Договор аренды недвижимого имущества

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

• по чьей инициативе может быть расторгнут;
• за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
• дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

https://youtube.com/watch?v=YSyI-w4A_YQ

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Уклонение от заключения основного договора аренды

 Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Дополнительные условия, включаемые в документ по договоренности сторон

К дополнительным условиям, которые участники сделки вправе внести в договор по своему усмотрению, относят:

• права и обязанности сторон. Наниматель приобретает право проживать и использовать жилое помещение по назначению. Однако у него появляется обязанность уплачивать арендные платежи в размере и порядке, установленном при заключении сделки;
• порядок решения разногласий на случай форс-мажорных обстоятельств, порчи недвижимости в результате стихийного бедствия и иных подобных ситуаций;
• возможность разрешения конфликтов в досудебном порядке. Это положение регулирует поведение сторон при возникновении разногласий, будут ли они пытаться договориться или сразу обратятся в суд;
• условие о возможности передачи предмета договора в поднаем (субаренду). Необходимость извещения или получения разрешения от собственника квартиры для этого;
• перечень имущества, которое передается по сделке вместе с помещением. В большинстве случаев этот пункт оформляется отдельным документом – актом приема-передачи. Если такая бумага не составляется, следует указать имущество в договоре найма. В противном случае собственнику будет сложно доказать факт порчи или утраты каких-либо предметов;
• ответственность сторон. Здесь также отражаются условия, которые позволят расторгнуть договор в одностороннем порядке. Санкции, которые будут применены к участникам обязательства при совершении каких-либо недопустимых действий;
• отсутствие обременений на объекте недвижимости. Если они есть, это отражается в документе;
• иные условия, которые не выходят за рамки действующего законодательства.

Стороны имеют право предусмотреть другие ситуации, порядок их разрешения. Главное, чтобы указание этих условий не было запрещено законодателем.

Зачастую арендатор требует включения в документ условий о депозите или залоге. Это позволяет обезопасить собственника от причинения вреда его имуществу. Страховой депозит – это сумма, которая остается у арендодателя в течение всего срока аренды. Если его имуществу будут причинен какой-либо вред, он компенсируется из депозита. Если недвижимость возвращена без ущерба, депозит отдается арендатору. Эта сумма не используется в качестве оплаты за последний месяц, поскольку должна компенсировать вред имуществу собственника. Она устанавливается в большинстве случаев в размере одного ежемесячного платежа. Стороны по соглашению вправе самостоятельно выбрать размер депозита.

Залог ранее использовался в качестве подтверждения намерения заключить договор аренды. Сегодня эта сумма часто выполняет роль страхового депозита или используется в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Если договор заключается с участием юридического лица, к нему применяются положения ГК РФ об аренде, а не о найме. Законодательство регламентирует использование жилого помещения только в целях проживания. Если собственник желает сдавать квартиру под офис, ему необходимо изменить целевое назначение помещения.

Структура и существенные условия

Законом не предусматривается строгий порядок составления соглашения. Однако он должен соответствовать обычаям делового оборота и иметь все существенные условия договора социального найма жилого помещения. Согласно им, структура должна иметь следующий вид:

• Преамбула.
• Предмет.
• Дополнительные условия.
• Прочие условия.

В преамбуле указывается название договора, дата и место его заключения, сведения о лицах. В предмет включается то, о чем стороны договариваются.

Далее указывается цена и порядок расчетов, где прописывается размер платы, а также порядок передачи. В разделе о правах и обязанностях сторон описывают по отдельности права и обязанности наймодателя и нанимателя, включая достигнутые договоренности. Также следует указать ответственность за нарушение условий соглашения, обеспечение обязательств (к примеру, о депозите), сроки действия, основания изменения и расторжения, конфиденциальность и порядок разрешения конфликтных ситуаций. Все это является существенными условиями договора найма жилого помещения.

К прочим условиям относятся ссылки на положения законов, количество экземпляров, форс-мажор и так далее. В конце обязательно прописываются реквизиты, и стороны ставят свои подписи.

О цене говорится в ст. 682 ГК РФ. Также указание об этом можно найти в ст. 671 ГК РФ. Она устанавливается на основании согласия сторон. Плата за наем предусматривается и в случае с государственным и муниципальным жильем, о чем имеются положения ст. 156 ЖК РФ.

Договорный показатель платы не означает, что стороны ее устанавливают в произвольном и безосновательном порядке. Согласно частям 2 и 4 ст. 156 ЖК РФ, величина за использование и содержание жилых помещений муниципального и госфонда зависит от площади, благоустроенности, места расположения дома. Такими же критериями руководствуются и при установлении цены по договору коммерческого найма.

Законом может устанавливаться максимальная величина платы за аренду жилого помещения. Тогда в случае указания в договоре более высокой цены соответствующее условие будет признано недействительным. Это не ведет к недействительности договора в целом. Однако вместо прописанной в нем цены будет выплачиваться максимально установленная сумма. При этом наймодатель не сможет предъявлять претензии к нанимателю. Правда, несмотря на установленную норму, пока никто ею не воспользовался, так как максимального предела платы по договору коммерческого найма нигде не предусматривается.

