Меньше

Правила продажи комнаты в коммуналке

В первую очередь нам необходимо определится с тем, сколько будет стоить наша комната в квартире. Здесь выделяют три основных варианта, по которым это можно сделать:

1. Самостоятельная оценка. Тут достаточно будет просмотреть все предложения на рынке и выбрать среднюю стоимость, с учетом всех характеристик.
2. Использовать услуги риэлторов, то есть независимых оценщиков. Они предоставят вам стоимость на помещение, после чего за вами будет выбор, продать ее или нет.
3. Воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой. В результате этого вам предоставят официальный документ, в котором будут прописаны все моменты и выведена стоимость комнаты. Они в последующем могут использоваться новым владельцем для того, чтобы обратиться в банковские организации, чтобы взять кредит.

Когда человек занимается оценкой лично, он должен учитывать многие факторы, которые окажут влияние на итоговую цену. Сюда стоит отнести этаж, где находится комната, площадь не только вся, но отдельно каждого помещения, ванной, кухни. Если дополнительно будут подсобные помещения, коридоры, кладовки и прочие, то это только повысит стоимость. На стоимость также повлияет не только внешний вид самого дома, но и всей комнаты в квартире, имеющиеся объекты вблизи дома (школы, детские сады, магазины, остановка общественного транспорта), а также те, кто проживает по соседству.

Очень много сил и времени уйдет на продажу той комнаты, которая располагается в доме, который не подвергался даже косметическому ремонту в течение всего срока эксплуатации. То же самое будет касаться и самой комнаты, если она заброшена, в ней никто не проживал и ремонт никто не проводил.

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КОМНАТУ В КРЕДИТ?

У банков время от времени появляются предложения по кредитованию для потенциальных приобретателей комнат. Но вероятность одобрения ипотеки в данном случае заметно ниже, чем при покупке квартиры.

К стандартным требованиям к заемщику и объекту залога добавляются специфические, «комнатные», главное из которых – уже упомянутый отказ соседей от приоритетного права покупки. Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру. А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.

Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).

ВАЖНО

Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире. Но в этом случае предметом залога станет вся квартира

Причины, по которым стоит приобрести

• Живя в коммуналке, вы можете копить, а не платить «чужому дяде». Представим ситуацию, в которой вам нужно определиться, покупать комнату или нет. Приобретая такое жилье, вы освобождаете себя от надоедливых хозяев, которым ежемесячно нужно отдавать деньги за съем. Вы можете купить жильё и откладывать на приобретение нового, большего по площади и свободного от посторонних. Иначе говоря, вам не нужно платить за съем и при этом из последних средств откладывать на собственное имущество.
• Большим преимуществом комнаты перед квартирой является её малая стоимость. Если проводить сравнение в рамках одного города, «уголок» (как в старину называли этот тип жилья), стоит гораздо дешевле, чем полноценная жилплощадь. Однако, если сравнить комнаты Самары и Москвы, то за столичную стоимость самарчанин может купить до пяти свободных квартир. По этой причине, если срочно необходимо жилье, а средств на хату не хватает, комната будет прекрасным выходом из ситуации.
• Данное жилье является прекрасным капиталовложением. Если у вас уже есть имущество, но вы ищите дополнительный источник прибыли, можно стать обладателем недорогого вида жилья и сдавать комнату в поднаём. Много людей, которые переезжают в новый город, нуждаются в дешевом жилье. Они с удовольствием снимают недорогие, по сравнению с квартирами, «уголки».
• Комната в коммуналке может стать ночлегом для тех, кто работает в городе и не желает ездить каждый день из области. Представим ситуацию, в которой вы являетесь сотрудником городского предприятия, но при этом ездите каждый день из деревни или небольшого соседнего городка. Траты на проезд и усталость от недостатка отдыха. Сначала дорога, потом работа, опять дорога и вот уже ночь. Такой режим выматывает и требует много затрат на бензин или автобусный билет. Плата гостиницам за ночь в номере едва ли оправдает затраты на проезд. Таким образом, вечер и ночь в собственной комнате требует лишь первоначальных растрат и небольших оплат коммуналок. Все это в скорости окупится, а вы останетесь в выигрыше от такого жилья.
• За счет своей дешевизны, комната является доступным способом получения прописки. Для тех, кто хочет поскорее получить прописку в городе, покупка «уголка» станет самым лучшим вариантом. Даже приобретая в кредит, вы можете быть уверенным, что вступите в собственность гораздо быстрее, чем при покупке квартиры.
• Если подходить не с практической стороны, то «уголок» можно назвать средством от одиночества. В коммуналке никогда не будет скучно. Это как общага, в которой тебя окружает множество разнообразных людей. С ними можно завести знакомства и стать друзьями.

