Особенности оформления согласия супруга на покупку недвижимости

Правовое регулирование

Всегда ли требуется согласие супруга на покупку недвижимости? Или граждане могут обойтись без этой бумаги?

Чтобы правильно ответить на подобные вопросы, стоит обратить внимание на законодательство РФ. Имущественные отношения в браке регулируются Семейным кодексом

В нем прописаны все нюансы раздела, распоряжения и пользования собственностью.

В статьях 34-35 СК РФ указано, что у мужа и жены может быть личное и общее имущество. В зависимости от этого будет меняться ответ на заданный вопрос.

По закону общим имуществом супруги распоряжаются на равных правах. Поэтому стоит предположить, что согласие на сделки с недвижимостью потребуется. Но так ли это на самом деле?

Согласие или доверенность?

Так, муж, получивший доверенность от своей жены, вправе от ее имени заключать договора по купле-продаже недвижимости, расписываться и оформлять право собственности на купленное недвижимое имущество. При этом свидетельство на право собственности будет оформлено на имя его жены. Рассмотренный случай подтверждает, что при приобретении недвижимости супруги обязаны давать полномочия на крупную сделку, оформляя нотариальную доверенность. В таком случае дополнять доверенность нотариально заверенным соглашением на покупку жилплощади не нужно.

Доверенность супруга на приобретение недвижимого имущества должна содержать следующую информацию:

• время, в течение которого супруг, действующий в качестве представителя другого супруга, вправе приобретать недвижимость и действовать от его имени (при отсутствии указанного срока действия документа, за этот срок берется один год, согласно правилу, прописанному в Гражданском Кодексе Российской Федерации);
• список полномочий представителя;
• дата выдачи доверенности — при ее отсутствии данный документ не будет иметь силы, а значит, по такой доверенности представитель не сможет совершать сделки от имени доверителя.

Бывают ситуации, при которых гражданин оформляет доверенность на приобретение недвижимости на третье лицо. Это происходит тогда, когда сделку на приобретение или оформление квартиры доверяют риелтору или юристу. Так, человек, представляющий интересы постороннего гражданина, в силу своих профессиональных обязанностей получает доверенность и обязуется приобрести и оформить недвижимое имущество на имя своего заказчика-доверителя.

При этом человеку, осуществляющему свои профессиональные интересы, необязательно получать заверенное нотариусом соглашение от своего супруга на приобретение квартиры, поскольку жилплощадь приобретается на имя заказчика, а следовательно, на третье лицо.

«Темная» сторона, или почему еще о согласии супругов «забывают»↑

Всегда,
к сожалению, желательно помнить и о криминальных мотивах. Допустим, муж
умышленно скрывает наличие жены при покупке квартиры, чтобы иметь
возможность потом беспрепятственно приобретенное имущество продать.
Проверить, состоит ли человек в браке, порой невозможно. Штампа в
паспорте может и не быть, поскольку документ вполне может оказаться
новым (выданным взамен утерянному).

Бывали и такие случаи, когда
ложь раскрывалась, второй супруг узнавал о махинации и обращался в суд с
требованием аннулировать совершенную сделку. Вам наверняка интересно,
грозит ли что-то нотариусу за заверение непроверенной информации?
Отвечаем: нет. Нотариус заверяет лишь подпись, а не указанные в
заявлении сведения.

Иногда супруг решает приобрести квартиру
втайне, чтобы впоследствии права на нее переуступить другому человеку.
Он сможет провести сделку, заключить предварительные договоры
купли-продажи, однако она будет считаться действительной до того
момента, пока о ней не узнает супруга и не выскажет в суде свое
несогласие.

Юридические последствия не предоставления

Исходя из норм законодательства, муж и жена договариваются о приобретении недвижимости в устной форме, что допускает вложение семейного капитала в данный проект.

Стоит учесть, что лицу, отчуждающему в их пользу имущественный объект, о принятом решении известно только со слов лица, оформляющего недвижимость.

Если в течение года жена (муж) узнаёт, что средства с лицевого счета потрачены без её согласия, она без труда возбудит исковое производство.