Существенным условием договора найма жилого помещения является срок. Он может заключаться на период менее года. Тогда он считается краткосрочным. Если же период превышает один год, то договор является долгосрочным. Максимальный срок, на который может заключаться соглашение о найме жилого помещения, составляет пять лет. Поэтому если даже стороны заключат договор на более длительный период, он будет действительным только в течение пяти лет.

Положения о регистрации долгосрочного договора не применяются по отношению к найму. Несмотря на это, многие специалисты по недвижимости полагают (или делают вид), что соглашение придется регистрировать в органах Росреестра. И рекомендуют заключать договор только на 11 месяцев. В то же время квартирантам нередко этот вариант подходит, так как в течение этого времени они смогут решить вопрос о том, насколько их устраивает квартира и хотят ли они здесь оставаться дальше или нет.

Срок действия договора аренды

Арендатор и арендодатель самостоятельно решают, на какой срок заключается договор аренды. Если такой срок не указан, то в соответствии с ч. 2 ст. 763 ГКУ такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

В то же время каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время при условии письменного предупреждения второй стороны за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества – за три месяца.

В договоре также может быть прописан иной срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Срок аренды для некоторых договоров ограничивается на законодательном уровне. Например, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГКУ).

В договоре аренды также указывается возможность его продления или досрочного расторжения. Так, возможность автоматического продления срока действия договора необходимо прописать при заключении договора, например: «Договор считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон за два месяца до окончания срока его действия не заявит о своем намерении расторгнуть договор».

Кроме того, возможность автоматической пролонгации договора предусмотрена в ст. 764 ГКУ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

В случае окончания договора аренды арендатор обязан вернуть взятое в аренду имущество в том же состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном в договоре (ч. 1 ст. 785 ГКУ).

Договор аренды также прекращается в случае уничтожения арендуемого имущества. В таком случае в соответствии со ст. 779 ГКУ арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если он не докажет, что уничтожение произошло не по его вине.

По требованию арендодателя договор аренды досрочно прекращается, если арендатор:

• пользуется имуществом вопреки договору или назначению объекта;
• без разрешения арендодателя передал объект в пользование другому лицу;
• своим небрежным поведением создает угрозу повреждения объекта;
• не приступил к проведению капитального ремонта объекта, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочно расторгнуть договор аренды, если:

• арендодатель передал в пользование имущество, не соответствующее условиям договора;
• арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор в течение 3-х месяцев не вносит арендную плату (ч. 1 ст. 782 ГКУ).

Также стороны могут предусмотреть иные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?

Форс-мажор не может действовать сам по себе. Даже из-за коронавирусной инфекции, которая по умолчанию не носит звание форс-мажора. Просто игнорировать свои обязательства ни в коем случае нельзя. Если возникла подобная ситуация, необходимо поставить вторую сторону в известность и обговорить дальнейшие действия.

Например, ИП Сивкин заключил соглашение с арендодателем. Из-за пандемии он лишился заработка и не может исполнять свои обязательства. В таком случае Сивкин должен обратиться к соглашению, найти в нем информацию про форс-мажор.

Затем нужно уведомить вторую сторону и обговорить дальнейшие действия. Если в соглашение прописан кризис, то санкций не последует. Однако уведомить вторую сторону нужно в письменном виде. Необходимо отправить письмо с дополнительным соглашением. В дополнительном соглашении подробно указываются новые договоренности.

Что делать, если пункт с форс-мажорными обстоятельствами не был включен в договор?

В соглашение обязательно должна быть информация о форс-мажорных обстоятельствах и освобождении от ответственности в соответствии с их наступлением. Если же документ подобной информации не содержит, то решить проблему будет крайне непросто.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров. По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год

Для отдельных видов аренды период может различаться. По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось. Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться. По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось. Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

• каждый месяц;
• каждый квартал;
• каждый год;
• единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

• предоплата;
• оплата по факту.

Форма выплаты: денежные средства и другие

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте

При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация

Как пересмотреть

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Разорвать договор аренды раньше срока можно

Основанием для досрочного расторжения ранее заключенного соглашения могут послужить следующие причины:

• окончание срока аренды;
• арендованный земельный участок отчуждается в принудительном порядке для социальных и общественных нужд;
• лицо, арендующее участок приобрело его в собственность, наступление смерти арендатора, либо лишение его свободы по решению судебных органов;
• юридическое лицо, арендовавшее участок ликвидировано.

Это только основные причины, на практике этот список можно продлить практически бесконечно. Договор может быть аннулирован одной из сторон без согласования с другой, если иное не прописано в самом договоре. Даже если такое условие и стоит в тексте договора, то существует несколько исключений, позволяющих обойти его:

1. отсутствии оплаты, обусловленной договором за арендуемый объект;
2. использовании объекта в целях противоречащих соглашению;
3. передаче земельного надела в субаренду без уведомления арендодателя.

