Как правильно оценить свою квартиру, чтобы и продать быстро, и не потерять много?

Методы оценки: как могут считать стоимость

Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект.

При применении этого метода оценщик должен:

• Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.
• Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.
• Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Доходный метод

Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Затратный метод

Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.

Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.

При применении затратного метода эксперт действует так:

• Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
• Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.
• Оценивает выявленные виды износа.

Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.

Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ

Что влияет на стоимость квартиры

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы. Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный. Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости

То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира. Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие

Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

Тип дома, в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.

Размер квартиры, то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.

Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.

Вид, открывающийся из окна. Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.

Расположение самого дома в жилом районе

Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.

Этаж, на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.

Высота потолков, тип санузла и другие элементы планировки квартиры.

Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.

Наличие и качество ремонта в квартире.

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
Тип дома и год постройки

Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д

больше ценится, чем новые обои.
Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры

Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Бесплатные способы оценки

У многих возникает логичный вопрос: а можно ли самостоятельно оценить стоимость своей квартиры перед продажей? Первый и самый доступный способ оценить реальное состояние рынка недвижимости в своем городе – отсмотреть все близкие и похожие варианты квартир по объявлениям и онлайн-сервисам.

Лучше всего начать с анализа предложений на рынке, советует Оксана Васильева из Финансового университета. Чтобы примерно понять, чего стоит ваша квартира, нужно оценить следующее:

• проверить цены на аналогичные или похожие квартиры через ЦИАН, Авито или ДомКлик;
• на большинстве сервисов можно отслеживать объявления прямо на карте – так проще всего найти свой район или даже свой дом (если в нем кто-то продает квартиру);
• можно посмотреть цены на квартиры в соседних домах и в пределах района – обычно они сильно не отличаются.

Но чтобы полученные результаты были адекватны, их стоит условно скорректировать. Например, первый и последний этажи считаются не лучшими покупками, иногда покупатели не хотят смотреть угловые квартиры. Жилье в доме, который стоит в глубине района, будет стоить меньше, чем в доме возле остановки транспорта и недалеко от центров деловой активности. Влияет на оценку и сам дом – квартира в кирпичном доме стоит обычно дороже, чем в панельном.

Соответственно, если ваша квартира лучше, чем другие – цену можно немного поднять, а если хуже – рассчитывать на некоторое ее снижение. Но это слишком интуитивная оценка – тогда как уже существуют сервисы по автоматизированной оценке жилья, которые учитывают все факторы более точно.

Как рассказала нам Оксана Васильева, есть несколько вариантов оценки через онлайн-сервисы:

• онлайн-калькуляторы, где достаточно ввести параметры квартиры (адрес, площадь, состояние и т.д.), и который рассчитает ее приблизительную стоимость на рынке;
• сервисы, которым достаточно указать адрес, площадь и тип квартиры – они учитывают цены на недвижимость вокруг этого дома (примеры – ЦИАН, IRN, «Домофонд», «Твой адрес» и т.д.).

Онлайн-сервисы могут рассчитать стоимость квартиры более точно – они за много лет накопили достаточно информации о том, какие квартиры и по каким ценам продавались в этом районе, как быстро они продавались и какие параметры имели. Исходя из этого система считает приблизительную стоимость, по которой квартиру купят в разумные сроки.

Однако есть еще один способ, о котором вспоминают не очень часто – полностью бесплатный, и который должен давать максимально приближенную к рыночной оценку. Это – кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую периодически рассчитывает Росреестр (точнее, нанятые им подрядчики). Узнать кадастровую стоимость своего жилья достаточно просто – нужно зайти в соответствующий раздел сайта Росреестра, выбрать регион и населенный пункт, ввести улицу, номер дома и квартиры. Система сразу выдаст кадастровый номер объекта, а по нему – его кадастровую стоимость.

Для примера рассчитаем стоимость квартиры, которую на ЦИАНе продают за 9,15 миллиона рублей – это «однушка» на 8 этаже 12-этажного дома в Москве без ремонта. Разные сервисы дают такую оценку:

• сервис от «Дом.РФ» – 9 031 000 рублей;
• ЦИАН – 9,3 миллиона рублей;
• «Домофонд» – 9 428 432 рубля;
• кадастровая стоимость – 4 772 838 рублей

Таким образом, в данном случае онлайн-сервисы более-менее точно оценили стоимость квартиры, тогда как Росреестр занизил ее почти вдвое (вероятно, при оценке не были учтены особенности рынка, и с 2018 года оценка успела устареть). В небольших населенных пунктах кадастровая стоимость может давать более адекватную оценку.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Быстро и дешево или долго, но без шансов?

