Оформление договора ренты на квартиру между родственниками

Особенности и содержание

Договор ренты представляет собой обыкновенное письменное соглашение, в котором стороны прописывают наиболее существенные и важные для себя условия.

Такое соглашение, согласно ст. 584 ГК РФ недостаточно оформить письменно, чтобы оно получило юридическую силу, стороны обязаны посетить нотариальную контору и удостоверить договор. Кроме того, указанная правовая норма предусматривает его обязательную государственную регистрацию.

Основным преимуществом ренты квартиры, перед прочими договорами является то, что после совершения сделки, объект недвижимости сразу же переходит в собственность получателя ренты. Однако государство защищает права бывшего владельца жилья тем, что получатель ренты становится залогодержателем переданного им имущества.

Это немаловажно ввиду того, что с течением времени не все близкие родственники сохраняют между собой хорошие отношения. Таким образом, плательщик ренты становится полноправным владельцем имущества после регистрации перехода права собственности, а получателю гарантируются периодические рентные платежи

Как правило, между родственниками заключается договор пожизненной ренты с иждивением, согласно которому рента не ограничивается систематическими платежами, дополнительно удовлетворяются нужды бывшего собственника в пропитании, лекарстве, одежде и тд.

Особое внимание стороны должны уделить содержанию договора. Что касается оформления, то в законодательстве не предусмотрено его четкой формы, тем не менее, как и любой гражданско-правовой договор, он обязан иметь дату и место заключения, а также сведения об участниках сделки

Далее в содержании указывается объект недвижимости, который подлежит передаче и его точная характеристика, позволяющая его идентифицировать. В следующем положении прописывается информация относительно обязанностей плательщика, а именно, порядка, объема и формы устанавливающейся ренты.

Важно! Если рента выражается в денежных перечислениях, то следует установить сумму не менее одного прожиточного минимума, установленного в регионе проживания участников сделки, и предусмотреть его индексацию в зависимости от роста инфляции. Кроме того, в соглашении указывается, что получатель ренты получает право залога на имущество, которое является объектом договора

Также следует прописать условия выкупа ренты

Кроме того, в соглашении указывается, что получатель ренты получает право залога на имущество, которое является объектом договора. Также следует прописать условия выкупа ренты.

Обязательно прописывается ответственность сторон и порядок разрешения споров. Разногласия решаются путем переговоров или в зале суда. В конце документа ставится дата и подписи участников сделки.

При оформлении договора, к нему в обязательном порядке прикрепляются соответствующие документы, без наличия которых совершить сделку невозможно. К таковым относятся:

• документация из БТИ;
• общегражданские паспорта сторон;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• согласие супруга на сделку;
• выписка из ЕГРН об отсутствии каких-либо обременений.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Обязательные пункты договора

Как и любой договор, документально оформленное соглашение двух сторон должно содержать следующие обязательные пункты:

1. Обозначение сторон договора: с одной стороны получатель услуг ренты и с другой стороны гражданское или юридическое лицо, выплачивающее рентную плату в виде пожизненного содержания получателя услуги.
2. Предмет договора: отчуждение недвижимости безвозмездно или за определенную в договоре стоимость в пользу стороны, оказывающей рентную услугу и ее обязательства по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты. Также должна быть обозначена оценочная стоимость жилья, проведенная независимой комиссией или указанная на основании договоренности сторон сделки.
3. Обязанности сторон. Здесь должны быть подробно прописаны обязанности стороны, оказывающей услуги по содержанию подопечного. Они могут включать: содержание жилого помещения в надлежащей чистоте и порядке, обеспечение пожилого гражданина питанием и одеждой, приобретение необходимых лекарств, сопровождение в поликлинику, на различные мероприятия, найма при необходимости сиделки и даже организация похорон и оплата услуг на погребение. Если это касается покупки товаров, в том числе лекарств, то должно быть описание их названий и стоимости в денежном эквиваленте. Должна быть прописана подробно периодичность оказания услуг.
4. Срок выполнения договора: Точную дату такого договора невозможно указать, т. к. прекращение его действия связано со смертью получателя услуг. Поэтому стандартное обозначение срока выполнения договора является: дата его смерти.

