Оформление новостройки в собственность

Регистрация прав собственности

При процедуре регистрации права собственности на жилье в новостройке достаточно участие одного дольщика. Нередко дольщики доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру. Но мы рассматриваем вариант, когда дольщик регистрирует свои права на жилье в новостройке самостоятельно.

Подготовить пакет документов

• паспорта личности всех предполагаемых владельцев (на несовершеннолетних – свидетельство о рождении);
• документы при покупке от застройщика – это договор со строительной компанией, на основании которого Вы приобрели жилье (договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования), со всеми дополнительными соглашениями;
• кадастровый паспорт и план квартиры. Хоть сведения о кадастре в Росреестре имеются и предоставления этих документов не является обязательным, все же лучше их представить, дабы не было проблем при регистрации;
• закладная и договор займа (кредитный), если жилье приобретено в ипотеку или на полученные в кредит денежные средства;
• разрешение от органов опеки, если один из будущих владельцев не достиг совершеннолетия;
• нотариально заверенная доверенность, если интересы будущих собственников представляет третье лицо;
• акт приема передачи объекта долевого строительства. Он предоставляется в двух подлинных экземплярах (один остается в Росреестре, другой возвращается заявителю);
• копия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, заверенная печатью застройщика. На самом деле застройщик самостоятельно по истечению 10 дней с момента получения разрешения предоставляет его в Россреестр. Но не взирая на это многие регистраторы требуют такое разрешение от дольщика.
• справка о полностью произведенном расчете с застройщиком.

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

МФЦ — срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату. Там проверяются и проводится регистрация.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями.

Подписать бланк заявления о регистрации собственности

Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником МФЙ. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.

Оплатить государственную пошлину

В 2021 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в терминалах МФЦ. Если будущих владельцев жилого помещения несколько, то сумма госпошлины разделится между ними поровну.

Проверка документов специалистом

Удостоверившись в 1) наличии всех необходимых документов, 2) правильности их оформления, 3) присутствие при регистрации всех собственников и представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), специалист вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

• На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
• Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 9 рабочих дней. Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, праздничные дни).
• В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение выписки из ЕГРН о праве собственности на жилье

Оно выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Специалист вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и пр.).

Полезно знать: документы на регистрацию собственности лучше подавать после того как какой-либо дольщик в многоквартирном доме оформить собственность. Так как с первым дольщиком обычно бывают проблемы технического плана.

Порядок вступления в право собственности

Оформить квартиру в собственность можно двумя способами. Первый – обратиться в фирму, специализирующуюся на таких услугах. Этот вариант обойдется вам дороже, однако сэкономит время и силы. Второй способ – сделать все самостоятельно. Для этого придется собрать документы, оплатить госпошлину и, наконец, подать заявление в Росреестр.

Справка: сотрудники МФЦ помогут вам с оформлением необходимого пакета документов и передачей его в надлежащие органы. Специалисты также помогают с составлением заявлений и проверяют правильность собранных бумаг. Так вы сэкономите время и избежите возможного отказа из-за ошибок.

Документы можно передать и через портал Госуслуг. Для этого отсканируйте собранные бумаги и заполните форму. Если все верно, вскоре вы получите приглашение для передачи оригиналов и дальнейшей регистрации.

Список документов

Для оформления собственности на квартиру вам понадобится следующий пакет документов:

Паспорт гражданина РФ,
Свидетельство о праве владения недвижимостью;
Кадастровый (технический) паспорт на объект, получить который можно в БТИ;Обратите внимание! Если ранее квартира уже была зарегистрирована в Росреестре, вам не придется подавать технический паспорт снова.

Выписка о лицах, также прописанных на оформляемой площади – получить ее можно из Домовой книги;
Если квартира записывается на супругов в официальном браке, потребуется письменное согласие от второго супруга;
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Если объект не находится под управлением УК или ТСЖ, потребуется собрать справки в каждой коммунальной службе по отдельности;
Квитанция об оплате госпошлины.

