Бессрочная аренда

Содержание трудового договора

Трудовой договор обязательно должен содержать определенные ТК условия. При этом невключение в трудовой договор каких-либо не является основанием для признания его незаключенным или для его расторжения. В этом случае договор должен быть дополнен недостающими условиями путем составления доп. соглашения к трудовому договору.

В трудовой договор могут включаться и , которые не ухудшают положение работника по сравнению с установленным трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами.

Примечание № 1: в трудовой договор нельзя включать условия, ограничивающие работника в выборе суда для разрешения трудового спора (письмо Роструда от 7 августа 2018 г. № ПГ/25583-6-1, определения Верховного Суда РФ от 14.05.2018 № 81-КГ18-4, от 14.08.2017 № 75-КГ17)

Примечание № 2:

Трудовой договор заключается в письменной форме, составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается его сторонами. Один экземпляр трудового договора передается работнику, другой хранится у работодателя. Получение работником экземпляра трудового договора должно подтверждаться подписью работника на экземпляре трудового договора, хранящемся у работодателя.

Какие условия нельзя включать в трудовой договор

Не все работодатели учитывают требования закона и включают в трудовые договоры условия, которые по закону не могут применяться.
Вот противоречащие законодательству положения, которые работодатели чаще всего включают в трудовой договор:

1. Указание в тексте трудового договора на его срочность при отсутствии установленных статьей 59 ТК оснований для его установления. При отсутствии в трудовом договоре обоснований его срочности положение о его срочности признают незаконным, а трудовые отношения — длящимися неопределенный срок (письмо Роструда от 30.11.2009 № 3523-6-1, апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2016 по делу № 33-19196/2016).

2. Условие о испытательном сроке более 3 месяцев (за исключением руководящих работников).

3. Условия, объединяющие в одном договоре основную работу и работу по внутреннему совместительству, т.к. это отдельные трудовые отношения (Письмо Минтруда России от 26.04.2017 № 14-2/В-357).

4. Не указывать сведения о места работы , т.к. это противоречит требованиям ТК (Письмо Роструда от 07.10.2013 № ПГ/8960-6-1).

5. Указывать зарплату меньше регионального МРОТ, т.к. это прямо запрещено ст. ст. 133, 133.1 ТК. При этом «северные» надбавки и должны быть установлены сверх величины МРОТ и минимальной заработной платы в субъектах РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 07.12.2017 N 38-П, далее — постановление КС РФ N 38-П).

6. Указывать зарплату в иностранной валюте или в условных единицах (статья 131 ТК, Письмо Роструда от 20.11.15 № 2631-6-1).

7. Указывать, что выплата зарплаты происходит реже, чем каждые полмесяца, т.к. это прямо запрещено ст. 136 ТК.

8. Условие об обязанности работника сообщать работодателю о причинах своего отсутствия на рабочем месте в рабочее время в течение определенного срока.

9. Условия, которые (по мнению работодателя) должны действовать в течение какого-то срока после его расторжения. Например, обязанность о запрете трудоустраиваться в компании-конкуренты или открывать собственный аналогичный бизнес. Такое требование работодателя незаконно, так как после расторжения трудового договора трудовые отношения между конкретными работником и работодателем прекращают свое существование и, как говорится, «никто никому ничего не должен». Эту точку зрения поддерживает и Минтруд (Письмо Минтруда России от 19.10.2017 № 14-2/В-942). Такая позиция работодателя связана с его опасениями за сохранность информации, которая составляет коммерческую тайну.

10. Условие о трудового спора (месте подачи иска), т.к. такое условие противоречит ч. 6.3 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ. В трудовой договор нельзя включать условия, ограничивающие работника в выборе суда для разрешения трудового спора (письмо Роструда от 07.08.2018 № ПГ/25583-6-1, определения Верховного Суда РФ от 14.05.2018 № 81-КГ18-4, от 14.08.2017 № 75-КГ17).

