Как правильно принимать квартиру у застройщика

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Вам потребуются инструменты: фонарик, измерительная лента, отвес, табуретка (проверять электричество), ручка, бумага, тестер для розетки, строительный уровень, молоток.

Как принимать квартиру в новостройке, зависит от  вида отделки, с которой квартира сдается застройщиком:

• Без отделки.
• С предчистовой отделкой.
• С чистовой.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке без отделки

Хорошо бы начать осмотр дома в целом с подъезда. Просмотрите состояние отделки холла и лестницы.
Заказчику стоит убедиться лично в том, что у квартиры тот же метраж, который заявлен в ДДУ. При приёме, покупатель может потребовать деньги обратно за несоответствие и заполнить бланк с возражением.
Функции дверей и окон вы проверите легко. Отсутствие отделки быстро позволит это сделать. Порченые двери и разбитые окна застройщик должен заменить и отреставрировать за свой счет. Это касается кривых стен и потолков

Если владелец откажется выполнять это, либо дольщика не устроит качество, он вправе потребовать возврата денег.
Далее обратите внимание на вентиляцию. Она должна работать исправно

Для проверки можно воспользоваться пламенем от зажигалки или спички.
Обратите внимание на пожарную сигнализацию. Противопожарная безопасность в новостройках — норма, а не роскошь. Грамотный менеджер по продажам недвижимости в новых домах обязательно предоставит необходимую документацию по материалам и консультацию по оснащению дома. Проконсультируйтесь со специалистами в этом вопросе. Можем с уверенностью порекомендовать, например, компанию, которая осуществляет обслуживание пожарной сигнализации в Екатеринбурге.
Просмотрите договор (а затем и квартиру) на наличие розеток. Работоспособность лучше проверить с помощью мощного электрического прибора или зарядки с телефоном.
Проверьте целостность стен и потолка. Отверстия могут скрывать с помощью тонкой штукатурки.
Возьмите рулетку и измерьте высоту от пола до потолка. Сравните с высотой, заявленной в документе.
Убедитесь в том, что каждый шов герметичен. Стыки не должны бросаться в глаза. Проверьте места электропроводки. Цвет стен должен быть одинаковым, без потемнений в таких областях.

Только после всех этих действий можно подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия.

Как правильно принимать квартиру в новостройке с предчистовой отделкой

При осмотре квартиры с предчистовой отделкой, важно обратить внимание на наличие оклейки обоев и укладки покрытия на пол. Хорошая идея – взять с собой «профессионала», который сможет взглянуть на качество квартиры рационально

Хорошая идея – взять с собой «профессионала», который сможет взглянуть на качество квартиры рационально.

На пол обязательно должны укладывать слой изоляции (в ванной от влаги, в комнатах от звука). Для осмотра пола на наличие перепадов высоты, используйте строительный уровень. Ямы и трещины недопустимы.
Хорошо осмотрите стены во всех комнатах. Они должны быть прочными и гладкими без пятен, шероховатостей и дыр. Во время передачи ключей застройщик может вас торопить

Не поддавайтесь на его провокации.
Обратите внимание при приемке на потолок. Он должен быть ровно сделанным и быть готовым под финальную покраску.
Зайдите в ванную комнату

Осмотрите трубы с подачей горячей и холодной водой. Они должны надежно закрепляться к стенам. Присутствие счетчиков обязательно. Откройте краны и проверьте напор воды.
В туалетной комнате посмотрите на стык унитаза и труб, чтобы был герметичным.
Проверьте наличие электричества в патроне, вкрутив лампочку.

Приемка квартиры в новостройке с чистовой отделкой

Перед тем как подписывать акт приема передачи квартиры в новостройке с отделкой, проверьте:

• Двери и окна должны быть в хорошем состоянии и не скрипеть. Можно взять лупу и осмотреть стыки окон и рам на наличие трещин и отверстий.
• Ровность стен и потолков. Перекосы недопустимы. Используйте рулетку и строительный уровень для проверки.
• Если вокруг вас уже есть соседи, можно пообщаться с ними. Узнайте про обстановку, тихо ли бывает ночью.
• Зайдите во все комнаты. Проверьте канализацию и трубы горячей и холодной воды. Если увидите протекания, говорите застройщику сразу.
• Проверьте качество напольного покрытия.

