Как продавец квартиры получает деньги при ипотеке?

Передача денег через аккредитив

Продажа через аккредитив похожа на использование банковской ячейки, но в безналичном виде и с активным участием банка. Банк удерживает деньги у себя и контролирует факт завершения продажи. Только на основании зарегистрированного договора он переводит деньги. Процедура передачи денег выглядит так:

1. В основном ДКП стороны прописывают условие об использовании аккредитива.
2. На основании ДКП и по собственному заявлению покупатель просит банк открыть аккредитив. В заявлении он прописывает, сколько денег нужно будет перевести, на какой счет и на каком основании.
3. На основании заявления банковская организация открывает аккредитивный счет и блокирует на нем необходимую сумму. После этого продавец получит от банка уведомление об открытии счета, зачислении на него средств и порядке их получения.
4. Далее ДКП передается на регистрацию в Росреестр, после которой стороны получают свои экземпляры договора с отметкой о регистрации.
5. С готовым и зарегистрированным ДКП продавец отправляется в банк, который проверяет соблюдение условий сделки и после этого переводит деньги получателю.

Получается, что деньги до момента продажи квартиры передаются покупателем банку, который гарантирует их сохранность на своем счете. После регистрации продавец получает их, предъявив подтверждающие документы. Если же регистрация не состоится, деньги вернутся покупателю.

Стоимость открытия аккредитива варьируется в разных банках, примерно данная услуга стоит от 2 000 до 15 000 рублей. Срок перечисления денег также зависит от внутренних правил банка, примерные сроки проверки документов и перечисления денег продавцу – 14 дней.

Плюсы: очень безопасная схема расчетов – банк контролирует правильность совершения сделки, средства на аккредитиве застрахованы на сумму 1,4 млн. рублей.

Минусы: дороговизна – услуга может обойтись намного дороже привычной банковской ячейки.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

1. Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
2. Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
3. Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
4. По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте. Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны выбирают, на каком этапе и каким способом производятся расчёты по сделке.Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него. Узнать это можно по контактным телефонам или по информации на сайте (нужно выбрать свой регион и город).

Запись на прием в МФЦ

Чтобы оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ, правильным будет предварительно записаться на приём. Это позволит выбрать удобное время для визита в центр.

Ещё один вариант – прийти в МФЦ с документами, взять талон на приём и подождать, когда пригласят на приём.

Необходимые документы

Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:

• паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
• документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
• квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:

• свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
• согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
• разрешения органа опеки;
• согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
• доверенностей на представительство и других документов.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:

• определение предмета сделки;
• цена сделки;
• порядок передачи квартиры от продавца(ов) покупателю(ям) и другие условия.

Если у сторон нет уверенности в том, что они сделают это грамотно, то следует обратиться к специалисту – риэлтору, юристу или нотариусу. Последний не только составит договор, но и удостоверит его.

Получение готовых документов на недвижимость

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Как безопасно произвести наличный расчет?

Крупная сумма денег, предоставляемая в наличной форме, станет неплохой приманкой для грабителей и мошенников. Стоит узнать, как произвести наличный расчет и свести все возможные риски к минимуму. Для этого можно воспользоваться такими рекомендациями:

• Предоставление средств необходимо подтверждать распиской. При этом указываются паспортные данные получателя, цель сделки и сумма расчета.
• Нежелательно идти одному с большой суммой денег.
• Место передачи средств покупатель должен выбрать самостоятельно. Лучше осуществлять данную процедуру в людном месте, в котором присутствуют камеры наблюдения.

Стоит понимать, что сделка может стать более безопасной с помощью третьей стороны. Риелтор не будет надежным, поэтому лучше обратиться в банк или агентство недвижимости. Это обусловлено тем, что крупные и давно существующие учреждения не будут рисковать своей репутацией. К тому же покупатель в данном случае может узнать, насколько надежен представитель услуг.

Перевод средств на лицевой счет продавца

Данный вариант предусматривает перевод заемных денег на счет продавца. При этом остальная сумма будет передана по личной договоренности покупателя и продавца. Например, стоит узнать, как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку в Сбербанке, перед тем как обратиться в этот банк, чтобы избежать неприятностей.

Этот способ содержит в себе риск, который заключается в том, что продавец доверяет средства банку покупателя, потому что не увидит всю сумму до осуществления сделки. Возможна частичная передача денег при покупке квартиры, то есть ее продажа за часть стоимости. Однако на практике часто банк не получает полагающиеся средства, если на период сделки он будет закрыт. Ее можно расторгнуть в том случае, если были нарушены условия, четко прописанные в договоре.

✅ Можно ли продать квартиру без риэлтора

Продавать квартиру можно самостоятельно или с привлечением специалиста — риэлтора, нотариуса. В каждом способе есть свои плюсы и минусы.

