Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль

Как заработать на посуточной аренде квартир сегодня. Пошаговая инструкция

Повторюсь, я этим занимался давно, потом у меня изменились жизненные обстоятельства. Но бизнес этот житвет и развивается. Несмотря на то, что рынок потихоньку захватывают наиболее продвинутые игроки со своим штатом горничных, прачечными, системами учета и прогнозирования заполняемости, заработать на сдаче квартир на сутки можно и сегодня.

Пример рынка посуточной аренды крупного города

В настоящее время чтобы повторить все шаги успеха вам необходимо:

1. Снять квартиру на длительный срок. Можно снять квартиру частично меблированную и без бытовой техники, на первое время поставить из дома свое, либо купить за копейки на авито. Разместите на авито объявление в рубрике “спрос” о том, что вы хотите снять квартиру, так же расклеивайте объявления возле подъездов, на автобусных остановках с текстом “сниму квартиру”, и рано или поздно вы найдете квартиру от собсвтенника (не надо платить комиссию риелтору).
2. Собственнику вы говорите, что в квартире будут жить приезжие сотрудники организации (придумайте свою историю), у меня это был брат — владелец фирмы по строительству дорог. От собственника вам необходимо получить расписку о том, что вы оплатили деньги за месяц и депозит, также найдите необходимый договор в интернете. Неплохо, если вы сразу поставите в курс дела хозяина квартиры и прямо скажите что будете сдавать квартиру посуточно.
3. Далее необходимо разместить объявления с фотографиями и полным описанием квартиры на всех посуточных сайтах, просто в любом поисковике наберите “квартиры посуточно” и ваш город, регистрируйтесь на каждом из сайтов и размещайте свои объявления. 2 главных сайта — это Авито и Airbnb. Кстати, у меня есть список из более 40 сайтов, на которых вы сможете рекламироваться как платно, так и бесплатно, добавляйте меня Вконтакте, и я с радостью им с вами поделюсь.
4. Создайте группу вконтакте, сделайте визитные карточки и положите их в квартире, либо отдавайте в руки квартирантам. Кстати, я свои визитки раздавал таксистам, когда ехал на квартиру, просто говорил: “вы не против если я у вас рекламу оставлю?” — и давал несколько визиток.
5. Также вам необходимо запартнериться с людьми которые уже занимаются этим делом. Просто найдите квартиры посуточно в вашем городе, позвоните, познакомьтесь, скажите что будете направлять ему клиентов когда будет занята квартира и хотели бы получать подобное взамен. Необходимо 1-2 партнера, также общайтесь с партнерами об острых вопросах и учитесь на чужих ошибках.
6. Дополните квартиру всем необходимым для проживания: мебель, бытовая техника, постельные принадлежности и прочие мелочи.
7. Теперь вам необходимо сдать квартиру. Лучше всего сдавать не малолеткам для вечеринок, а взрослым командировочным, вахтовикам — серьезным людям, сразу по телефону фильтруйте таких людей. Вы берете арендную плату за сутки, заполняете договор плюс залог (1500 рублей, либо паспорт).
8. Далее вы принимаете ключи обратно, осматриваете квартиру, если все в порядке и на месте, возвращаете залог и расходитесь. Вы, естественно, наводите в квартире порядок и ищите новых клиентов. Также работайте над маркетингом, рекламируйтесь на радио, телевидении, делегируйте расклейку объявлений и расширяйтесь до мини-отеля квартирного типа.

С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду

Как начать сдавать свое жилье посуточно? Постарайтесь свести все риски к минимуму. Чего боятся все арендодатели? Порчи и кражи предметов и помещения, а также дублирование ключей. Но все беды можно заранее предусмотреть и принять меры. Как?

Например, от бытовых катастроф (затопления, пожара) спасет страховка: она стоит недешево, но зато делает жизнь хозяина более спокойной. Залог и штрафы за порчу имущества или самого жилья должны прописываться в договоре оказания услуг (в самом худшем случае их можно получить через суд). А от дублирования ключей можно спастись, имея двойные двери – отдавайте ключи только от наружного входа, а когда жильцы съезжают, закрывайте квартиру на все замки на обеих дверях.