Только в таком случае возможна передача ключей и соглашение с актом приема передачи квартиры в новостройке.

Пол

Зайдя в квартиру и без усилий закрыв за собой дверь, посмотрим на пол. Вот краткий список того, что мы не должны там увидеть:

• щели и отверстия, через которые просматривается этаж ниже;
• крупные трещины и неожиданные бугры;
• лужи и плесень.

Если для обнаружения всего перечисленного выше будет достаточно хорошего зрения, то вот перепад высот невооружённым глазом не увидишь. А ведь если пол у входа больше, чем на пару сантиметров, выше или ниже пола у окна, вы обязательно столкнётесь со сложностями, когда будете покрывать его ламинатом или линолеумом. Так что при приёмке не поленитесь воспользоваться строительным уровнем и проверить, нет ли перепадов в разных местах квартиры. Пока проверяете, заодно легонько простучите пол – звук должен быть звонким, без пустот.

Входная дверь

Театр начинается с вешалки, а квартира – с входной двери. Проигнорировать её при приёмке можно, только если застройщик сразу заявляет, что устанавливает её под замену. В любом другом случае не забудьте удостовериться в соответствии двери всем ранним обещаниям – та ли высота, тот ли материал, тот ли производитель? Откройте и закройте её несколько раз, чтобы убедиться, что дополнительных усилий вам для этого прикладывать не нужно, а замки, ручки и петли работают исправно. Наконец, просто осмотрите дверь на предмет сколов и царапин. Не повредили ли её, когда устанавливали такую же дверь соседу? Правда, решение о том, соглашаться ли на чуть покоцанную дверь, принимать вам. Замена точно займёт время, которое может стоить вам дороже даже новой надёжной двери.

Как заставить представителя застройщика присутствовать при приеме передачи?

В этом вопросе важно учесть особенность представительства. Рассмотрим «подводные камни», которые могут ожидать покупателя и насколько они действительно опасны

Как это должно быть в идеале?

• В назначенное и согласованное время представитель застройщика – должностное лицо, назначенное застройщиком (именно той организацией, печать и роспись уполномоченного лица которой стоит у Вас в ДДУ) для выполнения такого рода представительства встречается с вами на объекте.
• Затем вы или ваши эксперты выполняете все замеры и осмотр помещения.
• А затем составляется акт проверки, в котором с согласием или не согласием расписывается представитель застройщика.

А как это происходит на практике?

В реальности, к сожалению, довольно часто – иначе. При этом по мере удаления от столицы реалии все жестче, а нарушения все беспринципнее и безнаказаннее. Вплоть до перехода на личности и уголовных правонарушений. В среднем, процесс организации проверки может происходить примерно так:

• Застройщик сам назначает строго оговоренное время, при этом ставя какие-то ему одному удобные временные рамки для процесса приема передачи
• Затем вы долго ожидаете какого-то «ответственного» человека, зачастую стоите «в очереди» или ждете поиска нужных ключей
• Как правило, документов, удостоверяющих представительство застройщика или хотя бы подтверждающих полномочия такого лица, вам предоставить почему-то не могут (и делается это именно для того, чтобы юридическая последовательность процесса была нарушена.

Попросту покупатель вводится в заблуждение), на прием направляется в лучшем случае представитель подрядной организации (не застройщика), а в худшем просто сопровождающий охранник, консьерж или представитель управляющей компании.Уловка

 Если у сопровождающего вас при проверке человека нет документального подтверждения представительства, то никакая его роспись и уж тем более слова, обещания что-то доделать или исправить не влекут за собой никакой ответственности. Верить, конечно-же «на слово» или надеяться, что документ, подписанный им, будет иметь вес, нельзя.

Как же быть? Как заставить застройщика выполнить свои обязательства должным образом? Сделать это возможно. Для этого вам необходимо не просто прийти на приемку квартиры тогда, когда застройщик этого пожелает, а заручиться документальным подтверждением того, в какое время будет приемка, и того, что застройщик готов произвести передачу объекта долевого строительства в соответствии с Федеральным законодательством.