Мнение юриста-эксперта:

Исходя из того, что название статьи содержит фразу о существенных условиях договора, нам необходимо обратить внимание наших читателей на следующее. Законодательство определяет, что любой договор считается заключенным, если стороны договорились обо всех существенных условиях договора

К ним относятся предмет договора, условия, которые закон относит к обязательным условиями. И те условия, о которых стороны сами решили договориться по заявлению одной из сторон. Важнейшим условием считается предмет договора. В нашем случае им является земельный участок. Он должен быть описан в договоре так, чтобы его идентификация не вызывала никаких затруднений. Именно поэтому должен быть указан кадастровый номер земельного участка. Второе условие – указание на наличие или отсутствие обременений земельного участка.

Это важное условие договора, так как незнание обременений для нового владельца, может обернуться неблагоприятными последствиями. Особенно, если эти ограничения связаны с природоохранными нормами или правами землепользования для третьих лиц

Стороны могли договориться о механизме ценообразования или о твердой цене. Срок аренды тоже может являться предметом договоренности. Несоблюдение указания существенных условий договора в тексте является основанием для признания судом договора незаключенным.

Стороны всегда об этом должны помнить. Документ, под названием договор, не всегда таковым является, даже если в нем есть подписи и печати. Прежде, чем заключить любой договор, всегда необходимо договориться. Об этом часто забывают наши граждане. Свобода договора не означает, что можно отступать от закона, нарушая права других лиц.

Обоснование: ст. 432 ГК РФ.

Тема видеосюжета: в каких случаях можно отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества:

Что можно и нельзя сдавать

Какие объекты могут сдаваться в аренду:

• земельные участки;
• жилые помещения;
• складские (и прочие коммерческие) площади и комплексы;
• различные виды оборудования (строительного, производственного и прочего);
• транспорт (наземный, водный и воздушный);
• животные, имеющие сельхоззначение (например, коровы, козы, овцы).

Предметами, которые участвуют в договоре аренды, не могут выступать:

• результаты интеллектуальной собственности (изобретения, торговые марки);
• оборудование для производства спирта или алкогольной продукции с содержанием спирта (No 171-ФЗ);
• некоторые объекты недвижимости (также могут быть ограничения на использование некоторых объектов — п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, некоторые отдельные предметы не могут быть арендованы, это касается, например, элементов здания или строения (крыши и прочих), часть проложенного кабеля (кабельной линии).

Если арендатор подписал документ об аренде, который противоречит действующему законодательству, ответственность за возможные финансовые потери лягут на его плечи.

Мошенники могут предложить для сдачи в аренду все что угодно, вплоть до названия какой-либо фирмы, следует очень аккуратно относиться к предложениям, которые выглядят странно.

Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования

Многие компании участвуют в сделках по аренде. Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием. Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.

Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.

Сроки

Продолжительность действия влияет на особенность регистрации в государственных органах.

Без срока

Срок может быть не указан в тексте договора аренды. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Справка. Если срок аренды не указан, то обе стороны, участвующие в сделке, обязаны предупредить друг друга о необходимости расторгнуть или изменить договор не менее чем за 3 месяца. Такие договоры не следует нигде регистрировать, именно поэтому они так удобны.

Малый срок

Несколько месяцев, но не более 12. Такие договора можно продлевать, устанавливать другие сроки. Данный вид договора об аренде также не нуждается в специальной регистрации.

Договор заключен больше, чем на год

Если договор заключается минимум на 1 календарный год, то не имеет значения, сколько фактически будет длиться аренда (весь срок или последует досрочное расторжение), плата должна выплачиваться строго по договору. Но в данном случае придется зарегистрировать сделку в Росреестре.

Стоит обратить внимание, что стороны могут заключить «пробный» договор на 12 месяцев, оформить его в Росреестре, а по истечении срока или раньше перезаключить сделку, с изменением длительности срока на неопределенный, после чего регистрация уже не потребуется. Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК)

Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК).

Какие условия считаются существенными

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества, договора проката, найма, представляют собой положения, без которых сделка не будет признаваться действительной.

Согласно ст. 606 ГК РФ определяется два аспекта, наличие которых в тексте документа обязательно:

• предмет;
• арендная плата.

Также посредством согласования интересов стороны могут указать иные условия, обозначив их непосредственно в тексте соглашения.

Юридическое значение

Обязательные положения любого гражданско-правового договора гарантируют действительность соглашения при его заключении и дальнейшей реализации. Если текст документ не будет регулировать указанные аспекты, то в итоге соглашение не будет предполагать никаких правовых последствий и окажется недействительным.

Наименование двух сторон

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Объект сделки

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество. Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса. Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

• адрес;
• вид (жилое или нежилое);
• площадь;
• целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Стоимость

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

• размер оплаты;
• период внесения платежей;
• способы оплаты (наличными или безналичными средствами);
• порядок внесения платежей за коммунальные услуги;
• обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ;
• обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

• заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
• в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
• воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.