая сумма относится к задатку, а не к авансовому платежу.
5. Величины задатка согласно подписанному соглашению (цифрами и прописью).
6. Подписей сторон с расшифровкой их фамилий.

Ниже представлен бланк такой расписки.

Что необходимо сделать после внесения задатка?

1. Подписание основного ДКП жилплощади в срок, отображенный в СоЗ.
2. Осуществление полного расчета.
3. Оформление заключительной процедуры – перерегистрация права владения квартирой в Росреестре, с получением выписки из ЕГРН о внесение изменений в базу данных.

СоЗ и расписка о вручении средств остаются у каждой стороны на руках. Примечание. Данные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, на случай возможных судебных разбирательств в отношении приобретения жилплощади.

✅ Можно ли расторгнуть соглашение о задатке: как и когда

Соглашение о задатке может быть расторгнуто. Однако это возможно только до того момента, пока стороны не зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если же это произойдет, сделка будет считаться совершенной. Получается, что оспаривать и расторгать понадобится всю куплю-продажу, а не отдельный документ.

Соглашение может быть расторгнуто по следующим основаниям:

Вне зависимости от основания процедуру по возврату платежа рекомендуется фиксировать документально. Покупатель составляет и направляет 2-ой стороне письменное Требование о возвращении задатка. Здесь указываются:

• ФИО и адреса жительства обоих участников сделки;
• реквизиты ПДКП и Соглашения о задатке, в рамках которого Продавец получил платеж в размере … рублей;
• основание расторжения договоренностей;
• просьба Покупателя о возвращении средств;
• подпись Покупателя и дата составления документа.

Продавцу остается либо перевести деньги в безналичном формате, либо передать их лично – в присутствии свидетелей и с повторным составлением расписки. Теперь ее должен будет написать уже Покупатель, принимающий средства назад.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Когда стороны не могут прийти к консенсусу по поводу возврата или невозврата задатка, им необходимо обращаться в суд. При цене иска (размере предварительного платежа) менее 50 000 рублей за рассмотрение дела ответственен мировой суд. При цене иска (размере предварительного платежа) свыше 50 000 рублей за рассмотрение дела ответственен районный суд. Обычно просьба о возвращении задатка исходит именно от Покупателя, т.к. он не имеет доступа к деньгам, игнорируется Продавцом и т.д.

Для инициирования разбирательства необходимо составить исковое заявление «О взыскании суммы задатка» или «О взыскании двойной суммы задатка». Помимо этого иск может содержать просьбу «О возмещении убытков в части, не покрытой задатком».

Скачать образец искового заявления о взыскании задатка

Образец документа:

                                 РАСПИСКА
                           о получении задатка
г. ____________                                     "___"__________ ____ г.
   Я, гр. ____________________________________________, паспорт гражданина
                       (полностью Ф.И.О.)
Российской Федерации: серия ______ N ________, выдан ______________________
_______________ от "___"__________ ____ г., код подразделения _____-_____),
зарегистрированный(ая) по адресу: _________________________________________
(вариант,   если  адрес  регистрации  отличается  от  адреса   фактического
проживания: проживающий(ая) по адресу: ___________________________________)
(далее - Сторона 1), получил(а) от гр. ___________________________________,
                                               (полностью Ф.И.О.)
паспорт гражданина Российской Федерации: серия _______ N ___________, выдан
_______________________________________________ от "___"__________ ____ г.,
код подразделения _____-_____), зарегистрированного(ой) по адресу: ________
__________________________________________ (вариант, если адрес регистрации
отличается  от  адреса фактического проживания: проживающего(ей) по адресу:
_____________________________________________) (далее - Сторона 2), задаток
в обеспечение исполнения обязательств по Договору N _____ от "__"__________
____ г. о _______________________________ в сумме _____ (__________) рублей
            (указать предмет договора)
в соответствии с п. ___________ указанного Договора (вариант: Соглашением о
            (указать пункт Договора,
        содержащий соглашение о задатке)
задатке от "___"__________ ____ г. N _____) <1>.
                             ПОДПИСИ СТОРОН
               Сторона 1                              Сторона 2
   __________________/_____________       __________________/_____________
        (Ф.И.О.)        (подпись)              (Ф.И.О.)        (подпись)

———————————

Информация для сведения:

<1> В соответствии с п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Виды и различия предоплат

Сделки с недвижимостью часто предусматривают небольшой денежный залог в адрес продавца, таким образом покупатель подтверждает серьезность своих намерений.

Между физическими лицами расчет на вторичном рынке жилья обычно происходит наличным путем, девелоперы предпочитают безналичный расчет или предлагают внести деньги в кассу организации.

Покупка квартиры в ипотеку может предусматривать предоплату, о ней покупатель договаривается напрямую с продавцом. Законодательство предлагает два варианта формы платежа:

1. аванс;
2. задаток.

Между ними есть принципиальные различия и покупатель должен знать, какие юридические обязательства накладывает или не накладывает на него платеж.

Задаток

Под задатком понимается форма предоплаты за квартиру. Это страховка для продавца, ведь если сделка в будущем сорвется по вине покупателя, деньги, переданные ранее, останутся у текущего владельца недвижимости. Если же сделка сорвется по вине продавца, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере. Он является реальным обеспечением обязательств и рычагом для обеих сторон. Финансовую ответственность и убытки понесет сторона, виновная в срыве.

Именно финансовая ответственность останавливает многих участников от выбора задатка в качестве предоплаты. Это регламентированное законом понятие, его суть прописана в гражданском кодексе, статьях 380 и 381, а сам задаток оформляется отдельным соглашением.

