Предварительный договор. плюсы и минусы

Содержание

Договор должен состоять из четырех основных частей:

1. Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:
   • Ф.И.О. покупателя и продавца;
   • реквизиты из паспортов.

   Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.

2. Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:
   • указать адрес;
   • этаж;
   • размер жилплощади;
   • количество комнат;
   • номер кадастрового учета;
   • общее состояние приобретаемой квартиры;
   • основания возникновения прав на имущество у продавца;
   • различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
3. Условия будущей покупки. В этой части указываются все условия сделки:
   • стоимость покупки;
   • сумма внесенного аванса или задатка;
   • порядок расчетов.

   Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.

4. Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:
   • крайние сроки заключения основного договора;
   • ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
   • в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.

Стороны

Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов

В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:

• полное наименование;
• номер свидетельства о государственной регистрации;
• также указывается организационно-правовая форма;
• и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.

Для полной уверенности рекомендуется обменяться копиями паспортов заинтересованных сторон для корректного составления предварительного документа на продажу.

Предмет соглашения

Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.

Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.

Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.

Условия будущей покупки

В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.

Если покупатель внес аванс за квартиру, то, в случае расторжения сделки по вине продавца, тот вернет покупателю сумма аванса. Если же в расторжении полностью виновен покупатель, то продавец не обязан возвращать ему сумму внесенного аванса.

Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.

Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).

Срок

статьей 429 ГК РФ

Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.

Как юридически правильно надо расторгнуть предварительный договор?

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка. Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку. Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Что служит основаниями для подобной отмены?

Что обязательно указать в предварительном договоре?

В предварительном договоре обязательно прописываются следующие пункты. 

• Предмет договора. Это первый пункт в документе, где указывают, что продавец должен передать права собственности покупателю.

• Выписка из ЕГРН. В этой выписке указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и расположение, наличие или отсутствие обременения. 

В предварительном договоре не обязательно указывать дополнительные сведения, — например, стоимость недвижимости. Достаточно указать паспортные данные сторон сделки и прописать предмет договора. 

По каким причинам договор может быть расторгнут?

Причины расторжения предварительных договоренностей могут быть разными и выразить свои претензии вправе любая из сторон. Пример:

• одной из сторон не выполнены предусмотренные до подписания основного договора действия в установленный срок (например, продавцом не подготовлены документы для продажи квартиры, покупателем не подана заявка на получение ипотечного кредита);
• выявление существенных дефектов приобретаемой квартиры;
• мошеннические действия со стороны продавца (например, предоставление поддельных документов);
• отказ стороны в совершении сделки (выбор наиболее подходящего варианта, увеличение цены продавцом);
• обстоятельства, не зависящие от воли сторон (отказ банка в предоставлении заемных средств, утрата жилого помещения в результате пожара);
• возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников);
• нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована;
• несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности;
• передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.

Если до истечения срока действия договора (когда срок не установлен, то в течение года) ни одна из сторон не предприняла действий для совершения сделки, то он автоматически прекращает свое действие.

Существенность оснований для расторжения

Если контрагенты потеряли интерес к сделке или собственность не предполагается к продаже. Например, в случае отказа залогодателя на выдачу разрешения на сделку, закон предусматривает два механизма прекращения действия такого соглашения:

1. Двухстороннее, когда и продавец, и покупатель не возражают прекратить взаимоотношения.
2. Одностороннее, когда решение выйти из переговорного процесса возникает по инициативе только одного из контрагентов. Ими может быть предусмотрено право любого из участников на отказ от покупки или продажи по его воле. Если такой нормы нет, то этот шаг придется реализовывать в судебном порядке с предварительным направлением претензии

Ему придется обратиться в арбитраж и доказать:

• что второй контрагент существенно нарушил свои обязательства, в результате другая сторона понесла или может понести существенные убытки;
• или внешние факторы изменились и при исполнении договора он потеряет большую часть того, на что реально рассчитывал. При этом будет отказано в удовлетворении требования, если истец будет ссылаться на причины, которые вляются обычными предпринимательскими рисками, изменение конъюнктуры на рынке, например. А также на те, которые нетрудно было предвидеть при нормальном ходе вещей. Примером служит ситуация, когда внезапно принимается решение о строительстве в районе, где находится коттедж или таунхаус, мусоросжигательного завода.

Предлагаем ознакомиться: Как оспорить договор займа по безденежности

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости , без внесения существенной предоплаты

Расторжение без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

Если в документе нет упоминания о предоплате , он может расторгаться по согласию участников .

Для этого лучше оформить письменное расторжение . Если какая — то сторона отказывается это сделать , можно обратиться в судебную инстанцию .

При расторжении , расходы по оформлению не возвращаются , если стороны не придут к другой договоренности .

Если предварительный документ заверялся у нотариуса , соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом .

В ситуации разрыва сделки , по причине несоблюдения сроков , инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку .

А так же принудить другого участника сделки , оформить финальный договор .

Если покупатель внес предоплату

Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки.

Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца.

Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать? На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги

Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата

Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;
Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.