Примечание:

Если отчуждаемая недвижимость передается бесплатно, то это должно быть отражено в договоре. При указании стоимости на недвижимость, подлежащей оплате, как при обычном договоре купли-продажи, в случае составления договора ренты она должна быть уменьшена на величину затрат на содержание подопечного или ежемесячную рентную плату. Обычно указывается стоимость квартиры, составляющая не менее 20% от кадастровой стоимости. Указанная стоимость служит основанием для удержания с участников сделки госпошлины в размере полутора процентов от этой суммы.

Оформление договора

Если рента оформлена до 1.03.2013 года, регистрация договора в Росреестре не понадобится. Но нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого понадобится предоставить:

• заявление;
• договор ренты, заверенный нотариусом;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость за получателем ренты;
• технические документы на недвижимость (выписку ЕГРН);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

В Росреестр можно обратиться лично или через представителя. На представителя должна быть оформлена доверенность.

Скачать образец договора ренты с пожизненным содержанием

Документы, прилагаемые к договору пожизненного содержания

При обращении к нотариусу потребуется предъявить документы:

• паспорта сторон сделки;
• свидетельство о праве собственности пожилого гражданина на отчуждаемую недвижимость;
• кадастровый паспорт, план БТИ;
• справка БТИ о кадастровой стоимости недвижимости;
• выписку из Государственного реестра недвижимого имущества граждан;
• справку о психической дееспособности получателя услуг;
• справка из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
• выписку из жилищного управления о количестве собственников указанной недвижимости, можно также приложить платежные документы за коммунальные услуги последних месяцев;
• согласие других владельцев отчуждаемой собственности, например, супруга или супруги, если недвижимость была приобретена в браке.

Все документы должны быть предъявлены в оригинале.

Обязательным документом при составлении сделки должен быть акт приема-передачи обозначенной в договоре недвижимости с описанием находящегося в помещении имущества и состояния самого жилища.

Особенности договора, заключаемого между родственниками

Это делается, чтобы предоставить гарантии обеим сторонам:

1. Рентополучатель – собственник квартиры – будет ежемесячно получать конкретную сумму денег.
2. Кроме того, продать или обменять квартиру без его согласия плательщик не сможет. Рента с иждивением вообще предполагает полный уход за получателем ренты.
3. Плательщик вступает в права на квартиру после смерти владельца, а на время его жизни на недвижимость накладывается обременение. Следовательно, заключение пожизненного обеспечения гарантирует, что жилье достанется ему в любом случае в независимости от того, сколько наследников будут претендовать на квартиру.

От стоимости квартиры, которая прописана в договоре, в пользу государства выплачивается пошлина 0,3%. Она может быть не меньше 300 рублей и выше 20000 рублей.

Рентные платежи могут получать одинокие пожилые супруги. Однако норма о мининмальном размере платежа действует и в этом случае — каждому получателю придется ежемесячно выплачивать не менее 1 МРОТ.

Как и когда можно расторгнуть договор ренты?

В случае соглашения ренты ее получатель полностью защищен законом. Следовательно, требование со стороны покупателя расторгнуть договор будет считаться незаконным. Исключительной возможностью может быть желание плательщика выкупить договорной объект досрочно.

Заключение договора двумя сторонами требует полного выполнения правил соглашения. Плательщик ренты не может отказаться от выплат и настаивать на расторжении договора.

Для разрыва соглашения существует две причины:

1. Задержка ежемесячной оплаты или ее полное отсутствие. Получатель может обратиться в суд с и выдвинуть требования о полном выкупе ренты или возвращение всех убытков (сюда входят невыплаченные суммы и начисление просроченных средств).
2. При нанесении ущерба имуществу, получатель также может потребовать расторжение соглашения и возврата ему имущества через судебные органы. Оценка ущерба будет добавлена в общую сумму. Плательщик обязан и дальше оплачивать положенную ему сумму.

Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездный, поскольку имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Данному договору присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты (ст. 585 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (ст. 586 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ).

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Что это за термины и какими законодательными актами они регулируются?

Дарение

Акт дарения — это безвозмездная передача прав на собственность другой стороне («одаряемому»). Актом дарения не может называться сделка, когда в обмен на получение прав одаряемый дарит что-либо в ответ — это уже является договором мены или иной сделкой, не имеющей ничего общего с дарением. Процесс дарения, состава договора, а также иных регулирующих аспектов отображен в Главе 32 ГК РФ, статьи 572—.