Как выгодно сдавать посуточно квартиру официально? Это можно сделать тремя основными способами:

1. Самостоятельно.
2. Заключение договора о поиске постояльцев с агентством.
3. Заключение договора о передаче жилья в управления агентством.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы.

Сдавать самостоятельно

Плюсы самостоятельной сдачи квартиры для посуточного съема:

• владелец получает всю сумму аренды целиком,
• контроль на всем протяжении процесса: от заезда до выезда квартирантов,
• возможность личного знакомства с будущими клиентами посредством соцсетей, телефонного и личного общения.

Минусы самостоятельной сдачи в аренду:

• необходимость посвящать поиску постояльцев много времени и даже денег для стабильного заработка,
• необходимость лично контролировать все действия: заключать договор аренды, передавать ключи, принимать комнату, производить уборку, пополнять запасы,
• необходимость регистрироваться как ИП или юрлицо и подавать налоговые декларации,
• высокий риск столкнуться с мошенниками.

Что указать в договоре посуточной аренды

Сдавать через агентства

Такой метод подразделяется на два основных типа взаимоотношений с агентствами: либо они лишь частично участвуют, когда занимаются поиском жильцов, либо они полностью перенимают на себя обязанности арендодателя, заключив с хозяином договор доверительного управления.

Плюсы от сотрудничества с агентствами при посуточной аренде для хозяина квартиры:

• снижение риска мошенничества и других неожиданных ситуаций со стороны съемщиков,
• получение на руки только денег без лишней суеты (поиска, заселения, уборки),
• экономия своего времени,
• стабильный поток жильцов.

Минусы от помощи агентов:

сравнительно небольшой доход (агенту, занимающемуся только поиском клиентов, нужно отдавать до четвери заработка; фирмы-управленцы же запросят не менее 50%).

Обязательно ли платить налоги

Российское законодательство обязывает всех граждан отчитываться обо всех полученных доходах ежегодно. Заработок от сдачи квартиры в аренду, пусть даже посуточную и всего раза два в месяц, тоже облагается налогом. Но можно ли его не платить?

Немало частников предпочитают не оповещать налоговые структуры о своем дополнительном доходе. И это может работать до тех пор, пока не возникнут непредвиденные обстоятельства, вследствие которых государственные органы прознают про «теневой» бизнес. Как? Угроза может исходить от жильцов смежных квартир. Например, если им мешают ваши постояльцы и они решают, что их соседи сдают квартиру посуточно, как бороться им за свои права? Обратиться в полицию, чтобы они разобрались с владельцем. Те, в свою очередь, поднимут всю информацию на хозяина квартиры и, если выяснится, что где-то он смухлевал, ему придется дорого заплатить за свое непослушание закону.

Как оплатить налог за сдачи квартиры в посуточную аренду

И наоборот, если собственник зарегистрируется как ИП и будет платить налоговые отчисления, он даже выиграет. Во-первых, налоги для него могут считаться по УСН (а это не 13, а всего лишь 6%)

А во-вторых, можно будет установить кассовый аппарат и выдавать официальные чеки, что немаловажно для таких клиентов, как командированые: им необходимо документальное подтверждение расходов на жилье, которыми их не обеспечит обычный владелец жилья

Итак, подводя итог, следует отметить, что бизнес по сдаче квартиру в аренду сопряжен с немалыми рисками. Но если владелец готов прикладывать время, средства и силы, то он может рассчитывать хотя бы на небольшой доход.