Письмо Минфина России от 9 августа 2018 г. № 02-07-07/56267 “Особенности отражения объектов учета аренды по договорам, заключенным на неопределенный срок”

16 августа 2018

Министерство финансов Российской Федерации в целях обеспечения единого подхода при отражении в бухгалтерском (бюджетном) учете объектов учета аренды, возникающих по договорам, заключенным на неопределенный срок, сообщает.

Согласно положениям федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2016 № 258н (далее — СГС «Аренда»), объекты учета аренды классифицируются для целей бухгалтерского учета в зависимости от предполагаемого срока использования имущества по отношению к оставшемуся сроку полезного использования передаваемого объекта, величины арендных платежей по отношению к справедливой стоимости объекта учета аренды и соблюдения иных условий, предусмотренных пунктами 12-14 СГС «Аренда», либо объектами учета операционной аренды, либо объектами учета неоперационной (финансовой) аренды.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и в любое время может быть расторгнут.

Согласно статье 6 Бюджетного кодекса Российской Федерации обоснование бюджетных ассигнований является документом, характеризующим бюджетные ассигнования в очередном финансовом году (очередном финансовом году и плановом периоде).

При этом к бюджетным ассигнованиям относятся ассигнования, в том числе на оказание государственных (муниципальных) услуг (выполнение работ), включая ассигнования на закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд (далее — ассигнования на обеспечение выполнения функций).

С учетом положений Бюджетного кодекса Российской Федерации, каждый участник бюджетного процесса формирует обоснование бюджетных ассигнований, в том числе ассигнований на обеспечение выполнения функций, предусматривая расходы по содержанию имущества на очередной финансовый год и плановый период (далее — бюджетный цикл).

Пунктом 77 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Концептуальные основы», утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2016 № 256н, предусмотрено применение при ведении бухгалтерского учета принципа допущения непрерывности деятельности, которое означает, что субъект учета (субъект отчетности) будет продолжать свою деятельность, выполнять свои полномочия (функции) и обязательства не менее четырех лет начиная с года, за который была сформирована последняя бухгалтерская (финансовая) отчетность (далее — обозримое будущее) и у его собственника (учредителя) отсутствуют намерения и (или) необходимость ликвидировать субъект учета (субъект отчетности) или прекратить его деятельность в обозримом будущем.

Таким образом, в случае если договор аренды либо договор безвозмездного пользования имуществом заключен на неопределенный срок, а обоснованиями бюджетных ассигнований предусмотрены расходы на содержание такого имущества для использования его субъектом учета в целях обеспечения выполняемых им функций на весь период бюджетного цикла (3 года), то возникающие объекты учета для целей бухгалтерского учета следует классифицировать в качестве объектов операционной аренды, принимая во внимание период бюджетного цикла 3 года и руководствуясь принципом непрерывности деятельности субъекта учета

A.M. Лавров

Особенности бессрочного договора аренды нежилого помещения

Договор считается бессрочным, если в нем не указан срок. Также иногда эту информацию прописывают самом тексте документа. Вполне уместно это в случаях:

• если обе стороны не могут определиться с датой окончания их отношений;
• если необходимо заключить договор на длительный период.

Это вовсе не означает, что расторжение документа будет проходить сложно. Согласно нашему законодательству любая из сторон, принимающая участие в сделке, может расторгнуть соглашение, предупредив другую сторону о причинах за три месяца. Иногда прямо в документе указывается, что предупредить можно и в ином порядке, например, за один месяц.

Еще один нюанс: согласно Гражданскому Кодексу РФ договор аренды нежилого помещения можно заключить на срок до пяти лет, но не больше. Учтите, что если с момента подписания документа пройдет пять лет, лучше всего перезаключить договор.

Если срок указан (например, 1 год), то такой договор считается срочным и расторгается автоматически по истечении данного периода.

Что еще необходимо знать о договоре аренды нежилого помещения:

Не стоит бояться прописывать все до мелочей, важно описать помещение, указать его точное расположение.
Передача имущества должна происходить согласно акту, возвратить его должны в том же виде.
Можно дополнительно указать порядок продления.

То, без чего не обходится ни один договор, — это права и обязанности сторон.