На российском рынке жилья уже второй год не все просто – льготная ипотека, кризис и подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры в новостройках выросли на 20-30%. Вслед за первичным рынком подтянулся и вторичный, хотя вторичное жилье не участвует в ипотечных госпрограммах, многие покупатели выбирают между новым и уже построенным жильем.

Как обычно бывает в такой кризис, сильнее всего растет спрос на самые дешевые варианты – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Конечно, спрос измерить сложно, но в одной из риелторских компаний подсчитали, как изменился средний срок продажи квартир в Москве. А главное – как зависит срок продажи квартиры от ее цены.

Вышло достаточно интересно и при этом крайне наглядно (цены – московские, но сама тенденция будет примерно такой же в разных регионах):

Как можно заметить, быстрее всего продавались даже не самые дешевые квартиры – скорее всего, в категории до 150 тысяч рублей за метр продавался абсолютный неликвид, а вот в категории от 150 до 200 тысяч рублей продать квартиру было легче всего. А дольше всего продавались квартиры ценой от 500 тысяч рублей – в среднем за 3 месяца.

Но график говорит и кое-что другое – неужели даже цена в 4 раза выше нижней границы рынка увеличивает срок продажи всего лишь на половину? Скорее всего, нет

Вероятно, речь идет просто об изначально более дорогом жилье, для которого важно найти «своего» покупателя – в отличие от более дешевого массового сегмента

В исследовании говорится еще об одной тенденции – средний срок продажи квартиры сократился за последний годна 25-30%. То есть, на рынке есть явный дефицит жилья, и покупатели стали чуть менее разборчивы и готовы покупать что угодно (график составлен по данным за 2020 год). Учитывая, что самые доступные варианты уже разобрали, цены на жилье выросли, а доходы населения – нет, продать имеющуюся жилплощадь станет чуть сложнее.

Чтобы не ждать целую вечность, нужно изначально правильно оценить свою квартиру. Но как определить, чего она реально стоит – чтобы и не продешевить, и не ждать продажи полгода, и чтобы пару десятков тысяч сбросить в ходе торга?

Дороже или дешевле: от чего зависит цена квартиры

Просматривая объявления о продаже жилья, мы иногда обнаруживаем, что две квартиры, одинаковые по метражу и планировке, будут иметь разную стоимость. Это не удивительно, так как цена жилого объекта складывается из множества параметров.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Район. Цена вашей квартиры будет выше, если она имеет выгодное местоположение. Если поблизости есть детсад, школа, поликлиника, магазины и другая инфраструктура, необходимая для комфортной жизни. Большой плюс — хорошая экология, то есть чистый воздух и наличие парковых зон.

Согласно исследованию портала Яндекс.Недвижимость, чаще всего покупатели ищут жилье на севере, северо-западе и юго-западе столицы.

Транспортная доступность. Идеально, если рядом с домом, в котором находится ваша квартира, расположена станция метро или остановка общественного автотранспорта. Плюс, если есть удобные выезды на основные магистрали города.

Тип и серия дома. Самые дешевые дома на рынке — «хрущевки» и «брежневки», но на них быстрее растет цена. Плюс, если в вашем доме уже проводился капитальный ремонт. Дороже продаются «сталинки» и квартиры в монолитно-кирпичных новостройках.

Площадь квартиры. Кажется, что чем больше жилплощадь, тем она дороже. Но учтите, что многокомнатные квартиры менее востребованы. Поэтому квадратный метр такого жилья обычно стоит меньше. Не нужно умножать стоимость «квадрата» в «однушке» на количество метров в своей «трешке».

По данным Гильдии риэлторов Москвы, небольшие квартиры продаются в среднем от 1 до 3 месяцев, а многокомнатные – 6-12 месяцев и даже больше.

Этаж. Если ваша квартира находится на первом этаже, то придется скинуть 10-15% от цены. Покупатели просят скидку и за жилье на последнем этаже, часто из-за протекающей крыши. Но, если в вашем доме есть технический этаж, то можно сильно в деньгах и не уступать.

Планировка. Тут все прост: неудобные планировки торгуются дешевле. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами потеряет в цене. Вы можете узнать, какие стены в вашей квартире несущие, возможно, неудачную планировку можно переделать. Тогда она скажется на цене чуть меньше, конечно, если вы продаете квартиру «под ремонт».

Ремонт. Свежий ремонт в вашей квартире, если и добавит к цене, то незначительную сумму. Поскольку качество ремонта и ваши стилистические предпочтения могут не совпасть с требованиями покупателя. Имеет значение только степень убитости жилья: квартира после пожара, конечно же будет стоить дешевле, чем отремонтированная.