Важно! Выписка о прописанных в квартире или доме гражданах имеет небольшой срок действия, поэтому ее нужно оформлять в самый последний момент перед подачей заявления.

Важно! Выписка о прописанных в квартире или доме гражданах имеет небольшой срок действия, поэтому ее нужно оформлять в самый последний момент перед подачей заявления.

Подтверждающим право собственности документом может быть:

• Договор купли-продажи,
• Завещание,
• Дарственная,
• Договор обмена,
• Договор приватизации,
• ДДУ.

Если вы приобретали квартиру в кооперативе, дополнительно потребуется документ, оформленный компанией-застройщиком. К нему также должны прилагаться:

• Передаточный акт, выданный застройщиком вместе с ключами от квартиры;
• Закладная, если квартира куплена в ипотеку;
• Письменное согласие органов опеки, если квартира оформляется в собственность на ребенка;
• Нотариально заверенная доверенность, если заявление подается третьими лицами.

Каждый случай уникален, поэтому перед сбором бумаг лучше всего уточнить их список в МФЦ. И помните, что вам понадобятся не только оригиналы, но и копии всех бумаг.

Кто вправе регистрировать права собственности на квартиру?

Вне зависимости от того, приобретается ли квартира в новостройке или на вторичном рынке, действия по оформлению ее в собственность могут совершать, ст. 15 закона 218-ФЗ:

• покупатель или продавец лично;
• лица, в интересах которых устанавливается или снимается ограничение прав либо обременение;
• стороны договора, заключившие соглашение под залог недвижимости;
• нотариусы, заверявшие сделку или проводившие любое другое нотариальное действие с квартирой;
• представители, полномочия которых подтверждены нотариальной доверенностью.

Общий порядок регистрации вновь приобретенной квартиры описан в ст. 29 закона 218-ФЗ:

1. Прием заявления и прилагаемого пакета документации (на этом этапе проверяется личность заявителя и его полномочия, визуально оценивается подлинность представленных оригиналов).
2. Возврат документов без рассмотрения, если на то есть основания, перечисленные в ст. 25 закона 218-ФЗ.
3. Экспертиза предоставленных бумаг.
4. Если регистрационное заявление и его приложения прошли проверку, то информация заносится в ЕГРН.
5. Выдача документального подтверждения о совершенных действиях, уведомления о приостановлении или отказе в них.

Документы для покупки квадратных метров в новостройке

компания-продавец

• разрешение госорганов на стройку на том месте, где возведен дом;
• техническое и экономическое обоснование нового дома;
• заключение госорганов о том, что строительство дома велось согласно требованиям и стандартам, принятым в отрасли;
• проектную документацию и все изменения в ней, возникшие в процессе строительства;
• разрешение (лицензию) на осуществление строительной деятельности и застройки конкретного объекта;
• договор, подтверждающий участие в долевой стройке, если объект покупается на этапе строительства.

Процесс покупки

• оплату комиссионного вознаграждения продавцу за выбранную квартиру;
• подписание договора, касательно уступки права требования, который заключается между лицом, покупающим недвижимость, и фирмой, построившей дом.

Для каких целей вам понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру?

Многие новоиспеченные владельцы квартир уверены: сделка прошла без проблем, право владения перешло к новому собственнику и даже уже было соответствующим образом зарегистрировано, поэтому не о чем беспокоиться

Разве важно в этом случае, какие документы должны были остаться на руках?. На самом деле наличие документов на квартиру необходимо в следующих случаях:

На самом деле наличие документов на квартиру необходимо в следующих случаях:

• для доказательства ваших прав на недвижимое имущество в различных инстанциях, в том числе это подтверждение действительности проведенной сделки, которое может понадобиться в случае ее оспаривания;
• бумаги понадобятся владельцу для регистрации и прописки по новому месту жительства;
• управляющая компания вашего дома для открытия нового лицевого счета также попросит подтверждение;
• если вы приобрели недвижимость на рынке вторичного жилья, то бумаги понадобятся для переоформления показаний счетчиков воды, тепла, газа на нового владельца, а также для переоформления договора на интернет и телефонию.

