Сколько стоит 1 сотка земли. участки в московской области

Цена земли. Земельная рента

Отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли, ее ископаемых ресурсов и недвижимости называются рентными.

Экономическая рента (от французского «rent» – фиксированный доход) – это цена, уплачиваемая за фактор производства, предложение которого абсолютно неэластично.

Земельная рента – это доход собственника земли, полученный от арендатора, за использование земли.

Земля приносит экономическую ренту потому, что предложение земли совершенно неэластично.

Поскольку предложение земли S совершенно неэластично, единственным значимым фактором, определяющим размер земельной ренты, является спрос на землю, т.е. рента складывается в зависимости от того, сколько максимально может быть уплачено за предложенную к продаже площадь земель. И если кривые спроса и предложения пересеклись в точке С, сформировав цену земли на уровне А, то доход владельца будет равен площади заштрихованного квадрата ОАСВ (рис. 13.3), определяемой как произведение площади земель на ренту, уплачиваемую за единицу земли (например, за гектар).

Увеличение или уменьшение спроса приводит к изменению величины земельной ренты (рис. 13.4), предложение земли – на уровне L0 не меняется.

Если спрос на землю относительно ее предложения является очень небольшим (D4), земля становится «бесплатным» товаром и перестает приносить ренту ее владельцам. Спрос на «бесплатный товар» настолько мал по сравнению с предложением, что даже при нулевой цене на рынке было бы избыточное предложение (на рис. 13.4 это отрезок b–a, на всем протяжении которого рента равна нулю). Местоположение конкретного участка земли, её плодородие влияют на величину земельной ренты.

Наклон кривой спроса означает постепенное убывание дохода, противодействовать которому можно улучшением методов землепользования, применением прогрессивных технологий и способов использования подобных факторов производства.

Рента существует и в добывающей промышленности. Это горная рента. В хозяйственной жизни она представлена специальными налогами, которые добывающая компания платит главному собственнику природных ресурсов – государству (налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы и др.).

Хотя для экономики в целом земельная рента не является необходимыми затратами, а лишь дополнительным платежом, для отдельных фирм и отраслей рентные платежи рассматриваются как издержки. Эти расходы необходимы для привлечения земли, которая в противном случае может использоваться для других целей.

Цена земли определяется путём капитализации ренты:

Цена земли = Земельная годовая рента / Ставка ссудного процента x 100%

или

Pg = Rгод / i x 100%,

где Pg (от англ. price – цена, ground – земля) – цена земли; Rгод – годовая земельная рента; i – ставка ссудного процента.

Экономическую ренту необходимо отличать от квазиренты.

Изучая равновесие факторных рынков в краткосрочном периоде, предполагалось, что один какой-либо фактор (чаще всего труд) является переменным, а остальные постоянны. Переменные факторы могут свободно перемещаться в альтернативные сферы использования.

Поэтому предприятие оплачивает их альтернативную стоимость (ценность) в целях предотвращения их перехода в другие фирмы.

Выплаты владельцам факторов производства, предложение которых в краткосрочном периоде фиксировано, называются квазирентой, представляющей собой остаточный платеж. Квазирента в долговременном периоде, когда все факторы производства становятся переменными, исчезает. Экономическая рента сохраняется и в долговременном периоде.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Образец предварительного договора на продажу любой недвижимости

Частные лица имеют право производить расчёты как в наличной, так и в безналичной форме. Удобным вариантом их проведения является такой, когда уплата аванса происходит в присутствии нотариуса, а перечисление остальной суммы делается на банковский счёт продавца.

Передача денег от покупателя к продавцу может происходить такими способами:

1. Средства перечисляются с одного банковского счёта на другой.
2. На текущий счёт продавца вносятся наличные средства покупателя.
3. Происходит передача наличных средств в присутствии нотариуса.

Иногда наличный расчёт производят следующим образом. Помещают деньги в банковскую ячейку и подписывают договор с банком о том, при выполнении каких условий и при предоставлении каких документов продавец получит к ней доступ.

Спрос и предложение на рынке земли

В природные ресурсы включают землю и недра, растительный и животный мир, лесные и водные ресурсы, воздушный бассейн и климат. Земля является первичным фактором производства до тех пор, пока человек не повысит ее качество, вложив в нее свой труд – тогда земля становится вторичным фактором производства.

В качестве первичного фактора производства земля абсолютно ограничена: количество плодородных, удобно расположенных, богатых полезными ископаемыми участков земли, ограничено.

Еще одно свойство земли, определяющее экономический механизм ее использования, заключается в том, что она нетранспортабельна. Предприятия выгоднее строить вблизи источника сырья, рынков сбыта и т.д.

Таким образом, положение и плодородие влияют на предложение земли.