Обратите внимание: договор дарения, составленный таким образом, что он приобретает силу после смерти дарителя, не имеет юридической силы (закреплено п.3 ст. 572 ГК РФ).. Итак, дарением называется:

Итак, дарением называется:

• Передача прав другой стороне на безвозмездной основе. Получатель дара сразу же становится владельцем недвижимости.
• Передать права нужно или сразу же при составлении договора, или в кратчайшие сроки. Договор, в рамках которого передача происходит лишь после смерти, не имеет правовой силы.

Завещание и наследство

Завещание и наследство — немного разные понятия. Завещание — это документ, закрепляющий передачу прав на собственность после смерти заявителя. Наследство — это имущество, на которое распространяется завещание.

Оба аспекта регулируются массой законодательных актов, а также Конституцией РФ и Гражданским Кодексом РФ:

• Ст. 35 Конституции РФ закрепляет у граждан право наследования и передачи собственности в наследство.
• Основной комплекс актов, регулирующих процедуру, содержится в ГК РФ: статьи 1110— (Раздел V).

Важно. Наследованием является передача прав исключительно после смерти завещателя; если завещание составлено иным образом, не подразумевающим передачу имущества после смерти, оно считается ничтожным (т

е. не имеющим юридическую силу).

Подробнее о завещании и наследстве можно узнать из следующего видео:

Рента

Согласно законодательству РФ, рента может быть пожизненной и бессрочной. Пожизненная рента — это передача имущества плательщику ренты в обмен на регулярно оказываемые услуги или перевод денежных средств; выплаты или оказание услуг происходят до момента смерти получателя ренты (бывшего владельца имущества).

При бессрочной ренте выплата денежных средств, а в некоторых случаях и оказание услуг, происходит и после смерти получателя ренты. Кроме того, статьей 583 ГК РФ отдельно регламентирована возможность заключить договор пожизненной ренты на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Более подробно о существующих видах ренты можете узнать из этого материала.

Процедура полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ, а именно: Главой 33, статьями 583-.

Таким образом, при составлении ренты:

• Имущество сразу же переходит к плательщику ренты, но находится под залогом рентодателя до момента исполнения обязательств по договору ренты.
• В рамках договора ренты ее плательщик в обязательном порядке должен дать что-либо взамен — или деньги при возмездном характере сделки, или услуги (при договоре ренты на безвозмездной основе).

Далее вы можете посмотреть видео о том, что такое рента и чем характеризуется соответствующий договор:

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

Возможен ли договор ренты доли квартиры

Большинство людей, которых волнует возможность заключения ренты на долю в квартире, смущает положение ст. 250 ГК РФ. С учетом ее применения многие считают, что:

• доля в общем праве не является обособленным объектом права;
• на долю распространяется преимущественное право выкупа для иных собственников объекта недвижимости.

Но как следует из Постановления ВС РФ и судебной практики, договор с иждивением относится к личностно-индивидуальным сделкам (подобно договору дарения). Следовательно, преимущественного права покупки по основаниям ст. 250 ГК РФ нет. И такой договор вполне может быть заключен.

К юристу за помощью обратилась Елена П. Ситуация состояла в том, что и Елена, и ее отец владели квартирой в равных долях. Женщина переживала, что отец заключит договор ренты, подарит или завещает свою долю постороннему. Выкупать долю также не хотела. Елену интересовало, как именно ей сохранить и приобрести права на долю но так, чтобы максимально защитить права своего отца на проживание в «родовом гнезде». Юрист посоветовал заключить договор пожизненного содержания с иждивением, а позже помог оформить сделку.

Но «платная» рента доли квартиры (то есть предмет договора передается не безвозмездно, а за деньги), без согласия сособственников, кажется уже маловозможной. Точнее, у иных владельцев квартиры появляется преимущественное право заключения пожизненного или постоянного договора ренты с заинтересованным лицом. Реализовать это право или нет – каждый решает самостоятельно.

Важно! Но и в подобной ситуации есть масса оговорок и нюансов. При необходимости проконсультируйтесь с юристом

О юридической помощи в рентных отношения можно узнать из этой статьи.

Есть один спорный момент, которые следует учитывать при заключении договора ренты на долю в недвижимости. В частности – необходимость установления долей.

2. Договор ренты:

Договор ренты — это соглашение между получателем ренты и ее плательщиком, в соответствии с которым получатель ренты передает плательщику ренты в собственность определенное имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.) (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ ).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже(гл. 30 ГК РФ ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения(гл. 32 ГК РФ).