Читайте далее:

Как заработать на квартиру не имея квартиры и хорошего заработка

Как правильно продавать квартиру

Образец Договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Скачать образец Договора аренды помещения

Что можно сдавать в аренду для бизнеса

Возможное наказание собственника квартиры

Производя посуточную сдачу квартиры, соседи могут нарушать паспортный режим и не платить налоги. Если нарушение будет доказано, неуплаченную сумму взыщут. 20% от размера неуплаченных налогов предстоит заплатить в качестве штрафа. Платеж может состоять и из недоимок прошлых лет. Деньги могут истребовать в любой промежуток времени. В отношении миграционных нарушений также действуют суровые штрафные санкции. Налог на прибыль составляет 13%. Если лицо утаило от налогообложения 1,5 млн и более, это может стать причиной лишения свободы сроком до 3 лет. Однако доказать подобное нарушение сложно. Налоговая инспекция может получить информацию о нем только в том случае, если между участниками сделки возникнет конфликт.

Обычно помещения на сутки снимают лица, отправляющиеся в командировку, поступающие на учебу, приехавшие на лечение или желающие посетить город в туристических целях. Во втором случае квартиру снимают для проведения вечеринок, интимных встреч и ряда других незаконных действий. Такая аренда становится наиболее конфликтной и опасной для постоянных жильцов

Важно предпринять действия, чтобы добиться выселения. В случае с социальным жильем ситуация проще. Если администрация получает многочисленные жалобы, договор социального найма может быть расторгнут

Потребуется принудительно освободить квартиру. Сдавать муниципальный объект можно только после согласования вопроса с юридическим собственником. Решение вопроса в судебном порядке может занять много времени. Однако итоговое решение считается обязательным к исполнению.

Что должно быть в квартире для посуточной аренды

От того, насколько правильно будет укомплектована ваша квартира, будет и зависеть цена, по которой вы сможете ее сдавать, и регулярность жильцов. Есть определенный минимум удобств, которые должны быть в любой, сдаваемой посуточно квартире.

К ним относятся:

• Холодильник;
• Плита;
• Посуда;
• Стиральная машина;
• Стол и стулья;
• Гладильная доска и утюг;
• Чайник;
• Микроволновая печь;
• Кровать или диван;
• Постельные принадлежности;
• Средства гигиены;
• Телевизор

Также нелишним будет обеспечить жильцов кабельным телевидением, установить Wi-Fi, аудиосистему и прочие дополнительные удобства. Главное помнить, что качество посуточного жилья измеряется не только красивым ремонтом, но и элементами интерьера. А чем лучше качество, тем больше готовы платить гости.

Такие мелочи как электрочайник или гладильная доска могут оказаться более необходимыми, чем телевизор или холодильник. Поэтому лучше, чтобы в квартире было все, что может понадобиться. Большинство из этого стоит недорого. Необязательно обставлять квартиру всем новым. Можно купить б.у. товары. Главное, чтобы все работало.

Ищем квартиру на сутки самостоятельно

Посуточные апартаменты – это распространённый вид временного жилья. Найти жильё на сутки можно самостоятельно – через интернет. Воспользуйтесь этими интернет-ресурсами, чтобы быстро снять апартаменты, отвечающие вашим запросам:

• Booking;
• сайты, где арендодатели предлагают снять квартиры (например, Суточно.Ру, Ночуем.Ру, Airbnb);
• сайты объявлений (например, Авито), сообщества в соц. сетях.

Используйте известные, популярные и надёжные ресурсы. Такие сайты работают с проверенными арендодателями, присваивают им рейтинг, публикуют отзывы реальных людей.

Также для пользователей работает удобная система – бронирование и оплата через сайт. Всё это значительно повышает шансы провести время с комфортом.

Снимаем только с договором аренды

Чтобы гарантированно снять жильё без обмана, заключайте договор. Не думайте, что если снимаете на сутки или всего несколько дней, то он не нужен. Грамотно составленный договор обеспечивает безопасность от многих проблем, как арендодателя, так и съёмщика апартаментов. В нём должно быть четко прописано следующее:

• данные документов, подтверждающих, что арендодатель действительно владеет этой квартирой;
• сумма арендной платы и депозита;
• обязанности арендодателя и нанимателя;
• порядок передачи и возврата квартиры;
• ответственность сторон и другие условия.