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей

В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае

Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же
советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Нюансы продажи приватизированных и неприватизированных комнат

Требования к сделке — необходимо быть собственником, чтобы продать её. Ещё один случай — помещение продает доверенное лицо собственника с соответствующе оформленными полномочиями.

Коммунальная квартира должна быть приватизирована. В противном случае это муниципальная собственность и продаже не подлежит, так как закон запрещает подобные сделки. На практике достаточно иметь приватизированную комнату. То есть, она должна быть куплена ранее или приобретена по праву наследования.

Еще одним требованием является наличие преимущества на покупку этого жилого помещения у других жильцов той же квартиры. Поэтому продавец обязан получить согласие на её продажу по конкретному регламенту, в письменном виде.

Различают типы: приватизированные или использующиеся по социальному найму.

Купить комнату в Москве — советы

Купить недорого комнату в Москве — самый приемлемый способ стать собственником столичной недвижимости. Приобретая комнату в квартире, каждый надеется на улучшение своих условий проживания

Но выбирая даже временное пристанище, делайте это тщательно и осторожно

Если сравнивать со стандартной квартирой, выбор комнаты — дело не из простых. И прежде всего это обусловлено наличием соседей и общими службами. При поиске такого жилья лучше всего сразу знакомиться со всеми соседями. Вас наоборот должно насторожить, если при просмотре соседей в квартире не было на месте. В этом может кроиться какой-то подвох и наличие неадекватных жильцов по соседству. Жизнь на одной площади с плохими людьми может показаться адом уже в первые дни. Старайтесь избегать нестандартных ситуаций при заключении сделки и не ввязываться в предполагаемые мошеннические предложения.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Что такое коммунальная квартира

После революции власти вплотную занялись переделом собственности. Так как из деревень и сёл, в поисках новой жизни, в города мигрировали вчерашние крестьяне, городское жильё оказалось в дефиците. Чтобы решить проблему с расселением народа, в квартиры подселялись соседи. В итоге, в квартире проживала уже не одна семья, а несколько – каждая в своей комнате.

И сегодня существуют такие квартиры. Особенность коммуналок в том, что комнаты в них находятся в частной (или муниципальной) собственности, а общие помещения (кухня, санузел, коридор) – в долевой.

Комната в коммунальной квартире – это изолированное помещение, в котором проживает одна семья (или одинокий человек). При этом каждая комната приобреталась по своему основанию – была куплена, получена в дар, унаследована или получена в наём от муниципалитета.

Читать также: — как приватизировать комнату в коммуналке

Оповещение соседей

Вначале следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности другие ее участники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой части. В связи с этим продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить всех сособственников о намерении продать свою долю.

Сегодня существует несколько способов направления извещения, каждый из которых имеет свои преимущества и некоторые недочеты.

