Альтернативная продажа квартиры

Ай-ай-ай, туда нельзя!

Сделки с подобными участниками требуют обязательно разрешения органов опеки и попечительства. «Разрешение они дадут только с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья, — говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость». – То есть сделка, при которой данное условие будет нарушено, просто не пройдет государственную регистрацию».

Всем остальным делать две автономные сделки вместо одной никто не запрещает – вопрос исключительно в том, имеет ли это смысл. Разберем все существующие здесь доводы и контрдоводы подробнее.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

ВАЖНО

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра

Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это. Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете. После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета  документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

ВАЖНО

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом». Государственные представители имеют с  Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов. Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет. Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися. Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Что значит альтернативная продажа

По статистике именно эту технологию чаще всего применяют при оформлении сделок с недвижимостью. В типовых ситуациях владельцы планируют:

• улучшить жилые условия;
• выполнить обмен на несколько квартир (комнат);
• переехать в другой город;
• получить доход от приобретения объекта с относительно худшими потребительскими характеристиками.

Для решения перечисленных задач организуют одновременное выполнение нескольких сделок с применением обычной схемы купли-продажи. Подразумевается согласованное выполнение следующих действий:

• подписание ДКП;
• регистрация в «Росреестре»;
• расчет и заверение актами отсутствия претензий.

При необходимости составляют «цепочку» квартир. Как правило, количество участников ограничивают (до 4-5), чтобы не усложнять процедуру чрезмерно.

Что это для покупателя

Для простоты изучения темы можно построить дальнейшие объяснения на конкретном примере:

• владелец большого объекта недвижимости (К1) приобретает две квартиры меньшей площади (К2 и К3) без привлечения собственных денег;
• стоимость К1 по правоустанавливающим документам – 2,85 млн руб.;
• квартира приобретена 20.06.2018 г.

По заданным условиям предполагается продажа К1 за сумму, которой будет достаточно для приобретения альтернативных объектов К2 и К3. Покупатель первой квартиры К1 фактически финансирует все сделки. Но в данной ситуации он действует по обычному алгоритму, так как для него не важны последующие действия других сторон. Предоплату при необходимости передают по письменной расписке. Для повышения надежности используют схему с задатком.

Что это для продавца

Владелец отторгаемой квартиры (К1) рискует больше по сравнению с покупателем. Получив предоплату, нужно в соответствии с договором выполнить свои обязательства по продаже. В оговоренный срок надо успеть заключить соглашения и приобрести альтернативную жилплощадь (К2 и К3).

В чем разница между свободной продажей и альтернативой

Простая купля-продажа – подразумевается участие двух сторон, покупателя и продавца. Взаимоотношения между участниками регулируются одним соглашением. Подписать ДКП можно непосредственно в отделении МФЦ. После подписания – немедленно передают документы для регистрации нового собственника. Для расчетов применяют банковскую ячейку. Доступ к деньгам продавец получает после предъявления выписки из «Росреестра», подтверждающей выполнение обязательств по договору.

Тип продажи квартиры альтернатива – это одновременное проведение нескольких стандартных сделок. В рассматриваемом примере участвуют три владельца квартир (К1, К2 и К3) и покупатель. Для исключения мошенничества необходимо согласованно выполнить рассмотренные выше действия подписания ДКП и регистрации. Отдельно можно получать деньги в банковских ячейках.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

• чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
• альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
• «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Особенности и юридическое сопровождение

Чем длиннее «выстраиваемая цепочка», тем больше всевозможных нюансов, спорных моментов и непредвиденных задержек. Грамотный юрист сможет оценить картину комплексно, предусмотреть риски альтернативной сделки, и заключить договоры с определённым временным запасом. Необходимо получить заранее ряд документов, если:

• В сделке участвуют несовершеннолетние собственники. Для беспрепятственного проведения необходимо приобретение жилья, улучшающего условия проживания детей. В противном случае органы опеки не дадут согласие, которое является обязательным для регистрации.
• Проводится альтернативная сделка при ипотеке. Покупка недвижимости, находящейся в залоге по невыплаченному ипотечному кредитованию требует письменного согласия банковской организации – залогодержателя.
• Продаваемая квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Без написанного и нотариально заверенного обязательства продавца о предоставлении детям доли в новом приобретаемом жилье сделка не состоится.