Кроме этого, если жена узнает через несколько лет после приобретения квартиры о том, что она была приобретена тайно и подарена другой женщине или ребёнку от первого брака и т.п., суд вправе признать сделку незаконной независимо от срока исковой давности.

Такие случаи не единичны. Главное пострадавшее лицо в таких ситуациях – продавец жилья. Вероятно, что за этот период он уже распорядится полученными денежными средствами.

Не стоит упускать из виду, что узлы семейных проблем могут привязать к себе и третьих лиц, не подозревающих об этом.

Выход один – получить от покупателя согласие супруга на сделку.

Эта бумага решит все потенциальные проблемы, отклонив последующие притязания на юридическую силу сделки.

Нелицеприятные последствия последуют и тогда, если сделка проведена с нарушениями или объект не имел правовой дееспособности в силу:

• обременений;
• ареста; (см. Арест квартиры)
• квартира находится в залоге и т.п.

В этих случаях, допущенные покупателем нарушения характеризуют его недобросовестность. Отсутствие разрешения допускает лишний повод к констатации данного факта.Именно поэтому покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру при покупке.

В каких случаях необходимо?

Прежде всего разберёмся, какой может быть форма собственности на квартиру в браке. Семейное и гражданское законодательство предусматривает следующие правила:

1. То, что нажито во время брака, считается собственностью обоих супругов, при этом собственность будет совместной, не разделённой на доли.
2. Супруги вправе заключить у нотариуса брачный контракт (как до свадьбы, так и в любое время, пока остаются мужем и женой), изменив режим собственности.
3. Как после развода, так и до они могут разделить свою собственность, опять-таки оформив раздел в нотариальном порядке.
4. Если возник спор, они могут провести раздел с помощью обращения в суд.

Это означает, что если квартира была куплена после свадьбы и регистрации в ЗАГС, то кто бы ни был указан в ЕГРН как титульный собственник, второй супруг всё равно имеет право требовать выделить ему долю в праве (как продать квартиру в долевой собственности?).

Из режима собственности вытекают и требования, которые закреплены в ч. 3 ст. 35 СК РФ: в том случае если происходит распоряжение имуществом, права на которое регистрируются, необходимо подтверждать сделку с помощью согласия от второго супруга, даже если он и никак не участвует в сделке. Права же на недвижимость, согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны проходить регистрацию в Росреестре, а данные – вноситься в ЕГРН.

Таким образом, приобретённая в период брака квартира, даже если она целиком записана на мужа, может быть продана только с согласия жены – и наоборот. В противном случае тот супруг, который к нотариусу не обращался и согласия не давал, получит право пойти в суд с иском и потребовать расторжения договора как недействительного и возврата квартиры продавцу и денег покупателю.

ВАЖНО: Описанные здесь правила применяются не только к продаже, но к любым сделкам, касающимся распоряжения имуществом – то есть ситуации, когда право собственности прекращается или изменяется. Даже если квартира не продаётся, а дарится, обменивается – согласие получать придётся.

Требуется ли от мужа или жены, уже ставшими бывшими?

Но что делать, если:

• квартира была приобретена в браке;
• состоялся уже развод;
• имущество бывшие супруги так ещё и не поделили.

Нужно ли в этом случае получать согласие? Да. Дело в том, что развод изменяет лишь режим собственности для того имущества, которое было получено любым путём уже после того, как брак был расторгнут.

То же, что было приобретено за время семейной жизни, по-прежнему остаётся в общей собственности, пока разведённые супруги не оформят наконец соглашение о разделе. Поэтому в этой ситуации продолжает действовать указанная выше норма семейного законодательства.

Нужно ли для сделки с жильем, полученным по наследству?

Но закон предусматривает, что совместная собственность возникает не на всякое имущество. Есть ситуации, когда единоличным собственником квартиры будет только один из семейной пары. Типичная такая ситуация – это наследование.

Согласно ст. 256 ГК РФ, есть два вида сделок, по которым имущество приобретается, но не становится общей собственностью:

1. если оно было получено в дар;
2. переход по наследству.