Способ извещения	Плюсы	Недостатки
Заказное письмо с описью и уведомлением о вручении	Надежная и быстрая доставка. Вручается получателю в руки. Отправитель получит отчет о вручении, в случае необходимости можно будет с легкостью доказать, что извещение было отправлено и сособственник его получил.	Более высокая стоимость, чем у простого письма.
Телеграмма с уведомлением	Оперативная доставка. Адресат не сможет отказаться от ее получения или содержания такой телеграммы.	Зачастую адресат не приходит за извещением на почту. Иногда бывает проблематично доказать, что с момента отправки телеграммы прошел месяц.
Через нотариуса	Не нужно заниматься подготовкой и составлением письма, все хлопоты, связанные с отправкой извещения нотариус возьмет на себя.	Составление и отправка уведомлений через нотариуса является платной услугой.
Путем размещения объявления на сайте Росреестра	Можно сообщить о продаже своей доли, не выходя из дома. Отсутствует необходимость в подтверждении факта уведомления соседей при удостоверении сделки у нотариуса. Экономия времени на подготовку большого количества письменных извещений. Есть возможность избежать дополнительные траты, связанные с отправкой заказных писем.	Таким способом можно воспользоваться только в том случае, если количество участников долевой собственности превышает 20 человек (п. 4.1 ст. 42 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»), данный вариант не доступен в том случае, если речь идет о долевой собственности на жилое помещение.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ написано, что участники долевой собственности обязаны в течение одного месяца (с момента получения извещения) приобрести комнату, выставленную на продажу, или же написать письменный отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

Покупаем комнату в ипотеку

Не все банки предоставляют ипотечный кредит на приобретение комнаты. Как правило, крупный кредит оформляется под залог приобретаемого товара и в случае, если заемщик не способен выплачивать задолженность, то финансовая организация просто забирает заложенное имущество, а затем перепродает. Комнаты для банков считаются сложным залоговым «продуктом», так как продать его будет крайне тяжело. Часто банк просто не соглашается выдать ипотечный кредит на приобретение данной недвижимости.

В любом случае можно использовать как потребительский кредит, так и приобрести недвижимость в рассрочку по договору. Несмотря на то, что комнаты — это оптимальный и доступный вариант жилья, можно купить за такую же стоимость квартиру в новостройке, где одобряют ипотечный кредит.

Подготовка к продаже

В отличие от сделок с квартирами или домами особенность реализации отдельных комнат в том, что приходится вплотную общаться с другими собственниками, которые могут хотеть воспользоваться преимущественным правом выкупа. Такая возможность предусмотрена законодательством для совладельцев жилья согласно ст. 250 ГК РФ, поэтому до подачи объявления обязательно информировать остальных собственников. Сообщать придется не только о решении продать свою часть, но и предполагаемую цену, ожидаемые сроки реализации.

Любую информацию о планах продажи можно передать в устной или письменной форме, но последний вариант предпочтительней. Отказ от претензий тоже рекомендуется получить письменно через заказное сообщение по почте. Не помешает и нотариальное заверение таких бумаг, что исключит в дальнейшем недоразумения с остальными владельцами жилья. К тому же их еще придется привлекать для оформления бумаг на продажу.

Как самостоятельно найти покупателей

Для поиска желающих приобрести жилье можно воспользоваться печатными изданиями, интернет-площадками, подключить знакомых, которые помогут передать информацию заинтересованным людям. В самом объявлении рекомендуется четко описать характеристики жилья, рассказать о плюсах расположения, показать выгодность такого вложения средств. Наличие фото ускорит поиск покупателей, поскольку дает наглядное представление о планировке, отделке, установленной бытовой технике или мебели.

Подавая объявление самостоятельно или через агентство, нужно заранее подготовиться к приходу возможных покупателей. Лучше сразу предупредить соседей и постараться максимально полно показать предлагаемого жилья. Предварительно желательно сделать косметический ремонт.

Самостоятельный поиск покупателей исключит выплату комиссионных риелтору. При этом личные встречи с людьми позволят убедиться в их порядочности, сразу получить информацию о намерениях и финансовых возможностей участников сделки.

Помощь риелторов

Несмотря на определенные комиссионные, которые зарабатывают риелторы, такая услуга часто бывает выгодней самостоятельного поиска покупателей. Во-первых, так безопаснее, поскольку всегда можно обратиться за помощью к специалистам, а при необходимости потребовать соблюдения условий договора. Во-вторых, профессионалам намного проще найти желающих купить недвижимость, поскольку у риелторов уже есть наработанная база данных, они готовы быстро сформулировать выгодное предложение.

