Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Кто несёт расходы за капитальный ремонт?

статьи 158 ЖК РФновый жилец, получивший право собственности на недвижимость, получает обязательство по оплате расходов на ремонт жилья.

Стоит сказать, что в 2019 году Госдумой рассматривался вопрос о закреплении задолженности за капитальный ремонт за предшествующим собственником. Однако данное предложение не поддержал комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству, по этой причине вопрос был отклонен. Таким образом, на сегодняшний день задолженность возлагается на плечи новых собственников, и квартиру с долгом за кап ремонт продать можно.

Другие виды долгов (например, за электроэнергию, водоснабжение или отопление) не переходят на новых собственников. Чтобы избежать каких-либо проблем при покупке недвижимого объекта, следует сначала проверить, добросовестно ли прежний владелец, то есть продавец производил необходимые платежи.

Перед заключением договора стоит посмотреть все квитанции, которые подтвердят отсутствие долга. Если покупатель согласен принимать жилье со всеми долгами, то заключается специальный договор о передаче долга. При предварительном согласии покупателя о переводе долга кредитор получает уведомление о переводе долга. Этот момент регулируется статей 391 ГК РФ.

Следовательно, обязанность по уплате задолженности за коммунальные услуги возникает после заключения и подписания соглашения о передаче долга. Если такого договора нет, то все требования признаются неправомерными.

Внимание: перед подписанием следует внимательно изучать все пункты, указанные в соглашении, чтобы снизить риски при покупке жилплощади.

Также стороны вправе самостоятельно решить, как будет производиться погашение долга в процессе заключения сделки купли-продажи. Для этого предусмотрено несколько вариантов, например, внесение авансового платежа, который будет направлен на оплату коммуналки. При любых договоренностях необходимо отражать их в письменном виде отдельными пунктами в соглашении.

Подводя итоги, отметим, что продать квартиру с долгами за ЖКХ можно. Однако для этого необходимо согласие покупателя. Если стороны пришли к взаимному согласию, то формируется договор о передаче долга.

С точки зрения законодательства

Если жилье не приватизировано, его собственником является государство. Таким образом, только государственные институты обладают правом распоряжаться такими объектами. В частности, это касается сделок купли-продажи.

Порядок действий при продаже муниципального жилья

Чтобы продать неприватизированную квартиру, нужно преодолеть несколько этапов:

• Обращение в администрацию населенного пункта с заявлением на проведение приватизации.
• Получение положительного ответа за запрос.
• Подписание документов о переходе муниципального собственности в частную.
• Регистрация нового собственника в базе Росреестра.
• Комплекс действий по поиску подходящего покупателя.
• Выход на сделку.

О процедуре выкупа квартир у государства мы уже рассказывали ранее в своем блоге. Но зачастую успешному выходу на сделку мешают долги за коммуналку. Они бывают настолько существенными, что просто невозможно найти средства на их погашение.

Поскольку комиссия не может одобрить заявление о приватизации квартиры с долгами, то вся процедура продажи заходит в тупик. И все же продать муниципальную квартиру с долгом можно, остается только разобраться, как это сделать на законных основаниях и без рисков.

Как вариант, можно попытаться найти покупателя, который согласится на сделку при наличии долгов. Если предложение достаточно привлекательно, рано или поздно найдутся желающие приобрести объект с долгом ЖКХ, то есть дать большой задаток до сделки. Однако о скорости в этом варианте придется забыть.

Как продать муниципальную квартиру с долгами

Любая неприватизированная недвижимость может быть продана. Исключением являются здания под снос и культурные объекты. Однако из-за того, что многие граждане совсем не владеют информацией о законных способах продажи неприватизированного жилья, нередки случаи мошенничества.

Даже если вам повезет и квартирные аферисты не встретятся на вашем пути, велик риск наделать ошибок и поплатиться за легкомыслие в будущем. Для совершения юридически чистой сделки купли-продажи в Москве просто необходима профессиональная поддержка.

КейсК нам обратился клиент, желающий продать квартиру в ЦАО и при этом получить деньги как можно скорее. Препятствием для него было отсутствие приватизации и огромный долг по квартплате. Оценщик в тот же день выехал на объект и мы предложили самый выгодный вариант, чтобы продать муниципальную квартиру с долгами, — нашей воспользоваться услугой центра АВАНС ДО ПРОДАЖИ. Затем составили договор, погасили задолженность из собственных средств, быстро нашли покупателя по своей базе и продали объект за 90% от рыночной стоимости. Сделку закрыли за 10 дней, клиент доволен.  

Возможно, вас заинтересует:

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Действия новых жильцов, когда УК заставляет платить долг

Как мы уже выяснили, долг по коммунальным платежам может оставаться и после покупки квартиры. Сотрудники управляющей компании всеми способами стремятся к тому, чтобы существующая по счету задолженность была погашена как можно скорее.

Поэтому нередко платежные документы с требованием оплаты направляют по конкретному адресу. Что делать в таком случае?

Для начала необходимо уведомить соответствующую организацию о том, что изменился собственник. Это нужно сделать по следующим причинам:

• Во-первых, когда жильцы несвоевременно оплачивают услуги или не делают этого вообще, управляющая компания вправе приостановить их подачу (перекрыть канализацию, отключить свет, воду и т. п.).
• Во-вторых, снижается вероятность того, что задолженность по платежам будет перенесена на ваше имя.

Итак:

1. Новому квартиросъемщику требуется снять копии с документа, подтверждающего покупку, и предоставить их в управляющую организацию.
2. Составить заявление, в котором описать свои требования – не предъявлять к оплате счета, образовавшиеся до даты регистрации собственника, или до момента покупки жилья. При наличии акта приема-передачи недвижимого имущества, счетчиков, приложить их.
3. Проследить, чтобы документы были приняты организацией, расписаться о передаче бумаг.

Данный документ рассматривается в течение месяца с момента обращения. Некоторые сотрудники отказываются визировать такую бумагу, тогда заявление следует отправить заказным письмом.

Если отклика на претензию не последовало, можно обратиться в следующую инстанцию – Жилищную инспекцию.

Когда перечисленные выше действия выполнены, а требования оплаты долга продолжают поступать, будет законно подать иск о вымогательстве со стороны управляющей компании.

Нередко помогают провести продажу квартиры сотрудники агентства недвижимости. Риэлторы могут намеренно скрыть информацию о наличии долга. Но за это они несут ответственность, вплоть до возмещения компенсации за моральный ущерб.

Нюансы покупки жилья с задолженностью по ЖКХ

На рынке встречаются выгодные предложения объектов, полученных в собственность по приватизации. Однако к таким квартирам предъявляются особые требования, что касается долгов:

• прозрачность сделки, то есть извещение всех сторон о задолженности;
• подписание соглашения о том, что долги будут погашены, например, из суммы авансового платежа (если у владельца не имеется свободных средств в наличии);
• указание на наличие задолженности в договоре с приложением, подтверждающим, что долг числится за продавцом.

Указанные меры больше помогают избежать проблем бывшему владельцу, а не покупателю, ведь именно он по закону должен погасить долги.

Как узнать о долге самостоятельно

Заниматься этим вопросом лучше до момента заключения сделки купли-продажи и перехода права собственности. Соблюдение этого правила поможет избежать неприятных моментов и бюрократической волокиты в дальнейшем. Разумеется, при правильном подходе к оформлению сделки, продавец должен самостоятельно уведомить покупателя о наличии/отсутствии долгов по оплате ЖКХ, но это происходит далеко не всегда.

Однако на практике, это требование не всегда соблюдается, особенно если недвижимость приобретается в ипотеку. Банки обычно не требуют справку об отсутствии долгов по коммуналке, что кстати косвенно подтверждает факт, что имеющиеся задолженности не переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

Поэтому покупателю лучше озаботиться сбором сведений об отсутствии задолженностей самостоятельно. Получить информацию можно так:

• Поинтересоваться у консьержа (если есть) или старшего по дому. Эти люди обычно знают, кто из жильцов регулярно задерживает внесение коммунальных платежей. Такая информация не обладает 100% достоверностью, но позволяет получить общее представление о ситуации.
• ТСЖ или управляющая компания. Здесь можно получить более достоверные сведения, но организации могут отказать в выдаче информации, мотивируя отказ отсутствием у обратившегося права собственности на данную квартиру. С точки зрения закона, такой отказ вполне правомерен.
• Через интернет. Сведения о должниках обычно размещаются на сайтах управляющих компаний. Кроме этого, имея на руках номер лицевого счёта можно проверить отсутствие задолженностей на интернет-ресурсах поставщиков услуг.

Способы самостоятельной проверки долгов по коммунальным услугам действительно существуют, но они не лишены некоторых особенностей, о которых обязательно нужно знать.

Обязательные платежи

Любопытно, но этот момент также регулируется на законодательном уровне. Согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ, собственники недвижимости обязаны ежемесячно вносить плату за содержание жилых помещений. Сюда входят:

• Услуги управляющей компании.
• Капремонт общедомового имущества.
• Горячее и холодное водоснабжение.
• Водоотведение.
• Электроэнергию.

Дополнительно оплачиваются вывоз твёрдых бытовых отходов, газоснабжение, подключение кабельного телевидения и интернета, домофон. Эти расходы лежат на предыдущем владельце и не переходят вместе с правом собственности на недвижимость. Единственное исключение – взносы на проведение капитального ремонта. Согласно п.3 ст.158, расходы на ремонт общего имущества многоквартирного дома закрепляются за квартирой, поэтому такие задолженности переходят к новому собственнику жилья.