Таким документом для вас будет являться «Уведомление о готовности принять объект долевого строительства», бланк которого заполняется и заблаговременно передается уполномоченному лицу от застройщика.

Но и здесь есть своя тонкость, с которой мы готовы с вами поделиться.

Прежде, чем вступать с застройщиком в юридически выверенные отношения, бывает логично и последовать предложенным для покупателя условиям по приеме передачи.

В конце концов, не все компании идут на хитрости или подлог, существуют и добросовестные, честно выполняющие все свои обязательства.

Почему это можно делать?

Ну, хотя бы потому, что в этом случае вам, возможно, удастся произвести осмотр даже более детально, нежели когда застройщик будет знать, что вы будете «копаться до конца», а возможно даже и придираться.

Однако, здесь нужно понимать, что время идет. И в случае, если после сдачи дома прошло уже почти 2-а месяца, то возможно, что лучше не играть в рискованные игры, а сделать все с «запасом прочности»

Подписание акта

Неточности и дефекты указываются в акте. Акт подписывается в двух экземплярах.

Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта:

— нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке;

— необходимо проверить полномочия лица на подписание акта: если это руководитель застройщика, то это легко проверить на сайте ФНС России (egrul.nalog.ru), если другое лицо — требуйте доверенность или приказ.

По словам Жукова, закон не запрещает дольщику предлагать свои условия к проекту акта (например, потребовать указать перечень претензий и сроки для их устранения). Указания на то, что форма акта — «типовая», «другую Росреестр не примет», необоснованны. Если какой-либо недостаток квартиры был обнаружен после подписания акта, то право предъявить застройщику претензии по качеству не отменяется, но лучше выявить максимальное количество недостатков до момента подписания акта. «Квартиру вы вправе не принимать, только если недостатки существенные (течет потолок, например), мелкие недоделки — не основания для отказа в приеме квартиры», — предупреждает Федор Жуков.

«В случае отказа от подписания акта при наличии мелких дефектов в последующем суд может встать на сторону застройщика и усмотреть в действиях приобретателя квартиры злоупотребление», — утверждает юрист фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

«Кроме того, если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то должно быть составлено два акта: первый — приема квартиры, второй — приема отделки», — напоминает Сучкова.

Есть и тонкий момент: по словам Федора Жукова, очень часто застройщики требуют при подписании акта подписать также следующие документы:

— дополнительное соглашение к договору, как правило, задним числом и в случае просрочки передачи квартиры или изменения ее площади;
— договор с управляющей компанией, выгодной застройщику.

Проверка квартиры

В договоре должна быть характеристика квартиры — вид отделки, материалы, оборудование. Ваша задача сравнить то, что там написано, с тем, что есть по факту. Площадь квартиры должна соответствовать заявленной. Измерьте длину и ширину всех комнат, рассчитайте фактическую площадь. Если она меньше той, что указана в договоре, вы можете требовать денежную компенсацию

Обратите внимание на дверь: она должна без проблем закрываться-открываться, не должна провисать и закрываться самопроизвольно (значит, установлена криво), ключи не должны заедать в замочной скважине. Не должно быть щелей и дыр между стенами и дверной коробкой

Если квартира сдается без отделки, и пол — это цементная стяжка, проверьте, чтобы не было трещин. Также не должно быть пустот. Об их наличии можно понять по звуку шагов, в этих местах он будет отличаться. Потолочные плиты не должны быть на разных уровнях по высоте, перепады должны быть выровнены. Правда, если впоследствии устанавливать натяжные потолки, эта проблема становится несущественной. Потолки должны быть не ниже, чем указано в договоре. Если в ДДУ про высоту потолков не сказано, они должны быть не ниже 2,5 метров. Это существенный недостаток. Стены должны быть ровными и вертикальными. Проверить это можно только с помощью правила и уровня (или отвеса с грузиком). Окна и дверь на балкон должны плавно открываться и закрываться. Царапины на стеклах — недочет, хоть и несущественный. Уплотнители не должны провисать.
Если по договору должна быть установлена электрика — розетки, выключатели и цоколи — ее отсутствие будет существенным недочетом. Все должно быть в рабочем состоянии, можете проверить розетки с помощью индикатора напряжения, цоколи — с помощью обычной лампочки. Если по ДДУ не предусмотрена установка розеток и цоколей, то в квартире просто должны быть выведены провода. Проводку сами не проверяйте, для этого надо пригласить электрика. Радиаторы отопления должны висеть ровно — проверьте уровнем, заодно обратите внимание на крепления — они должны быть надежными, ничего не должно болтаться. В ванной обратите внимание на трубы, под ними не должно быть влажно. Проверьте, работает ли вентиляция. Для этого поднесите лист бумаги к решетке, если его притянуло — работает. Рекомендуем записать показания всех имеющихся счетчиков и внести в акт приемки. Так у вас будет доказательство на случай, если потом возникнут расхождения с УО по показаниям и сумме платежей за ЖКУ.
На осмотр квартиры советуем пригласить друга, понимающего в строительстве, если, конечно, такой у вас есть. Если нет, и сами вы боитесь что-то упустить, можете обратиться в специализированную компанию по приемке квартир в новостройках, такие существуют. Придется оплатить услуги специалиста, зато вы будете уверены в своем новом жилье.

Что взять с собой на приемку квартиры

Визуальный осмотр помещений не всегда может дать исчерпывающую картину относительно качества жилья. Отправляясь принимать квартиру, нелишним будет захватить с собой некоторые приспособления, которые помогут определить дефекты, невидимые глазу.

Сейчас мы представим список предметов, которые могут пригодиться:

• Правило и уровень – строительные приспособления, помогающие проверить плоскости стен;

• Отвес (металлический груз на нитке) – даст возможность определить отклонения плоскостей по вертикали;

• Фонарик – если приблизить включенный фонарик к поверхности стены или потолка (чтобы луч падал параллельно поверхности), можно сразу заметить все впадины, неровности. Кроме того, в принимаемой квартире может не оказаться лампы в ванной, туалете, кладовке, а без нее провести качественный осмотр проблематично, простой фонарик поможет быстро справиться с проблемой отсутствия света;

• Лампа накаливания — для проверки работоспособности осветительных приборов;

• Зарядка для мобильного устройства – поможет определить наличие напряжения в сети. В идеале лучше взять какое-то мощное устройство (перфоратор), чтобы проверить, насколько электросистема держит напряжение;

• Лист бумаги – для проверки работы вытяжки. Кроме того, бумагой можно проверить, насколько плотно закрываются окна, достаточно положить между рамой и створкой лист бумаги, закрыть створку и потянуть за лист. Если лист тянется плохо или не тянется вообще, тогда уплотнители хорошо выполняют свою работу.

• Молоток – отличное средство для проверки брака в стяжке на полу, при простукивании сразу же обнаружатся пустоты, отслоения. Молотком можно проверить пол, а вот штукатурку на стенах так проверять нельзя, да и представитель застройщика не позволит это сделать.

Что нужно иметь с собой при приеме передачи квартиры

Для того, чтобы проверить качество своей новостройки и оформить акт приема передачи, осмотра или смотровой лист, приведем 2 списка – это список того, какие документы нужно иметь собственнику и список доступных инструментов для проверки качества квартиры в новостройке самостоятельно. Если вам помогает эксперт по приемке, тогда второй список – это его забота.

Перечень документов:

• Ваше удостоверение личности
• ДДУ
• Уведомление о готовности принять квартиру с отметкой
• Желательно планшет или папку (в квартире, как правило, очень пыльно)
• Бланк акта (с нормативами, если вы проконсультировались и получили его), образец заполнения. Если нет, то чистые листы
• Для удобства желательно иметь копию планировки
• В случае, если ДДУ оформлен на аффилированное с вами лицо (близких, родственников), необходима нотариальная доверенность от них на Ваше представительство

Перечень инструментария для приема передачи квартиры новостройки самостоятельно:

Небольшой уровень – 40-50 см

Телефон (не разряженный) с камерой и фонариком или фотокамеру
Спички (зажигалку) и то, чем вы будете определять тягу вентиляции
Рулетку электронную или металлическую
Правило (металлическая или алюминиевая рейка 2м)

Его взять очень важно. Позднее – поясним, почему

Если в ДДУ есть разводка по квартире, то любой электроприбор с вилкой (хорошо подойдет зарядка к телефону)

Если вы невысокого роста, то можно взять небольшую подставку или стул, чтобы проверить освещение на потолке.

Кроме этого, можно взять дополнительно, если есть, у кого попросить:

• Любой лазерный уровень или построитель плоскостей – для более удобной работы
• Пирометр или тепловизор – для обнаружения сверхнормативных теплопотерь зимой

Любой дозиметр

• Измеритель ЭМВ (электромагнитных волн)
• Анализатор загрязненности воздуха

Тем, кто проконсультировался, не составит труда воспользоваться приборами самостоятельно. Впрочем, как и учесть все нюансы проверки работы вентиляции, работы оконных механизмов и еще некоторых вещей.

Если Вы позвали на помощь эксперта, то весь необходимый инструмент он возьмет с собой. Однако, не стоит забывать, что в ряде случаев застройщик может потребовать от вас доверенность на право присутствовать в квартире третьих лиц, коими будут являться в данном случае эксперты.

Получите консультацию бесплатно и узнайте как получить доступ ко всему пакету нужных документов и поддержку эксперта удаленно

Акт осмотра (дефектовая ведомость)

Каким бы ни оказалось итоговое решение по приемке квартиры, обязательно следует составить акт осмотра – его еще называют дефектовой ведомостью. В него надо включить список всех недостатков, обозначить сроки их устранения, если они не были прописаны в договоре, и передать его застройщику.

Важно, чтобы акт осмотра был подписан представителем застройщика с расшифровкой его должности и ФИО, обращает внимание Юрий Крюков. Также специалист должен иметь все полномочия на приемку претензий по качеству. В противном случае, если дойдет дело до суда, то могут возникнуть проблемы

В противном случае, если дойдет дело до суда, то могут возникнуть проблемы.

Если на этапе осмотра квартиры не выявлены существенные недостатки или имеются предложения по незначительным доработкам, то, как правило, клиент и застройщик оформляют передаточные документы. Результат долевого строительства переходит в пользование клиенту, поясняет Руслан Соловьев.

Согласно п. 5 ст. 8 214-ФЗ, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исправления недочетов застройщиком. Но, с точки зрения судебной практики, сделать это можно лишь при наличии существенных недостатков квартиры, акцентирует Денис Артемов.

Отсутствие фурнитуры на окнах или поцарапанные стены к ним не относятся. В этом случае отказ от подписания акта будет расценен как уклонение и намеренное увеличение срока передачи квартиры, ведь за просрочку застройщик оплачивает неустойку. Тогда, на основании п. 6 ст. 8 214-ФЗ, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи.

По закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение сроков устранения недостатков застройщик несет ответственность в размере 1% либо от стоимости квартиры, либо от стоимости работ за каждый день нарушения. Это зависит от того, делает ли обнаруженный недостаток квартиру непригодной для проживания.

Осмотр квартиры

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.

Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.

В акте должна содержаться следующая информация:

— точный почтовый адрес построенного дома;
— цена квартиры;
— площадь квартиры;
— официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
— описание состояния квартиры;
— данные приборов учета коммунальных услуг.

На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:

— бумажный скотч;
— смываемый маркер;
— рулетку;
— зажигалку или свечу и спички.

Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.

Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.

Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.

Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье. — Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах. А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.

Как отличается пpиeм квapтиpы oт зacтpoйщикa c oтдeлкoй и бeз отделки

Чтобы разобраться, что проверять при приемке квартиры в новостройке, необходимо изучить регламентные требования, которые учитываются в ходе проверки объекта недвижимости, в зависимости от его категории

Ниже приводится таблица с указанием основных параметров, на которые нужно обратить внимание при приёмке жилого помещения с отделкой или в строительном исполнении

Чтобы разобраться, на что смотреть при приемке квартиры, перед поездкой на объект рекомендуется перечитать договор. В отдельных случаях, комплектация квартиры может выполняться с предчистовой отделкой. Это означает, что застройщик обязан оштукатурить стены, потолок и выполнить стяжку пола, но не должен устраивать финишное покрытие ни на одной из строительных конструкций.