Права и обязанности сторон

В качестве обязанностей в договоре обязательно нужно указать:

• своевременную выплату арендной платы (указывается точная дата месяца, квартала или полугодия);
• вопросы, связанные с ремонтом (например, компания дает арендатору срок в два месяца на проведение косметического ремонта, освобождая его на этот период от арендной платы);
• вопрос уплаты коммунальных платежей также должен быть прописан подробно.

Что касается прав сторон, то этот пункт является обязательным. Он содержит следующую информацию:

1. Проверку сдаваемого помещения арендодателем.
2. Полное или частичное предоставление площади арендатору.
3. Право самого арендатора на субаренду.

Образец

Очень часто на просторах Интернета ищут пример бессрочного договора аренды нежилого помещения или его типовые формы. Предлагаем вам скачать его по .

Документы для государственной регистрации договора аренды помещения или здания.

Список документов для государственной регистрации договора аренды недвижимости

Обратите внимание, что часть документов из списка выделены крупным шрифтом, а остальные мелким. Те документы, которые выделены мелким шрифтом предоставлять не нужно, по крайней мере в Москве

Росреестр сам их получает в порядке межведомственного взаимодействия у других госорганов.

Со списком документов для регистрации договора аренды недвижимости можно также ознакомиться на портале Госуслуг.

Что касается Устава. Здесь как-то не сложилось
пока четкой картины. Как правило, предоставлять его не надо, но иногда служащие,
которые принимают документы в МФЦ хотят получить нотариальную копию этого
документа. Поэтому мы выделили его крупным шрифтом, но, повторюсь, его наличие
в списке документов на государственную регистрацию договора аренды не является
обязательным требованием.

Юридические лица – 22 тыс. рублей.

Физические лица, в том числе индивидуальные
предприниматели – 2 тыс. рублей.

Срок государственной регистрации договора аренды недвижимости.

7 рабочих дней. Срок начинает течь со
следующего рабочего дня после подачи документов на государственную регистрацию.

Что делать, если время действия документа истекло?

Алгоритм действий сторон, которые не имеют друг к другу претензий, и хотят продолжать взаимоотношения зависит от положений заключенного ранее договора. Наиболее благоприятным с юридической точки зрения считается автоматическая или формализованная пролонгация. Она возможна только в том случае, если данный пункт был указан в первоначальном договоре.

Продление аренды осуществляется на период, равный самому соглашению. Что делать, если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять? Стороны могут прописать автоматическое продление (при отсутствии претензий просто продолжают выполнять соглашение), а также более формализованный вариант пролонгации, который включает в себя уведомление хозяина, например, за три месяца.

Если соглашение уже подписано, а положения о пролонгации в нем нет, есть еще один вариант – подписать дополнительное двухстороннее соглашение о продлении периода найма или хотя бы обменяться письмами на этот счет (закрепить стремления пролонгировать сделку).

В большинстве случаев стороны не предпринимают никаких действий во избежание бумажной волокиты. Однако такие взаимоотношения не защищены законом. Если дело дойдет до судебного иска, то в проигрышной позиции окажется прежде всего владелец недвижимости. Ему будет сложно доказать, что после окончания договора наниматель еще какое-то время проживал в квартире и пользовался коммунальными услугами, соответственно, должен выплатить плату и оплатить коммунальные счета.

Советуем арендодателям все без исключения взаимоотношения с гражданами, пользующимися жильем, оформлять документально. При документальном оформлении все стороны сделки будут защищены законом и смогут отстоять свои права.

Права и обязанности сторон

При заключении договора аренды должны быть соблюдены все формальности связанные с передачей нежилого помещения, в ходе которых стороны обязуются:

1. Арендатор должен выполнить ряд требований:

• осуществить приемку помещений и имущества;
• соблюдать все нормы по эксплуатации помещений;
• регулярно проводить ремонт (текущий);
• поддерживать в рабочем состоянии и своевременно проводить ремонт, техническое обслуживание оборудования;
• своевременно проводить оплату аренды помещений в установленные сроки;
• по истечении срока договора арены сдать все имущество и помещения, переданные в аренду арендодателю в рабочем состоянии.

