Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

• Составить текст уведомления.
• Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
• Обсудить отказ от покупки.
• Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
• Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса. Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

• Личные данные продавца комнаты и адресата.
• Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
• Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
• Замечание о преимущественном праве покупки.
• Срок на принятие решения.
• Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
• Дата оформления.
• Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

• Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
• Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

• копии писем, направленных каждому адресату;
• почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?

Если покупатель нашел квартиру, которая кажется ему перспективной, пришло время вплотную заняться ее проверкой.

ВНИМАНИЕ! При первом контакте с владельцем юристы советуют проявить твердую позицию и не верить хозяину на слово – просить документы, подтверждающие отсутствие долгов или юридическую чистоту жилой недвижимости.

Когда выгоднее покупать?

Рынок недвижимости очень чувствительно реагирует на ситуацию в стране, в отдельно взятом регионе или в экономике государства. Снижаются цены как на покупку квартиры на первичном рынке, так и на вторичном в периоды спада покупательской способности и снижения спроса. Основной причиной такого спада является финансовая нестабильность, в любом проявлении.

Покупка жилья – долгосрочная инвестиция в свое будущее, если человек потеряет уверенность в завтрашнем дне, он, скорее всего, отложит покупку. Периодические спады сменяются периодами экономического роста, во время которых цены на недвижимость растут.

Кроме этого, риелторы советуют приобретать жилье на вторичном рынке либо весной, либо осенью. В эти времена года рынок оживает за счет новых предложений, поступающих от владельцев. Летом затишье на рынке недвижимости вызвано тем, что граждане проводят много времени в отпусках и на курортах, а зимой – в разгар праздников россияне не склонны инициировать сложную процедуру продажи своих квадратных метров.

Как проверить на юридическую чистоту?

Дабы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем, покупатель должен уделить внимание юридической чистоте квартиры. Под этим термином понимается безопасность сделки, уверенность в том, что после покупки квартиры новый владелец не столкнется с лицами, имеющими право на квартиру (что делать после покупки квартиры?)

Проверить юридическую чистоту претендент может самостоятельно, попросив хозяина недвижимости предоставить ему такие документы:

Информацию о лицах, зарегистрированных по интересующему адресу (понадобится выписка из домовой книги или справки из бухгалтерии ЖЭКа).
Перечень проводимых ранее сделок с недвижимостью.
Данные о вменяемости владельцев.
ВАЖНО! Многие забывают о третьем пункте и не просят у владельцев справки из психоневрологического диспансера. Лучше перестраховаться и обеспечить защиту на будущее от ситуаций, прописанных в статье 177 ГК РФ.

Указанная статья сообщает о праве признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец в момент подписания документа не осознавал своих действий.

Документы на недвижимость.
Данные об отсутствии залога (договор залога при покупке квартиры) и обременения.. Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть

Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?

Узнать, не числится ли за собственником долгов, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой, покупатель имеет возможность без участия хозяина. Для этого советуем обратиться в центр координации по вопросам недвижимости. Например, в Москве данные о задолженности по любому объекту предоставляет Центр координации ГУ ИС. Информация размещена и на сервисах некоторых служб, предоставляющих коммунальные услуги.

Информация о коммунальных платежах предоставляется по лицевому счету квартиры на почтовых отделениях, через терминалы, предназначенные для оплаты ЖКХ, в банке и даже по телефону поставщика коммунальных услуг. Наконец, покупатель может потребовать соответствующую справку у хозяина. Отказ владельца от предоставления бумаги станет аргументом изучить ситуацию с коммунальными платежами еще внимательнее.

Документы, которые необходимо спрашивать

Продавец должен доказать свое право собственности. А покупатель имеет право увидеть документы, подтверждающие, что жилье находится во владении человека:

1. Правоустанавливающий документ (зависит от того, как именно хозяин получил жилье).
2. Выписка из ЕГРН об объект недвижимости.
3. Технический паспорт.
4. Согласие супруга/супруги на продажу квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы необходимы при покупке квартиры, читайте тут, а в этом материале рассказано о том, какие документы остаются на руках у покупателя и продавца после сделки.

Подводные камни

Лучше изначально знать о возможных проблемах и пытаться сразу избежать их. При покупке коммунальной комнаты возможны следующие ситуации:

Если отказ от продаваемой комнаты другими собственниками оформлен не по закону, уполномоченный орган может не обратить на это внимание и зарегистрировать сделку. Но впоследствии иные собственники могут оспорить законность сделки и вернуть право на комнату

В таком случае вернуть деньги, отданные за жильё, будет крайне трудно.
Нужно обязательно уточнить количество проживающих граждан на момент приватизации квартиры. Необходимо это потому, что такие граждане имеют право на пожизненное проживание независимо от того, кто является собственником. Посмотреть такие сведения можно в домовой книге. Но получить её крайне трудно.
Возможны случаи, при которых на квартиру может быть наложено обременение в виде ареста или залога. Узнать об этом можно получив выписку из регистрационной палаты. Для её получения нужно будет написать заявление и оплатить госпошлину.
Если имеются несовершеннолетние дети, то сделка признана законной только после разрешения органов опеки.