График предложения – совершенно неэластичная линия, так как предложение земли нельзя изменить (рис. 13.1).

Спрос на землю может быть сельскохозяйственным (для сельскохозяйственного использования) и несельскохозяйственным (для постройки недвижимости). Совокупный спрос на землю равен сумме сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спросов:

Dg = Dсх + Dнсх,

где Dg – совокупный спрос на землю; Dcx – сельскохозяйственный спрос; Dнсх – несельскохозяйственнный спрос.

Кривая спроса на землю имеет отрицательный наклон. Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольственные товары.

Д. Риккардо открыл закон уменьшающегося плодородия почвы, согласно которому по мере использования земли люди должны переходить от плодородных земель к обработке средних и худших земель.

Поскольку на продукты питания спрос неэластичный, уменьшение предложения влечёт за собой рост цен, и наоборот, увеличение предложения – падение цен.

Несельскохозяйственный спрос на землю возрастает, так как растёт спрос на недвижимость, особенно в крупных мегаполисах, где цена на землю дороже.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Образец акта согласования расположения границ участка

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Абсолютная рента. Арендная плата

Существуют два типа рынка земли.

1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца.

2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца.

Собственность на землю с ее естественными ресурсами и недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т.е. абсолютной ренты, а также доходов в виде арендной платы.

При аренде земли заключается арендный договор, в соответствии с которым арендодатель-землевладелец передает землю во временное пользование арендатору-фермеру по определенной цене, которая называется арендной платой.

Арендная плата – самостоятельная форма платежа, при которой используется лишь недвижимость, т.е. сооружения, здания и т.д.

Арендная плата = R + % + A,

где R – годовая рента; % – процент на вложенный капитал; А – амортизация построек на этой земле.

Абсолютную ренту получают землевладельцы в силу монополии частной собственности на землю. Она не зависит от различий в плодородии и местоположении отдельных участков и вложений капитала в один и тот же участок. Таким образом, абсолютная рента присваивается со всех земельных участков. Размер абсолютной ренты при одинаковой площади участков земли разного качества одинаков.

Величина абсолютной ренты определяется как разница между индивидуальной стоимостью и ценой производства (общественной стоимостью).

Сельскохозяйственные продукты продаются по общественной стоимости (цене производства), которая равняется издержкам производства на худшей земле плюс средняя прибыль.

Абсолютная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

В условиях рыночной экономики разные участки земли имеют совершенно разные показатели производительности. Эта разница объясняется различиями в плодородии почвы и климатическими факторами, причём более плодородные земли приносят большую ренту.

Но плодородных земель недостаточно, поэтому обрабатывают средние и худшие участки земли, причём прибыль на плодородных и неплодородных землях должна быть примерно одинаковой. Расходы на обработку худших земель больше, чем средних и лучших.

Дифференциальная рента I

Дифференциальная рента I (от англ. different – другой, не схожий – участки разные по плодородию) – это прибыль землевладельцев от средних и лучших земель.

Дифференциальная рента I может быть по расположению и по плодородию.

Рента по расположению отличается в зависимости от того, насколько выгодно расположен участок земли.

Рента по плодородию отличается потому, что участки земли расположены в разных климатических условиях, и разные почвы пригодны для выращивания различных культур.

Рента будет больше на плодородной земле, меньше – на средней земле.

Например, есть участок плодородной земли. При его обработке — вложении труда – получают некоторый результат, который откладывают по оси ординат (рис. 13.5). Разумнее всего вкладывать в обработку земли L1 труда, чтобы оплачивать единицу труда по максимуму, по ее наивысшей производительности PL1 (см. рис. 13.5).

Однако продукции первого участка не хватает для удовлетворения потребностей общества по ценам, доступным всем. Второго такого же плодородного участка нет, поэтому приходится обрабатывать менее плодородный (линия средней производительности ниже). Работникам, его обрабатывающим, максимально можно заплатить по производительности PL2. Если и теперь не хватает продукции, то берут следующий – ещё менее плодородный участок земли. Максимум, сколько на нем можно платить, это по производительности PL3.

Поскольку производительность труда зависит не от работников, а от плодородия земли, то платить им надо на всех трех участках одинаково – иначе никто не согласится работать на худших участках, т.е. всем платят PL3. В результате на лучших участках – первом и втором – образуется дифференциальная рента I. Предприниматели первой и второй групп благодаря низкому уровню издержек (более высокой производительности труда) получают экономическую прибыль.

Никакой земельной ренты не возникало бы, если бы плодородные земли не были ограничены (рис. 13.6).

Дифференциальную ренту по местоположению арендаторы будут выплачивать в большем объёме за тот участок земли, который имеет выгодное расположение, например, от рынков сбыта, продавцов материалов и сырья и т.д.