Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: 5 шагов

Документы для изменения ВРИ земельного участка

Изменение разрешенного вида использования земельной территории осуществляется на основании пакета документов:

• Паспорт заявителя;
• Заявление на смену ВРИ земли;
• Нотариально заверенное согласие всех владельцев земельного участка, если у земли — несколько собственников;
• Нотариально заверенное согласие хозяина земли, если ЗУ арендуется, а не находится в собственности у заявителя;
• Выписка из ЕГРН с информацией о владельце ЗУ (запрашивается в территориальном подразделении Росреестра или через МФЦ) или свидетельство о праве собственности;
• Выписка из ИСОГД (оформляется с паспортом и выпиской из ЕГРН в Департаменте или Комитете Градостроительства, поселковой администрации, Отделе архитектуры региональной администрации).

Комплект документации необходимо передать в Управление Росреестра или МФЦ. Бумаги будут рассмотрены на общественных слушаниях. Затраты на организацию и проведение публичных обсуждений ложатся на заявителя. Результатом общественных слушаний являются рекомендации о разрешении или отказе в изменении ВРИ земли.

В случае положительного решения, сведения об изменении ВРИ земли должны быть внесены в ЕГРН в течение 7 дней (при условии, что на использование земельного участка не наложены ограничения).

Отказ можно успешно обжаловать в судебном порядке — с помощью специалистов компании «Лендлорд-Инвест». Основная причина несогласия — несоответствие территории предельным размерам по Правилам землепользования и застройки. Отказ предоставляется в письменной форме со ссылками на нормативно-правовые акты, не позволившие дать положительный ответ.

Вид использования земельного участка — что это?

ВРИ — определенное в публичном порядке разрешенное функциональное использование земли, возводимых и имеющихся на ней объектов капстроительства. Иными словами, тот род деятельности, для осуществления которого можно использовать конкретную земельную территорию и расположенные на ней капительные объекты. Характеристику прописывают в кадастровом паспорте недвижимости.

Вид разрешенного использования земли служит ключевым фактором для расчета кадастровой стоимости ЗУ, от величины которой зависит размер земельного налога, цена аренды земельного участка. Поэтому смена ВРИ может привести к пересмотру кадастровой стоимости недвижимости.

ВРИ определяет:

• Категорию и целевое назначение надела (земли запаса, водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, промышленности, населенных пунктов, специального назначения, сельскохозяйственного назначения);
• Требования к возможности строительства зданий, конструкций и сооружений;
• Возможные границы участка;
• Особенности предоставления ЗУ гражданам из муниципальной и/или государственной собственности;
• Стоимость территории. 

По Градостроительному кодексу РФ, виды использования классифицируются на 3 категории:

1. Основные (главные типы эксплуатации ЗУ): территории общего пользования, лесные угодья, водные объекты, промышленные зоны, формы, подсобные хозяйства, ИЖС, сельское хозяйство.
2. Условно допустимые (ВРИ разрешаются на основании градостроительных норм, действующих в отношении зоны, к которой относятся конкретные земельные участки). Список условно разрешенных вариантов определяется представителями государственной власти с учетом градостроительного регламента.

Используя список можно понять, допустимо ли строить на данном ЗУ коммерческий объект, жилое здание и т.д.

1. Вспомогательные: технические зоны, охранные посты, детские игровые площадки, хозяйственные территории. Вспомогательные ВРИ являются дополнительным видом разрешенного использования земельных территорий, устанавливаемыми только совместно с условно допустимым или основным видом использования земли.

ВРИ для населенных территорий: дачная застройка (разведение КРС, огородничество, садоводство и т.д.), личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилое строительство. Цели использования ЗУ здесь — для семьи, индивидуальные.

Если ЗУ относится к территории, отведенной под жилую застройку, применять его можно только для возведения жилых зданий и нужд подсобного хозяйства. Условно допустимым ВРИ тут будет огородничество, разведение скота и т.д. Строить на такой площади коммерческие объекты нельзя.  

Необходимость изменения ВРИ

При планировании строительства коммерческого объекта может выясниться, что вид использования земельной территории, отведенной под застройку, не позволяет применить ее с указанной целью. В таком случае требуется провести изменение разрешенного ВРИ земли.