Что нужно проверить

Въезжая в квартиру, не спешите поскорее разделаться с формальностями и попрощаться с арендодателем. Не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и дотошно проверить некоторые моменты – это обезопасит вас от неудобств и проблем в дальнейшем

На что особенно важно обратить внимание?

1. Документы. Не стесняйтесь просить предъявить вам документы, удостоверяющие личность и подтверждающие то, что квартира принадлежит ему. Если это посредник, то на руках у него должна быть заверенная нотариально доверенность. Также досконально прочитайте договор.
2. Состояние мебели и техники. Лично и в присутствии хозяина проверьте исправность всей техники, осмотрите мебель и сантехнику. Если что-то не работает, сломано или испорчено – смело указывайте на это собственнику и прописывайте в договоре.
3. Удобства. В описании указано, что в квартире есть скоростной интернет, телевидение с парой сотен каналов, утюг, фен, посуда и прочие необходимые в быту вещи? Проверьте это сразу же. Иначе рискуете столкнуться с неудобствами, когда окажется, что скорости интернета не хватает для подгрузки фильма в хорошем качестве, телевизор показывает с помехами, а утюга там никогда не было и в помине.

Если что-то не соответствует обещаниям в объявлении, или вас что-то не устраивает, не стесняйтесь об этом говорить. Вы платите деньги за комфорт, и владелец апартаментов обязан его обеспечить.

Поиск клиентов

Вы можете воспользоваться услугами посреднических агентств. Но по сути – смысла в этом немного. Да, некоторые даже гарантируют, что найдут для вас клиента абсолютно бесплатно (на деле же возьмут внушительный процент с потенциального съёмщика), но вы и сами можете это сделать. В данный момент, особенно в крупных городах, на рынке аренды жилой недвижимости наблюдается серьёзный переизбыток спроса (несмотря на кризис). Поэтому, приложив минимальные усилия по саморекламе, вы легко найдёте желающих снять квартиру посуточно.

Следует предпринять такие шаги:

Разместите как можно больше объявлений в интернете, на специализированных сайтах по аренде недвижимости

Важно, чтобы ваши объявления были на сайтах, которые популярные поисковые системы выдают в первых 10 результатах по запросам «недвижимость» и «квартиры посуточно» (с указанием вашего города). Желательно прикрепить фотографии жилплощади.
Размещайте объявления в специализированных газетах

Есть рекламные печатные издания, ориентированные исключительно на недвижимость и аренду жилья. Рекламная площадь в них стоит копейки, ограничений для рекламодателей – нет. Можете хоть двадцать объявлений в один выпуск дать, слегка видоизменяя текст в каждом, чтобы они не были копиями друг друга (это отталкивает целевую аудиторию). Учтите: много одинаковых объявлений или же разных, но с одинаковой контактной информацией могут вызвать у потенциальных клиентов подозрение в том, что это – рекламная продукция от агентства. А квартиросъёмщики предпочитают иметь дело с арендодателем лично, без посредников. Это значительно сокращает время поиска жилья, а также почти вдвое снижает затраты.
Расклейте объявления на остановках и в местах регулярного скопления людей. Учтите: ваша рекламная продукция не должна располагаться на чьей-либо частной собственности или принадлежащих третьим лицам рекламных площадях. Это поможет вам обезопасить себя от возможных проблем.
Если вы владеете личным авто, отличный способ рекламы – нанесение легкоснимаемой наклейки на заднее стекло своего транспортного средства. Текст должен быть крупным и кратким. Например: «Квартира посуточно (и номер телефона)».

Можно ли не платить налоги?

