Рента и пожизненное содержание с иждивением

Отличие от пожизненной

Другая распространенная разновидность рассматриваемой сделки – пожизненная рента. Следует отметить такие существенные различия между этими рентными типами:

1. Постоянные выплаты не ограничиваются временным периодом, а правопреемственность передается в порядке наследственности. Пожизненная разновидность действует в течение жизни участника соглашения, т.е. ограничена по времени, а правопреемственность на нее не распространяется.
2. Заключать соглашение постоянной ренты может любой гражданин или юридическое лицо, если оно считается некоммерческой организацией, в то время как получателями пожизненных платежей могут стать только граждане.
3. Для постоянной ренты характерны денежные платежи и оплата в натуральном виде, а также залоговые обязательства, а при пожизненном типе – только денежные средства.

Указанные особенности разных типов ренты являются бесспорными. К ним следует добавить еще право выкупа при постоянной форме. Остальные условия являются предметом соглашения сторон и оговариваются в договоре.

Как снизить риски для обеих сторон?

Поэтому уход за престарелыми людьми за квартиру сегодня так популярен в Европе и распространяется в России. Он избавляет пожилого человека от массы хлопот и дает возможность достойно пожить последние годы, если рядом не оказалось близких людей. Другое дело, что все зависит от конкретного человека. Есть немало предложений от честных и ответственных молодых пар, которые хотят оказывать старикам свою помощь в обмен на жилье, но встречаются и мошенники, рассчитывающие в короткие сроки заполучить чужую недвижимость.

В большинстве случаев подозрительные действия людей, желающих вступить в наследство, раскрываются на первых этапах. Отсутствие регулярных платежей, ненадлежащее исполнение других обязанностей и просто грубое обращение – все это в той или иной степени может стать поводом для расторжения договора. Но есть более высокие риски, которые может предполагать уход за бабушкой за квартиру со стороны незнакомца.

Бывали случаи, когда мошенники в целях быстрой наживы покушались на жизнь пенсионеров. К счастью, правоохранительные органы своевременно предпринимали соответствующие меры, поэтому удавалось избежать трагедии. Есть и более привычные ситуации, когда новые наследники выселяют бабушек и дедушек из их же квартир в дома престарелых. Но если в договоре подобные действия не предусмотрены, то никаких прав на принудительное выселение хозяина будущие собственники не имеют.

Ключевыми достоинствами сделки для получателя становятся следующие:

• гражданин может жить в своей квартире до конца жизни, получая при этом необходимое содержание. Без согласия получателя плательщик не сможет продать квартиру или сдать её в аренду;
• плательщик будет оплачивать необходимые продукты, лекарства и услуги;
• при отсутствии положенного содержания и ухода получатель может пойти в суд и разорвать договор, при этом компенсацию выплачивать не придётся и квартира вернётся в собственность первоначального владельца.

Недостатком можно назвать риск попасться на недобросовестного человека, желающего обмануть получателя и вписать в договор минимальный набор услуг.

Среди недостатков можно выделить следующие:

• получение полного права собственности и распоряжения произойдёт только после смерти предыдущего владельца;
• получатель может попытаться расторгнуть договор (методы были описаны ранее);
• могут появиться родственники, которые претендуют на наследство и хотят оспорить заключенный договор.

2. Договор ренты:

Договор ренты — это соглашение между получателем ренты и ее плательщиком, в соответствии с которым получатель ренты передает плательщику ренты в собственность определенное имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.) (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ ).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже(гл. 30 ГК РФ ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения(гл. 32 ГК РФ).

2.1. Форма договора ренты

Согласно действующему законодательству договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора ренты, делает такой договор недействительным (ничтожным).

Кроме того договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Указанное правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако правило об обязательной государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного ст. 8.1 ГК РФ, сохраняется.

2.2. Существенные условия договора ренты

Общими для всех видов договора ренты существенными условиями договора ренты являются:

1. Стороны договора ренты.

   Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты и плательщик ренты.

   Получатель ренты– это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (плательщику ренты) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. Лицо, которое может быть получателем ренты, напрямую зависит от вида договора ренты.

   Получателями ренты не могут выступать коммерческие организации.

