Процедура формирования земельных участков

Перераспределение

1. Все перераспределяемые земли не пребывают в частном пользовании или собственности, не находятся в ведении органов власти, интересы третьих лиц на них не распространены (кроме сервитута). Органы, между которыми распределяются земли, заключают соглашение, исключением является ситуация, когда участок находится в ведении одного органа – он может тогда единолично принять решение.
2. Часть земель, подпадающих под распределение, принадлежит государству или муниципалитету, а остальные земли не принадлежат никому и не обременены.
3. Перераспределяет земли один орган, в ведении которого находятся все эти земли.

Основаниями являются соглашения между субъектами, единоличное решение, проект межевания. Все границы территорий должны быть уточнены и утверждены.

Случаи, когда может происходить перераспределение участков, принадлежащих федерации, муниципалитету и находящихся в частном владении:

• проведение комплексного развития территории для того, чтобы привести границы наделов в соответствие с составленными проектами межевания;
• перераспределение наделов с целью выравнивания их границ – производится только при расширении участков, что принадлежат частным владельцам;
• распределение земель между частными владельцами – осуществляется также с условием расширения границ наделов вплоть до максимального размера;
• появилась необходимость изъять земли для нужд местности или государства.

Основаниями служат договоры между владельцами перераспределяемых участков, также на эти участки нужны документы из Ростреестра. Кроме того, органы власти предоставляют счёт, на основании которого проводится доплата за то, что участок увеличился.

Для перераспределения готовится проект межевания земель или схема, отображающая расположение надела.

Переход права собственности урегулирован законодательством. Перераспределение земель допускается только при соблюдении всех условий и на законных основаниях, подтверждённых необходимыми документами.

Кадастровые работы

Кадастровые работы проводятся для определения и уточнения расположения земель и их границ, а также для создания документации на эти участки. Все работы, проводимые кадастровой службой при образовании новых ЗУ, разделяются на две группы:

• инженерно-технические мероприятия на местности;
• юридическое оформление.

На основании геодезических работ на ЗУ составляются:

• межевой план;
• технический план;
• акт обследования.

Первый этап обычно занимает всего несколько часов.

Обработка данных и оформление документации может продолжаться от нескольких недель до одного месяца. В это время подготавливается пакет документов для предоставления в органы кадастрового гос. учета. Итогом всех проведенных на территории работ является возможность формирования ЗУ, его оформление и проведение с ним сделок.

Заключение инженера

Межевой план ЗУ может содержать пункт «Заключение кадастрового инженера». Этот пункт является обязательным в случае:

• выявления несоответствий реальных границ смежных ЗУ или населенных пунктов их кадастровым обозначениям;
• уточнения действительных границ ЗУ;
• необходимости добавочного обоснования проведенных кадастровых работ.

Текст заключения должен содержать:

• связно изложенную информацию о выявленных несоответствиях;
• рекомендации по их устранению.

Выводы кадастрового инженера являются важным пунктом документа на участок, так как могут быть использованы в суде в качестве доказательства, если возникнет спор о границах ЗУ.

Смотрите образец здесь.

Оформление документов на землю, начиная с момента формирования участка, следует проверять очень тщательно, чтобы в процессе эксплуатации участка не появились проблемы и не пришлось «замораживать» стройку или отдавать часть огорода соседу по даче.

Образование многоконтурного земельного участка

Такие участки образуются, если нет возможности образования одноконтурного. Это может произойти:

1. Если недостаточно места для выделения «стандартного» участка достаточной площади.
2. Если необходимо выделить часть земель, к примеру, под опоры для ЛЭП или для других подобных нужд.

Правила и способы образования те же. Отдельно стоит упомянуть требование о том, чтобы участок не пересекал границы населённого пункта. Для многоконтурных это означает, что все их части должны находиться в пределах одного поселения. Но они могут относиться к разным кварталам.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Проведение работ геодезическими службами для составления новой карты с включением межевого плана границ

Для внесения данных в Государственный земельный кадастр необходимо определить площадь и границы надела

С помощью геодезических измерений узнают такие сведения о наделе, как:

• линейный размер;
• форма;
• площадь;
• географическое положение.

Сведения необходимы для составления плана надела и землеустроительного дела. Геодезисты пользуются:

• GPS-техникой;
• оптикой и лазерами.