Поэтому для такой квартиры получать согласие не требуется.

ВНИМАНИЕ: Ст. 36 СК РФ уточняет, что имущество, которое кто-то получил по иным безвозмездным договорам, тоже не становится общим

Поэтому если жильё было приватизировано, причём муж или жена от участия в этом отказались, то этот супруг получает только право в ней проживать, а не долю в собственности.

Продавать такую квартиру или долю в ней можно и не получая согласия, поскольку согласно нормам Закона РФ №1514-1 «О приватизации жилого фонда» передача муниципального и государственного жилья в частную собственность осуществляется безвозмездно.

О продаже квартиры, полученной по наследству, читайте в нашем материале.

Недвижимость куплена до брака

Нужно ли разрешение на сделку, если покупка недвижимости произошла до того, как был зарегистрирован в ЗАГСе брак? В этом случае согласия на продажу не требуется. Второй супруг может попытаться через суд признать жильё находящимся в совместной собственности (например, если в квартире за его счёт делалась перепланировка или дорогостоящий ремонт, из-за чего стоимость жилья выросла – так говорит ст. 37 СК РФ). Однако до того, как судебный акт вступит в силу, никакого отношения к квартире муж или жена иметь не будет.

Если квартира куплена была до брака, который был заключён до 1 марта 1996 года, когда вступил в силу СК РФ, согласие при продаже получать потребуется. Тут просто продолжат действовать нормы ещё старого КоБС времён РСФСР.

Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода

Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.

Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.

Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.

Требования к составлению

Согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку должно отвечать следующим требованиям:

1. Должно быть сделано в письменной форме. Просто сказать о том, что возражений нет недостаточно. Как говорится: “слова к делу не пришьешь”.
2. Документ должен быть удостоверен нотариусом.

Куда обратиться?

Для получения документа необходимо обратиться в нотариальную контору. В какую именно? Ни в одном нормативном акте нет указаний на то, что нужно идти к конкретному нотариусу. Часто люди считают, что следует обращаться к указанному должностному лицу по месту прописки. Это заблуждение.

Можно идти к тому нотариусу, к которому удобно. Даже если человек проживает в населенном пункте не по месту регистрации, нотариус его примет. Любой отказ по причине, о которой идет речь, нельзя считать законным.

Необходимые документы

С собой необходимо взять следующие документы:

• свой паспорт;
• паспорт или лист с паспортными данными супруга, оформляющего договор;
• лист с информацией по сделке: адрес имущества, передаваемого в залог, сумма кредита, сроки исполнения обязательства и так далее.

Как правило, согласие дается сразу на все действия:

• приобретение недвижимости;
• получение денежных средств во временное пользование под процент;
• передача недвижимого имущества в залог банку.

Внимание: согласие на покупку квартиры необходимо сделать, даже если оформляется военная ипотека. На первый взгляд может показаться, что такое обязательство возлагается только на супруга, служащего в рядах российской армии

Но суды, в том числе Верховный, считают иначе.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2020 году?

В любой нотариальной конторе имеется заранее заготовленный бланк документа. В этот бланк вписываются данные по конкретной ситуации:

1. Информация из паспорта обратившегося лица.
2. Паспортные данные супруга, оформляющего ипотеку.
3. Сведения о дате и месте заключения брака.
4. Данные о недвижимом имуществе, под залог которого оформляется кредит.
5. Реквизиты договоров: купли-продажи, залога, кредитного.

Опытные нотариусы дополняют текст документа ссылками на нормы законодательства, разъясняющие смысл оформляемого согласия и информирующие о последствиях несоблюдения законодательства в этой сфере.

Документ приобретает полную силу с того момента, как на нем появляется подпись и печать должностного лица, руководящего нотариальной конторой. Бывает и так, что в оформлении согласия клиенту отказывают. Например:

1. если человек обратился к нотариусу в состоянии опьянения;
2. если у клиента есть заболевания, препятствующие осознанию им смысла и сути осуществляемых действий;
3. если человека заставляют сделать согласие, угрожая или принуждая иным образом.