Продажа посредством обращения к нотариусу

Продажа через нотариуса не предполагает помощь в поиске покупателя, но гарантирует наличие юридической поддержки. Основная задача нотариуса — заверить договор, проверить сопроводительную документацию.

За дополнительную плату нотариус поможет составить договор купли-продажи, проконсультирует, какие риски ожидают при заключении сделки.

Существуют сделки по отчуждению имущества, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, и те, для которых достаточно оформить договор купли-продажи в простой письменной форме. Простой договор по желанию можно заверить нотариально, но при этом размер госпошлины будет увеличен.

Стоимость добровольного нотариального заверения договора при продаже квартиры третьим лицам зависит от цены недвижимости (ЦН). Сумма составит:

• 3000+0,4% от ЦН, если стоимость до 1 млн. руб.;
• 7000+0,2% от ЦН, превышающей 1 млн. руб., но при цене до 10 млн. руб.;
• 25000+0,1% от ЦН, превышающей 10 млн. руб. Согласно ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, сумма не может быть выше 100 тыс. руб.

Обращаясь к нотариусу за помощью при составлении договора, придется оплатить услуги правового и технического характера. Их величина колеблется в пределах 5-7 тыс. руб.

Продажа с риэлтором

Около 80% операций купли-продажи совершается с привлечением риэлтора. Специалисты в сфере продажи недвижимости сами находят продавцов, предлагая свои услуги. Последние с удовольствием соглашаются, снимая с себя ответственность за контроль хода сделки. Однако терять бдительность не стоит, ведь в требованиях к профессии «риэлтор» нет пункта о наличии юридического образования, а значит, не исключены неточности при составлении текста правоустанавливающего документа.

В крупных риэлторских агентствах предоставляется полный спектр услуг, включая поддержку юриста, но это значительно увеличивает стоимость сопровождения сделки. Обычно в цену включают такие работы:

• поиск покупателя;
• обсуждение с собственником основных нюансов совершения сделки;
• нахождение компромиссов между продавцом и покупателем;
• составление договора, разъяснение его основных положений;
• инструктирование по поводу сбора документации для регистрации договора.

Риэлтор координирует процесс купли-продажи, предоставляет клиенту информационную поддержку.

Риэлтор продавца всегда действует в его интересах, поэтому покупателю рекомендуется обратиться в стороннее риэлторское агентство или заказать юридическое сопровождение сделки.

Самостоятельно

При желании можно продать квартиру без риэлтора. Но при этом нужно запастись терпением, ведь покупатель может найтись не сразу. Придется выделить время, необходимое на показ квартиры, ознакомиться с правилами представления недвижимости покупателю, с особенностями проведения сделки.

Можно ли купить квартиру без риэлтора

Для покупателя самостоятельное приобретение недвижимости связано с риском встретиться с недобросовестными продавцами, реализующими не принадлежащее им жилье, отягощенное обременениями в виде залога, банковского кредита, имеющее «скрытых собственников». Граждане обращаются к риэлторам в надежде избежать риска неполучения недвижимости. Безопасная покупка квартиры предполагает тщательное изучение документов, касающихся всех действующих и прежних собственников, и тогда от помощи риэлтора можно отказаться.

Как лучше оплачивать: наиболее безопасные варианты расчета?

При выборе наиболее надежного способа оплаты и передачи денежных средств, следует учитывать особенности ситуации. Нередко выгодны обеим сторонам расчеты наличными. Например, если покупатель нуждается в средствах и готов сделать продавцу скидку за оплату именно в такой форме. Однако вариантов существует несколько, и выбор всегда опирается на мнение обеих сторон.

Ячейка в банке и аккредитив

Передача денег через банковскую ячейку часто используется при совершении сделки купли-продажи.

Алгоритм реализации процедуры следующий:

1. участники сделки посещают банк;
2. покупатель заключает договор с банком о том, что он арендует ячейку. В нем указывается срок, цели, лицо, которое получит средства;
3. в присутствии обеих сторон деньги проверяются, еще раз пересчитываются. После этого вся сумма помещается в ячейку.

После совершения сделки продавец получает право открыть ячейку и получить сумму.

Если стороны превысили по сделке срок, указанный в договоре аренды ячейки, то банк начнет начислять дополнительные проценты за хранение. Еще одним вариантом расчетов является использование аккредитива.

Это специальный счет, который пополняет покупатель наличными или переводит на него деньги со своих счетов. Он дает распоряжение банку о том, что средства будут переведены на счет продавца после исполнения определенных условий.

Процедура упрощенно выглядит следующим образом:

1. на счет покупатель вносит оговоренную сторонами сумму;
2. сотрудник банка выдает подтверждение сторонам об открытии аккредитива и наличии денег на счету;
3. продавец после завершения сделки приходит в банк с выпиской из ЕГРН и получает средства.