GPS приборы принимают сигнал со спутников, позволяя:

• максимально точно определить положение участка на местности (координаты);
• изменить расстояние;
• составить точную карту местности.

Их используют в любых климатических условиях, даже, если идут дождь, снег, местность покрыта туманом. Выданные ими данные обрабатываются автоматически сразу после получения. Для управления приборами не нужны специальные технические знания.

С помощью оптики и лазеров измеряют расстояние, угол и высоту. Они такие же высокоточные, могут быть применены в любое время года.

Геодезическое измерение участка проводят в соответствии с проектом, частью которого является технологическая схема, позволяющая понять, как и в каком порядке осуществлять работы. Геодезическая съемка местности включает следующие этапы:

• подготовительный (кадастровый инженер изучает возможность проведения работ, имеющиеся в наличии документы, составляя предварительный план границ);
• уведомление заинтересованных граждан и юрлиц;
• установление координат, по которым будут расставлены межевые знаки;
• формирование площади участка;
• создание межевого плана.

План составляет компетентный сотрудник кадастровой службы. При его составлении пользуются кадастровым планом территории или выпиской из кадастра. Этот документ состоит из графической и текстовой части.

Графическая часть – собственно план участка с нанесением на него всех расположенных на земле объектов, указанием границ и способа проезда. Текстовую часть составляют сведения, подлежащие занесению в кадастр, информация, которая позволяет судить о том, что существующие границы согласованы с владельцами соседних наделов.

Как образовывают участки органы власти?

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соглашение о перераспределении заключается между несколькими лицами, а поэтому оно должно соответствовать установленным письменным формам, а именно договору по установленному законом образцу.

В первую очередь они затрагивают вопросы присоединения частей или отрезов муниципальной земли к частным владениям. Такие земли именуются прирезками. Законодатель позволяет проводить такие мероприятия по присоединению муниципальных земель к частным.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления . Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование. То есть, если Вы имеете права собственности на зем.

Согласие на образование новых объектов недвижимости

Оно необходимо в некоторых случаях. Имеет письменную форму. Составляется от имени собственников. Его могут выдавать разные лица: арендаторы, залогодержатели, землепользователи. Если участок находится в собственности местных или региональных органов власти, то их одобрение не является обязательным в силу закона.

Решение суда – основание к разделу. И согласия участников правоотношения не требуется.

Раздел

Существующий участок при разделе не используется в качестве юридической единицы. Вместо него возникают 2 или более новых. Алгоритм разделения зависит от инициативы сторон, категории объекта недвижимости, ее площади и других параметров. В этом процессе новые участки приобретают аналогичный ВРИ и целевое назначение. Исключения могут быть установлены только положениями законов.

Образованным заново объектам присваивается кадастровый номер, так как старый земельный надел теряет прежний идентификатор. И сведения о нем изымаются из ЕГРН.

Некоторые объекты неделимы. Информация об этом содержится в градостроительном плане. Участок не может быть разделен без изменения его назначения.   

Объединение

Новый участок создается при соединении нескольких смежных. При этом его самостоятельное существование заканчивается. В случае объединения объектов, принадлежащих разным людям или организациям, у них возникает право общей собственности (долевой). Объект, образованный по итогам объединения, ставится на кадастровый учет.

Перераспределение

Этот процесс включает в себя образование 2 или более новых участков. Старые наделы более не существуют. Правомочия собственности на вновь созданные угодья возникают по договоренности между сторонами – владельцев бывших наделов.

При распределении: ВРИ и целевое назначение участка сохраняют целевое назначение.

Выдел

Если надел находится в режиме общей долевой собственности, то процедура выдела разрешена законом. При ней образуется несколько новых участков. Исходная земля не прекращает правовое существование. Но ее границы меняются. Собственником нового надела выступает лицо, которое подало заявление на процедуру. Режим общей долевой собственности прекращается.

Традиционно, к процедуре прибегают в случаях, когда дольщики спорят между собой на предмет использования общего участка. И при отсутствии договоренности между ними, несогласия с выделом, заявитель может потребовать проведения процедуры на основании решения судебного органа. Но участок может быть неделимым. Ситуация возникает, если выдел доли в натуре невозможен. В этой ситуации, заявитель вправе потребовать компенсационной выплаты стоимости доли. И платить обязаны остальные сособственники.