​Доходы от аренды квартир вывести из «тени» не удается российскому правительству уже многие годы. Особенно эта проблема актуальна для Москвы и Санкт-Петербурга, они недополучают по налогам за аренду жилья миллионы рублей, которые можно было бы потратить на ремонт дорог и еще на сотни различных нужд. Налоги платит лишь небольшая часть тех людей, которые сдают свое жилье. И связано это с тем, что государство почти не в состоянии регулировать этот бизнес, осуществлять проверки (поскольку квартира – это частная собственность, и чтобы в нее войти и «поймать с поличным» арендаторов, нужны очень веские причины). При этом и сами квартиранты зачастую способствуют тому, что налоги не платятся. В случае каких-либо проверок они отвечают, что хозяева квартиры их знакомые или родственники, и они ничего не знают об «арендном бизнесе».

Тем не менее, ситуации бывают разные. И собственников, нежелающих отчитываться в доходах, иногда привлекают к суду и наказывают достаточно большими штрафами. Организовать проверку налоговые службы могут по одной лишь жалобе соседей, а если в их руках окажется договор аренды – они смогут доказать в суде, что хозяин ведет предпринимательскую деятельность и не сообщает об этом государству. Только оригинал документа, а не сведения очевидцев, может быть серьезным доказательством в суде. Хотя и он не является гарантом решения суда в их пользу, поскольку собственник может просто заявить, что в аренду квартиру сдавал, но денег от жильцов он так и не получил.

Когда речь идет о квартире, сдаваемой посуточно, для подачи иска органам понадобятся несколько оригиналов договора аренды. В принципе, их получить легче, чем в случае долгосрочной аренды, для этого сотрудникам службы нужно всего лишь представиться обыкновенным туристом, обратиться к собственнику, составить договор и провести в помещении одну ночь. Вот и доказательства для суда.

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать

Принимая решение о получении пассивного дохода от недвижимости, необходимо не только изучить правила съема квартиры посуточно, но и ответственно подойти к юридической стороне, следуя законодательству.

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Чтобы избежать в будущем неприятных моментов, нужно сразу учитывать все тонкости ведения бизнеса на посуточной аренде квартир. Физическое лицо обязано ежегодно платить налог на доход 13% от заработка.

Если объектов недвижимости больше трех, доход стал постоянным и регулярным, такая деятельность должна быть легализована. Оптимальной формой является регистрация ИП и работать по упрощенной 6% системе налогообложения. Формальной работы прибавится, зато, в случае спорной ситуации с арендатором, претензии могут быть подтверждены документально. Кроме того, пока выплаты поступают в Пенсионный Фонд, начисляется трудовой стаж.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы правильно оформлять отношения, заключать договоры с постояльцами, необходимо подготовить документы, которые нужны для сдачи квартиры посуточно:

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРИП), если квартира собственная.
• Документ, на основании которого перешло право собственности (договор купли-продажи, наследование и другие правоподтверждающие основания).
• Список зарегистрированных по адресу объекта.
• Нотариально заверенное согласие на аренду, если есть другие собственники.
• При работе в субаренде первичный договор аренды.
• Согласие собственника на сдачу в субаренду, если прописано в условиях первичного договора.

Как и какие налоги платить

Физические лица подают налоговую декларацию по форме 3НДФЛ по месту регистрации (заполнить ее можно на сайте в электронной форме) до 30 апреля, а до 15 июля рассчитать и оплатить сумму налога в банке по реквизитам налогового органа.

Индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогов отчисляют 6% дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Налоговая декларация для уплаты предоставляется по итогам квартала, раз в квартал производится оплата. Кроме этого, предприниматель уплачивает взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, ставка фиксированная 32 385 руб.

Типовой договор посуточной аренды квартиры с арендатором

Документ заполняется в двух или трех экземплярах, если к сделке привлекается посредник или нужно нотариально заверить договор. У каждой стороны остается экземпляр. Юридически грамотно составленный, именно этот документ позволит предъявлять претензии и возмещать ущерб, если возникнет прецедент.

