Как получить ипотечный кредит

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

• она согласована с залогодержателем;
• срок найма не превышает срока ипотеки;
• имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

• аренда на срок не более 12 месяцев.
• с уведомлением страховой компании;
• с увеличением платежей по страховке;
• с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

• согласие банка;
• проект перепланировки;
• разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Полезные советы

Прежде чем оформить жилищный кредит, трезво оцените свои финансовые возможности. Если сомневаетесь, лучше увеличьте срок кредитования. Это позволит сократить размер ежемесячного платежа, но при желании вы сможете вносить больше и погасить ипотеку досрочно.

При оформлении ипотечного договора внимательно изучите все его пункты, уделив особое внимание штрафным санкциям за просроченные платежи и способам их погашения. Желательно, чтобы оплата кредита осуществлялась без комиссии с помощью удаленных каналов

В случае отказа воспользуйтесь следующими рекомендациями:

• Подайте заявку сразу в несколько банков. Это можно сделать самостоятельно или с помощью кредитных брокеров.

• Пересмотрите выбранное жилье, если банк отказал в выдаче денежных средств именно по этой причине.

• Исправьте кредитную историю. Для этого необходимо обратиться в бюро кредитных историй и сообщить о том, что сведения о вашей репутации недостоверны. Если ранее вы действительно допускали просрочки, возьмите небольшой кредит. При своевременном погашении задолженности ваше досье изменится в лучшую сторону.

• Привлеките надежных созаемщиков и поручителей.

• Обратитесь к кредитному брокеру. Это посредник, который оказывает профессиональную помощь в получении ипотеки.

Выбор банка и ипотечной программы

Выбирать ипотечную программу требуется, исходя из следующих факторов, характеризующих индивидуальную ситуацию кредитуемого:

Выбор банка для оформления ипотеки.

• право на участие в льготных программах и наличие таковых в выбранном банке;
• заинтересованность в возможности учесть неофициальные доходы при расчете величины ссуды и регулярного платежа;
• размер первого взноса, возможность компенсировать его с помощью маткапитала;
• процентная ставка;
• если заемщик не является наемным работником, готовность кредитной организации выдать деньги человеку, имеющему статус ИП;
• сотрудничество банка с интересующим клиента застройщиком, если есть речь идет о первичном рынке;
• штрафы за просрочку, готовность идти навстречу клиенту по реструктуризации долга;
• удобство внесения платежей, отсутствие комиссии.

К ключевым вопросам относятся требования по страховке. При этом отсутствие обязательства покупать личный или комплексный полис — не всегда положительная сторона, поскольку он защищает не только банк, но и самого заемщика

Важнее обратить внимание на перечень аккредитованных страховых компаний и убедиться, что в него входят устраивающие поставщики услуги

Например, порядок работы некоторых банков предусматривает, что деньги будут списаны и зачтены в счет ипотечного долга только спустя 30 дней после получения соответствующего заявления от клиента.

За время ожидания происходит списание регулярного платежа, и сумма, оставшаяся на счете, не совпадает с указанной в обращении, поэтому досрочного возврата не получается и заемщик должен писать новое заявление и ждать 30 дней.

В других финансовых организациях можно столкнуться с тем, что единственный способ досрочного погашения — уменьшение величины регулярного платежа. А более предпочтительный для заемщика вариант сокращения срока выплаты не предусмотрен.

Выгодно ли погашать ипотеку досрочно?

Актуальный вопрос для всех заемщиков. Почему клиенты стараются погасить долг как можно раньше? Причина – в огромных переплатах по процентам.

Любой эксперт скажет, что взяв ипотеку на 20 лет, вы заплатите за квартиру в 2 раза больше, чем она стоит на момент выдачи кредита.

Конечно, следует учитывать инфляцию, валютные курсы и прочие объективные показатели, но переплата (и весьма солидная) имеет место при любом раскладе.

Банковские сотрудники рассказывают, что часть клиентов, узнав о размерах переплат в ходе подписания договора, просто отказывается от ипотеки. Другие делают всё возможное, чтобы погасить долг раньше срока.

Кредитным компаниям такие варианты невыгодны. Аннуитетная схема платежей предполагает медленное и постепенное погашение сначала комиссии, и только потом самого займа.

Сам долг (тело кредита) уменьшается в первые годы очень медленно, что нервирует и раздражает заёмщиков, а некоторых вводит в ступор.

При досрочном погашении кредит уменьшается более наглядно. Однако банки стараются бороться с такой практикой, поскольку теряют на внеплановых взносах часть прибыли.