Оба варианта позволяют избежать мошенничества и гарантируют безопасность сделки.

Депозит

Депозит нередко открывают у нотариуса. Он предоставляет возможность внести туда средства и выдать их продавцу исключительно после совершения сделки. Преимущества такого варианта заключаются в том, что нотариус получит точную и достоверную информацию из органов государственной регистрации о том, что право на объект перешло покупателю.

Наличными через нотариуса

Передача наличных средств может быть достаточно рискованной. Нельзя просто отдавать деньги продавцу без обеспечения доказательств. Если возникнет спорная ситуация или выяснится, что покупатель является мошенником, то придется отстаивать свои интересы в суде. Оплата наличными должна происходить в присутствии нотариуса и с соответствующим документальным оформлением.

Порядок осуществления выглядит следующим образом:

1. нотариус принимает заявление от сторон о том, что они намереваются произвести расчеты по поводу сделки купли-продажи объекта;
2. средства передаются между сторонами;
3. составляется расписка о том, что деньги переданы и нотариус подтверждает этот факт.

Эту же процедуру можно выполнить с применением счета нотариуса в банке.

На его счет переводится сумма, а затем уже она перечисляется продавцу. Эта манипуляция позволяет точно доказать, что средства были выплачены в определенном объеме. Если стороны не могут или не хотят обращаться в нотариальную контору, можно выполнить процедуру в присутствии двух свидетелей. Они должны на расписке поставить подписи о том, что передача денег состоялась.

Безналичный расчет

Одним из надежных вариантов расчетов является передача безналичных средств. В этом случае можно действовать напрямую, без посредников. Покупатель просто осуществляет перевод продавцу, не требуя расписку.

Подтверждением платежа будут выступать чеки, выписки счета и т.д. Однако перед реализацией процедуры следует проверить лимит банка на перевод.

Если сумма, которую планируется перечислить, его превышает, следует заранее написать заявление о снятии лимита.

Какие возникают опасности

За счет регулярного появления разных мошеннических схем, люди перестают рассчитываться за объекты недвижимости или иное имущество с помощью наличных денег. Они предпочитают выбирать более сложные варианты, обеспечивающие законность и безопасность сделки.

Для этого наиболее часто используются сейфовые ячейки в банках. Сама процедура использования такой ячейки заключается в том, что покупатель кладет в сейф банка нужную сумму средств, равную стоимости квартиры.

Деньги передаются продавцу квартиры только после заключения и официального оформления данной сделки. С помощью такого способа передачи средств гарантируется, что продавец не сможет обмануть покупателя, забрав деньги, но, не оформив на другого участника сделки право собственности.

Иногда сотрудник банка занимается проверкой документации, которая передается сторонами сделки. Воспользоваться сейфовой ячейкой можно практически в каждом крупном банке, обладающем нужным хранилищем для этих целей.

Когда стоит использовать банковскую ячейку для покупки квартиры? Ответ в видео:

Оборудовать такое помещение несложно, но для этого нужно обладать большим помещением. Но даже при использовании банковской ячейки возникают определенные подводные камни, которые могут привести к потере денег сторонами сделки.

Виды

К ним относится:

Банк никаким образом не несет ответственность за сохранность денег, находящихся в сейфе. Поэтому если учреждение не прилагает какие-либо усилия по сохранности данного имущества, то велика вероятность, что деньги будут просто утеряны. Дополнительно продавец не участвует в процессе внесения средств в ячейку, а также не делается опись.
Поэтому продавец фактически может получить меньшую сумму, чем та, которая оговаривается в договоре купли-продажи. Благодаря таким условиям банки ограждают себя от потери денег, но при этом клиентам приходится нести высокие риски потери своих средств.

Схема оплаты квартиры через ячейку. Фото realty-ask.ru

• При составлении соглашения, на основании которого участники сделки получают доступ к ячейке, могут быть допущены серьезные ошибки. Разные проблемы могут появляться при сотрудничестве с работниками банка, которые не разбираются в правилах данного процесса. Например, иногда встречаются ситуации, когда банковские служащие просто не проверяют паспорта клиентов, поэтому переводят деньги из сейфа посторонним лицам. Другой случай заключается в том, что продавец не смог получить доступ к деньгам, так как в договоре, заполняемом риелтором, были допущены ошибки.
• Следующий риск заключается в том, что банковские работники никаким образом не проверяют получаемые документы на подлинность и достоверность, а также не отслеживают, действительно ли объект был зарегистрирован на покупателя. Поэтому если какой-либо участник сделки будет являться аферистом, то он сможет незаконным способом получить денежные средства.