Без изменения вида разрешенного использования земельного участка, получить в Минстрое РФ разрешение на застройку не выйдет. Без разрешения на строительство, на возведенный объект невозможно будет оформить право собственности и внести его в государственный реестр недвижимости.       

Условия для изменения ВРИ земельной территории

Изменить вид использования земли, разрешенный градостроительными актами, можно, при соблюдении следующих условий:

• Новый ВРИ не станет противоречить установленной предельной норме площади в регионе;
• Земельный участок оформлен в собственность, имеет границы и числится на кадастровом учете;
• Владелец (-ы) земли согласен на изменение ее ВРИ.

При желании изменить вид разрешенного использования земельной территории, свойственный исключительно сельскохозяйственным ЗУ, на вид использования, возможный для населенных пунктов (предположим, перейти на «Личное подсобное хозяйство на приусадебной земле» с «ЛПХ на полевом земельном участке»), на первом этапе смены ВРИ предстоит изменение вида назначения ЗУ. 

Порядок процедуры

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:

• ФИО и контактные данные землепользователя;
• Категория земли и адресные ориентиры участка;
• Текущий и запрашиваемый ВРИ;
• Причина смены вида землепользования;
• Перечень прилагаемых документов.

Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).

В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.

Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.

Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:

• Целесообразность изменения ВРИ;
• Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
• Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.

Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.

Если комиссия постановляет сменить вид землепользования участка, копия решения направляется всем участникам слушаний. Через 10 дней после вынесения решения составляется акт об изменении ВРИ, копия которого выдаётся заявителю. Заявитель должен обратиться в Росреестр для регистрации изменений в кадастровом реестре, приложив к копии акта следующие бумаги:

• Копию паспорта;
• Квитанцию об уплате госпошлины;
• Заявление на внесение изменений;
• Кадастровый паспорт на участок.

Новый вид разрешенного землепользования отобразится на кадастровой карте местности в течение 7-10 дней с момента обращения в Росреестр.

При несогласии заявителя с решением комиссии, он может оспорить данное решение в судебном порядке (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).

Декларация о смене разрешенного использования земельного участка

Данный документ является обязательным приложением к заявлению о смене вида землепользования. Никаких строгих требований к ее составлению не выдвигается, однако помните, что данная бумага – одна из базовых. По факту, именно на ее основании принимается положительное решение об изменении ВРИ: декларация подтверждает, что гражданин имеет право запускать данную процедуру. Можно заполнять бумагу по образцу, который легко найти на интернет-ресурсах юридической направленности, а можно составить самостоятельно.

Обязательно внести в документ следующие сведения:

• Наименование органа власти, куда подается бумага;
• Название самого документа;
• Собственные данные: ФИО и адрес;
• Краткая информация о владении, в которую обязательно включается категория земель и способ правообладания;
• Собственно, просьба об изменении вида использования с обязательным пояснением причин данного решения;
• Указание на то, что совладельцы и собственники прилегающих участков не возражают против планируемых изменений, а также на наличие бумаг, которые предоставляют право изменить ВРИ;
• Подпишите документ и проставьте дату.

На первый взгляд может показаться, что данный документ полностью идентичен заявлению. Однако это совершенно не так: ходатайство выражает просьбу, а декларация – уже по факту завершенное действие. Это означает, что декларация наделяется юридической силой после постановки подписи на заявлении и продолжает проведение процедуры.

Она служит основанием для выдачи акта, в котором будет прописано разрешение на требуемые изменения и внесение их в реестр кадастра.

Как правильно написать заявление

Иногда могут предложить заполнить уже имеющуюся форму, заполните все строки и графы. Если собираетесь отправлять документы почтой, то распевайте заполненное заявление.

Главное содержание заявление должно быть обоснованным, где вы подробно объясните, что не собираетесь нарушать законодательство в случае изменения вида использования. В нем также указывают номер по кадастровому учету, описание участка. Затем следует указать принадлежность участка к определенной категории. Укажите номера правоустанавливающих документов, кем и когда они были выданы, основания для возникновения права: покупка, получение в наследство или дарение.