Практикуются следующие способы регулирования:

• ограничение суммы досрочных платежей;
• длительный мораторий (погашение возможно только по прошествии нескольких лет);
• усложнение процедуры (требуется переоформлять сделку и платить за это комиссионные и т.д.).

Эксперты советуют прибегать к досрочному погашению лишь после тщательного расчета его экономической целесообразности.

В ряде случаев досрочные выплаты просто «съедают» значительную часть активов заемщика, которые можно было бы использовать более продуктивно.

Помните, что «сегодняшние» деньги всегда дороже «завтрашних».

Как банк смотрит на нас

При анализе финансового состояния заемщика могут применяться прямые и непрямые методы.

Что делать тем, кто не отражает всю свою жизнь в официальных документах

Реальность такова, что многие наши сограждане получают доходы, которые не полностью находят отражение в официальных документах. Банки не готовы полностью отказываться от таких клиентов. Подобным заемщикам нет смысла обращаться к тем финансово-кредитным» учреждениям, которые ориентированы на обслуживание юридических лиц (например, «Россельхозбанк»). Но банки, ориентированные на физлиц (такие как «Хоум кредит») могут выдать им заем.

В 2021 году из-за экономических проблем и снижения качества кредитных портфелей банков такие косвенные методы стали применяться реже. Получить подобным образом кредит в валюте почти невозможно.

Традиционный способ оценки кредитного рейтинга заемщика

Показатель кредитного рейтинга – основа анализа финансового состояния заемщика. Он высчитывается на основании официальных документов. Используются такие критерии:

1. Количество просрочек. Чем выше была платежная дисциплина в прошлом, тем лучше.
2. Существующая долговая нагрузка. Чем она ниже, тем платежеспособнее клиент.
3. Виды кредитов. Банки с доверием относятся к тем, кто уже имеет в своей биографии погашенные ипотечные кредиты или займы на покупку автомобиля.
4. Количество потребительских кредитов. Слишком частое использование потребительских кредитов – плохой признак. Это свидетельствует о низкой финансовой культуре.

Полное отсутствие кредитной истории – не очень хороший фактор. Такой заемщик для банков – это «белое пятно».

Стоит понимать, что выстроить позитивный кредитный рейтинг – трудно, а потерять – легко. Поэтому надо строго придерживаться условий кредитного договора, чтоб не усложнять себе взаимоотношения с банками в будущем.

Регистрация сделки и оформление ипотеки

После того, как договор составлен, необходимо подготовить копии всех документов, упомянутых в нем, и обратиться в одну из следующих организаций для его регистрации:

• непосредственно в Регпалату;
• в многофункциональный центр (т. н. единое окно);
• через сайт предоставления госуслуг (при наличии у всех собственников электронной подписи).

Как правило, чаще всего выбирается второй вариант – как самый быстрый, удобный и понятный.
Подписание договора происходит при непосредственной сдаче документов. Процедура достаточно проста. Главное, не забыть забрать у регистратора расписку в получении документов.

Вместе с ней и подписанным договором стороны должны подойти в банк. Дальнейшая схема действий такова:

• заемщик оформляет ипотеку, подписывая нужные бумаги и оформляя страховку;
• средства перечисляются непосредственно на счет или карточку продавца;
• сторонам выдаются платежные поручения, подтверждающие совершение операции;
• продавец оформляет расписку, что получил от покупателя все деньги (она впоследствии пригодится для налогового вычета).

На этом процедура покупки квартиры с использованием ипотечного кредита завершается.

Что нужно знать заемщику

Первая сложность ипотечного кредитования – это выбор кредитной организации. В настоящее время в нашей стране около одной тысячи коммерческих банков и практически каждый из них выдает ипотечные кредиты. Но условия могут значительно различаться между собой

При выборе кредитора стоит обращать свое внимание на проверенные банки, к которым относятся ВТБ 24, Сбербанк (он же является лидером по выдаче ипотечных кредитов физическим лицам), Россельхозбанк

Вышеперечисленные банки довольно критично относятся к отбору заемщиков, тем не менее, низкие ставки и лояльные условия вы найдете именно здесь. Чтобы увеличить шансы на получение жилищного займа и сделать это с минимальным ущербом для своего бюджета, не торопитесь с оформлением и постарайтесь максимально соответствовать основным требованиям кредиторов.

Кто может рассчитывать на субсидию

Следует отметить, что воспользоваться государственной дотацией могут не все военнослужащие. Данная программа доступна лишь следующим категориям граждан.

