Как происходит перевод жилого помещения в нежилое

Сложный случай перевода в нежилой фонд

Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.

Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей. Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого. Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.

После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.

«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.

Для перевода нежилого помещения, которое уже имеет отдельный вход, потребуются:

• заявление собственника о переводе помещения в нежилой фонд;
• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или заверенные нотариусом копии);
• поэтажный план дома и технический паспорт квартиры;
• проект переустройства или перепланировки, если квартиру будут переделывать под офис или магазин (выполняет проектная организация, которая состоит в СРО и имеет допуск к данному виду работ);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением о согласовании перевода;
• письменное согласие всех собственников примыкающих к квартире помещений (составляется в свободной форме с указанием ФИО собственника помещения, его паспортных данных, номера квартиры, реквизитов правоустанавливающих документов на квартиру).

Собственник также вправе приложить к заявлению о переводе следующие документы:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, которая должна быть выдана не ранее чем за месяц до даты подачи заявления;
• сведения от УК или ТСЖ о том, используется ли переводимая квартира для постоянного проживания.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Какие необходимы документы

1. Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
2. Техпаспорт. Он выдается БТИ.
3. Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
4. Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в нежилое помещение (коммерческую недвижимость), и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
5. Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
6. Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
7. Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
8. Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Стоимость услуг

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

От чего зависит стоимость перевода помещения в нежилой фонд

Во-первых, процесс регистрации документов и получения разрешений требует немало времени и усилий, а также знания требований законодательства.

Во-вторых, в большинстве случаев приходится расходовать немалые деньги в тех или иных государственных службах.

Получается, что процедура перевода квартиры или части частного дома в нежилое помещение является достаточно сложной и дорогостоящей процедурой, и не каждому предпринимателю под силу выполнить эту задачу.

Для ее решения достаточно обратиться в специализированную фирму, выполняющую за доступную цену все необходимые операции в короткие сроки и без вашего участия.

Компания «Лионлюкс+» имеет большой опыт выполнения таких заявок по невысоким ценам. Высокая квалификация наших специалистов является гарантией решения возникшей проблемы даже в самой сложной ситуации за короткий период времени.

Для заказа процедуры перевода вашего жилья в нежилое помещение достаточно обратиться по телефону, указанному на сайте в любое время. Мы выполняем весь комплекс мероприятий, начиная от проектирования до получения всех необходимых разрешений в различных инстанциях. Проводя гибкую ценовую политику, направленную на создание максимально комфортных условий для каждого клиента, мы в индивидуальном порядке определяем стоимость услуг.

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

• 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
• 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
• 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

• Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
• Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
• Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
• На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если решено квартиру, приобретенную в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать. Причина — квартира предмет залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
• Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
• Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

• Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
• Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
• Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
• Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
• Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Условия для перевода

Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

• Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

  В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

• Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
• В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
• Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

  Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

• Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
• Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

• Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
• Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
• Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
• Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

• Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
• Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
• Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

Как перевести недострой в жилой дом

Многие люди, приобретая недостроенный дом, не знают, как перевести недостроенный дом в жилой. Чтобы перевести незавершенное строительство в категорию жилого, собственник выполняет алгоритм действий:

1. Оформляет технический документ в БТИ. Оформление займет не более полутора месяца. Для этого необходимо предоставить бумагу, подтверждающую владение на законных основаниях, поэтажный проект постройки, сметы.
2. Ставит строение на кадастровый учет. Заявитель обращается в Росреестр в регионе расположения дома или квартиры с заявкой и комплектом бумаг.
3. Получает адрес. Заявка на получение адреса подается в многопрофильный центр оказания услуг населению. С момента подачи ходатайства и комплекта требуемых бумаг адрес предоставляется в течение месяца.
4. Регистрирует право владения объектом недвижимости в Росреестре. После завершения последней стадии по данному адресу возможно зарегистрироваться.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

• Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
• Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
• Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
• В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
• Невозможен перевод квартиры из жилого в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
• Также не допускается перевод жилого помещения в нежилое в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
• Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия.

Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Как помещение перевести в квартиру

Процедура перевода помещения в квартиру осуществляется в несколько этапов. Постройка должна соответствовать требованиям законодательства, санитарным и противопожарным норма.

Требования

• Жилой объект не может располагаться на территории подвала.
• На территории жилых домов недопустимо размещать предметы промышленного или торгового оборудования и оснащения.
• Квартиры, размещенные над гаражами, отделяются от них этажом, на котором расположены нежилые помещения.
• Подсобные помещения, лифты, мусоропровод недопустимо размещать по соседству с жилой территорией.

Перед тем как переводить нежилой фонд в жилищный, желающий провести процедуру должен удостовериться в том, что на недвижимость не наложены штрафные меры пресечения, судебный арест, и она не находится в залоге. Дом должен отвечать критериям, выдвигаемым к жилищу, иметь необходимые коммуникации.

Проще осуществить перевод, когда его предмет ранее использовался как жилье. Потом недвижимость была переведена в категорию нежилого с целью использования под офис, торговую точку, салон красоты, и т. д. В такой ситуации план можно составить самому и провести ремонтные работы после его утверждения.

Алгоритм действий, как перевести нежилое строение в жилой дом

1. Сбор необходимых бумаг.
2. Оформление письменной заявки в органы исполнительной власти.
3. Ожидание ответа о разрешении либо запрете перевода. Ходатайство о переводе рассматривается на протяжении полутора месяцев.
4. В случае позволения на проведение перевода провести реконструкцию и строительно-ремонтные работы согласно представленному проекту.
5. По завершении реконструкции вызвать экспертов жилищной комиссии, которые составят акт об окончании работ и соответствии недвижимости плану.
6. Оформить бумагу, подтверждающую владение домом в Едином Национальном Регистре Недвижимости.
7. Сделать технический паспорт дома.

В каждом конкретном случае перечень документов несколько отличается.

Что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Перечень документов

• документ, устанавливающий личность заявителя;
• доказательства права владения недвижимостью;
• план реконструкции дома, квартиры;
• заключение жилищной комиссии на предмет соответствия всем требованиям.

Порядок процедуры

Решение о переводе принимают межведомственные комиссии муниципального или административного округов. Необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент Управления Имуществом, которое должно будет рассмотреть вопрос и предоставить разрешение на перевод или отказать в изменении назначения (согласно ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое требуется:

1. Обратиться в БТИ за техпаспортом, в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС за заключением, в районный СЭС, ДЭЗ за справками, в паспортный стол за выпиской из домовой книги, в управляющую компанию за письменным согласием (если требуется).
2. Заказать проект переустройства в проектной компании (если проводятся работы по изменению несущих конструкций).
3. Сформировать пакет документов и предоставить его в межведомственную комиссию.
4. Получить расписку в получении документов с указанием даты.
5. Принять комиссию, которая будет осматривать помещение.
6. Получить решение о переводе или об отказе в течение 45 дней (лично или на почту).
7. Обратиться в БТИ или МФЦ для определения стоимости перевода.
8. Забрать протокол о стоимости и оплатить разницу в цене.
9. Зарегистрировать изменение в реестре (смену назначения помещения).
10. Получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает все внесенные изменения.

Если требуется переустройство жилья (перенос двери и пр.), то принятое решение является основанием для проведения таких работ (учитывается проект, который был разработан проектной компанией).

После окончания преобразований в квартире нужно будет получить заключения департамента архитектуры о готовности помещения к сдаче приёмочной комиссии. В результате оформляется акт приёмки (акт ввода объекта в эксплуатацию), как подтверждение завершения работ по переводу.

Если решение о переводе получено, то комиссия направляет информацию об этом в Росреестр, который автоматически меняет сведения в ЕГРН. Теперь, заказав выписку из реестра, можно увидеть в графе “Назначение объекта” изменение статуса с жилого на нежилое помещение.

Важно! Самостоятельно пройти процедуру изменения назначения довольно сложно. Потребуется огромное терпение в сборе документов и согласовании переустройства

К тому же процесс связан с весьма серьезными расходами, которые сможет осилить далеко не каждый собственник квартиры.