Все самое важное о самовольной постройке

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Признаки самовольной постройки

Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена

Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой.

Нецелевое использование земли

Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу.

Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично.

Нарушение строительных нормативов.
Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.

Когда построенное здание не является самостроем?

В Гражданском Кодексе РФ есть такое понятие, как сооружения вспомогательного использования. Именно к ним относятся сараи, гаражи, бани, туалеты, беседки и прочие помещения, построенные вокруг основного дома. А их судьба и их юридическое положение неразрывно связаны с юридической судьбой главного жилого помещения. Если основная постройка на участке оформлена по всем правилам, то и вспомогательные сооружения не будут считаться самостроем.

Если дело касается зданий и сооружений, которые возводятся на участках, находящихся в собственности, владелец земли на вполне законных основаниях вправе сам или с участием третьих лиц возводить на ней любые здания или перестраивать их. Закон провозглашает единство судьбы этих сооружений и участка земли, а потому они не могут быть самостроем

Но это возможно лишь при соблюдении важного условии: если эти здания и сооружения не игнорируют градостроительные и строительные нормы и правила

Есть еще ряд обстоятельств, которые также не требуют получения разрешений, а, следовательно, возведенные объекты не будут считаться самостроем. Сюда, например, относится возведение гаража на той земле, которую гражданину предоставили для садоводства или создания дачного хозяйства. То же относится к землям, которые, по условиям разрешения, не должны иметь никакого отношения к предпринимательству.

Самостроем не будет считаться и возведение на своем участке объектов, которые не относятся к категории капитальных сооружений (например, навесов). Для этого также не требуется официальное разрешение. Однако если регулирующие и надзирающие органы усомнятся в том, что возведенные объекты не относятся к капитальному строительству, то они могут обратиться в суд для признания их незаконными.

Хотите поделиться?

Пример

Если строительство осуществлялось по согласованию с собственником, между участниками правоотношений заключен договор об условиях производства работ, спор должен разрешаться в соответствии с условиями сделки. Если сама по себе она не противоречит законодательству, оснований для закрепления права собственности за застройщиком или владельцем участка с выплатой возмещения не предусматривается. При рассмотрении спора необходимо изучить условия договора и его исполнение.

Рассмотрим пример. Завод, во владении которого находился участок на праве бессрочного пользования, подписал с АО инвестиционный договор. В соответствии с его условиями общество соорудило здание – терминал для перегрузки жидких удобрений на наделе, принадлежащем предприятию. Он был построен на опорах, установленных на территории завода. Отделить реально участки, на которых располагаются терминал и предприятие, невозможно. Опоры смонтированы над заводом. Согласно инвестиционному договору, предприятие впоследствии получало заказы на перегрузку сырья. Но после окончания строительства терминала предприятие, ссылаясь на то, что АО не получило участок под строительство, направило требование о признании постройки самовольной и передаче ему права собственности на нее. В ходе разбирательства фактов отступления от проекта и нарушений правил и норм не выявлено. Суд исходил из того, что, в связи с тем, что соглашение сторон законодательству не противоречит, застройщик занял территорию в той мере, в которой это нужно было для возведения сооружения, не самовольно, а при согласии владельца. Соответственно, оснований для удовлетворения требований нет.

А кто повинен (о бизнесмене Артуре и строителе Фёдоре)

Наказывают виновника. А кто виновен? Простой пример.

Артур — владелец небольшого магазина, собственник здания. Земля под магазином муниципальная, в аренде.

Артур нанял соседа по даче Фёдора сделать пристройку к своему магазину.

Строительные работы выполнил Фёдор со своей бригадой — действовали по поручению Артура.

По итогу получилось печально:

• Договор аренды не предусматривал возведение такой пристройки
• Артур не получил письменное согласие собственника земли (арендодателя)
• Также не получил разрешение на реконструкцию
• В ходе строительства бригада существенно нарушила строительные нормы и правила
• Пристройка была опасна для нахождения в ней людей
• Порочность строительных работ и опасность возведённой конструкции подтвердил эксперт

Собственник участка обратился в суд с иском к Артуру.

Суд признал пристройку самовольной и обязал ответчика её снести за свой счёт.

Виновник самовольной постройки не всегда тот, кто фактически строил.

Основной критерий в определении виновного — кому незаконная постройка должна была перейти в собственность.

В нашем случае именно Артур собирался стать собственником пристройки.

Плюс к этому, строительство велось по его воле и за его счёт. Это доказывает намерения создать вещь для себя и оформить право.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе. К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

2021 zakon-dostupno.ru

Последствия признания незаконным разрешения на строительство…

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (здание автомойки).

На основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, предприниматель возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям ст. ст. 46, 47 ВК РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца обратиться с подобным иском подтверждается ст. 46 ВК РФ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.

В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и приняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Примечание. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.

Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судом установлено: ответчиком были предприняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство, в связи с чем он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка уполномоченным органом будут учтены все требования ВК РФ. Учитывая данный факт, предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти. Что касается здания, оно подлежит сносу (п. 10 Информационного письма N 143).

Также следует отметить: иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе подается, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п. Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат. Аналогичная точка зрения была изложена в Постановлении ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А40/3849-10.

На иные случаи (при нарушении гражданского права конкретного лица) распространяется исковая давность согласно ст. ст. 195 и 196 ГК РФ.

По мнению суда апелляционной инстанции, нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки (п. 7 Информационного письма N 143).

Дополнительные правила

Если субъект, построивший объект в нарушение установленных правил, не выявлен применяется порядок действий уполномоченной структуры местной власти, закрепленный новой статьей 222 ГК РФ. В семидневный срок с даты вынесения решения о сносе уполномоченный орган должен обеспечить:

• Опубликование акта по правилам, закрепленным уставом административно-территориальной единицы (МО или городского округа).
• Размещение на сайте уполномоченной структуры и информационном щите в пределах участка, на котором располагается сооружение, сообщения о его сносе.

Если и в этом случае лицо, осуществившее постройку, не будет выявлено, снос может организовываться органом, вынесшим решение, но не раньше 2 мес. с даты размещения информации в сети Интернет.

Постройка на не предназначенном для строительства земельном участке

Застройщик вправе возводить строение только на том земельном участке, в отношении которого у него есть право, допускающее строительство. Самый лучший вариант — это, конечно, право собственности, но гораздо чаще доводится встречаться с правом аренды. Для осуществления строительства аренда должна допускать такую возможность, так как условия пользования участком определяются договором аренды. Поэтому, если договор не разрешает строительство, то постройка будет самовольной.

Это обстоятельство в большей степени имеет значение для покупателей индивидуальных домов. Поэтому покупателю до совершения сделки рекомендуется получить от продавца информацию о его правах на землю. Также очень полезно получить выписку из ЕГРН по земельному участку, на котором находится дом. Не стоит забывать, что при покупке частного дома к покупателю в силу закона переходят те же права на землю, которые были у продавца. Это правило установлено законом, поэтому ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить это правило даже в своем договоре.

Точно так же, если продавец владел земельным участком не на праве собственности, а, например, на основании договора аренды, собственник земельного участка не вправе возразить против смены арендатора при переходе права собственности на дом. С момента такого перехода он вынужден будет смириться с тем, что у него теперь новый арендатор его земельного участка.

Для смены арендатора в этом случае нет необходимости менять договор аренды: новый собственник дома автоматически становится новым арендатором участка земли. В договоре аренды земельного участка перед покупкой дома покупателю рекомендуется посмотреть, мог ли арендатор застраивать участок, или же участок и вовсе был предоставлен под уже имеющееся строение. В таких случаях можно быть уверенным, что дом построен законно — во всяком случае, с этой точки зрения.

Если выяснится, что индивидуальный дом был построен на земельном участке, который не был надлежащим образом предоставлен, то собственник земельного участка может потребовать снести строение. Некоторой защитой может служить то, что на такое требование распространяется исковая давность, поэтому, даже если права на землю остаются неопределенными и непонятно, правомерно ли построено здание, опасность его сноса существенно снижается по прошествии трех лет с момента постройки.

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево. При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд. Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

В этом случае признаки самовольности также регламентирует статья 222 ГК РФ про самовольные постройки. Но если они никому не мешают и на них не заявляют, вполне можно попытаться их узаконить.

Ответственность по статье 222 ГК РФ

При нарушении имущественных прав третьих лиц на земельный участок, в том числе, муниципальных властей, суд вынесет решение не в пользу того, кто возводил строение. Ответственность будет следующей:

• снос строения в сроки, которые будут установлены судебной инстанцией;
• приведение постройки в соответствие требованиям градостроительных и строительных норм. Сроки также будут определены судом.

Когда строитель приведёт постройку в соответствие нормам, он сможет оформить и зарегистрировать имущественное право в соответствие с законом. Для этого он должен будет провести письменное согласование с уполномоченными органами. Например, здание не соответствовало требованиям пожарной безопасности, что подтверждает соответствующий документ. В установленные сроки нарушения были устранены будущим собственником. Он должен будет снова вызвать надзорный орган, получить согласование, и подать документы на регистрацию права владения.

Если же здание подлежит сносу, то производить его за свой счёт будет строитель или то лицо, которое выступало в роли потенциального собственника на судебном заседании. При нарушении сроков он будет привлекаться к административной ответственности в виде штрафа.

Типы самовольных построек

Согласно закону, самовольно возведенные конструкции делятся на два типа:

1-ый тип

Когда собственник (арендатор) участка совершил самовольное строительство объекта недвижимости, не имея на то разрешающих документов.