• Претендовать на оформление субсидии могут военные, которые проходят службу по длительному контракту. Причём в расчет берется второй и последующие контракты, начиная с 2005 года.
• Рассчитывать на поддержку государства могут военные в запасе, которые согласились на продление службы на контрактной основе.
• Военная ипотека доступна выпускникам, которые получили звание по окончании учёбы в военном ВУЗе.
• Служащие, которые успели заключить первый контракт и получили звание офицера.
• Военные, которые прошли подготовку на профессиональном уровне и получили звание в промежутке между 2005−2008 годами.
• Рассчитывать на дотацию могут служащие, которые были уволены со службы по причине плохого здоровья либо по выслуге лет. В остальных случаях увольнения государственная субсидия не предоставляется.
• Также на ипотеку могут рассчитывать только те граждане, которые были зарегистрированы в программе не ранее 2005 года.
• Служащие, которые были переведены на другое место службы.
• Военные из структур, которые по объективным причинам были расформированы. Исключение составляет лишь гражданский персонал.
• Более того, получить дотацию на приобретение жилья в ипотеку могут те служащие, у которых был прерван контракт по независящим от них причинам.
• Обзавестись жильём могут военные, которые прослужили по контракту не менее трёх лет и получили звание.
• Рассчитывать на господдержку могут члены семьи военного, погибшего при выполнении задания.

Важно отметить тот факт, что в момент увольнения служащего обязательно учитывается его выслуга лет. Причём если она достигает двадцати лет и выше, то все накопления сохраняются

На получение кредита никак не влияет семейное положение служащего или наличие у него в собственности другой недвижимости. Единственный важный момент, который учитывается при принятии решения — это служба по длительному контракту.

Лица, прослужившие более трёх лет, по своему усмотрению могут в любое время вступить в программу ипотеки для военных. В данной программе можно принять участие только на добровольной основе.

Размер военной ипотеки

Итак, предельный размер кредита не может превышать 3 миллиона рублей. Проще говоря, служащий может приобрести жильё за счёт государственных дотаций в пределах данной суммы. Если же стоимость приобретаемой в кредит недвижимости окажется больше этой суммы, контрактнику придётся выплачивать разницу за свой собственный счёт.

Окончательная сумма кредита, на которую может рассчитывать заёмщик, всегда рассчитывается в персональном порядке. При этом учитывается несколько факторов:

• Платёжеспособность заёмщика.
• Размер предлагаемой банком процентной ставки.
• Период кредитования.
• Оценочная стоимость приобретаемого жилья.
• Сумма первоначального взноса по займу.
• Вид платежа (аннуитетный или дифференцированный).

Кроме того, рассчитать размер ссуды всегда можно на онлайн-калькуляторе, который предлагается банками. Найти его всегда можно на официальном сайте выбранного кредитора.

Минимальный и максимальный срок

Рассчитывая на каких условиях дают ипотеку и длительность срока, на который банк может выдать кредит, организации обычно учитывают и свои расходы по обслуживанию кредитных договоров. Минимальные сроки могут быть невыгодными из-за отсутствия дохода по процентным ставкам.

Учитывается также платежеспособность и возраст заемщика. От первого пункта зависит насколько допустимо для граждан и из семей вносить ежемесячный платеж, от второго – выпадение ипотеки на трудоспособный период жизни гражданина, что обеспечит ему стабильный заработок, а банку – добропорядочного заемщика.

Средний срок кредитования на данный момент составляет от 1 до 30 лет в зависимости от кредитной организации.

Описание ипотечной программы для военных

Понимая всю сложность сложившейся ситуации, наше государство разработало в 2004 году специальный законопроект о накопительной ипотечной системе (НИС), цель которого состоит в обеспечении военных жильём за счёт государственных дотаций. Данная программа господдержки получила известное название военная ипотека.

Благодаря поддержке со стороны государства, у военнослужащих появилась уникальная возможность покупки собственного жилья в кредит. При этом первоначальный взнос по займу зачисляется на счёт военнослужащего в форме специальной государственной субсидии, в то время как дальнейшие ежемесячные выплаты производятся из бюджета Минобороны.

Таким образом, военный по факту не производит никаких выплат из собственных средств за оформленную ипотеку, поскольку эту задачу на себя берёт государство, осуществляя погашение задолженности по кредиту за счёт федеральных дотаций.

Выбор банка и программы кредитования

Чтобы получить ипотечный кредит на выгодных условиях, необходимо определиться с банковской программой, которая подходит под ваши запросы. Условия оформления зависят от того, какой объект недвижимости приобретается.