Стандартный договор содержит разделы:

1. Суть документа с указанием адреса квартиры, ее параметры и срок проживания.
2. Цена за сутки и за весь период.
3. Время заселения и освобождения помещения.
4. Права и обязанности. В этой части прописать главные обязанности арендатора о внесении платы, поддержании порядка, соблюдении норм проживания в многоквартирном доме.
5. Ответственность. Указать штрафы за просроченную оплату и компенсацию расходов при поломке оборудования и порче имущества.
6. Паспортные данные сторон, подписи, дата.

Дополнительные разделы добавляются по необходимости. Чем больше нюансов при сдаче  квартиры посуточно отражено в договоре, тем выше вероятность, что квартира сохранит первоначальный вид и будет возвращена в хорошем состоянии. В приложение к договору составить перечень передаваемого имущества с указанием стоимости, подпись акт приема-передач у арендатора.

Сдача квартиры через агентство или доверенное лицо

Не имея опыта ведения бизнеса, основанного на посуточной аренде квартир, будет более безопасным и эффективней начать при поддержке агентства или доверенного лица, а уже спустя время перейти на самостоятельную работу. Сдать через агентство посуточно квартиру, находящуюся в собственности или субаренде, значит доверить профессионалам взять на себя все технологические процессы — поиск жильцов, уборка, мелкий ремонт, составление и подписание договоров. Подписывая договор на условиях доверительного управления, большой процент дохода остается у агентства, но такая форма взаимодействия все равно выгодней долгосрочного найма на 10 — 30%.

Если обратиться к посредникам на этапе поиска жильцов и оформления документов, доход увеличится. Комиссионные проценты по каждой сделке в большинстве случаев ложатся на съемщиков, которые обратились в агентство.

Возможные риски

Порча и кража имущества. При выезде вы можете не заметить пропажу или порчу вещей, а значит, никакой компенсации за это получить не удастся.

Риск неуплаты. Обычно клиент передает деньги сразу после получения на руки ключей. Это стоит учитывать, занимаясь данным бизнесом.
Не стоит поддаваться на уговоры жильца о том, что он заплатит потом, при возвращении ключей.
Недобросовестный человек может просто съехать раньше оговоренного срока не заплатив, оставив дверь открытой, или вовсе забрать ключи с собой.

Проблемы с соседями.
Учитывайте, что жилплощадь могут снять шумные кампании, чтобы отметить день рождения или прочие праздники.
Часто случается, что люди, въезжающие с такими целями, совершенно не задумываются о соседях.
Шум, балаган и распитие спиртных напитков в вашем доме может стать причиной недовольства жильцов.

Проблемы с налоговой и полицией

Чтобы не попадаться в поле зрения этих структур необходимо соблюдать все меры предосторожности: не пускать кого попало в дом и заранее договориться с соседями.

Поиск жильцов

На сегодняшний день наибольшее число предложений об аренде можно найти на порталах специализированных объявлений, которые в большинстве случаев бесплатные. Плата может потребоваться при продвижении предложения за счет размещения его в верхних позициях или выделения шрифтом, цветом и размером.

Собственникам квартир, решивших на них сделать бизнес, рекомендуется ознакомиться с функциональными возможностями социальных сетей. Они становятся доступными только при наличии в них собственного аккаунта. Самым простым способом продвижения является публикация объявлений в специальных группах, ориентированных на рекламную деятельность. В дальнейшем рекомендуется создавать собственные группы, в которых можно было бы размещать свои предложения, предоставить возможность публиковать отзывы клиентов и оформлять бронь.

Экономика субаренды квартир. Расчет на примере провинциального города

Итак, а теперь давайте вернемся к расчетам — их буду давать исключительно на основании своего опыта в городе Нижневартовск, в котором я и живу.

Снять 1-комнатную квартиру на длительный срок —  т. е. на месяц — стоит от 16.000 рублей, можно найти и дешевле при желании, на сутки будет стоить 1.500 рублей, в расчет беру самую обычную квартиру эконом-класса. Т. е. если квартира будет сдаваться каждые сутки вы заработаете около 45.000 рублей, вычитаем 16.000 рублей аренды за месяц и получаем 29.000 рублей чистой прибыли, я не брал в расчет плату за коммунальные услуги и расходники типо туалетной бумаги, мыла и т. п.