Чаще всего это жилые дома на личных участках, а также небольшие объекты, построенные на землях, по каким-то причинам без должного наблюдения со стороны властей, а также небольшие ларьки, киоски, магазины, построенные без соответствующей документации.

2-ой тип

Когда строительство самостроя происходит одновременно с оформлением бумаг на участок. Данная процедура считается незаконной, поскольку, очевидно, велась при отсутствии разрешения на строительство.

Чаще всего, эта проблема возникает при строительстве быстровозводимых зданий. Такие объекты могут быть построены даже быстрее, чем будут оформлены все документы.

Наказание за незаконную постройку

Отвечать по закону, за возведение на территории строение без разрешений на то или покупка земли с такой постройки, все равно придется. Если муниципалитету станет известно о факте существования самовольной постройки, могут быть предприняты такие меры:

1. Если строительство произошло на территории участка, который не находится в собственности, подобный процесс будет расценен как захват чужого недвижимого имущества. В таком случае накладывается штраф.
2. Если капитальное сооружение возведено на землях, который имеют категорий с запретом такого строительства, тому, кто это сделал или на данный момент владеет землей, будет предписано снести постройку.
3. В отдельных конфликтных ситуациях, в том случае если земля не приватизирована имущество могут конфисковать и наложить при этом штраф.
4. Снести также придется тот объект, который возведен с нарушением строительных и градостроительных норм.

Что не нужно легализовывать

Есть ряд построек, которые не требуют легализации, то есть даже если они возведены без разрешений, то они самостроями не являются, среди них:

• Вспомогательные сооружения, которые не имеют фундамента, то есть не являются капитальными.
• Гараж, которые размещается на территории категория, которой с/х земли, если она не предусматривает осуществления предпринимательской деятельности.
• Работы по реконструкции или возведению не капитальных объектов. Таких как киоски, навесы и т.д.
• Ремонтные работы, которые не касаются нарушений целостности несущих стен, в том числе их перенос и перепланировка.

Нарушены строительные нормы и правила

В строительстве действуют многочисленные нормы. Они определяют, как должен проектироваться дом, какие материалы могут использоваться, какие нет, как он должен располагаться относительно других домов, улиц, сторон света. Если в проекте дома заложены решения, противоречащие этим правилам, то власти просто не выдадут разрешение на строительство. Но какие бы ни были правильные решения в проекте, они могут быть искажены неумелым исполнением, использованием некачественных материалов в ходе строительства.

Предполагается, что качество строительства должно проверяться, когда выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но приемочная комиссия не в состоянии проверить досконально все строительные конструкции, да и недостатки зачастую являются скрытыми.

Надо заметить, что если нарушения наблюдаются в этой области, то сносят дом далеко не всегда. Он возможен только тогда, когда нарушения настолько серьезные, что создают угрозу обрушения и причинения вреда самим жильцам или окружающим. Мелкие нарушения, конечно, могут быть неприятными и сильно мешать жить, но основанием для сноса дома не являются.

Помимо соблюдения требований к строительству дома, перед покупкой следует проверить его на наличие у него иных характеристик, которые могут существенно ограничить возможности пользования домом или же и вовсе привести в будущем к прекращению прав на него.

Как индивидуальный, так и многоквартирный дом, в котором планируется приобретать жилье, может оказаться предназначенным к изъятию для государственных или муниципальных нужд, таких, как строительство дорог и иных инфраструктурных объектов. Изъятие является возмездным. Оно может производиться как добровольно (если сторонами достигнуто соглашение о размере выкупной цены), так и принудительно через суд (если такой договоренности достичь не удалось). При принудительном изъятии компенсацию за изымаемое имущество определяет суд на основании оценочной экспертизы. При этом должна учитываться как стоимость самого дома, так и стоимость земельного участка под ним, окружающих построек, насаждений.

Информация о предстоящем изъятии вносится в ЕГРН, поэтому в выписке из реестра имеются соответствующие сведения. Закон не запрещает приобретать объекты, в отношении которых принято решение об их изъятии. В конце концов с момента такого решения и до момента изъятия может пройти немало времени. Более того, нередки случаи, когда изъятие вообще не происходит, например, в связи с отсутствием финансирования или из-за изменения проекта.

Запись в ЕГРН, помимо предупреждения покупателя о том, что планируется изъятие строения, имеет еще одно значение: улучшения, которые могут быть произведены собственником в строении, компенсируются при выкупе только в случае, если они сделаны до внесения в реестр записи о предстоящем выкупе. Все улучшения, которые будут сделаны после внесения такой записи, новый собственник производит за свой счет и не может рассчитывать на их учет в выкупной цене.

Благодаря наличию информации о предстоящем изъятии в реестре покупатель является достаточно осведомленным и может учитывать это обстоятельство в ходе переговоров с продавцом об условиях продажи.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

• Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
• Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
• Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
• Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.