Отдельные ипотечные программы с особыми условиями кредитования предусмотрены для военнослужащих (военная ипотека). Также многие банки предлагают упрощенный вариант кредита – ипотека по двум или даже по одному документу. Для ее оформления не нужно подтверждать доход и занятость, но при этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 50%.

При выборе банковского учреждения обратите внимание на следующие рекомендации:

• Изучите условия того банка, который выпустил вашу зарплатную карту. Как правило, для владельцев карт предусмотрены определенные привилегии в получении ипотеки.

• Если вы приобретаете жилье у застройщика, уточните у него, с какими банками он сотрудничает. Строительные компании и кредиторы часто запускают совместные акции, благодаря которым можно приобрести квартиру в ипотеку на льготных условиях.

• Оцените банк с точки зрения удобства погашения кредита (в том числе досрочного) и наличия удаленных сервисов (Интернет-банкинг, мобильное приложение).

Рекомендации по выбору банка

Условия кредитования

Процентная ставка – первый фактор, к которому должен присмотреться каждый заёмщик. Чем она ниже – тем лучше. Надо учесть, что ставки бывают фиксированными либо плавающими. То есть, спустя некоторое время показатель имеет вероятность измениться. Банк всегда рассчитывает на установление верхнего предела. Нижний уровень может выглядеть привлекательно, но на серьёзную прибыль рассчитывать не стоит.

Стоит учесть и то, что не каждая организация соглашается работать с первичным рынком недвижимости. Ведь риски многократно возрастают, когда деньги вкладываются в новостройки. Велика вероятность растягивания сроков. Или того, что проект окажется вообще не завершённым. Потому большинство банков считают вторичный рынок более надёжным и выгодным вложением.

Страхование сделки и оформление жилья в собственность

После проведения расчетов с продавцом клиент обязан застраховать объект залога и по желанию приобрести полис личного и титульного страхования. Термин «титульное страхование» означает защиту от потери права собственности на недвижимость. Сведения о заключенных со страховой компанией сделках направляются в банк.

После этого наступает завершающий этап — регистрация права собственности и закладной. Сделать это можно непосредственно в Росреестре. Однако проще обратиться в ближайший МФЦ. При этом нужно иметь с собой:

• паспорт;
• документы на недвижимость;
• договор с банком;
• квитанцию об оплате пошлины.

Максимальная длительность оказания услуги — 30 дней.

Перечень необходимых документов

Чтобы получить кредит, контрактнику необходимо будет подготовить следующий перечень необходимых справок и документов:

• паспорт и его ксерокопия;
• заявление на имя командующего воинским подразделением о предоставлении займа на получение военной ипотеки;
• оригинал и ксерокопию свидетельства участника НИС;
• копия всех страниц военного удостоверения служащего;
• свидетельство о браке или о его расторжении (если таковое имеется);
• заверенное у нотариуса письменное соглашение второго супруга о согласии на покупку недвижимости в кредит и передаче её в качестве залога банку;
• письменное согласие военнослужащего на возможность обработки банком его персональных данных с последующим внесением в реестр;
• свидетельство о рождении детей (если они есть);
• анкета-заявка в выбранный банк;
• все документы на приобретаемое жильё (справки с БТИ, ЖЭК, свидетельство о праве собственности на недвижимость нынешнего владельца жилья и т. д. );
• копии всех активных страниц паспорта владельца недвижимости, которую планируется приобретать;
• письменный акт независимой оценки общей стоимости приобретаемого жилья;
• если в приобретаемом жилье имеются другие зарегистрированные лица, в частности, несовершеннолетние — письменное согласие на продажу, а также разрешение из органов попечительства.

Все справки и документы обязательно должны предоставляться как в оригиналах, так и в ксерокопиях.

По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2020 году?

Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2020 году составляет 10,75% годовых. По сравнению с прошлым годом процентные ставки в большинстве банков выросли на 1%.

Наблюдается явная тенденция в том, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Характерно, что при ставках в 13% резко снижается число выданных кредитов, а ставки в 15% годовых и выше – считаются уже крайне высокими и не привлекательными для большинства населения.

Минимальные ставки по ипотеке сегодня выглядят следующим образом:

Конечно, получить ипотеку по минимальной ставке удается далеко не всем, так как на ее величину влияет размер первоначального взноса, срок кредита, наличие расчетного или зарплатного счета в банке и задействование льготных программ. Об этом мы поговорим ниже.

Почему вам могут отказать

Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.

Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.

Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.

Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.

Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.  

А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.  

Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.

Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.

Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы

Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.

Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.

Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.

Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.

Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.

Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.