Но в любом случае, чтобы в суде не было проблем, с самого начала сделку должен сопровождать юридически грамотный человек

Он поможет составить документы при покупке квартиры, образец которых пусть и можно скачать в интернете, но важно взять актуальный пример, иначе в суде даже не будут его рассматривать

В документе указывают:

• На каких условиях может быть проведено одностороннее расторжение договора, причем указываются даже малейшие нюансы;
• Кроме того, в договоре нужно обозначить в каком порядке будет возвращаться аванс, если в этом возникнет необходимость;
• Установлены сроки, на протяжении которых может быть заключен основной договор. Они могут быть меньше или больше обозначенного в законодательстве года;
• А также чётко прописывается порядок заключения завершающего документа.

Следующая
ДоговораКак зарегистрировать договор дарения в Росреестре: документы для регистрации, оформление

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость
Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:каким образом он получил право собственности;
не было ли проведено незаконной приватизации;
были ли учтены права несовершеннолетних;
нет ли обременений на помещении.

Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам
Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам

Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Как составить соглашение

При составлении такого документа указывается:

1. наименование, дата составления;
2. наименование сторон;
3. предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
4. какие действия уже выполнены во исполнение договора;
5. что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
6. какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
7. ответственность за неисполнение соглашения;

Соглашение скрепляется подписями участников.

Правила составления договора

Этот договор заключается в обыкновенной письменной форме.

Документ является официальным только тогда, когда между сторонами сделки были достигнуты договоренность, которые, в свою очередь, максимально четко прописаны в документе.

Ответственность сторон при заключении и подписании такового документа

Основными прописанными пунктами ответственности обеих сторон являются:

1. Если не произойдет подписание и заключение основного договора до указанного времени по вине продавца, то он будет обязан отдать покупателю задаток. Сумма выплаты задатка должна проходить в двойном размере;
2. Если же подписание основного договора не состоялось по вине покупателя, тогда задаток, который он уже выплатил продавцу, не возвращается.

На что обратить внимание

При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам:

• удостоверьтесь, что продавец имеет право на недвижимость (у него должен быть ордер, если квартира муниципальная; если он – наследник, не повредит узнать, кто был собственником и есть ли ещё наследники. Для этого можно, например, попросить показать свидетельство о смерти собственника, завещание (если оно есть), обязательно паспорт проверить). Если собственников несколько, каждый из них будет выступать стороной сделки; 
• если передаётся задаток, обязательно заключите договор задатка (именно задатка, а не аванса). Для этого составьте расписку о том, что в качестве задатка по предварительному договору покупателем передана продавцу определённая сумма денег. А в предварительном договоре сделайте ссылку на расписку. По требованиям 380 статьи Гражданского кодекса – если от сделки откажется продавец, он должен покупателю выплатить двойной задаток. Покупатель задатка лишается, если он откажется от сделки; 
• можно в предварительном договоре прописать ответственность сторон за неисполнение обговорённых условий, в качестве неустойки можно возложить на виновную сторону, например, обязанность выплаты пеней (определённый процент от цены договора в день); 
• пропишите обязанности сторон – какие бумаги должен собрать и оформить продавец, какие действия должен совершить (документально вступить в наследство, зарегистрировать право собственности и др.).

Оформление договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется по той причине, что процедура подачи заявки занимает немало времени, как и оформление кредитного договора. Кредитное предложение ограничено по времени, а выбранное жилье за время оформления необходимых бумаг может быть приобретено другим человеком.

Устная договоренность не дает гарантий, поэтому и возникает необходимость оформления такого документа, как предварительное соглашение. По сути, бумага подтверждает договоренность о совершении будущей сделки. Сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность.

Предварительный договор купли продажи служит основой для оформления будущего договора, и существенные условия обязательно будут перенесены в основной документ. По форме разница будет минимальной. Оба договора вступают в силу сразу после подписания. В случае с банками предварительный договор служит черновиком основного, но без него не выдадут кредит.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением заключается в письменном виде, в нем указываются:

• Сведения о сторонах сделки;
• Суть соглашения;
• Основания собственности;
• Стоимость, а также расчеты;
• Период, в течение которого недвижимость будет передана, а также выбранный способ оплаты.

Только при соблюдении всех условий и при указании верной информации вы получите разрешение на ипотеку и сможете приобрести квартиру. Как правило, ипотека не выдается без предварительного договора купли-продажи квартиры.

Оформление предварительного договора важно и в том случае, когда покупатель не спешит быстро совершить сделку и хочет узнать о том, какие условия предлагают другие банки. Важно отметить, что предварительный договор между сторонами всегда содержит сроки заключения основного договора

Некоторые покупатели и продавцы, выступающие сторонами предварительного соглашения о покупке квартиры с ипотекой, не понимают важности такого документа. Если одна сторона уклоняется от заключения основного соглашения, суд поможет добиться принудительного оформления договора

При заключении договора присутствует представитель банка и третья сторона, которая следит за отсутствием изменений в соглашении.