Узнать более подробную информацию о возможных неприятных ситуаций граждане, могут обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Приоритетное право

Важно знать о том, что коммунальная комната является частью квартиры, в которой существует и общая собственность. Она делится между собственниками комнат

Согласно жилищно-коммунальному кодексу правом приоритета выкупа владеют соседи.

Перед продажей своей комнаты гражданин должен сначала предложить ее соседям и лишь после их отказа давать объявление о продаже.

Предложение о покупке пишется в письменном виде и визируется нотариусом. На раздумье соседям даётся целый месяц. Перед составлением письма нужно узнать, кто из соседей является собственником, а кто арендатором. В случае если гражданин снимает квартиру, то информировать надо арендодателя. Когда соседние комнаты не заселены людьми сообщать о продаже нужно в жилищные органы. Многие не соблюдают данное требование закона, тем самым рискуют встретиться со своими соседями в суде.

Узнать более подробную информацию о приоритетном праве граждане могут, обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Совершение сделки

Приобретение комнаты в 2020 году рекомендуется осуществлять поэтапно. Для начала необходимо определить бюджет, который может быть затрачен на приобретение недвижимости.

Стоимость объекта формируется под влиянием следующих факторов:

• площадь, расположение комнаты, этаж;
• число помещений в квартире, а также людей, которые в них прописаны;
• состояние коммуникационных систем.

Перед каждым покупателем неизменно возникает вопрос – стоит ли воспользоваться услугами риэлторов?

Если предложения о продаже комнат можно с легкостью найти самостоятельно, провести осмотр и беседу с продавцом удастся без посредника, то на стадии заключения договора лучше всего воспользоваться юридической помощью. Это позволит избежать неприятных казусов в дальнейшем.

Следующий этап покупки комнаты – осмотр.

Специалисты советуют обращать внимание на такие моменты:

состояние дома, в котором располагается квартира, а также район, расположение остановок и метро, продуктовых магазинов, больниц, школ и детских площадок – все это требует внимания;
планировка недвижимости: осмотрите коммуникационные системы (сантехнические устройства, отопительные батареи и т.д.), важно, чтобы не было проведено незаконных перепланировок, реальный метраж комнат обязательно должен совпадать с параметрами, указанными в документах;
соседи: с людьми, проживающими в других комнатах, рекомендуется побеседовать, обсудите с ними вопросы, касающиеся курения в квартире или содержания домашних животных.

Документы

Для покупки комнаты в квартире потребуется представить следующие документы:

1. Свидетельство собственности на недвижимость.
2. Письменные отказы остальных владельцев от преимущественного права.
3. Кадастровые и технические документы на квартиру.
4. Кредитный договор (если комната приобретается в ипотеку).
5. Разрешение органов попечительства (если собственником одной из комнат является несовершеннолетнее лицо).

Необходимо соблюдать установленный порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Как выбрать квартиру для покупки, на что обратить внимание? Смотрите тут

Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобреталась на правах личного имущества, возможна быстрая продажа доли в коммунальной квартире, если придерживаться определенного алгоритма.

Шаг 1. Письменное извещение о продаже

Первым делом продавец комнаты обязан предложить ее к выкупу своим соседям. Только если все остальные владельцы отказались покупать жилплощадь, или условия сделки не устроили, на основании ст. 250 ГК РФ, продавец вправе заключать договор с другим покупателем на тех же условиях, что были предложены соседям.

Уведомление направляют:

• Другим собственникам, если доли приватизированы;
• Муниципалитету (если остальная часть квартиры не приватизирована).

Уточнить перечень всех собственников поможет выписка из Росреестра. Если с поиском адресатов возникли сложности, процедуру уведомления можно поручить нотариусу. Он подготовит надлежащей формы уведомления и разошлет запросы с требованием официального ответа.

Если собственник согласен выкупить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального заверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариальный отказ, либо подождать истечения 1 месяца после получения письма.

Основные реквизиты письменного уведомления:

• ФИО, адрес получателя;
• Информация о продаваемой доле – размер, адрес;
• Стоимость для выкупа;
• Сроки предоставления ответа;
• Дата, подпись.

Во избежание оспаривания последующей сделки в суде, следует сохранить все документальные подтверждения реализации преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметка о вручении на копии документа самого получателя или свидетелей, подтверждающих предложение к выкупу.

Шаг 2. Подготовка договора и документов

Поиск покупателя ведется на основании тех исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не меньше, чем указано в письменном извещении.