Это грубый первичный расчет, чтобы понимать суть. На практике добиться 100% заполняемости невозможно по определенным причинам. В выходные спрос больше. Если в будете сдавать квартиры на выходные по 2 дня, то у вас будет простаивать объект в будни. Если вы будете искать только клиентов, которые берут от 5-7 дней и выше, у вас будет сгорать куча разовых заявок.

На практике нужно ориентироватсья на заполняемость 60-70%, при такой цифре достигается стабильная рентабельность. В нашем примере при заполняемости свыше 60% после расходов на коммуналку и стирку вы получите 8-10 тысяч рублей прибыли с каждой квартиры.

Кстати буквально недавно я сам снова пытался заняться этим делом — рекламировал свой номер на посуточных сайтах, стабильно в день поступает по 1-2 звонка, поэтому думаю что квартира простаивать не будет.

При желании вы можете расширить количество квартир до 2-3, либо мини-отеля квартирного типа, ну это уже зависит только от ваших усилий, соответственно и прибыли будет гораздо больше, думаю что подсчитать вы сможете сами, скажу лишь что 2-комнатная квартира на длительный срок на 1 месяц стоит от 18.000-20.000 (также эконом класса). А аренда этой квартиры на сутки стоит от 2000-2.200 рублей. Соответственно, если вы снимаете двухкомнатную за 20.000 в месяц, а сдаете ее за 2000 рублей то вы сможете заработать максимум 60.000 рублей, в реальности 40000. Вычитаем арендную плату за месяц (20.000 рублей), и получаем около 20 тысяч прибыли с одной квартиры. 

Двухкомнатная квартира выгоднее, хотя большим спросом пользуются однокомнатные. Кстати, люди, которым нужна квартира на сутки, чаще всего интересуются однокомнатными. В курортных городах проще найти семью с детьми, которой нужна именно двухкомнатная, но пары и одиночки снимут у вас двушку только если в городе закончились свободные однушки и номер в гостинице все равно дороже.

Поскольку спросом чаще всего пользуются однокомнатные квартиры, неплохо было бы иметь две однушки и одну двушку. У меня же было наоборот: одна однушка и две двушки, в сутки мои квартиры приносили выручки 5.500 рублей, не считая аренды, которую я оплачивал собственникам.

Общие сведения

Нормативно – правовая база

Отношения арендодателя и квартиросъемщика при краткосрочной аренде регулируются следующим законодательными документами актами:

• Гражданский кодекс РФ глава 35 часть 2 – положения закона относительно посуточной аренды.
• Гражданский кодекс РФ статья 617 – положения закона относительно составления и подготовки договора найма жилых помещений.
• Гражданский кодекс РФ статья 672 – положение закона относительно установлении платы за жилье.
• Гражданский кодекс РФ статья 683 – положение закона относительно установления срока найма жилого помещения.

Трудности при сдаче квартиры в аренду

Посуточная аренда сопряжена с рядом сложностей и трудностей, о которых стоит знать заранее:

• Постоянная смена жильцов ведет к быстрой порче мебели, техники, возникновению необходимости ремонта, а то и пропаже отдельных предметов быта и интерьера. Обезопасить себя от подобных ситуаций возможно при заключении договора найма помещения.
• Непостоянство дохода с аренды квартиры, так как на спрос сильное влияние оказывается сезонность, популярность города, местоположение района на карте города и так далее. Популярность такой вид аренды будет пользоваться в городах с населением от полумиллиона, а так же в городах, ценных с исторической или туристической точки зрения. В крупных городах спрос на посуточную аренду увеличивается в период вступительных экзаменов в ВУЗах, кроме того такой услугой часто пользуются граждане, приехавшие в город в поисках работы или отправленные в командировку по работе. В туристических местах спрос возрастает в период летнего отпускного сезона или, наоборот, зимнего, если курорт горнолыжный.
• Необходимы затраты времени на уборку помещения после жильцов, на стирку постельных и ванных принадлежностей, на сам процесс заселения и выселения постояльцев.
• Проблемы с соседями. Посуточно квартиры часто снимают для того чтобы отметить тот или иной праздник, постояльце редко задумываются о соблюдении тишины и интересов соседей. Такое поведение чревато проблемами с соседями, а иногда и с полицией.
• Нужно быть готовыми к постоянным звонкам, в том числе и ночью, а также готовыми в любое время суток заселить постояльцев или забрать у них ключи.