   Плательщик ренты — лицо, которое обязуется в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать получателю ренты доход (ренту) в течение длительного периода времени. Плательщиками ренты может быть как физические, так и юридические лица вне зависимости от вида договора.

2. Предмет договора ренты

   Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое принадлежит получателю ренты на праве собственности. Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги. Причем под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество, а в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением — только недвижимое имущество (
   ).

3. Обеспечение выплаты ренты

   Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от передаваемого имущества.

   При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

   Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить любой из предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств (неустойкой, поручительством и др.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

2.3. Виды договора ренты

Гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три разновидности договора ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ ):

• пожизненная рента (ст. ст. 596-600 ГК РФ );
• пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК РФ ).

Риски сторон

Защитить от мошенничества и недобросовестного отношения со стороны плательщика ренты поможет грамотно составленный договор с привлечением юриста и нотариуса. Если указаны основные и дополнительные условия, то плательщики не выселят жильца, не откажут в уходе и материальной поддержке.

Но все же каждая сторона рискует потерпеть убытки, связанные с недобросовестным отношением. Рассмотрим существующие риски.

1. Ошибка в выборе плательщика. При выборе партнера пожилым людям рекомендуется учитывать личные предпочтения. На протяжении оставшейся жизни в квартире будет присутствовать посторонний человек или выплачивать средства на содержание. И личная неприязнь негативно скажется на взаимоотношениях и нервной системе.
2. Непосильная ноша. Плательщик рискует оказаться в затруднительном материальном положении, ведь ежемесячно придется выплачивать сумму, превышающую 10 000 руб. Учитывая, что присутствуют основные расходы (оплата квартплаты, налогов, покупка еды для своей семьи), ноша может оказаться непосильной.
3. Долгое ожидание квартиры. Оформляя договор ренты, плательщик рассчитывает в скором времени получить недвижимость. Но старики могут прожить еще десятки лет. Бывали случаи, когда получатель ренты жил дольше плательщика. Рекомендуется предусмотреть этот момент в договоре, разрешив наследование квартиры и обязательств по соглашению.
4. Переселение старика. После регистрации договора квартира переходит в собственность плательщика. И недобросовестные лица выселяют стариков. Если этот момент не предусмотрен условиями сделки, то получателю ренты нужно обратиться в суд.
5. Гибель имущества. Действия стариков часто безрассудны по причине возраста и психических заболеваний. И порча имущества – одна из распространенных ситуаций. Старики затапливают соседей, забывают выключить конфорки и т. д. При гибели имущества плательщик останется без недвижимости, но с действующим договором ренты.
6. Старик хочет расторгнуть договор. Мошенники встречаются не только среди плательщиков ренты, но и бабушек. Они обращаются в суд с требованием признать договор недействительным по причине невыполнения условий сделки.
7. Наследники. После смерти старика стоит ждать родственников, узнавших о наследуемой квартире. Но их попытки вернуть себе имущество редко увенчаются успехом, особенно при наличии справки о дееспособности старика в момент заключения сделки.
8. Причинение вреда здоровью. Чтобы приблизить смерть старика и быстрее получить квартиру, лекарства выдаются в больших дозах, блюда готовятся с запрещенными продуктами. За такие деяния грозит уголовная ответственность.
9. Семейные трудности. Ухаживать за пожилым человеком тяжело семейным людям. И при возникновении трудностей старик вправе расторгнуть сделку.

К сожалению, даже заключенная в присутствии юриста сделка рискованна для обеих сторон. Но снизить вероятность обмана можно при детальном разборе условий соглашения.

Можно ли расторгнуть договор?

​Заключая договор ренты, каждая из сторон вправе рассчитывать на его безусловное исполнение надлежащим образом. Если существенные условия выплаты содержания или оказания услуг в натуре не соблюдаются, можно потребовать расторжения договора. Вот какие нюансы могут возникать при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика:

• получатель может потребовать расторжения договора в принудительном порядке, в том числе через суд;
• если договор будет расторгнут, право собственности на недвижимое имущество будет возвращено получателю ренты, либо в его пользу будет взыскана выкупная цена (она определяется условиями договора или в судебном порядке);
• при расторжении договора плательщик не вправе требовать компенсации понесенных затрат, связанных с содержанием получателя ренты.

Существенное нарушение может заключаться в неоднократном несоблюдении сроков передачи денежных средств, оставление получателя без содержания на протяжении нескольких месяцев, оказание услуг в неполном объеме и т.д. Если у сторон возник спор относительно признания нарушений существенными, он будет рассматриваться в судебном порядке.

Расторжение договора может происходить в судебном порядке по иску о недействительности сделки. Подать иск может не только сам получатель, но и любое иное заинтересованное лицо (например, прокурор, родственник и т.д.). Основаниями для обращения в суд могут выступать следующие обстоятельства:

1. нарушение требований к форме и удостоверению договора;
2. недееспособность рентополучателя на момент заключения договора (этот факт должен подтверждаться судебным решением о недееспособности);
3. выявление фактов угрозы, насилия, мошенничества и иных аналогичных противоправных действий (например, в рамках уголовного дела);
4. включение в предмет договора объекта недвижимости, не принадлежащего получателю ренты на праве собственности;
5. иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.

Если договор признается недействительным, стороны возвращаются  в исходное состояние, т.е. объект недвижимости будет возвращен первоначальному собственнику. Обязанность по доказыванию таких фактов возложена на истца. Если недействительность сделки была обусловлена недобросовестными или противоправными действиями плательщика, он не сможет компенсировать понесенные затраты за весь период действия договора.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Договор — это соглашение, которое предусматривает отчуждение недвижимости. При этом после оформления сделки право собственности на недвижимость переходит лицу, которое обязалось ухаживать за пенсионером.

Рассмотрим такой пример. Одинокая пожилая пенсионерка имеет квартиру в центре города. Она уже не в состоянии ухаживать за собой. То есть ей требуется уход. Она предлагает знакомому молодому человеку заключить договор.

После оформления сделки молодой человек осуществляет уход за пенсионеркой:

• покупает продукты питания и лекарства;
• оплачивает коммунальные услуги;
• проводит уборку в квартире и т. д.

Отметим! После смерти пенсионерки молодой человек становится собственником квартиры. Такая сделка выгодна двум сторонам, поэтому она пользуется большой популярностью в нашей стране.

Признание договора пожизненного содержания с иждивением недействительным

Договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Основания для этого могут быть следующие:

• договор заключен вследствие введения в заблуждение, под угрозой насилия, воспользовавшись ситуацией, когда одна из сторон на момент заключения договора была не в состоянии понимать происходящие события и оценивать свои действия;

• одной из сторон договора является лицо, которое не имеет право на его заключение (лицом, не достигшим 18-летнего возраста или не являющимся собственником передаваемого имущества);

• в случае если получателем ренты выступает коммерческая организация;

• несоблюдение формы договора (письменная, удостоверенная нотариусом);

• отсутствие государственной регистрации (в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

• включение в договор положений, которые противоречат действующему законодательству.

Расторжение договора у нотариуса

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, ни одна из сторон не может предвидеть дальнейшее развитие событий в своей жизни. Взяв на себя обязательства по содержанию получателя ренты, плательщик может попасть в такую жизненную ситуацию, когда исполнять условия договора он не в состоянии. Например: заболел или потерял работу.

В этом случае стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора, которое нотариально удостоверяется. После этого производится государственная регистрация расторжения договора в Росреестре.

Расторжение договора в судебном порядке

Законом не предусматривается возможность одностороннего расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. Это можно сделать только в судебном порядке.

Наиболее часто встречающиеся причины для расторжения:

• лицо, обязанное предоставлять содержание, недостаточно добросовестно исполняет свои обязанности или вообще уклоняется от их исполнения;

• в случае если ухудшаются условия или утрачивается возможность предоставления плательщиком обеспечения иждивенцу по причинам, не зависящим от получателя ренты.

В обоих случаях получатель может потребовать возвратить ему имущество, переданное плательщику для обеспечения пожизненного содержания или выкупа ренты в соответствии со стоимостью, которая указана в договоре. Ни в одном из этих вариантов плательщик не может требовать возврата средств, потраченных на содержание иждивенца. Компенсация его расходов не предусмотрена.