1. Арендодатель должен:

• передать помещения арендатору в рабочем состоянии;
• известить арендатора при необходимости о наличии совладельцев недвижимости передаваемой в аренду и их правах;
• осуществлять ремонт помещений (капитальный);
• при проведении дополнительных работ арендатором по улучшению состояния помещений и оснащении дополнительным оборудованием оплатить все затраты;
• принять помещения у арендатора по завершению срока договора.

Образец

Договор аренды помещения может иметь различную форму и содержать разное количество пунктов в зависимости от предназначения помещения, оснащения и технологических процессов, применяемых на производстве.

Один из вариантов оформления договора аренды нежилого помещения приведен ниже.

Виды договоров аренды

В статье 610 ГК РФ разъясняется срок договора аренды. На неопределенный срок он считается заключенным в случае, если по содержанию не получается установить точную дату. Такой документ еще называют бессрочным.

Однако в буквальном смысле трактовать такое понятие нельзя. В любом договоре аренды предусматривается определенный период, так как вещь передается в пользование, а не в собственность другой стороне. При отсутствии конкретного периода правильнее говорить о возможности сторон в любой момент прекратить правоотношения. Правда, для этого предварительно необходимо известить другую сторону.

Бывают и краткосрочные договоры. Их очень часто заключают при найме жилого помещения. Краткосрочный договор, в основном, заключается на 11 месяцев. Благодаря этому нет необходимости его регистрировать в Росреестре. Договор аренды может заключаться и на два месяца, на несколько недель, дней и даже часов.

Краткосрочные договоры являются самыми выгодными для арендодателя, так как не только позволяют получить больше прибыли, но и ограничивают арендатора в определенных правах, а также дают возможность избежать уплаты налога.

Законом предусмотрено такое понятие, как предельный период договора. Он не только может указываться в соглашении, но и является обязательным по закону. Условие действует, к примеру, при предоставлении в аренду участков земли и участков, имеющих полезные ископаемые, так же, как и водные объекты. Законодательством установлены максимальные сроки, при которых данное имущество может передаваться в пользование.

Как правило, это имущество принадлежит государству, так как гражданин или компания, являясь собственником, имеет более широкие возможности для волеизъявления. Поэтому этот момент нужно учитывать при подписании договора.

Бывают случаи, когда в отношении передаваемого в аренду объекта законодательством установлен предельный период, а стороны не предусмотрели срок договора аренды. На неопределенный срок хоть и считается, что заключен договор, но он будет действовать только до окончания предельного периода. Однако если одна из сторон пожелает, то может отказаться от договора и в более раннее время без юридических последствий.

Другая разновидность документа получила название срочный договор. Это означает, что в нем четко прописывается конкретный срок действия или имеется привязанность к наступлению определенного события. Например, договор аренды коттеджа может предусматривать условие: «до заключения сделки купли-продажи» или «до вступления в наследство».

Долгосрочные договоры, в основном, заключаются на аренду:

• Земельного участка.
• Недр.
• Водного объекта.

Правоотношения по таким договорам в дальнейшем могут быть преобразованы тем, что арендатор получает возможность стать полноценным собственником. Например, если участок земли оформлен под ведение подсобного хозяйства на период в 49 лет, то при возведении на нем дома (в виде капитального строения) земля может быть переоформлена в собственность.

Виды сделок

В зависимости от периода сотрудничества договоры делят на кратко- и долгосрочные. К первой категории относят сделки, действующие не более 12 календарных месяцев, например, прокат. Это самая простая форма аренды, используемая преимущественно при работе с движимыми вещами. При передаче по краткосрочному соглашению нежилого помещения, участка, дома или квартиры стороны обходятся без регистрации в ЕГРН (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.00).