Остальные параметры, к примеру, уникальный вид из окна или наличие балкона, влияют на цену реже и в небольшой степени. Но их тоже стоит учесть, так как они могут стать плюсами, которые помогут вам быстрее найти покупателя.

Из чего исходить при оценке квартиры

При оценке квартиры на вторичном рынке обычно пользуются сравнительным методом, однако он имеет ряд особенностей. Часто собственник объекта просто заходит на интернет-площадки и смотрит, за сколько выставлены похожие объекты в его доме или районе, а затем на основании этих данных выставляет некую среднюю сумму. Однако тут есть ряд нюансов.

Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов. Исходя из официальных планов развития города, транспортно-дорожной системы, реконструкции рядом расположенных экологических зон, спортивных, культурных, исторических объектов, можно сделать прогноз, как изменится цена в перспективе.

Факторы, повышающие цену квартиры:

— средние этажи;
— лифт в пятиэтажном доме;
— грузовой лифт в многоэтажном доме;
— кухня более 8 кв. м;
— изолированные комнаты;
— окна в квартире выходят на разные стороны;
— наличие лоджии или балкона;
— благоустроенная придомовая территория;
— хорошее состояние подъезда и квартиры;
— наличие консьержа и видеонаблюдения;
— парковка возле дома;
— близость парков или зеленых зон;
— панорамный вид из окон.

Факторы, снижающие цену квартиры:

— расположение на первом или последнем этажах;
— наличие смежных комнат;
— совмещенный санузел;
— маленькая кухня;
— плохое состояние квартиры;
— некрасивый вид из окна;
— близость промышленного производства или шумных улиц;
— плохая экология района;
— удаленность от метро.

«Во время продажи иногда приходится делать корректировку цены — как в сторону уменьшения, если квартира не находит спроса, так и увеличения, когда понятно, что квартира интересна покупателям и можно сделать «переоценку». Стоимость квартиры в итоге назначает продавец, а брокер может рекомендовать оптимальную цену», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Варианты оценки

Оценить стоимость жилплощади, выставленной на продажу. можно самостоятельно или с привлечением профильных специалистов. В первом случае полученный результат не имеет юридической силы, потому что доморощенный оценщик является заинтересованным лицом. Но это поможет определить приблизительную стоимость квартиры.

Воспользовавшись услугами профессионалов, собственник получает на руки заверенный печатью акт оценки, который принимают в любой организации, включая коммерческие. В любом случае оценка рыночной стоимости происходит тремя способами:

Сравнительный способ оценки

В основе этой методики лежит аналогия. Оценщик ищет объекты недвижимости со схожими параметрами и выявляет среднее значение цены. Способ эффективен лишь в отдельно взятом регионе. Согласитесь, что сравнивать стоимость трёхкомнатной квартиры в Москве, с аналогичным жильём в Воронеже, это даже не смешно.

Кроме того, при оценке жилья для продажи сравнительным методом, необходимо учитывать все параметры. Например, двухкомнатная квартира с кухней в 6 метров, стоит дешевле аналогичного жилья с кухонным помещением в 9 «квадратов». Сравнительный метод применяется в основном риелторами и считается самым неэффективным. Кроме того, если на рынке недвижимости отсутствуют схожие объекты, то сравнивать просто не с чем.

Затратный способ оценки

В основе этого метода лежат затраты на возведение объекта. Сюда входит стоимость земли, строительных материалов, расходы на зарплату и другие ключевые факторы. Такой способ самый актуальный, но при этом довольно сложный, поэтому используется редко.

Доходный способ оценки

Этот способ используется для оценки коммерческих объектов недвижимости. Для определения стоимости квартир, выставленных на продажу, он не подходит по специфике проведения. В основе доходного способа оценки лежит подсчёт будущих доходов, которые принесёт недвижимость.

Инвентаризационный способ оценки

Использовать такой способ рекомендуется для определения налога на имущество. Полученные цифры сильно разнятся с реальной рыночной стоимостью. Здесь также берутся за основу материалы и расходы, затраченные на строительство. При этом действуют два коэффициента: рост инфляции и степень износа здания.

Отдельно стоит упомянуть о том, как оценить долю в квартире. Если недвижимость для продажи находится в долевой собственности, определение стоимости происходит с учётом следующих факторов:

• размер доли. Если принадлежащая собственнику часть квартиры составляет отдельную комнату, например, 1/3 в трёхкомнатной квартире;
• количество собственников жилья;
• наличие несовершеннолетних детей.