2021 zakon-dostupno.ru

Альтернативная продажа квартиры и риски

1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

• договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
• обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

• на сайте Росреестра;
• по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Что такое легкая альтернатива при продаже квартиры

Например, оценка квартиры в Митино. П редлагаемые на вторичном рынке квартиры бывают двух типов: свободные и альтернативные. За первые собственники действительно хотят получить деньги. Во втором случае конечной целью продавца являются не наличные, а иная недвижимость, приобретаемая взамен продаваемой. Фактически речь идет не о продаже, а об обмене. В лучшем случае сделка просто затянется, в худшем может вообще не состояться.

Людям свойственно преувеличивать свои возможности, так что совершенно не исключено, что продавец квартиры, получив за нее аванс, начнет подбирать замену — и убедится, что ничего интересного ему за имеющиеся деньги не светит. Он ищет и ищет, а вы, потенциальный покупатель его квартиры, ждете и ждете… Иногда в итоге, помариновав вас пару месяцев, контрагент заявляет: а я передумал! Проблема осложняется тем, что не все владельцы альтернативных квартир честно признаются, кто они есть.

Иные тщательно скрывают свой статус и убеждают потенциальных кандидатов, что продажа у них чистая. Попробуем разобраться, можно ли их вычислить. Второй шаг — вне зависимости от того, что написано в рекламе, строгим голосом спросить продавца по телефону, что там у него с юридическим статусом. То ли действительно безгрешен, то ли притворщик отменный. Прояснить обстоятельства поможет непосредственный визит. В рамка рассматриваемой темы нас интересует один момент: обжитая ли квартира?

То, что в ней живут, видно сразу. Сам собой возникает вопрос — куда же люди денутся? А если хозяин уверяет, что выехать им есть куда, что мешает это сделать уже сейчас, до сделки? Кроме того, напоминает эксперт, помимо бывшего собственника это могут быть и арендаторы.

А если договор составлен грамотно и зарегистрирован в госорганах, они имеют право оставаться на снятой площади до истечения срока его действия. К сожалению, покупателей квартир и риелторов эти организации в упор не видят — документы выдаются только собственникам квартир либо тем, кто имеет нотариально удостоверенную доверенность.

Так что стоит предложить владельцу прогуляться до ЕИРЦ и посмотреть документы. Особенных очередей в этих организациях сейчас нет, графики работы удобные: практически повсеместно пять дней в неделю с В общем, если продавец не аферист, такой вариант не покажется ему обременительным.

Получив желаемое выписку из домовой книги или Единый жилищный документ , смотрим, нет ли зарегистрированных по месту жительства. Если таковые обнаружились, выясняем у продавца, кто такие, почему живут и куда денутся. Бывает и так, что все в порядке: никто не живет, зарегистрированных нет, но владелец хочет одновременно с продажей квартиры купить новую. Главным подтверждением того, что квартира свободна, являются сроки, в которые продавец готов выйти на сделку.

Для сегодняшнего московского рынка абсолютный максимум если у собственника не готовы документы БТИ составляет две недели. Остальное — от лукавого: все это время, прикрываясь разными благовидными предлогами, контрагент будет судорожно искать другую квартиру. Вести бесконечные беседы о том и этом, подсовывать подозреваемому различные тесты, в ходе которых он волей-неволей выболтает нужные сведения… Это мы к тому, что такие приемы вполне применимы и на квартирном рынке.

Допросить продавца по законам военного времени у вас все равно не получится — так почему бы не провести время за приятным разговором. Попутно можно выяснить массу интересного о квартире, районе, жизненных обстоятельствах контрагента… Порой всплывают вещи чрезвычайно увлекательные — и не только касающиеся проблемы альтернативности. Другой рассказал, что его достали соседи сверху, каждую ночь устраивающие шумные пирушки. А продавцы отправились на поиск других клиентов. Надо полагать, нашли — не таких любителей поговорить.

Комментарии 9 ella. Антон Учитель. Олег Юрьевич. Наталья Мишина. Алексей Набойченко. Артемий Нерадовский. Написать комментарий. Задать вопрос без регистрации Написать в блог. Вопрос-ответ Блоги. Специалисты Компании Адреса. Личный кабинет.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры»

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д

Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки

Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый “принцип домино”: если “упадёт” один элемент, то все остальные последуют его примеру.
2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).
Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.