Вторая группа представлена договорами со сроком более 1 года. При их заключении стороны обязаны помнить о специфике предмета:

1. Аренда земельных участков, принадлежащих несовершеннолетним. Законный представитель вправе заключить контракт на период до приобретения маленьким собственником полной дееспособности (ст. 22 ЗК РФ).
2. Лесные насаждения. Муниципальные и государственные территории передаются в аренду на период до 10 лет (ст. 72 ЛК РФ). Если целью использования являются изыскательские работы, договор заключают на 1 год (ст. 10.1 закона 201-ФЗ).
3. Водные объекты. Статья 14 ВК РФ устанавливает предельный срок аренды в 20 лет.
4. Сельскохозяйственные угодья. Согласно ст. ст. и закона 101-ФЗ муниципальные и государственные земли предоставляются для ведения аграрной деятельности на период от 3 до 49 лет. Сенокосы и пастбища не могут арендоваться более чем на 36 месяцев. В районах Крайнего Севера этот период увеличен до 5 лет.
5. Участки для строительства. Получить землю для возведения жилых зданий и сооружений граждане вправе на 60 месяцев. При этом в течение полугода с момента подписания соглашения, арендатор обязан оформить разрешительную документацию (ст. 3 закона 137-ФЗ).
6. Земли под приватизированными объектами. Договор аренды заключается с собственником недвижимости на период не более 49 лет (ст. 28 закона 178-ФЗ).
7. Культурное наследие. Неиспользуемые властями памятники передаются физическим лицам и предприятиям на специальных условиях. Целью таких соглашений является сохранение ценных объектов. Срок сотрудничества не должен превышать 49 лет (ст.14 закона 73-ФЗ).
8. Земли, переданные по договорам безвозмездного пользования. До окончания соглашения участник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде. Во втором случае получить участок можно на период до 49 лет (ст.10 закона 119-ФЗ).
9. Имущество в зонах опережающего развития. Максимальный срок договора аренды равен периоду осуществления деятельности в регионе. Правило введено ст. 14 закона 473-ФЗ.
10. Участки «Сколково». Государственные и муниципальные земли, имеющие общую границу с территорией инновационного центра, передаются в пользование на срок до 5 лет (ст.3 закона 244-ФЗ).
11. Инфраструктура морских портов. Предельный период аренды установлен на уровне 49 лет. Правило действует в отношении объектов, находящихся в государственной собственности. Гидрографические суда, ледоколы и буксиры передаются арендаторам не более чем на 10 лет (ст. 31 закона 261-ФЗ).
12. Объекты в рамках государственного заказа. Если конкурсной документацией предусмотрена передача исполнителю имущества, срок аренды не должен превышать период основного контракта. В отдельных случаях допускается отклонение в 30 календарных дней (ст. 17.1 закона 135-ФЗ).

Перечень не является закрытым. Федеральными актами могут предусматриваться особые ситуации. Форма долгосрочного договора будет определяться спецификой имущества. Если речь идет о жилых помещениях, зданиях, землях, предприятиях, запись о соглашении придется внести в ЕГРН. Транспорт, инструменты, оборудование и прочие вещи передаются в возмездное пользование на основании простой письменной сделки.

В практике выделяют также бессрочные контракты. Такие договоры действуют до фактического расторжения сторонами. В их текстах не указывают дату окончания сотрудничества.

Порядок оформления договора

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:

формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
права и обязательства сторон;
плата за аренду и периодичность ее внесения

Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
срок, на который заключается договор;
ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
реквизиты сторон и их подписи.

Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.

Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.

Примерный список документации:

• подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
• заявление от участников соглашения;
• сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
• кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
• акт приема-передачи нежилого объекта;
• документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
• платежка на внесение государственной пошлины.

Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
Внесение договора в Единый Государственный реестр.

Договор аренды недвижимости с неопределенным сроком.

Особенностью договора аренды недвижимого имущества с неопределенным
сроком является то, что такой договор может быть расторгнут любой из сторон в
любое время при условии письменного уведомления другой стороны не менее чем за
3 месяца до даты расторжения.

Но у договора аренды недвижимого имущества есть еще одна
особенность, которая позволяет превращать его фактически в долгосрочный
договор. Зачем это надо? Как уже говорилось выше, бывают случаи, когда
долгосрочный договор не может быть зарегистрирован в Росреестре.  При этом арендатор хочет арендовать помещение,
сделать глобальный ремонт, а чтобы окупить все вложения и заработать ему нужно
5 лет.