Как показывает практика

В наиболее удачные месяцы квартира может быть сдана срок до 20 дней. Не сложно рассчитать выгоду от посуточной аренды, при сдаче квартиры посуточно доход может быть за 20 дней порядка 30-40 тысяч рублей, а при сдаче постоянным жильцам можно было бы выручить 15-20 тысяч рублей.

Средняя стоимость суток проживания в квартире колеблется в пределах 1000 – 2000 рублей в зависимости от населенного пункта, состояния квартиры и наличия бытовой техники. Для того чтобы точно определиться с ценой на сдаваемую квартиру стоит промониторить рынок, изучить предложения конкурентов на сайтах, прозвонить несколько из них, узнать условия, которые они предлагают

Важно помнить о том, что ваши расходы еще будут увеличены на размер коммунальных платежей, поэтому рационально их сразу заложить в стоимость жилья

Для привлечения постоянного потока клиентов не обойтись без решения вопросов, связанных с рекламой квартиры. Все эти расходы стоит сразу заложить в цену на квартиру. Кроме того, можно включить расходы на услуги по уборке квартиры и расходы на оплату налога.

Как сдать через агентство

Во многих крупных городах России действуют агентства, которые целенаправленно или дополнительно занимаются вопросами аренды посуточного жилья. Собственники заключают с ними договоры о доверительном управлении, после чего агентства включают квартиру в свою базу (появилось даже такое понятие как «квартирные отели»). В таком случае компании берут на себя все, что связано с арендой: ищут жильцов, убираются в помещении, составляют договоры найма. Конечно, значительную часть доходов они оставляют у себя, а часть средств в конце месяца или в другие оговоренные сроки перечисляют владельцу. И все же такой вариант считается для собственников более доходным, чем долгосрочная аренда, однако в отличие от самостоятельного продвижения квартиры, где доходы могут быть в два, а то и в два с половиной раза выше, такая форма прибавит к доходу (по сравнению с долгосрочной арендой) – 10, максимум 30 процентов.

Чуть больше можно заработать, если привлечь агентство только в качестве посредника. В таком случае компании займутся поиском жильцов, помогут оформить документы, ну а вопросы наведения порядка и дальнейшего взаимодействия с постояльцами останутся в ведении собственника жилья. Агентства могут потребовать процент от каждой сделки, правда, не обязательно эти расходы лягут на плечи арендодателя, во многих случаях будут платить процент съемщики, обратившиеся в агентство.

В любом случае такие формы работы с крупными агентствами являются более удобными с точки зрения экономии времени и более безопасными с точки зрения сохранности квартиры и находящегося в ней имущества. Если собственник ранее никогда не сдавал жилье, начать такой «бизнес» лучше всего именно при поддержке агентства, а уже в дальнейшем, по возможности, перейти на самостоятельную деятельность.

Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

• порча имущества;
• квартира, оставленная незапертой;
• проживание в ней лица, пребывающего в розыске;
• сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;
• значительное нарушение сроков оплаты;
• недовольство соседей.

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду?

Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

Смотрите видео о рисках сдачи квартиры в аренду:

Как снизить риски при сдаче квартиры? Советы. АН “Ананас”

Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту. Но данную ситуацию можно предупредить, составив акт приема-передачи квартиры при аренде.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.