Аванс

Аванс отличается от задатка тем, что в ГК РФ официально лишь упоминается. Считается, что предоплата, внесенная в иной кроме задатка форме и будет авансом.

У платежа в виде задатка нет обеспечительной функции, утвержденной на законодательном уровне.

На практике аванс возвращается обратно покупателю вне зависимости от виновной в срыве договоренности стороны. Если каждый участник готов предоставить гарантии, но не желает иметь дела с юридическими последствиями, более желательным вариантом будет аванс.

Аванс при покупке квартиры в ипотеку выражается в денежных единицах. Залогом же является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте.

На практике, в договоре об авансе можно прописать определенные штрафные санкции, приблизив его к задатку. Например, покупатель, не обоснованно отказавшийся от покупки, не получает аванс обратно, а продавец, сорвавший сделку, возвращает покупателю аванс с определенным штрафным процентом. Могут быть другие варианты – по личной договоренности.

• Скачать бланк соглашения об авансе при покупке квартиры в ипотеку
• Скачать образец соглашения об авансе при покупке квартиры в ипотеку

Аванс и задаток при покупке квартиры: нюансы и риски

Как правильно составить соглашение о задатке

Соглашение о задатке – документ, который будет иметь юридическую силу с момента его подписания сторонами. Денежные средства могут быть переданы в момент подписания соглашения или в дату, указанную в соглашении. Заверять у нотариуса соглашение о задатке необязательно. 

Форма и содержание соглашения о задатке

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (статья 380 ГК РФ) и содержать следующую информацию:

1. место и дата составления соглашения;
2. данные участников сделки:

ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные;

1. сведения о предмете сделки:

наименование объекта, адрес, технические характеристики объекта, кадастровый номер;

1. полная стоимость объекта (цифрами и прописью);
2. сумма передаваемого задатка (цифрами и прописью);
3. указание:

• срока, способа и порядка передачи задатка;
• периода заключения основного договора купли-продажи;

1. права и обязанности сторон;
2. порядок разрешения споров и ситуаций при наступлении форс-мажорных и иных обстоятельств;
3. дата вступления соглашения в законную силу;
4. срок действия соглашения;
5. количество экземпляров соглашения (количество экземпляров равном числу участников соглашения);
6. подписи сторон.

Нужны ли иные документы?

Никаких других документов для оформления задатка, кроме письменного соглашения, не составляется, включая и расписки. Деньги обычно передают продавцу в присутствии третьих лиц. В договоре также можно обязать оплатить задолженность по услугам ЖКХ. До подписания договора задатка специалисты обычно рекомендуют заключение соглашения о покупке (как приложения к договору задатка). Законодательством не установлен четкий размер суммы задатка, но в большинстве случаев эта сумма составляет не более 10 % от общей оговоренной стоимости недвижимости

С осторожностью следует отнестись к заключению сделки в том случае, если продавец соглашается на более маленький задаток. Это может свидетельствовать о том, что он сомневается в отношении продажи недвижимости на оговоренных условиях и в дальнейшем возможен отказ от сделки

В заключении следует еще раз напомнить: чем более подробно вы составите договор задатка, тем меньше у вас будет проблем в случае, если заключение сделки не состоится.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры в этом вам поможет.

Образец договора задатка при покупке земельного участка

После этого стороны должны прекратить свои поиски. А покупатель отдать задаток удобным ему способом. Размер самого задатка определяется самими сторонами составления, но обычно это 5-7 % от суммы земельного участка. Так же действует штраф при несоблюдении условий договора задатка

Нужно уделить особое внимание к документам, предоставляемым со стороны продавца касательно земельного участка (свидетельство о праве собственности и кадастровый номер)

При осмотре нужно сравнить участок в натуре и план, наличие деревьев, кустарников и построек правильность их расположения. Люди, которые оформляют договор задатка на земельный участок, являются часто обманутыми, как показывает практика и стоит очень взвешенно подходить к составлению документов и приложений к ним.

Договора сумма задатка засчитывается в счет будущих платежей Покупателя. 3.3. В случае неисполнения договора задатка Продавцом (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) Продавец уплачивает Покупателю в течение ……………………… банковских дней сумму в размере ….

……………………………………………………………………………(……………) рублей.(прописью / цифрами) т.е. в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ двойную сумму задатка.3.4. В случае неисполнения договора задатка Покупателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) сумма задатка в размере ….……………………………………………………………………………(……………) рублей.(прописью / цифрами) в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ остаётся у Продавца. 3.5.

Данный Договор является неотъемлемой часть предварительного договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: и , заключённого между Сторонами «» года, составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Задаткодатель

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Основные причины заключения договора о задатке:

• У покупателя не хватает денег для полного расчёта, на день заключения сделки.
• Наличие у продавца обременений (арест и т.п.) на продаваемый земельный участок. Залог часто служит для снятия ограничений и обременений на продаваемый участок.
• Часть документов продавца находятся в процессе оформления.
• Отсутствие (командировка, болезнь) на момент подписания соглашения одного из собственников земельного участка.

Обязательные условия для составления договора залога

• Необходимо заключать соглашение о залоге в письменной форме.
• Наличие подписанного соглашения о купле продажи, на момент подписания договора задатка, из которого следуют обязательства, обеспечиваемые залогом.
• Расписка, написанная собственноручно, подтверждающая получение денежных средств, остаётся у покупателя.

• наименование населенного пункта, в котором оформляется документ, а также дата его составления;
• личная информация о каждой из сторон;
• текстовая часть;
• подписи каждой из сторон.