Как купить комнату в Москве без риэлтера

Процедура приобретения комнаты разительно отличается от покупки обычной квартиры. Лучше всего эту процедуру доверить компетентному риэлтеру. Но если вы приняли решение и желаете самостоятельно покупать такое жилье, вам следует быть осторожным и внимательным. Для начала найдите интересующий вас объект, посмотрите его, проверьте документы и пообщайтесь с соседями. Обязательно торгуйтесь

Уделите внимание общим службам и состоянию квартиры. Не спешите с выводами, подумайте — ведь вам в ней жить, и может даже не один год

Очень часто при покупке комнаты уже на начальном этапе приобретения возникают проблемы с соседями, умышленно препятствуют продаже квартиры. Это могут быть срывы показов покупателям и игнорирование посылаемых для них уведомлений. А причина такого поведения в основном одна — желание покупки комнаты по заниженной стоимости. Поэтому, лучше всего обращаться к опытным специалистам, которые по роду своей деятельности постоянно сталкиваются с подобной недвижимостью. Они смогут избавить вас от проблем с приобретением и обеспечить вам комфортное проживание.

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность

Проверка документов продавца. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

• Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
• Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

Помощь риэлторов.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой.

Если комната приобретается в новом доме/у застройщика, необходимо проверить на сайте Арбитражного суда наличие/отсутствие решения о признании застройщика банкротом, сроки планируемой сдачи. На сайте приставов стоит посмотреть наличие открытых производств.

Риелтор играет очень важную роль при совершении сделки по покупке недвижимости. При его выборе следует знать несколько маленьких хитростей. Прежде всего необходимо удостовериться в квалификации компании, взять выписку из ЕГРЮЛ и просмотреть, действующая ли компания; почитать отзывы на просторах интернета, заключить договор на оказание услуг. В нем необходимо указать предмет договора, подробно описать действия риелтора, цену оказанных услуг, сроки. При внесении денег всегда берите чек, в котором будут стоять подпись и печать организации.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как купить комнату

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

• Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
• Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
Проверить объект

Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться

Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
Проверить документы:

1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.

• Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
• Обратиться к нотариусу для заверки документы.
• Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
• Оплатить государственную пошлину.
• Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Проведение сделки

Право собственности на квартиру покупатель получает лишь после государственной регистрации договора. Для осуществления этого процесса необходимо предоставить договор и требуемый перечень документов в отделение Росреестра. Для оформления договора обращаться к нотариусу необязательно, можно просто всё заполнить в письменной форме. Если у вас нет теоретических знаний по его составлению, то можно скачать готовый бланк в интернете или обратиться за помощью к профессиональным юристам.

В договоре обязательно должен быть приписан предмет сделки с прописанными характеристиками комнаты, стоимость и порядок передачи средств. Задача покупателя — внимательно изучить заполненную информацию на предмет ошибок. Так как в дальнейшем из-за них может возникнуть множество проблем. А ведь внизу будет стоять ваша подпись. Новое свидетельство будет получено покупателем лишь, примерно, через месяц после регистрации договора.

Документы для покупки

Покупая квартиру, следует уточнить какие документы должен предоставить продавец для осуществления сделки. Для заключения договора нужны следующие документы:

• паспорт продавца;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• документы, на основание которых возникло право на собственность;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• нотариально-заверенное согласие супруга (если вы находитесь в браке);
• нотариально-заверенный отказ иных собственников комнаты (если таковые имеются);
• согласие органов опеки и попечительства (если имеются несовершеннолетние дети).

Во избежание неприятных ситуаций хорошо бы проверить справки о задолженностях по коммунальным платежам и налогам и сборам. Если продавец вызывает подозрения в своём поведении, то можно попросить предъявить вам справки из наркологического и психоневрологического диспансера. По закону продавец вам такие документы в обязательном порядке предоставлять не обязан.

Покупатель для осуществления сделки, в свою очередь, должен предъявить паспорт и заверенное у нотариуса согласие супруга.