Можно ли верить справке, выданной управляющей компанией

К сожалению, далеко не всегда. Далеко не все организации имеют договор на проведение коммунальных платежей, поэтому владельцы квартир оплачивают услуги напрямую поставщикам, на балансе которых числится дом.

В этом случае, лучше заблаговременно поинтересоваться у предыдущего владельца как именно производится оплата. Не лишним будет попросить у продавца платёжки за прошлые месяцы, по реквизитам которых можно проверить отсутствие или наличие задолженности.

Что говорит консьерж

Если в доме находится консьерж, можно поинтересоваться у него по поводу возможной задолженности в интересующей квартире. Обычно такие люди неплохо осведомлены о жильцах и их бытовых проблемах. Однако консьерж вовсе не обязан сообщать эту информацию посторонним. Более того, сведения могут быть недостоверными.

Если в роли посредника выступает риелтор

Услуги риэлторских контор избавляют продавцов недвижимости от бюрократической волокиты с оформлением бумаг по сделкам купли-продажи, поэтому подавляющее большинство квартир вторичного рынка жилья реализуется через посредника. В принципе, узнать о наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги можно у сотрудника фирмы, сопровождающего сделку.
Солидные риэлторские агентства обычно дорожат репутацией, поэтому тщательно изучают все бумаги. Однако не стоит исключать человеческий фактор: риелтор получает комиссию от продажи, поэтому вполне может умолчать о задолженности, чтобы не спугнуть клиента.

Оформление договора купли-продажи

Покупка квартиры с задолженностью за коммунальные платежи мало отличается от аналогичной процедуры без отягощений. Договор составляется в двух экземплярах и должен отражать основные обстоятельства совершения сделки:

• информация о сторонах, их паспортные данные;
• объект договора купли-продажи и его основные характеристики;
• общая стоимость квартиры;
• размер аванса или залога, который будет вноситься покупателем, если такая договоренность присутствует;
• порядок осуществления расчетов по договору и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, даты;
• процедура приема квартиры, составление акта;
• взаимные права и обязанности продавца и покупателя;
• основания для расторжения договора и порядок осуществления данной процедуры;
• форс-мажорные обстоятельства;
• дата вступления договора в силу;
• реквизиты сторон и их подписи.

Если долг остается на продавце, то вопрос его уплаты решается или в предварительном договоре, или не отмечается в договоре купли-продажи совсем. В таком случае оформляется обычный документ.

Отражение пункта о задолженности

Наличие задолженности по ЖКХ платежам и ее размер отмечаются отдельным пунктом в части, касающейся характеристик объекта. Вопросы об оплате данной задолженности регулируются в разделе обязанностей сторон в зависимости от того, на кого возлагается их погашение.

Если оплачивать задолженность будет покупатель, в связи с чем он получает скидку, то в договоре данный пункт отмечается отдельно. В разделе стоимости квартиры указывается ее полная цена без скидки.

Это связано с тем, что в случае расторжения договора покупателю будут возвращены все средства, уплаченные им за объект и коммунальную задолженность.

Скидка отмечается отдельным пунктом, в котором указываются ее размер и порядок предоставления. Вместе с этим пунктом в разделе обязанностей покупателя должны отметить то, что он принимает на себя обязанность погашения имеющейся задолженности, и ее размер.

Необходимые документы

Помимо договора купли-продажи для оформления передачи права собственности на объект недвижимого имущества, необходимо подготовить пакет документов. В него входят:

• копии и оригиналы паспортов сторон сделки;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект недвижимого имущества;
• кадастровый паспорт квартиры;
• документ, подтверждающий наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги, оформляемая в ЖЭК или УК;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• доп. соглашение о порядке погашения имеющейся задолженности, если оно было оформлено сторонами;
• квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки в размере 2 тыс. рублей;
• акты приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также средств в уплату его стоимости.

С документами стороны обращаются в Росреестр, где подают заявление на регистрацию передачи права собственности на квартиру. После этого новый владелец обращается в управляющую компанию для погашения задолженности, если он принял это обязательство. Если нет, то он оформляет лицевой счет на свое имя и платит по новым счетам.

Письменное согласие на переуступку задолженности

Переуступка задолженности возможна только в случае наличия письменного согласия второй стороны на принятие данных обязательств. Оно может быть оформлено как часть договора купли-продажи или в виде отдельного документа. Однако перед его написанием необходимо получить согласие на переуступку долга от УК.

Для этого следует поставить в известность УК о предполагаемой смене владельца объекта недвижимого имущества. С получением согласия проблем не возникает, так как УК заинтересована в скорейшем получении денежных средств. А если задолженность останется за предыдущим владельцем, она будет вынуждена обращаться в суд и разыскивать его для взыскания долга.

После получения одобрения УК покупатель составляет письменное согласие на переуступку долга. Установленного бланка данный документ не имеет и составляется в свободной форме с указанием:

• своих данных и данных продавца квартиры;
• на основании каких документов производится переуступка задолженности;
• за какой объект покупатель должен погасить задолженность по коммунальным платежам;
• общий размер долга.

При оформлении письменного согласия покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после его подписания.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

https://youtube.com/watch?v=9sMOBPz1sb0%3F

2021 zakon-dostupno.ru

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2021 году

В соответствии с Законом РФ владельцы вправе продавать свои жилые помещения с имеющимися долгами по коммунальным услугам.

Важнее всего при этом придерживаться таких базовых положений:

Документальное отражение

Допустимые способы:

Кроме того, покупатель вправе оформить в письменной форме обязательство по оплате задолженности за ЖКУ по купленному объекту недвижимости.

Специфика заключения сделки

Важнейшими составляющими такого рода сделки выступают:

• наличие соглашения, оформленного в письменном виде;
• наличие объекта купли-продажи;
• наличие двух сторон – продавца и покупателя.

Причем покупатель вправе требовать от продавца предоставить техпаспорт приобретаемого объекта, документ от поставщиков коммунальных услуг, подтверждающий наличие либо отсутствие задолженности, а также домовую книгу.

Благодаря таким мерам удастся обезопасить себя от следующих неприятных моментов:

1. Задолженность по ЖКУ.
2. Неправомерные перепланировки.
3. Посторонние жильцы, зарегистрированные в вашей квартире.

Перечень требуемых документов

В предварительном порядке продавец должен собрать:

• Выписку, подтверждающую фактическое состоянии ЛС, которую выдает ЖЭК либо управляющая контора
• Выписку из Регистрационной палаты, подтверждающую, что жилплощадь пребывает на учете
• Кадастровый паспорт реализуемого объекта
• Техпаспорт жилплощади
• Правоустанавливающую документацию: свидетельство о наследовании, соглашение дарения, мены, купли-продажи и прочие.
• Удостоверение личности (копии).

При условии, если реализуемая квартира пребывает в паевой собственности, нужно персональное присутствие каждого владельца во время заключения сделки, или же получение их письменного согласия на продажу, заверенного нотариусом.

✅ Возможные варианты погашения задолженности

Перед продажей недвижимости с долгом по коммуналке сторонам сделки важно решить, кто будет рассчитываться за неоплаченные услуги

Продавец

У продавца есть несколько вариантов решить проблему:

1. Договориться о реструктуризации долга (при наличии уважительных причин неуплаты). Обращаться нужно непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг, необходимо обращаться в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа, отменить пеню или списать часть суммы. Благодаря реструктуризации можно избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.
2. Погасить за счет аванса или задатка от покупателя. Возможность применения этого варианта зависит от размера долгов, поскольку размер задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Но в целом стороны могут сойтись на любой сумме. Внесение денег оформляется в виде соглашения о задатке. После его подписания нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается продавец, он возвращает сумму задатка в двукратном размере, если покупатель – он теряет уплаченные деньги (ст. 381 п. 2 ГК РФ).

Пример. Цена квартиры 4,5 млн. руб., долг по оплате коммуналки – 100 000 руб. Покупатель составляет с продавцом соглашение о задатке и передает 100 000 рублей, которые входят в цену недвижимости (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Последний оплачивает все счета и предоставляет справку об этом из УК. Остаток – 4,4 млн. руб. – продавец получает по завершении сделки купли-продажи.

1. Взять кредит или целевой займ (на оплату услуг ЖКХ). В этом случае продавца ждут дополнительные расходы в виде процентной ставки. Кроме того, есть вероятность вовсе получить отказ в выдаче.

Покупатель

Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя. Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток. В подобном случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый собственник мог оплатить коммуналку.

Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:

• в самом договоре;
• в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.

Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).

Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:

• ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
• Сведения о квартире.
• Сумма задолженности.
• Дата и подписи сторон.

Важно точно прописать согласованную сумму, вид услуг и период, за который будет внесена оплата. В документ также желательно внести последние показания приборов учета

Следует учесть, что по закону перевод долга возможен только по согласию кредитора (в данном случае УК или другого поставщика услуг), иначе он будет ничтожен (ст. 391 п. 2 ГК РФ).  Поэтому сторонам нужно перед составлением соглашения обратиться в указанную организацию.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать

Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?

Можно ли продать квартиру с долгом?

Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.