Кроме того, бумаги на квартиру нужны для взаимодействия с налоговыми органами.

Во-первых, не забудьте оперативно поставить новое жилье на налоговый учет (надеемся, вы представляете, какими последствиями грозит игнорирование этой обязанности).

Во-вторых, документы нужны для получения налогового вычета при покупке недвижимости.

Особенности регистрации собственности на квартиру по наследству

В случае с наследованием объекта недвижимости особенно высока вероятность наткнуться на подводные камни. Вот потому наследникам, а именно — по завещанию, рекомендуется тщательно проверять все документы. Малейший недочет станет поводом для оспаривания последней воли усопшего в судебном порядке.

А также стоит проверить жилье на предмет прописки несовершеннолетних и недееспособных. Перечисленные лица могут не заявлять о себе, но при этом обязательство выделить им долю не пропадает. К тому же любые прописанные жильцы в дальнейшем могут стать проблемой для наследника.

Отдельно нужно упомянуть о наличии задолженности по оплате ЖКХ. Такая ситуация – не редкость. В некоторых случаях размер долга приравнивается к оценочной стоимости жилплощади.

Это занимает в итоге не более 3 суток.

Последствия отказа от регистрации

Зачем нужно регистрировать свое право собственности и обязательно ли это? Этим вопросом задается множество граждан, уверенных в том, что это необходимо только для того, чтобы государство могло собирать налоги с недвижимости. Однако у этого процесса есть ряд весомых причин:

• Одну из них мы уже назвали ранее – только после возникновения прав собственности на жилье вы сможете полностью владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимом имуществом. Иными словами, без этого вы не сможете продавать квартиру, сдавать ее в аренду, передавать по наследству – и т. д.
• Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении жилья в течение 5 лет с момента присвоения им кадастровых номеров ведет к тому, что органы регистрации передают сведения о таких объектах в органы местного самоуправления в соответствии с п. 10 ст. 69 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В свою очередь там могут поставить такие объекты на учет как бесхозные, а впоследствии признать права на них.
• Земельные участки, поставленные на кадастровый учет, могут быть сняты с него в случае отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации. А потому правообладателю придется обращаться к кадастровому инженеру для оформления необходимых документов, писать новое заявление о постановке объекта на кадастровый учет и о приобретении прав собственности.
• Налог начисляется на жилые объекты на основании сведений о зарегистрированных в ЕГРН сведениях. Их отсутствие означает неинформирование налоговой службы о наличии у вас облагаемых налогом объектов. С 2017 года это влечет за собой штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога с объекта, информация о котором не была передана своевременно.
• Компенсационные выплаты в случае утраты недвижимости из-за пожаров, наводнений, стихийных бедствий возможны только в тех случаях, когда собственник зарегистрировал свое право собственности. Также это касается резервирования земель государством для строительства социально значимых объектов.

Этих причин должно быть достаточно для того, чтобы все-таки провести надлежащую процедуру. Как минимум потому, что один крупный штраф может разорить вас больше, чем стабильная выплата налогов.

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.

4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.

8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.

9. Нарушение прав супругов.

10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).

12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение

Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

• Регистрационная палата
• МФЦ — срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату и проверяются там.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями. Процедура приема и выдачи документов и в МФЦ,и в регпалате происходит одинаково.

• Подписать бланк заявления о регистрации собственности. Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником регистрирующей организации. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.
• Оплатить государственную пошлину. В 2017 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в кассу регистрирующей организации.
• Проверка документов сотрудником регистрирующего органа. Удостоверившись в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, проверив присутствие при регистрации всех собственников, представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), регистратор вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.

Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 10 дней. В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на жилье.Она выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Также регистратор вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и т.д.).