Основными реквизитами документа являются:

• Дата и город составления;
• Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
• Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
• Если определен порядок пользования, указывают конкретную комнату, закрепленную за продавцом согласно соглашению;
• Права и обязанности сторон;
• Сведения о наличии или отсутствии жильцов, зарегистрированных в комнате на момент сделки;
• Способ и порядок расчетов (наличные или безналичный перевод средств);
• Ссылка на сроки и условия передачи объекта согласно приемопередаточному акту;
• Подписи сторон.

Помимо договора для регистрации сделки понадобится ряд подтверждающих документов:

• Личные удостоверяющие документы;
• Доказательства соблюдения преимущественного права на выкуп (квитанция об отправке с описью, копия уведомления с отметкой о вручении и подписью получателя);
• Техпаспорт из БТИ;
• Выписка из ЕГРН;
• Подтверждающие переход прав к собственнику документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная);
• Кадастровый план;
• Приемопередаточный акт;
• Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах или отсутствии жильцов;
• Нотариальное согласие мужа или жены (если доля в совместной собственности);
• Разрешение от опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Шаг 3. Нотариальное заверение

Сделки с долевой собственностью нуждаются в нотариальном заверении. Можно ограничиться заверением договора и удостоверением сделки отметкой нотариуса, либо воспользоваться всем спектром нотариальных услуг:

• Подготовка документа;
• Удостоверение сделки;
• Передача информации о сделке в Росреестр.

В назначенный день стороны являются в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передают через нотариуса, либо самостоятельно через отделение Росреестра.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Чтобы самостоятельно оформить переход прав на комнату в коммуналке, подготовленный пакет документации передают:

• В Росреестр через отделение по месту расположения квартиры;
• В ближайшее МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.

За регистрацию необходимо заплатить госпошлину в 2 тысячи рублей. Завершающим этапом станет получение новой выписки с указанием нового собственника в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

1. Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
2. Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.

✅ Стоимость оформления

К процессу купли-продажи рекомендуется привлечь опытного юриста, нотариуса. Так исключается вероятность совершения мнимой, ничтожной и потенциально опасной сделки.

Оформление справок потребует внесения госпошлины. Так, например, за вписку ЕГРН придется заплатить 300 руб., стоимость кадастрового паспорта (выписки) — 400 руб.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, придется вносить изменения в кадастровый паспорт. Нередко при проверке выясняется, что перепланировка грозит разрушением объекта. Тогда придется устранять изменения, и величина затрат возрастет до суммы от 10 тыс. руб.

Если купля-продажа связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего, недееспособного, ограниченного в дееспособности, или же коммуналка находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно. При этом уплачивается госпошлина, которая в соответствии со ст. 333.24 НК РФ равна 0,5% от суммы договора, но находится в пределах 300 руб.-20 тыс. руб.

В иных случаях, то есть при продаже выделенной в натуре комнаты от дееспособного собственника старше 18 лет, договор заверять не нужно, но по желанию — можно. Тогда стоимость заверения составит (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате):

Цена договора	Процент от стоимости квартиры с учетом вычета	Для близких родственников
До 1 млн. руб.	3 тыс. руб. + 0,4% от цены договора	3 тыс. руб. + 0,2% Х сумму сделки
До 10 млн. руб.	7 тыс. руб. + 0,2% Х (цена договора – 1 млн. руб.)
Выше 10 млн. руб.	25 тыс. руб. + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.), тариф не более 100 тыс. руб.	23 тыс. + 0,1% Х (сумма сделки – 10 млн. руб.), но не более 50 тыс. руб.

Впоследствии переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Затраты составят 2 тыс. руб.

Налоговый вычет

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в случаях, если комната была подарена, передана по договору приватизации или договору пожизненной ренты с иждивением, получена по наследству — менее 3 лет), продавцом платится налог в размере 13%.

Если выяснилось, что налог платить нужно, можно использовать один из налоговых вычетов:

• 1 млн. руб.;
• затраты, связанные с приобретением комнаты (их необходимо подтвердить документально).

Например, если комната ранее была куплена и продается менее чем за 1 млн. руб. в срок ранее чем 5 лет с момента ее покупки, используется налоговый вычет в 1 млн. руб., и налог платить не нужно.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
2. Уточнить адреса собственников.
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки.
6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:

1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Почему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартиру

Отвечает основатель и генеральный директор юридической Илья Сазонов (Тюмень):

Законодательство не дает четкого ответа. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности. Закон гарантирует, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть он может в ней жить, продать, сдать внаем, подарить, но, например, организовать в ней магазин он не может. Таким образом, в законодательстве нет никаких запретов или ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи ее внаем, и для этого не требуется согласие соседей. При этом в законе не определен порядок пользования общим имуществом, и поэтому такой порядок должен быть установлен соглашением между собственниками.

Если соседи не могут прийти к такому соглашению, то его может установить суд. Но если наниматели не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, он имеет право выселить нарушителей из квартиры – и для защиты своих интересов необходимо обратиться в суд.

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Могу ли я заставить жильцов зарегистрироваться в квартире?