Вот здесь на помощь может прийти следующая правовая конструкция
договора аренды с неопределенным сроком. Согласно ст. 610 ГК РФ договором аренды
недвижимости может быть установлен иной срок, кроме трехмесячного, для
предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный
срок. Чтобы арендатору решить вопрос из предыдущего примера со сроком,
стороны могут заключить договор аренды помещения или здания на неопределенный
срок и прописать, что:

Арендодатель имеет право расторгнуть договор в
одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за 5 лет.

Или

Арендодатель имеет право расторгнуть договор в
одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за 3 месяца, но только
после истечения 4 лет и 9 месяцев действия договора аренды.

Результат один и тот же. Фактически договор становится долгосрочным.

Следует принимать во внимание, что существует риск признания такой сделки недействительной, так как стороны имели намерение заключить именно долгосрочный договор. Мы в своей практике с такими случаями не сталкивались, так как в принципе не очень понятно, кто будет оспаривать этот договор

Тем не менее, использовать данную конструкцию можно только, если невозможна государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Надо ли регистрировать?

Популярность бессрочного договора аренды нежилых помещений вызвана отсутствием необходимости регистрации такого соглашения в государственных органах. Главное условие — подписанный обеими сторонами договор с указанием неопределенного срока действия правоотношений. Данная позиция вытекает как из смысла пункта 2 статьи 651 ГК РФ, так и из сложившейся судебной практики арбитражных судов.

Из этого общего правила имеется ряд исключений. Так, без указания продолжительности срока аренды нельзя сдавать:

• земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности государства или муниципалитета (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 07.2002 № 101-ФЗ);
• лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
• водные объекты по договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Статья 14 ВК РФ. Срок договора водопользования

1. Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет.
2. Договор водопользования, заключенный на срок, превышающий установленный частью 1 настоящей статьи срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку договора водопользования.

Тем не менее, если контрагенты имеют желание зарегистрировать такое соглашение, они могут собрать необходимый пакет документов и обратиться в МФЦ или отдел Росреестра, где через 7 дней со дня подачи заявления зарегистрируют договор.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Согласно п.1 ст. 51  Закона N 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» «Государственная регистрация аренды недвижимого
имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации
договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора
аренды недвижимого имущества.»

Самый простой способ
подать заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимости, в
том числе нежилой, — сделать это через МФЦ. Заявление о государственной
регистрации подает арендодатель или арендатор.

Предельный срок договора аренды жилого помещения

Как мы уже сказали, действующее законодательство различает два вида договора в отношении жилого помещения: наем и аренду. Существенное отличие указанных договоров, помимо прочего, — срок их действия.

Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок действия (ст. 683 Кодекса).



Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет

Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.

Применение договора бессрочной аренды

Из-за возможности избежать госрегистрации аренда без указания срока часто применяется к объектам недвижимости. Обязательное условие — наличие определенного доверия между сторонами.



Обратите внимание! В данном случае будет уместна неустойка на случай немотивированного расторжения договора одной из сторон. Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

• государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
• лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
• водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре аренды помещения на неопределенный срок может быть согласован срок такого уведомления.

Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление, тем способом, указанным в договоре. Если способ не установлен, то отправить нужно общепринятым способом – по почте России (телеграф) и электронной почте (факс).

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.

Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено

Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным. Подробнее об этом см здесь

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В каких случаях возможно заключение договора без конечного срока действия

Федеральным законом №122 указываются следующие случаи, в каких осуществляется регистрация договора аренды на неопределенный срок:

•  Если две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установили конечный срок прекращения деловых отношений. При таком варианте в документе указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
•  Когда стороны (сдающий в аренду владелец и принимающий в пользование) имеют заинтересованность в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время. Обычно в таких договорах прописывают срок около 3 месяцев (в соответствии с требованиями законодательных актов).

Бессрочная аренда