Не стоит откладывать регистрацию даже если Вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее Вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.

• Невозможность зарегистрироваться по месту жительства. И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи и т.д.
• Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем – оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду и т.д.
• Увеличивается срок выплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых пяти лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
• Не получится оформить льготы и дотации, положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
• Невозможность реализации материнского капитала — в пенсионный фонд требуется предоставление документа, подтверждающего право собственности на объект, приобретенный за счет материнского капитала.

Государственная регистрация смены собственника

Даже составленный по всем правилам договор не означает автоматический переход права собственности. Чтобы одаряемый вступил во владение подаренной квартирой, необходима регистрация перехода права собственности в государственных органах. Срок, в течение которого необходимо это сделать, в законе не указан, но без этой процедуры новый собственник не сможет вступить в свои права.

Инструкция, описывающая порядок действий, достаточно универсальна и подходит в большинстве случаев.

Прежде всего нужно собрать пакет документов, куда кроме дарственной (по одному экземпляру для каждой стороны и один экземпляр для органа регистрации) входят:

• паспорта сторон;
• квитанция об уплате пошлины;
• кадастровый паспорт на недвижимость;
• справка БТИ с информацией о кадастровой стоимости квартиры;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права дарителя на недвижимость;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Это минимальный пакет документов, который потребуется, если обе стороны участвуют в сделке лично, являются совершеннолетними и даритель – единственный собственник.

В других случаях потребуется предъявить дополнительные документы, чтобы сделка соответствовала букве закона:

• если одна или обе стороны действуют через посредника – нотариально заверенную доверенность на право действовать от их имени;
• если квартира является совместно нажитым имуществом или имеются другие собственники – согласие супруга или совладельцев квартиры;
• если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего – согласие его законных представителей;
• другие документы по запросу сотрудников регистрирующих органов. Например, если квартира находится в ипотеке, потребуется согласие выдавшего кредит банка;
• также стороны могут включить в пакет документы на свое усмотрение. Например, чтобы обезопасить себя от дальнейшего признания сделки недействительной, предоставить официальное заключение о дееспособности дарителя.

оплатить государственную пошлинуС 2017 года в ряде городов сотрудники регпалаты перестали принимать заявления от граждан, полностью делегировав эту функцию МФЦ. Поэтому перед подачей документов стоит выяснить, куда именно их нужно принести.

При передаче документов должны присутствовать обе стороны (лично либо их официальные доверенные лица). Если дарополучателем является несовершеннолетний, обязательно присутствие его законного представителя.

Если договор составлялся самостоятельно, без участия нотариуса, юристы рекомендуют не подписывать его заранее, а сделать это в момент передачи документов сотруднику Росреестра или МФЦ.

На основании предоставленных документов сотрудник, их принимающий, составит заявление от лица сторон договора и выдаст им расписку в получении документов. Он же сообщает дату, когда правоустанавливающие документы на нового собственника будут готовы. По закону государственные органы обязаны зарегистрировать переход права собственности в течение семи рабочих дней. Однако прежде, чем ехать за готовыми документами, лучше уточнить готовность по телефону, указанному в расписке.

Даже если при приеме документов замечаний не возникло, и они были отправлены в регистрирующий орган, это не является гарантией положительного решения о переходе права собственности. В случае отказа в регистрации заявитель получит письменную мотивировку решения. Подать заявление можно повторно, предварительно устранив ошибки, на которые было указано.

Для получения готовых документов нужно предъявить паспорт и выданную ранее расписку. На каждом экземпляре договора будет стоять отметка о государственной регистрации. Кроме этого, новый владелец недвижимости получит выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве нового собственника квартиры. С этого момента переход недвижимости от одного лица другому считается официально завершенным. Предыдущий владелец утрачивает свои права, которые полностью переходят к новому собственнику. Последний с этого момента может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе продать или подарить ее третьему лицу.

2021 zakon-dostupno.ru