Образец и бланк

Как уже было сказано, предварительный документ не отличается от главного соглашения. Сначала в нем указываются: название документа, город, в котором он оформлен, дата

Важно сразу перечислить стороны и вписать:

• ФИО;
• Дату и место рождения;
• Паспортные данные и статус гражданина в будущей сделке.

Текст договора остается прежним, он отражает многие нюансы купли-продажи квартиры, стоимость, порядок выплат. Номер договора не присваивается документу, но бумага отражает сведения о том, какую часть средств погашает покупатель, а какую – должен оплатить банк. Залог под квартиру всегда оговаривается в предварительном соглашении о купле-продаже квартиры. Недвижимость получает такой статус сразу после того, как покупатель зарегистрировал право собственности.

Текст договора купли-продажи квартиры с ипотекой также включает:

• Удовлетворенность покупателя состоянием жилья;
• Отсутствие зарегистрированных, либо проживающих лиц в квартире;
• Гарантии продавца;
• Подписи сторон;
• Количество экземпляров договора и другую информацию.

Предварительный договор должен содержать детальную информацию о продавце и покупателе. Договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется в письменной форме на основании части 3 статьи 339 ГК РФ. В некоторых случаях он заверяется у нотариуса.

Кроме основных положений стороны могут указать дополнительные условия выполнения обязательств:

• Срок исполнения денежного обязательства по сделке, момент аннулирования обременения;
• Ответственность за сохранность предмета залога;
• Условия отсрочки платежей и досрочного погашения.

После того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, стороны не смогут менять условия. После подписания договора продавец и покупатель должны иметь на руках необходимые бумаги относительно сделки. Залог действует до момента, пока покупатель не расплатится с банком за приобретенную квартиру. Предварительный договор составляется, когда покупатель хочет осуществить сделку купли-продажи квартиры, но он не собрал необходимые документы и хочет отложить сделку. Ниже вы найдете образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой и бланк, который поможет грамотно составить соглашение и избежать распространенных ошибок.

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры с ипотекой WORD 46.50 KB

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с ипотекой WORD 19.31 KB

Типовой образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Прежде, чем разбирать содержание соглашения, нужно обозначить общую юридическую суть предварительных договоров и их отличия от договоров обычных.

Согласно ст.249 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), договор предварительный имеет своей целью подтвердить договоренности сторон, его заключающих, в будущем осуществить заключение соглашения, которым будет предусмотрена передача прав на имущество.

Для чего заключать предварительные договоры? Почему нельзя сразу заключить полноценный договор и передать все права по нему? Дело в том, что стороны могут быть просто не готовы в настоящий момент осуществить полноценную сделку. У покупателя, например, нет всей необходимой суммы на оплату недвижимости, а продавец может не успеть подготовить всю требуемую документацию для передачи ее покупателю.

Таким образом, этот договор является неким гарантом того, что стороны действительно совершат сделку, но сделают это в будущем. Объект договора и сумма уже должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре.

Согласно ст.429 ГК РФ подобный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Отличие будут состоять в том, что его не нужно подавать в органы Росреестра для регистрации перехода права, поскольку переход права будет осуществляться по основному договору, а сейчас составлено лишь соглашение о намерениях.

Каким образом можно будет подтвердить готовность сторон заключить после предварительного договора, основную сделку?

Согласно ст.380 ГК РФ, в качестве обеспечительной меры, что будет призвана обеспечить составление основного соглашения в будущем, можно предусмотреть задаток – денежную сумму, которая передается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

При последующем заключении основного договора, задаток будет выступать авансовым платежом, который внесен в качестве предварительной оплаты за приобретаемую недвижимость.

Однако если в предварительном договоре будет оговорено, что это именно задаток, а не обычный предварительный авансовый платеж, то к сторонам будет применяться дополнительная обеспечительная мера.

Если вопреки условиям предварительного соглашения основной договор заключен не будет, то с задатком поступают следующим образом:

• в том случае, если договор не будет заключен по вине предполагаемого покупателя, то полная сумма задатка остается у предполагаемого продавца;
• в том же случае, если сам будущий продавец выступил виновником срыва основной сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Задаток является отличным инструментом, который позволяет обеспечить условия исполнения предварительного договора, коим не нужно пренебрегать.

Относительно всех остальных условий сделки, то они должны быть прописаны в таком же виде, как и при заключении основного договора.

В частности, договор должен содержать следующие условия:

• Преамбулу с информацией о сторонах сделки. Здесь нужно указать их ФИО, если договор заключается между физическими лицами паспортные данные, место регистрации;
• Предмет сделки. Необходимо подробным образом прописать, какие действия с объектами договора планируется осуществить – что право собственности по основному договору перейдет от продавца к покупателю;

Самым подробным образом необходимо идентифицировать объекты недвижимости – сам земельный участок и дом.

Нужно прописать кадастровые номера, адрес, площадь, правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет данными объектами, а также возможные обременения (аренда, сервитут, залог).

• Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
• Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
• Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
• Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
• Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
• Подписи сторон с расшифровкой.

Договор должен быть составлен в письменной форме, нотариальной формы он не требует, так же, как и государственной регистрации. Количество экземпляров – как минимум, по одному для каждой стороны.