Узнать более подробную информацию о необходимых документах требуемых для оформления сделки граждане, могут обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Расчет оценочной стоимости

Чтобы как можно быстрей продать комнату в квартире, нужно выполнить ряд действий, начиная с оценки недвижимости и получения представления о перспективах такой сделки. Для этого нужно учесть следующие факторы:

• состояние и площадь жилья;
• общее число комнат в общежитии или квартире;
• высота дома и этаж, на котором находится недвижимость;
• удаленность жилья от транспортных развязок, магазинов, больниц, учебных заведений;
• количество соседей и их благонадежность;
• размер доли владельца жилья;
• продолжительность продажи недвижимости.

Прежде чем продать комнату в коммуналке, следует определиться с ценой, поскольку она значительно увеличивает сроки поиска покупателя.

Чтобы узнать, как быстро продать комнату в общежитии или коммуналке, привлекают специалистов-оценщиков, которые точно определяют оптимальную стоимость жилья с учетом реальной ситуации на рынке недвижимости выбранного региона. Наличие баз данных позволяет сориентироваться в аналогичных предложениях и подобрать наиболее выгодные (цена/сроки) варианты продажи.

Покупка комнаты: инструкция

• Подберите интересующий объект недвижимости. Лучше всего искать комнаты на сайтах о продаже недвижимости, там Вы сможете увидеть фотографии объекта. Проверьте, есть ли фото мест общего пользования – кухни, ванной и туалета. Если их нет, скорее всего недвижимость находится в плохом состоянии.
• Подберите несколько подходящих вариантов и договоритесь с продавцами о просмотре. Осмотрите жильё и узнайте соседей. Посещая места, оценивайте состояние фасадов и подъездов. Наличие больших трещин в здании может говорить об очень плачевном состоянии помещения. Если соседи будут вызывать у Вас опасения и вопросы, лучше откажитесь от покупки такой комнаты.
• Проверьте право собственности и наличие обременений. Попросите у продавца предоставить Вам выписку из ЕГРН. В графе собственник должен быть указан продавец, а не муниципалитет. Если жильё принадлежит городу, его сначала нужно приватизировать, а только потом можно будет продать. В выписке также должны быть отметки о наличии арестов, залогов и прочих обременений на жилье.
• Попросите продавца предоставить справку о своей дееспособности из психоневрологического диспансера. Если купить комнату у недееспособного лица, сделка может быть признана недействительной. Бывaют cлyчaи, кoгдa пoкyпaтeли oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти, a пoтoм тepяют eгo, пoтoмy чтo пpoдaвeц или eгo poдcтвeнники зaявляют, чтo oн был нeдeecпocoбным. B cлyчae c пpoдaжeй кoмнaт тaкoй иcxoд oчeнь pacпpocтpaнeн. Чтoбы oбeзoпacить ceбя, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить cпpaвкy o eгo дeecпocoбнocти из пcиxдиcпaнcepa. Oнa дeйcтвyeт 1 дeнь и мoжeт дoкaзaть, чтo пpoдaвeц пoлнocтью ocoзнaeт cвoи дeйcтвия и oтвeчaeт зa ниx. Для дoпoлнитeльнoй пoдcтpaxoвки мoжнo пoпpocить eгo взять cпpaвкy eщe paз в дeнь пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи: тoгдa в cлyчae cyдeбныx cпopoв нeдвижимocть ocтaнeтcя пpи вac.
• Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам. Ecли пpoдaвeц пo кaким-тo пpичинaм нe мoжeт взять cпpaвкy, пoпpocитe xoтя бы квитaнции. Пocмoтpитe, cкoлькo былo oплaчeнo дeнeг, cpaвнитe пoкaзaния в квитaнции c фaктичecкими пo cчeтчикy, пocмoтpитe, нe чиcлитcя ли зaдoлжeннocтeй.
• Удостоверьтесь в том, что продавцом соблюдена процедура уведомления соседей о их праве преимущественной покупки комнаты. У продавца на руках должны иметься письменные отказы от всех соседей на покупку реализуемой комнаты.

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

• Составить текст уведомления.
• Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
• Обсудить отказ от покупки.
• Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
• Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса. Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

• Личные данные продавца комнаты и адресата.
• Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
• Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
• Замечание о преимущественном праве покупки.
• Срок на принятие решения.
• Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
• Дата оформления.
• Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

• Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
• Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

• копии писем, направленных каждому адресату;
• почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.