Операции с землями, имеющими сельхозназначение, имеют особенности. Решение о выделе принимается на общем собрании. На нем собираются участники долевой собственности. Заявитель в случае принятия положительного решения обязан обратиться к кадастровому инженеру. У нового участка появляются границы в соответствии с проектом межевания.

Выделяемая заявителю доля имеет площадь в соответствии с документами на участок. Размер вновь образованного надела будет меньше или больше нормативной площади. Все зависит от физических свойств и других параметров объекта. Спорные вопросы, касающиеся метража выделенного надела, решаются дольщиками исходного участка. Если решение не принимается, то заявитель вправе обратиться за помощью к суду.

Земли государственной или муниципальной собственности не выделяются, так как у исходных участков отсутствует режим, относящийся к общему долевому. Образование земельного надела из участков рассматриваемой формы собственности происходит путем формирования объекта при межевании и постановки его на учет в кадастре. 

Межевой план

После выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка, кадастровый инженер обеспечивает подготовку межевого плана, который передается заказчику кадастровых работ.

Общие положения о межевании земельного участка и составлении межевого плана установлены Федеральным законом Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости».

Форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении определенных земельных участков устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Если в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в необходимых случаях сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Размер земельного участка характеризуется его площадью.

Площадью земельного участка, определенной с учетом требований, установленных в соответствии в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Кто распоряжается образованием наделов?

Новообразованные участки земли появляются лишь на основании постановлений, выдаваемых либо судебной инстанцией, либо по распоряжению властей муниципальных образований. При этом судебное решение принимается на следующих основаниях:

• решение о разделе может быть принято без согласия остальных владельцев;
• на решение не влияет принадлежность (аренда) и обременение (залоги);
• постановление суда исполняется неукоснительно.

Что касается исполнительной власти, процедура проводится по своим канонам. Физическое лицо (либо организация) подает заявление в Департамент, отвечающий за имущество муниципального образования. Данное заявление рассматривается и издается распоряжение с результатами проведенных работ.

При этом может возникнуть ситуация, когда границы участка земли не были определены до начала процедуры. Проводятся соответствующие кадастровые работы, результатом которых будет определением размеров и площадей выделяемых наделов.

Нельзя исключать и следующие изменения в процессе использования земельного участка:

• функциональное предназначение;
• зарегистрированный адрес местоположения;
• предназначение построек, находящихся на земельном участке.

Все процедуры должны проводиться в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Для того чтобы мероприятия прошли быстро, без задержек и с соблюдением всех формальностей, стоит обратиться за консультацией юридического характера. Зачастую граждане и компании могут столкнуться с запутанными ситуациями, когда искомый участок, подлежащий разделу, может быть неправильно оформлен в собственность, либо границы его не соответствуют указанным документально.

Предпринимать в этом случае самостоятельные действия, да еще не соответствующие законам ни в коем случае нельзя. Грамотный юрист всегда найдет выход из любой сложившейся ситуации, как бы проблемно она не выглядела. В нашем случае, прежде чем добиться образования земельного участка посредством раздела существующих наделов, стоит переговорить со всеми собственниками, получить их согласие в письменном виде, проверить правильность регистрации участка.

Разъяснение сложных моментов

Одним из неоднозначных моментов будет вариант, когда ЗУ необходимо формировать под многоквартирными домами. Ведь одно дело, когда это, например, три смежных дачных участка или один большой надел (хоть сельскохозяйственного, хоть несельскохозяйственного назначения), и совсем другое, если на земле стоит многоквартирный дом. Даже если он не многоэтажный, а, например, одноэтажный с тремя квартирами. Тут нужен небольшой анализ.

Размеры наделов будут определяться точно в соответствии с Земельным законодательством. Закон о градостроительной деятельности устанавливает, что они будут рассчитываться с оглядкой на фактические объемы землепользования. И конечно же, учитываются правила градостроения. Границы территорий устанавливаются по естественным границам смежных участков, проездам. При этом будут учитываться транспортные системы. Правда, только если это не будет идти вразрез с градостроительным законодательством.

Нормативную площадь территории рассчитывают по указаниям СПЗО — 101 — 98. В формуле учитывается плотность застройки района, сколько в доме этажей, какова транспортная доступность, какая общая площадь всех помещений в доме и другие важные моменты.

Как выглядит процедура? Прежде всего, проводится общее собрание жильцов. На нем как раз и выносится решение, а результат голосования обязательно фиксируется в протоколе прошедшего собрания. Потом подается заявление на передачу участка в долевую собственность в соответствующие органы. Далее уполномоченный представитель всех жильцов (выбирается общим собранием) обращается в муниципалитет или другие органы с заявлением о формировании земельного надела, занятого многоквартирным домом.

После этого проводятся землеустроительные мероприятия, и утверждается проект границ. Уже потом наступает очередь процедуры формирования ЗУ. Это делают органы государственной власти. Бывает, что на застроенных пространствах нет никаких границ нужных участков. Тогда специалисты готовят все проекты межевания. Эти проекты утверждает Администрация данного субъекта РФ.

Когда проект уже утвержден, на его основании принимается решение о том, чтобы передать участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность.

Как только кадастровый учет осуществлен, возникает право собственности, и участок поступает в общее владение жильцов. Статус всех собственников закрепляется Госрегистрацией права. С этого момента все долевые владельцы могут пользоваться всеми вновь приобретенными преимуществами. Например, расположить на своей земле детскую площадку, как и какую хочется (многодетным семьям либо просто семьям с детьми это особенно придется по вкусу) или использовать другим путем.

Границы территории, которая застраивается

Закон, в частности, ЗК РФ не допускает образование земельных наделов ранее обозначенными способами. Но разрешено образовывать новые угодья субъекту, которому дано разрешение на развитие территории. Это означает, что ранее с ним был заключен соответствующий договор. После того, как было утверждено решение о предоставлении гражданину прав на занятие земельным участком, подписания договора, застройщик собственными силами, финансовыми возможностями официально обозначает границы надела. А также ставит его на кадастр.

По мере застройки и дальнейшей сдачи жилых домов в эксплуатацию, также объектов, имеющих вспомогательное значение, в обязанности вменяется регистрация частей участка, которые находятся под застроенными объектами. Например, под многоквартирными домами.

Образование земельного участка из территорий муниципальной и государственной собственности может происходить в первый раз, но не посредством разъединения других наделов. Создание участка осуществляется по Постановлению, вынесенному муниципальным органом власти. Производится межевание, в результате которого составляется проект. На основании этого документа образуется участок. Виды земель, из которых он создается, следующие:

1. Принадлежащие некоммерческим структурам или гражданам, которые пользуются ими длительное время по праву пожизненного владения.
2. Из земель, входящих в состав площадей по освоению жилищного строительства.
3. Из территорий, входящих в состав застроенных территорий, на основе существующего градостроительного плана и решения о том, что земли будут развиваться дальше.

Эти действия выполняются по ст. 11.3 ЗК РФ, а также по Градостроительному Кодексу.

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

• наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
• определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
• соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
• новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Перераспределение участков земли

И наконец, разберем вопрос перераспределения участков земли. Данный способ формирования новых площадей является заключительным и менее распространенным на практике, чем иные указанные выше методы. Итак, в случае перераспределения нескольких участков земли смежного характера актуально образование ряда другие участков смежного типа

Важно отметить, что существование первых пространств в любом случае прекращается. Перераспределение тех площадок, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, между их владельцами (неважно, физические это лица или юридические) недопустимо

Исключение составляют следующие случаи:

• Перераспределение участков земли в пределах застроенной территории. Как правило, в отношении данного пространства принято решение касательно его развития в соответствии с Градостроительным кодексом, действующим на территории Российской Федерации.
• Формирование новых участков земли для размещения на них объектов, предназначенных для капитального строительства.

Необходимо дополнить, что порядок появления прав на сформированные земельные участки устанавливается гражданским законодательством (а именно главой пятой Земельного кодекса, законодательным актом «О введение в действие земельного кодекса» и законодательным актом «О дачной амнистии»). В зависимости от целевого характера предоставления земельных участков и разновидностей субъектов, которым они предоставлены, установлен соответствующий порядок. Так, выделяют следующие цели:

• Строительство объектов жилого или нежилого типа (дома, офисные здания, помещения производственного назначения).
• Цели, не относящиеся к строительству объектов жилого или нежилого типа.
• Переоформление земельных прав, появившихся до введения Земельного кодекса в действие.