Дайте объяснение, почему нужно изменить вид использования, можно сослаться и на соседей, которые уже получили разрешение: адреса и описание их участков. Если вы не единственный владелец, то согласие других пользователей также обязательно нужно приложить к заявлению. Для доказательства можно привести как пример полученное разрешение на ведение строительных работ на участке, что соответствует целевому предназначению и категории земель.

Порядок оформления

Процедура изменения назначения земельных участков проводиться в определённом порядке. Только с соблюдением всех указанных далее условий получиться добиться желаемого результата.

Схема проведения операции может быть установлена индивидуально для каждого района, города или региона. Нужно уточнять в местных муниципалитетах.

Но в большинстве случаев все действия имеют схожий алгоритм:

Необходимые документы

Для того чтобы провести процедуру изменения вида разрешённого использования земельного участка в 2020 году нужно обратиться в местный для расположения собственности земельный комитет с пакетом следующих документов:

• документ, удостоверяющий личность и ксерокопия всех его страниц;
• заявление о намерении сменить вид использования своего участка, находящегося в собственности;
• свидетельства, дающие права собственности на участок и постройки, находящиеся на нём, а также их копии;
• декларация;
• кадастровый паспорт;
• другие документы участка (план межевания, разрешение на строительство, заключения комиссии);
• в случае если заявления подаются ИП – требуется выписка ЕГРИП, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
• копии документов на постройки находящиеся на участке.

Помимо этого, в том случае если дело будет вести представитель собственника, то потребуется ещё и заверенная доверенность.

Заявление

Правильно заполненное заявление позволит быстрее приступить к процедуре. Первое и главное условие написания документа – чёткое и обоснованное содержание, в котором подробно описываются намерения собственника о дальнейшем использовании территории и об отсутствии намерения нарушать закон, после смены категории.

Здесь также нужно:

• указать кадастровый номер территории, находящейся в собственности, полное и подробное её описание;
• отметить принадлежность к текущей категории;
• указать документы, которые указывают право собственности. Это могут быть договоры купли-продажи, дарение, наследство.

Далее требуется подробное объяснение о необходимости перевода земельной территории из одного вида разрешённого использования в другой. Преимущество может дать приведение в пример уже выполнивших такую же процедуру соседей, указав их адреса и описание участка.

Акт согласования

По прошествии времени выносится решение – акт согласования, в котором описано согласие комиссии на смену разрешённого вида использования земельного участка или смены категории.

Собственник получает его и далее может руководствоваться им для дальнейшего использования своего участка. Здесь с указанием всех законов Земельного Кодекса описаны основания, которые привели к принятию данного соглашения.

Настоящий акт будет использоваться в течение всего периода владения собственником данного участка земли.

Процедура изменения назначения земель

Как поменять целевое назначение земельного участка? Обладатель прав на участок, заинтересованный в изменении его назначения, должен подать ходатайство об этом в орган госвласти, уполномоченный рассматривать такое ходатайство (ст. выше).

Рассмотрев его, соответствующий орган госвласти принимает акт о внесении изменений в статус участка либо отказывает в этом в следующие сроки:

• в срок не более 3-х месяцев, если иное не установлено законодательством РФ;
• в срок не более 2-х месяцев, если ходатайство рассматривает субъект РФ или орган местной власти.

Акт о внесении изменений должен содержать:

• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• основания для изменения назначения земель;
• конечную категорию земель участка;
• исходную категорию земель участка.

Уполномоченный орган, принявший акт, направляет его копию в течение 5-ти дней с даты его принятия в Росреестр. Последний, осуществив изменение целевого назначения земельного участка на основании акта путем внесения новых сведений в кадастровый паспорт участка, уведомляет о них заинтересованных правообладателей земельного участка и делает соответствующую запись в Единый госреестр прав на недвижимость (ЕГРП).

Новое назначение считается вступившим в силу с даты внесения изменений о нем в ЕГРП. Переоформлять какие-либо документы на земельный участок после этого не нужно.

Понятие и необходимость изменения ВРИ земельных участков

Вид разрешенного землепользования – это перечень видов деятельности, которые можно осуществлять на участке в соответствии с его категорией земли. Каждой категории земли соответствуют несколько видов разрешенного пользования, полный перечень которых приведён в Приказе Минэкономразвития № 540.