2.1. Форма договора ренты

Согласно действующему законодательству договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора ренты, делает такой договор недействительным (ничтожным).

Кроме того договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Указанное правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако правило об обязательной государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного ст. 8.1 ГК РФ, сохраняется.

2.2. Существенные условия договора ренты

Общими для всех видов договора ренты существенными условиями договора ренты являются:

1. Стороны договора ренты.

   Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты и плательщик ренты.

   Получатель ренты– это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (плательщику ренты) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. Лицо, которое может быть получателем ренты, напрямую зависит от вида договора ренты.

   Получателями ренты не могут выступать коммерческие организации.

   Плательщик ренты — лицо, которое обязуется в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать получателю ренты доход (ренту) в течение длительного периода времени. Плательщиками ренты может быть как физические, так и юридические лица вне зависимости от вида договора.

2. Предмет договора ренты

   Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое принадлежит получателю ренты на праве собственности. Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги. Причем под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество, а в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением — только недвижимое имущество (
   ).

3. Обеспечение выплаты ренты

   Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от передаваемого имущества.

   При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

   Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить любой из предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств (неустойкой, поручительством и др.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

2.3. Виды договора ренты

Гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три разновидности договора ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ ):

• пожизненная рента (ст. ст. 596-600 ГК РФ );
• пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК РФ ).

Заключение договора ренты

Оформление пожизненного соглашения отличается рядом особенностей, нехарактерных для обычной купли-продажи или дарения.

Образец и необходимые документы

Контракт пожизненной ренты оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки.

Для заключения соглашения и последующей государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье;
• согласие супругов на сделку (нотариальные);
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии прописанных в квартире;
• иногда требуется справка о стоимости жилья;
• в ряде случаев нотариус может попросить выписку из медицинского учреждения о состоянии разума получателя ренты;
• справка об оплате госпошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей.

С подготовленными документами необходимо подойти на прием к нотариусу, где получить договор пожизненной ренты на специальном бланке.

Что прописать в договоре

В обязательном порядке прописывают:

Если договор не будет содержать обязательных пунктов, его признают незаключенным.

Нужен ли нотариус

Да, при любом виде договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, процедура заверения происходит так:

1. Сначала стороны подходят на предварительный прием, на котором излагают суть дела и получают рекомендации нотариуса.
2. Далее сотрудники нотариальной конторы начинают разработку текста договора пожизненной ренты, а стороны занимаются сбором документов. Чаще всего нотариусы удостоверяют только свои договоры, поскольку так проще проконтролировать их законность.
3. В назначенное время стороны собираются на основном приеме у нотариуса, где им зачитывают текст сделки, проверяют дееспособность и вменяемость получателя ренты. Здесь же можно сразу оформить согласие супругов на сделку. Стороны подписывают договор, нотариус проставляет удостоверительную надпись и скрепляет договор печатью.
4. После окончательного оформления договора можно переходить к регистрации в Росреестре.

Участие нотариуса в сделке нельзя обойти никакими способами. Если договор не заверен, сделка считается не состоявшейся.

Регистрация в Росреестре

У сторон есть два альтернативных способа регистрации:

• регистрация самостоятельно через МФЦ;
• регистрация через нотариуса в электронном виде.

Подать документы через МФЦ – дешевле, но потребует больше усилий. Стороны должны присутствовать на приеме в полном составе или направить своих представителей с нотариальными доверенностями. Срок регистрации составит 9-14 рабочих дней.

Нотариус поможет подать документы в электронном виде через свою систему взаимодействия с Росреестром. Это чуть дороже, но экономит массу времени. Сторонам достаточно договориться об электронной регистрации с нотариусом, и подача документов произойдет прямо в день сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.

По итогу регистрации стороны получат по экземпляру договора, а плательщик дополнительно – выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В ней сразу будет отмечено обременение.

Сколько стоит заключить договор

Итоговая стоимость оформления сделки зависит от количества услуг, необходимых сторонам при ее заключении. Обычно требуются следующие действия:

• нотариальное удостоверение – от 5 000 рублей;
• нотариальное согласие супруга – от 1 000 рублей;
• госпошлина для регистрации в Росреестре – 2 000 рублей;
• изготовление технического плана квартиры – от 2 000 рублей.

Дополнительные услуги потребуют дополнительных расходов. Например, консультационные услуги юриста или риэлтора обходятся в несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале – через окно чата.