Среди причин возникновения прав на участки земли относительно юридических (организаций) и физических лиц важно выделить наличие актов государственных структур или структур местного самоуправления касательно предоставления участков земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности; договоров, связанных со сделками по земельным участкам; соответствующих судебных решений; документов, определенных законодательным актом «О дачной амнистии». Помимо этого возникновение названных прав может быть актуальным в порядке наследования на законодательной основе или по завещанию

Стоит знать, что перечисленная документация относится к правоустанавливающей.

Право на участок земли появляется, как правило, из целого ряда оснований. Так, после получения правоустанавливающих бумаг необходимо пройти кадастровый государственный учет и реализовать регистрацию соответствующего права. Необходимо знать, что право на владение участком земли возникает сразу же после его государственной регистрации. Свидетельство о данной регистрации – правоустанавливающая бумага.

Способы и порядок

Создание нового надела требуется:

• когда совершаются операции с теми участками, что есть в наличии;
• производится выдел территорий из наделов, прошедших процесс регистрации;
• необходимо отделить землю от той, что принадлежит на праве собственности государству;
• из земель, собственником которых является муниципалитет.

Для образования участка, имеющего первичное значение, требуется принятие соответствующего решения органом власти, осуществляющим полномочия на уровне федерации или региона.  В качестве оснований для образования наделов рассматриваются документы:

• проект, согласно которому производится процедура межевания (должен находиться в соответствии с градостроительным законодательством);
• документы, носящее проектное значение, где содержатся сведения относительно участков лесных;
• когда отсутствует проектная документация – требуется утвердить схему, согласно которой располагаются наделы.

Проект межевания ЗУ

Предусматривается условие, согласно которому для образования надела требуется проект межевания, это относится:

• участок, который предоставлен в целях освоения земли;
• земельные наделы, переданные гражданам для осуществления деятельности по ведению садоводческого или огороднического хозяйства;
• зоны, на которых располагаются постройки, имеющие жилое назначение;
• местности, относящиеся к федерации или регионам.

Когда речь идет о формировании надела за счет земель, относящихся к сельскохозяйственным, то выделение доли, принадлежащей одному собственнику происходит для:

• реализации земли или оформления в отношении нее договора аренды;
• с целью расширения домашнего хозяйства;
• создается подворье, имеющее фермерское назначение.

Решение о выделении наделов за счет общей территории принимается на собрании, где участвуют все собственники долей. Данное решение принимается в форме постановления. Также на собрании определяется расположение надела, который выделен.

Для высказывания мнений, направленных против предполагаемого месторасположения надела, определяется срок равный 1 месяцу. Если никто из участников не подал протест – считается, что участок выделен.

Освоение земли производится в течение трехлетнего периода с момента выдачи. Его можно реализовать, сдать в аренду, занять хозяйством животноводческого или растениеводческого характера. Если речь идет об аренде, то возможна переуступка прав аренды.

Участки с особым статусом

Некоторые ЗУ могут свободно использоваться гражданами, другие имеют специальный статус.

Земли закрытого административно-территориального образования

На особом положении находятся земли ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований). К административно-территориальным образованиям закрыто типа относятся территориальные образования, которые:

• имеют органы местного самоуправления;
• выступают местом расположения предприятий, работающих с радиоактивными веществами или оружием массового поражения, военных объектов, которым необходим режим соблюдения гостайны.

Территории, на которых расположены ЗАТО, считаются их землями. Эти ЗУ являются федеральной собственностью. Но распоряжаться ими могут органы местного самоуправления. По согласованию местной и федеральной властей:

• земли закрытых образований могут предоставляться местным жителям для использования в качестве садовых, огородных и хозяйственных участков;
• на территории может вводиться режим особого использования.

Искусственные

Искусственные ЗУ создаются на водоемах или в их непосредственной близости путем отсыпки грунта, отмыва и т.п. Они могут иметь смежные границы с существующими или быть изолированными.

Целью создания подобных участков является строительство зданий и сооружений различного назначения.

Формирование искусственных земель может происходить по инициативе:

• органов власти (государственной или муниципальной);
• физического лица;
• юридического лица.

ИЗУ создаются за счет средств бюджета, вложений инициаторов, а также с использованием средств, полученных в результате проведения торгов на аукционе.

Создание ИЗУ происходит поэтапно:

• получение разрешения на проведение работ;
• разработка плановой документации по будущему участку;
• выполнение инженерных расчетов и подготовка проекта;
• проведение работ по созданию участка.

Искусственные участки не могут:

• использоваться для добычи полезных ископаемых;
• изменять границы РФ или территориальных образований.

Как проводятся кадастровые работы

Независимо от того, каким способом образуется земельный участок, в отношении него нужно провести кадастровые работы (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).

Их проводит кадастровый инженер. Поэтому вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он работает, и заключить договор подряда (ч. 1 ст. 35 названного Закона).

Заключать с ним трудовой договор или иные гражданско-правовые сделки нельзя, так как это не предусмотрено Законом о кадастровой деятельности (Письмо Минэкономразвития России от 13.04.2017 N Д23и-2015). Имейте в виду, что кадастровые работы могут быть выполнены и на основании определения суда (ч. 2 ст. 35 названного Закона).

Вам как юрлицу не требуется заключать договор подряда, если кадастровый инженер — ваш работник по трудовому договору и выполняет кадастровые работы для ваших нужд (ч. 1.1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

В результате проведения таких работ будет составлен межевой план, в котором будут определены точные границы нового земельного участка (ст. 37 указанного Закона, ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).

Объединение наделов

Формирование земли путём объединения возможно одним и несколькими собственниками. Прежние участки прекращают своё существование и оформляются на одного или нескольких собственников, которые владеют образованным наделом на праве общего владения.

Образование земельных участков через объединение является популярной процедурой по таким причинам:

• получение налоговых льгот невозможно для нескольких участков сразу;
• нельзя построить большой дом сразу на двух наделах, так как последуют проблемы с его регистрацией;
• вырастает цена на большой участок при его продаже;
• для одного собственника не нужно формировать отдельные пакеты документов на недвижимость;
• уменьшение земельного налога.

Требования к объединяемым участкам:

• все участки должны иметь одинаковый правовой статус (допустим, нельзя объединить земли в бессрочном владении и в наследуемом), кроме случая, когда их объединяет одно лицо;
• наделы должны быть смежными;
• границы объединяемых земель должны быть точно определены, в этом случае кадастровому инженеру не понадобится выезжать на объект, он может составить план межевания по имеющимся схемам;
• наделы должны принадлежать к одной категории (допустим, выдаваться под поселение);
• участки могут находиться в пределах одной административной единицы;
• новые участки должны соответствовать всем требованиям к формированию новых земельных наделов (не допуская вклинивая, нарушений размеров и т.д.)

Порядок формирования земельных участков предполагает предоставление заявлений всех их владельцев о намерении создать один надел.

Объединение участков приводит к общей собственности и, как результат, к некоторым ограничениям, но этот законный способ формирования нового участка помогает решить множество проблем с налогообложением, продать землю дороже и т.д.

Способы образования

Способ зависит от того, из каких земель образуется участок, уже разграниченных или нет. В последнем случае образуется новый участок. Обязательно проводятся кадастровые работы.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В зависимости от расположения и категории, учитывается проект планировки или развития окружающей территории.

Ещё один способ – это преобразование существующих участков. Выделяют такие виды:

1. Объединение – несколько участков со смежными границами становятся одним. Прежние при этом перестают существовать.
2. Разделение – участок делится на несколько меньших. Старый прекращает своё существование.
3. Выдел – из участка в качестве самостоятельного выделяется его часть. Отличие от предыдущего вида в том, что прежний участок остаётся, но с изменёнными границами. Этот способ используется, как правило, если один из собственников хочет выделить свою долю, чтобы самостоятельно ей распоряжаться.
4. Перераспределение – это комбинация объединения и разделения участков. Оно проводится между смежными, общая (внешняя) граница остаётся прежней. Также образуются новые участки.

Объединяемые участки также должны относиться к одной категории. А виды использования могут не совпадать. У новых участков будут все разрешённые виды, которые были у старых.