Судебная практика свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев суд становится на сторону иждивенца, как наиболее нуждающегося в защите субъекта. Встречные иски, заявленные плательщиками ренты, обычно судом не удовлетворяются.

Среди юристов существует мнение, что вступить в договор пожизненного содержания с иждивением гораздо проще, чем его расторгнуть. Об этом свидетельствует и юридическая практика. Мы надеемся, что информация, изложенная в нашей статье, будет полезна не только тем, кто решил расторгнуть договор, но также и тем, кто собирается его заключить.

Имеет ли право опекун на наследство опекаемого

Однако даже если никто из остальных преемников не попытается оформить это же имущество нотариально, фактическому наследополучателю все равно придется прибегать к судебному разбирательству и доказывать принятие причитающейся себе собственности в установленный срок. Сделать это будет сложнее, чем через нотариуса. Но для осуществления дальнейшей регистрации другого варианта нет.

• завещания или документов на право наследования по закону;
• справки от нотариуса по месту регистрации покойного;
• заявления о принятии наследства с указанием оснований на это;
• передачи готового пакета документов с квитанцией об уплате госпошлины нотариусу;
• получение правоустанавливающего свидетельства на весь объект или на долю в наследстве. Оно подтверждает, что попечитель является наследником. Далее проводится регистрация собственности.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением

Предметом рассматриваемого договора, то есть имуществом, передаваемым взамен предоставления содержания, может быть только объект недвижимости (квартира, дом, дача, земельный участок), право собственности на который, получателем ренты подтверждается документально. Основания приобретения этого объекта в собственность его владельцем значения не имеют.

Он может быть приобретен по договору купли-продажи, дарения, мены, в порядке наследования и по другим основаниям.

Основное требование, предъявляемое к объекту, — он не должен находиться под арестом, не иметь обременений и ограничений в использовании. Кроме этого, в отношении передаваемого объекта недвижимости не должно быть имущественного спора.

Не может быть предметом договора объект недвижимости, сданный собственником в поднаем или в аренду.

Стороны договора

В рассматриваемых нами отношениях есть две стороны: получатель ренты (владелец передаваемой недвижимости) и плательщик ренты, который взамен недвижимости обеспечивает содержание получателя на протяжении его жизни.

Получателем ренты может стать любой гражданин, обладающий дееспособностью в полном объеме, являющийся собственником объекта недвижимости, который желает передать другому человеку (плательщику ренты) этот объект недвижимости в обмен на предоставление социально-бытовых и других услуг, связанных с его насущными ежедневными потребностями. Получателем может стать не только сам собственник недвижимости, но и другие лица, указанные им. Это могут быть члены его семьи, а также другие близкие ему люди, в отношении которых он имеет какие-либо обязательства или просто хочет поддерживать.

Плательщиком ренты может стать не только физическое, но и юридическое лицо. Причём, юридическое лицо может быть как частной, так и государственной организацией. Это могут быть страховые и муниципальные организации, оказывающие социально-бытовые и другие услуги населению.

Оформление договора пожизненного содержания с иждивением в РФ

В зависимости от желания участников договора в него включаются условия, удовлетворяющие потребности получателя ренты и приемлемые для её плательщика.

Порядок оформления и регистрации договора, регулирующего пожизненное содержание с иждивением, чётко определены законодательными нормами. Содержание договора и условия, вносимые в него, напротив, не ограничиваются. Единственное требование, которое должно быть соблюдено: они не должны противоречить действующему законодательству.

В отличие от других сделок купли-продажи объектов недвижимости договор пожизненного содержания с иждивением должен быть нотариально удостоверен. При совершении других сделок с недвижимостью достаточно только произвести их государственную регистрацию.

На практике возможны различные варианты оформления договора. Кто-то предпочитает составлять текст документа с помощью адвоката, попутно выясняя все нюансы и юридические тонкости, а затем обращается к нотариусу для того, чтобы заверить уже составленный и согласованный сторонами документ. Некоторые предпочитают обращаться непосредственно в нотариальную контору, где договор составляется и заверяется нотариусом. Первый вариант представляется более предпочтительным для обеих сторон, так как предполагает более детальное обсуждение условий договора до его подписания.

Регистрация договора

Как и все сделки, связанные с недвижимостью, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Он считается заключенным с момента указанной регистрации. Возникновение права собственности на передаваемый объект у плательщика ренты также связано с моментом государственной регистрации.

Если стороны пренебрегли необходимостью регистрации, то заключенный между ними договор считается недействительным, даже если он и удостоверен нотариусом.

Правовое регулирование пожизненного содержания с иждивением впервые введено в 1964 году, в ныне действующем Гражданском кодексе РФ оно получило дальнейшее развитие. Есть основания полагать, что практика применения этого договора будет расширяться, а вместе с этим будет совершенствоваться законодательство, регулирующее эти взаимоотношения.

Уже сегодня можно сделать вывод о том, что только грамотно составленный, правильно оформленный и зарегистрированный в соответствии с законом договор, даёт возможность его сторонам достичь результата, ради которого он заключается. Не стоит забывать об этом, если вы приняли решение стать участником отношений пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика или получателя ренты.

Может ли опекун претендовать на наследство

Наследование происходит либо по завещанию, либо по закону.

В обоих случаях опекун может стать наследником, но на общих основаниях. То есть он может наследовать по оформленному ещё дееспособным гражданином до начала опеки завещанию, но не приобретает никаких прав по изменению завещания опекаемого.

Что до наследования по закону, то выделяются семь очередей наследников, и сам по себе факт опекунства никак опекуна в эту очередь не включает. Это значит, что он сможет получить наследство по закону лишь в том случае, если получил бы и без опекунства. Зато сам опекаемый, в случае смерти опекуна, будет наследовать на равных с другими наследниками. Но кое-какое преимущество у опекуна всё же будет: после смерти опекаемого и открытия наследства он сможет рассчитывать на компенсацию понесённых расходов.

В итоге никаких прав на наследство над опекаемым получить нельзя. Даже если тот совершенно одинок, то есть не имеет родственников, которым можно бы было передать имущество, оно уйдёт в пользу государства, а не опекуна.

Заключение соглашения

Кто может заключить и кто может быть плательщиком?

Заключать договор ренты с пожизненным содержанием могут только физические лица (если это рентополучатель) и физические и юридические лица (если это рентодатель). При этом плательщик ренты – совершеннолетний дееспособный гражданин.

Требования к недвижимости

Недвижимость по договору может быть любой – квартира, жилой дом, участок или любое другое недвижимое имущество. Главное – прописать ее вид в документе. Недвижимость должна соответствовать условиям:

• У жилья один собственник.
• Жилье не сдается.
• Собственник – гражданин РФ.
• За жилье не выплачивается ипотека.

Стороны, предмет, обязанности и права, существенные и дополнительные условия

У договора ренты с пожизненным содержанием есть существенные условия – те, которые обязательно прописываются в тексте договора. Сам договор с учетом особенностей оформляется как договор пожизненной ренты. При его подписании плательщик получает ограниченное право собственности.

Вот все особенности договора, которые надо учесть:

1. Предмет договора – опись передаваемой недвижимости.
2. Объем рентных выплат. По Гражданскому кодексу РФ ежемесячный размер ренты – минимум два прожиточных минимума. Прожиточный минимум рассчитывается для конкретного региона.
3. Общая стоимость содержания.
4. Право закладывать и продавать недвижимость, которую рентополучатель передает плательщику, передается рентодателю. При этом он должен получить согласие получателя.
5. Рентодатель оплачивает ритуальные услуги, если владелец захочет указать это в договоре.
6. Если стороны договариваются только на финансовом содержании собственника и это документально прописано, рентодатель не обязан ухаживать за ним.
7. Рентоплательщик должен застраховать риск ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по плате ренты.

• Скачать бланк договора ренты с пожизненным содержанием без денежных выплат
• Скачать образец договора ренты с пожизненным содержанием без денежных выплат
• Скачать образец договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Рентодатель также должен следить за общим состоянием недвижимости, чтобы квартира или дом не упали в цене. Налог за недвижимость тоже платит тот, кто выплачивает ренту. При этом если имущество повредилось в результате пожара или другого несчастного случая, рентодатель все равно платит ренту.