• Скачать бланк нотариального согласия супруга на покупку квартиры в ипотеку
• Скачать образец нотариального согласия супруга на покупку квартиры в ипотеку

Подлежит ли госрегистрации?

Оформленный по всем правилам документ, подается со всеми иными бумагами в банк и в органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, обременений такого имущества и т. д.

Некоторые промежуточные итоги:

1. Согласие на приобретение любой недвижимости в ипотеку необходимо для успешного совершения сделки.
2. Документ можно оформить в любой нотариальной конторе. Какой-то утвержденной формы не существует. Но каждый нотариус работает по своим «лекалам», обязательно включая в текст все данные о заявителе и его супруге, объекте недвижимого имущества, договорах, которые планируется подписать для получения семьей жилья в собственность.
3. Согласие необходимо не только банку, который предоставляет денежные средства, но и органам Росреестра, которые каждый раз желают убедиться, что сделка оформляется на основании волеизъявления обоих супругов.

Почему могут требовать разрешение

В ряде ситуаций нет необходимости заручаться одобрением мужа или жены:

• квартира переходит к одному из супругов в порядке дарения или наследования. Такое имущество принадлежит ему единолично и не подлежит разделу в случае развода;
• наличие брачного договора, где прописано, что супруг или супруга имеют право совершать сделки без согласия второго;
• при последующей регистрации права долевой собственности на приобретаемую квартиру;
• имеется доверенность на проведение сделки, когда один из супругов наделяется полномочиями оформить сделку от своего лица, тем самым разрешает. Соответственно дублирование нотариального согласия на покупку квартиры нет необходимости;
• при составлении договора, где прописаны оба супруга в качестве покупателя. Имущество регистрируется, как совместная собственность на равных правах без выделения долей. Поскольку супруги фигурируют в договоре вместе, то автоматически имеется согласие;
• приобретается коммерческая недвижимость за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности одного из супругов. Но здесь существует особенность, необходимо доказать, что потрачены деньги были именно на покупку коммерческого помещения. Поскольку случаев проживания в таком помещении довольно много, то регистрирующий орган может затребовать представить согласие супруга на его приобретение.

Предлагаем ознакомиться Преимущественное право покупки акций — что это, когда возникает

Согласие супруга на приобретение недвижимости вызывает больше вопросов, нежели реализация общих вещей, нажитых в браке. Почему?

Дело все в том, что для проведения сделки будут использоваться денежные средства. Считаются ли они общими? Или деньги принадлежат тому, кому они выплачены?

Если говорить о зарплате, то денежные средства будут считаться совместно нажитым имуществом. И распоряжаться ими следует только по обоюдной договоренности сторон. Именно поэтому для покупки квартиры или оформления ипотеки требуется разрешение жены или мужа.

Когда необходимо согласие супруга на приобретение недвижимости? Ответить на этот вопрос теперь не составляет никакого труда. На основании всего ранее сказанного следует вывод, что в браке лучше на все сделки «спрашивать разрешение». Исключение — это реализация личных вещей и объектов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Разрешение супруга не нужно, если:

• деньги, используемые при проведении операции, получены покупателем в наследство;
• денежные средства, передаваемые потенциальным «клиентом», получены им в качестве подарка;
• у супругов есть брачный контракт, в котором прописаны операции, не требующие совместного согласия;
• человек имеет доверенность от мужа/жены на совершение сделок от своего имени;
• оформляется договор долевого участия в строительстве;
• во время операции используются только средства, полученные супругом-покупателем до вступления в брак.

К сожалению, факт использования только своих денег доказать проблематично. И если гражданин решил купить квартиру на средства, заработанные или отложенные за время брака, придется получать согласие супруга на покупку недвижимости.

Чтобы внести еще больше ясности в изучаемую операцию, рассмотрим случаи, при которых разрешение от мужа или жены на приобретение собственности является обязательным.

К таковым ситуациям относят:

• покупку недвижимости в браке не на личные средства;
• приобретение собственности на имя второго супруга;
• покупку имущества на средства, полученные после продажи подарков или наследства (такие деньги признаются общими).

Как показывает практика, если заранее обговорить с мужем или женой покупку собственности, проблем быть не должно. В противном случае рекомендуется отложить сделку до лучших времен.

Порядок оформления письменного согласия

Если рассматривать техническую сторону процедуры, здесь нет ничего сложного. Документ составляется в письменном виде и заверяется в любой нотариальной конторе. Это является гарантом того, что супруг, давший своё согласие полностью осознаёт суть сделки, и отдаёт отчёт о возможных последствиях. Кратко пройдёмся по основным пунктам.

Какие документы потребуются

В обязательном порядке представляются паспорта участников и свидетельство, подтверждающее регистрацию брака.

Образец свидетельства о браке

Если супруги заключили брачный контракт, он также включается в список обязательных документов. Это нужно для того, чтобы нотариус видел, что согласие на проведение сделки не противоречит условиям контракта.

Образец доверенности

Унифицированной формы согласия на покупку квартиры закон не предусматривает. Однако документ в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Наименование.
2. Паспортные данные сторон.
3. Реквизиты свидетельства о браке.
4. Данные о наличии либо отсутствии брачного контракта.
5. Суть соглашения.
6. Сведения об объекте недвижимости.

7. Подписи супругов.

Необходимость нотариального удостоверения согласия

Чтобы подтвердить согласие второго супруга на совершение сделки, участие нотариуса является обязательным условием. Дело в том, что соглашения по таким сделкам без нотариального заверения или в устной форме не имеют юридической силы. Следовательно, в дальнейшем факт покупки квартиры можно будет оспорить в суде. Кроме того, если недвижимость приобретается с привлечением заёмных средств, банк в обязательном порядке потребует нотариально заверенный документ о согласии в совершении сделки. Это связано с тем, что ипотечное кредитование автоматически распространяет финансовые обязательства на обоих супругов.

Внимание! Заверение происходит только при личном присутствии обеих сторон. Исключений из этого правила не бывает.

При этом важно понимать, что данное соглашение действует только в отношении одной сделки, в нашем случае, это покупка недвижимости

При этом важно понимать, что данное соглашение действует только в отношении одной сделки, в нашем случае, это покупка недвижимости

Стоимость

В любом случае, услуга включает:

1. Юридическую консультацию по рассматриваемому вопросу.
2. Документальное оформление.
3. Заверение.

В среднем по стране, стоимость услуги варьируется в пределах 2 000-3 000 рублей. Здесь нужно уточнить, что согласие супруги могут составить самостоятельно, и принести его нотариусу в готовом виде. В этом случае, юрист просто заверит документ в присутствии сторон. Учитывая, что документального оформления со стороны конторы не потребуется, цена такого варианта будет ниже.

Сколько действует соглашение

Если у супругов имеется на руках предварительный договор купли-продажи жилья, они должны завершить сделку в течение 12 месяцев. Если договорённости с продавцом недвижимости отсутствуют, супруги могут сами выбирать продолжительность действия соглашения. Однако многие юристы придерживаются мнения, что согласие должно действовать не больше года, и именно этот срок указывают в документе при его заверении.

Правовое регулирование

Всегда ли требуется согласие супруга на покупку недвижимости? Или граждане могут обойтись без этой бумаги?

Чтобы правильно ответить на подобные вопросы, стоит обратить внимание на законодательство РФ. Имущественные отношения в браке регулируются Семейным кодексом

В нем прописаны все нюансы раздела, распоряжения и пользования собственностью.

В статьях 34-35 СК РФ указано, что у мужа и жены может быть личное и общее имущество. В зависимости от этого будет меняться ответ на заданный вопрос.

По закону общим имуществом супруги распоряжаются на равных правах. Поэтому стоит предположить, что согласие на сделки с недвижимостью потребуется. Но так ли это на самом деле?

Срок действия

Что касается того, сколько действует такое разрешение на сделки с недвижимостью, то отметим, что оно бессрочно. Если супруг его составил и не аннулировал, то пользоваться им можно до тех пор, пока квартира не будет продана. Если срок проставлен, то действие согласия распространяется только на установленный период. Ограничение по срокам не требуется, оно зависит от воли составителя документа, который может не пожелать принимать необратимые решения.

Внимание! Пометка, сделанная Росреестром об отсутствии разрешения супруга, будет храниться в кадастровых записях этого объекта в открытом доступе и может повлиять на последующие имущественные сделки.

Нормативная база

Отношения между супругами в браке регулируются Семейным кодексом РФ. Здесь можно найти ответы на многие возникающие вопросы.

В 35 статье (пункт 5) упомянутого свода законов прописывается, что во время покупки квартиры покупателю не нужно предоставлять справки о согласии супруга на операцию.

Некоторые полагают, что именно поэтому можно спокойно приобретать жилье и не беспокоиться за согласие своей второй половинки. Правильно ли это? Не совсем. Российское законодательство предусматривает разнообразные варианты развития событий. И далее будет рассказано о них более подробно.

Когда не требуется согласие супруга на совершение сделки с жильем

По общему правилу, распоряжение общей собственностью семьи допускается только при взаимном согласии обоих партнеров. Более того, если жилье было приобретено за счет общих денежных средств, не имеет значение, на кого она оформлена. В этом случае любое совершение сделок, даже безвозмездных, потребует получение согласия от второй половины.

Тем не менее, из анализа норм СК РФ можно установить ситуации, когда движимое и недвижимое имущество не только может находиться в личной собственности одного из супругов, но и не требует разрешения на его продажу. К таким особым случаям относятся:

1. имущественные активы, в том числе жилые помещения, находившиеся в собственности граждан на момент регистрации семейных отношений;
2. движимые и недвижимые активы, полученные в порядке наследования;
3. получение жилья одним из партнеров по безвозмездным сделкам;
4. наличие заключенного брачного контракта, в котором предусмотрен особый порядок приобретения и распоряжения недвижимостью.

Добрачная недвижимость граждан не поступает в совместную собственность, если только сами супруги в период семейных отношений не захотят изменить статус такого жилья. Для продажи квартиры не только не потребуется согласие второй половины, жилье будет исключено из раздела имущества при бракоразводном процессе.

Оформление наследственных прав носит личный характер, не связанный с семейными отношениями. По этой причине, если объект недвижимости получен по наследству одним из партнеров, второй супруг не приобретает никаких прав и его согласие на распоряжение имуществом не потребуется.

Безвозмездный характер сделок, в результате которых у граждан возникает право собственности, также не требует согласования при распоряжении такой недвижимостью. Такой сделкой, прежде всего, является дарение, когда в роли одаряемого лица выступает только один супруг.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, приобретенной в порядке приватизации?

Распоряжение таким жильем имеет следующие особенности:

• если  в процессе приватизационной сделки право собственности было оформлено на обоих партнеров, потребуется либо оформление согласия, либо участие второго супруга в продаже жилья;
• если на стадии оформления приватизационного договора один из супругов выразил отказ от участия в приватизации квартиры, его согласие не потребуется при последующем распоряжении жильем.

Факт отказа от участия в приватизации подлежит нотариальному удостоверению, в ходе которого будет проверяться свобода волеизъявления для принятия такого решения. Данный отказ, по своему правовому значению, автоматически устраняет необходимость в будущем получать согласие отказавшегося супруга на совершение любых сделок с жильем.

Брачный договор сам по себе выступает особой разновидностью сделок, поэтому может предусматривать любые варианты распоряжение общими семейными активами, не противоречащие закону. Помимо прочего, в условиях такого соглашения партнеры могут изменить правовой статус недвижимости, определив право собственности каждого из супругов.

Брачный контракт подлежит нотариальному удостоверению и может содержать положения о порядке распоряжения будущим имуществом, которое еще фактически не принадлежит супругам. Таким образом, еще на стадии заключения брака граждане могут предусмотреть все возможные ситуации, связанные с имущественными правоотношениями.

Если в брачном контракте квартира подлежит передаче в личную собственность мужа или жены, при ее распоряжении согласие второй половины не потребуется. При этом требуется не только закрепление условий о распределении имущества между партнерами, но и фактическое переоформление прав.