Как безопасно оплатить квартиру через ячейку банка? Смотрите видео:

• Если продавец по разным причинам пропустит срок, в течение которого он может получить доступ к ячейке, то он не сможет получить денежное средства за проданную недвижимость. Это возможно даже после регистрации объекта на покупателя.
  Продавец по разным причинам может не попасть в банк, после чего деньги свободно забираются покупателем. Если этот человек является непорядочным, то он получит не только жилье, но и свои средства.

• Мошенничество со стороны банковских работников. Даже в крупных и проверенных банках могут работать люди, являющиеся аферистами. Они могут пользоваться разными схемами мошенничества, направленными на получение чужих средств. Во время составления соглашения, по которому открывается и используется сейфовая ячейка, они могут специально допускать ошибки. Такие ошибки могут иметь отношение к размеру вносимой суммы. С помощью таких действий они могут завладеть некоторой частью передаваемой суммы, а также наиболее часто такие мошенники остаются безнаказанными.

Опасности сейфовой ячейки. Фото sibdom.ru

За счет вышеуказанных рисков не всегда использование банковской ячейки является целесообразным решением.

Материнский капитал на покупку квартиры — условия использования

Чтобы ПФР выделил на квартиру средства, предусмотренные сертификатом, семье с детьми нужно выполнить несколько условий, которые являются обязательными:

• должно оформляться приобретение отдельного жилого объекта (в некоторых случаях возможно приобретение доли в квартире, если она дает семье полное право собственности над жилым помещением или если она может быть определена в качестве жилого помещения самостоятельно);
• приобретаемая квартира должна находиться на территории РФ;
• сделка может быть проведена в любой форме, которая не противоречит закону;
• в заявлении на распоряжение маткапиталом нужно указывать цель, на которую заявитель хочет направить денежные средства, а также сумму, и приложить подтверждающий пакет документов;
• квартиру надо оформить в собственность с учетом интересов детей с выделением долей.

ПФР требует прописывать последнее условие в договорах и составлять письменное обязательство, заверенное у нотариуса. При этом:

1. Его необходимо выполнить в течение 6 месяцев после перечисления средств из семейного капитала продавцу или после снятия обременения с квартиры.
2. Собственность детей и супругов устанавливается в долях по соглашению между членами семьи.
3. Необходимо учитывать право собственности детей, которые родились (были усыновлены) после заключения сделки, но до погашения обязательств семейным капиталом и окончательного оформления квартиры в собственность.

Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры

Согласно закону, средства маткапитала можно использовать на покупку либо строительство жилья. Но это можно сделать только после того, как ребенку исполнится 3 года. Но возможность потратить семейный капитал раньше данного срока все же есть:

Если семья приобретает квартиру в кредит и погашает ипотеку с помощью государственной субсидии, или же выделенные деньги направляются на первый взнос по жилищному кредиту. Если семья уже имеет заемные обязательства, то их можно также погасить, используя средства господдержки

Важно только, чтобы данный заем был взят на приобретение жилого помещения.. Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами. Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами

Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами.

Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал

Порядок совершения сделок по купле-продаже недвижимости между родственниками такой же, что и при сделках, где участвуют граждане, которые не состоят в родственных отношениях.

Хотя сделки между родственниками и законны, но на практике есть ряд ограничений:

• запрещены сделки между супругами, но заключать договоры с другими родственниками — например, между родителями и детьми не возбраняется;
• запрещается заключение мнимой сделки, т.е. совершенной без изменения порядка пользования жилья и для обналичивания маткапитала;
• ПФР признает договор, по которому семья покупает права собственности у родителей, если они полностью отказываются от владения своими долями в квартире.

Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.

Кроме этого при приобретении квартиры у родителей необходимо помнить о праве на имущественный налоговый вычет в величине произведенных расходов (за минусом суммы маткапитала). Однако гражданам, которые желают купить жилье у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ могут отказать в оформлении налогового вычета, т.к. сделка совершается между взаимозависимыми лицами.

Когда и как осуществляется расчёт?

Отдельно стоит поговорить об использовании валюты при расчётах за квартиру.

В какой валюте?

Государственной валютой в России является рубль. Соответственно, после того как безумная инфляция 90-х годов была остановлена, основная масса сделок совершается именно в рублях.

Однако никто не запрещает сторонам использовать и иностранную валюту. Здесь существуют лишь некоторые ограничения:

• Перечислять деньги в валюте одному резиденту другому со счёта на счёт можно лишь, если они оба открыты за пределами России (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).
• Можно устанавливать цену в валюте, а оплачивать в рублях по официальному курсу на день передачи денег (ст. 317 ГК РФ).
• Рассчитываться наличной валютой ИП имеют право лишь в пределах суммы, эквивалентной 100 000 рублей (указание ЦБ РФ № 3073-У).

Таким образом, можно сделать вывод: если сделка совершается в России и по российским законам – надёжнее всего использовать рубли.