Смена ВРИ участка происходит без изменения категории земли и регулируется следующими законами:

• Земельным кодексом РФ;
• Градостроительным кодексом РФ.

Ст. 39 Градостроительного кодекса определяет правила изменения ВРИ участка, расположенного на территории населённых пунктов, а порядок изменения вида землепользования сельскохозяйственных участков определяется законами субъектов федерации и муниципалитетов.

Землепользователи изменяют ВРИ в следующих случаях:

• При получении разрешения на строительство;
• При необходимости сменить вид деятельности на участке;
• При сдаче земли в аренду.

На участках, предназначенных для огородничества или полевого подсобного хозяйства, нельзя строить капитальные жилые дома, а смена ВРИ для таких земель поможет получить разрешение на их застройку.

Владельцы сельскохозяйственных участков также должны менять вид разрешённого землепользования в зависимости от планируемой деятельности или нужд арендатора.

Документы для смены вида разрешенного использования земельного участка

Полный перечень документов необходимо получить в администрации поселения, к которому относится участок земли и территория земли, на которой расположен участок. Документы необходимо подготовить с учетом категории землепользования, присвоенной участку, правоустанавливающие документы, на основании которых владелец является собственником или арендатором.

Базовая документация представляет собой следующий список:

• Удостоверение личности гражданина России;
• Если вместо собственника участка земли выступает его представитель или арендатор, то предоставьте доверенность, заверенную нотариально;
• Кадастровый паспорт на земельный участок;
• Оригинал и копию договора аренды, дополнительно составьте и подпишите с собственником земли согласие на смену ВРИ;
• Составьте заявление, учтите, что в тексте нужно указать просьбу о смене ВРИ. Это актуально в том случае, если нет необходимости изменять категорию земли;
• Документы на объект недвижимости и иные объекты, возведенные в пределах территории участка, на основании которых можно определить права собственника и фактического владельца земли;
• Если присутствуют права сособственников, то необходимо письменное согласие от каждого на смену ВРИ;
• Подготовьте и утвердите проект схематического расположения объектов на территории земли, обозначьте планировку схематически;
• Предоставьте выкопировку с изображением участка земли и располагающихся рядом территорий. Материал можно взять с кадастровой карты в интернете;
• Дополнительный перечень документов объявляется в качестве необходимого в индивидуальном порядке.

Знайте, что дополнительные документы могут быть востребованы администрацией не в отношении участка земли, а, например, может понадобиться выписка из ЕГРН, если на земле располагается объект недвижимости.

Обязательно убедитесь в том, что получили на руки кадастровую выписку о внесении изменений в отношении земли после смены ВРИ участка.

Для функционирования единой системы учета кадастровых изменений необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

• Бумаги, доказывающие право собственности в отношении земельного участка конкретного гражданина или организации;
• Паспорт гражданина, составившего обращение;
• План осуществленного межевания территории участка земли;
• Положительное решение главы администрации поселения на смену ВРИ участка;
• Составьте заявление по образцу и на бланке, который предоставляется желающим в отделениях ЕГРН.

Заявление допустимо подать лично в отделениях Росреестра или через услуги информационного портала. На изготовление выписки чаще всего тратится более двух недель.

Как изменить ВРИ земельного участка

Сразу отметьте, что сменить базовый ВРИ, разъясняющий или условно-допустимый можно различными методами.

При этом процедура в отношении каждого варианта, указанного выше, индивидуальна:

• Смена основного ВРИ. Учтите, что выбрать вид использования земельного участка может самостоятельно каждый собственник. Учтите только тот факт, что перечень ВРИ для конкретной территории существует в согласованном виде с администрацией, поэтому выбирать можно только из возможных ВРИ в соответствии с градостроительными нормами и схемами территориального планирования. Все эти нормы заранее согласовываются при проектировании плана генеральной застройки территории муниципального образования и прилегающих земель. Узнайте для начала, какие ВРИ разрешены в отношении указанного земельного участка, как части территории муниципалитета, затем выберите на свое усмотрение Вариант применения земли и произведите смену ВРИ с действующего на выбранный;
• Смена вспомогательного ВРИ участка земли. Процесс полностью аналогичен предыдущему с той разницей, что при выборе дополнительных ВРИ убедитесь, что они являются допустимыми в отношении конкретного участка и соответствуют базовому ВРИ. Например, если приобретаете участок земли для ИЖС, то дополнительно можете выбрать вспомогательный ВРИ для осуществления садоводческой деятельности. Однако, возводить здание все равно придется, вместо него все засадить яблонями не получится, так как основным ВРИ является ИЖС;
• Для детальной проработки данного вопроса обратитесь за помощью к профессиональным юристам, но учтите последовательность действий:
  • Составьте заявление с помощью специалистов;
  • Соберите необходимые бумаги и прикрепите их к заявлению;
  • В тексте заявления укажите следующие данные:
    • Номер участка и его адрес;
    • Личные и паспортные данные владельца или собственника;
    • Перечень налоговых или иных обременений на участок земли;
    • Перечислить действующие базовые и дополнительные ВРИ, которые разрешены для данной категории земли в конкретном муниципальном образовании с учетом нормативных документов земельного права по региону;
    • Детально опишите причины того, что потребовалось сменить ВРИ;
  • В течение месяца ожидайте ответ, если все разрешено в пользу заявителя, то отправляйтесь с документами и разрешением в Росреестр и регистрируйте все новые данные, получайте новый кадастровый паспорт с внесенными корректировками;
• Смена условно-разрешенного вида эксплуатации земельного участка предполагает, что необходимо заранее обратиться владельцу земли в администрацию поселения, чтобы узнать требование региональной земельной политики для смены ВРИ на условно-разрешенный:
  • Подготовьте бумаги, которые относятся к земельному участку, составьте заявление на смену ВРИ и привезите все в администрацию поселения;
  • В течение 2 недель принимается решение о рассмотрении заявления и в случае положительного решения администрация объявляет о проведении общественного процесса в СМИ и на официальном информационном портале администрации;
  • В назначенное время осуществляется процесс обсуждения смены ВРИ на условно-разрешенный вид в присутствии соседних владельцев участков, предпринимателей и собственников недвижимых объектов, которые располагаются удаленно, но имеют отношение к участку земли, который рассматривается на повестке слушаний. Указанные лица обладают правом аргументировано высказать мнение о смене ВРИ. Для того чтобы такой процесс прошел предсказуемо, переговорите заранее с соседями и придите к соглашению, чтобы на общественных слушаниях никаких неожиданных реакций соседей не было;
  • Комитет по земельным вопросам оформляет протокол проведения общественного диалога, затем материал передается главе администрации на рассмотрение и принятие решения. Только глава администрации окончательно визирует документ и определяет, разрешено или нет провести смену ВРИ.

Причины смены целевого назначения участков

В процессе экономической деятельности людей и предприятий постоянно меняется облик территорий. Строятся новые населенные пункты, открываются и закрываются промышленные производства, возводятся новые объекты, сооружения и коммуникации.

Все эти преобразования должны производиться в рамках законодательства. Целевое назначение использования земельного участка – главное требование, которое должен соблюдать каждый собственник.

Если категория земель не соответствует планам бизнеса или развития территории, можно изменить назначение участка. Это происходит в следующих случаях:

1. Расширение территории населенного пункта (когда под застройку попадают земли сельскохозяйственного назначения, ранее принадлежащие совхозам и колхозам);
2. Возведение загородных поселков коттеджного типа;
3. Застройка пустующих территорий, принадлежащих Министерству обороны;
4. Жилая застройка промышленных зон, заброшенных или используемых не по назначению;
5. Создание новых садоводческих товариществ (СНТ), дачных кооперативов (ДНП);
6. Создание фермерских хозяйств на территории населенного пункта;
7. Создание новых предприятий;
8. Строительство спортивных сооружений и баз на территории лесного фонда (потребуются согласования и допуски во многих инстанциях);
9. Строительство дорог, мостов и коммуникаций, проходящих через земли лесного и водного фонда.

Разумеется, самая распространенная причина смены категории участка земли в России — когда физическому лицу необходимо построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения. Оно и понятно: стоят такие участки в разы дешевле других категорий (в частности, предназначенных под ИЖС).

Однако здесь следует иметь ввиду, что далеко не каждый такой участок вообще удастся перевести, так как законом предусмотрено множество ограничений: