Ипотечное кредитование

Содержание типового ипотечного соглашения в Сбербанке

Типовой договор — это шаблон основного договора, который заключается на более поздних этапах. В нем перечислены все пункты без их детального описания, то есть не будет информации о заемщике и объекте недвижимости.

В документе должны быть указаны общие условия кредитования ипотеки Сбербанка, среди которых:

• сумма займа;
• срок кредитования;
• валюта, в которой будет производиться расчет;
• процентная ставка;
• количество платежей, сроки их внесения и размер;
• последствия досрочного погашения;
• цель займа;
• обеспечение по ипотеке и требования;
• штрафные санкции за просрочку;
• условия, на которых происходит переуступка прав требования по договору;
• согласие лица, оформляющего ипотеку, с данными условиями.

Также должны прописываться нюансы:

• наличие дополнительных услуг;
• взаимодействие финансового учреждения и заемщика;
• порядок предоставления ипотеки;
• наличие закладной;
• заверения и гарантии;
• адрес и реквизиты каждой стороны.

Обязательно указание даты и места заключения договора, а также номер документа.

Кто выступает сторонами договора

В сделке по ипотеке участвуют несколько сторон:

1. Кредитор. Это финансовое учреждение, которое выдает ипотеку. В данном случае кредитором выступает ПАО Сбербанк.
2. Заемщик. Лицо, которое берет кредит на покупку недвижимости.
3. Титульный заемщик. Физическое лицо, которое оформляет жилплощадь в общую собственность. Титульный заемщик представляет интересы всех созаемщиков.

У каждого участника процесса должен быть список необходимых документов.

Права и обязанности сторон

Каждый участник договора имеет свои права и обязанности:

1. Клиент должен своевременно вносить платежи по кредиту, а также проценты за пользование финансами банка.
2. Недвижимость, взятая в ипотеку, находится в полном владении заемщика, но он не имеет права ее продавать, передавать, обменивать. Если в этом появляется острая необходимость, должно быть согласование с кредитором.
3. Кредитополучатель имеет право вписывать объект недвижимости в завещание.
4. Кредитор уполномочен взыскать имущество, которое заложено по ипотечному договору, при ненадлежащем исполнении клиентом своих обязанностей.
5. Клиент обязан оповещать банк, если есть риск потерять заложенное имущество или оно повреждено.
6. Заемщик может передавать объект в аренду или безвозмездное пользование только по разрешению кредитора.
7. Кредитор может передавать свои права другому лицу.
8. Банк может запросить досрочное выполнение обязательств в некоторых случаях.

Все права и обязанности регламентированы законом.

Требования к документу

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны такие данные:

• объект, который будет под залогом (его название, расположение, описание ‒ количество комнат, жилая площадь и т. д.);
• оценочная стоимость недвижимости, установленная независимыми экспертами;
• сумма займа и срок исполнения обязательств заемщиком;
• права, на которых недвижимость будет принадлежать заемщику;
• орган, зарегистрировавший право заемщика на объект недвижимости.

Советы офисному сотруднику:

Как совмещать работу в офисе и здоровый образ жизни Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника

Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
Как понять, что коллектив вас не уважает На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
Офисные хроники или как противостоять сплетням Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.
Как нужно разговаривать с начальником: антисоветы Предлагаем вам ознакомиться с антисоветами, которые подскажут, как не надо разговаривать с начальником офисному работнику.

Оценка

Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон. К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию. Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.

Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:

• бухгалтерский баланс;
• акт инвентаризации;
• аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).

Недвижимость в качестве залога

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.

При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.

Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:

• необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
• оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
• зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

• заявление обеих сторон;
• основной договор;
• квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
• закладная (если таковая имеется в наличии).

Какие документы понадобятся для заключения

Для оформления ипотечной сделки придется собрать внушительный пакет документов. Не все банки потребуют предоставить полный список, но лучше собрать наиболее полный комплект. Особенно, если заявки подаются сразу в несколько банков, поскольку требования у них разные.

Разделим документы условно на группы, в рамках которых нужно будет предоставить целый пакет обязательных документов.

Гарантирующие чистоту сделки

Такие бумаги предоставят сторонам возможность спокойно выйти на заключение сделки и гарантируют, что в будущем никакие третьи лица не смогут ее оспорить. Сюда относятся:

• документ, подтверждающий правомочия собственника недвижимого имущества свидетельство, выписка из ЕГРП);
• документ-основание для вышеуказанного (договор купли-продажи, дарения, завещание и другие);
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола, с указанием зарегистрированных в объекте лиц;
• выписка из ЕГРП с отметкой об отсутствии ареста или иных ограничений на объекте недвижимости;
• справка с указанием факта отсутствия долгов по коммунальным платежам (или из размер при наличии);
• согласие супруга на совершение такой сделки. Это очень важный момент. Необходимо выяснить в каком статусе находился продавец недвижимости в момент ее приобретения: в браке или нет. Если он был связан брачными узами, понадобится согласие, или свидетельство о смерти супруга;
• копии всех страниц документа, удостоверяющего личность.

Содержащие информацию об объекте

Ипотека может заключаться не только в отношении строения, но и земельного участка. Такие бумаги необходимы, прежде всего, банку, поскольку на их основе он принимает решение о предоставлении денежных средств. Объект может оказаться невостребованным на рынке и банк может потерять деньги, поскольку не сможет выгодно реализовать недвижимость в случае невыплат по договору.

Сюда относят:

• заключение БТИ;
• кадастровый паспорт. Как правило, ипотека предоставляется в том случае, если износ составляет не более 60 %;
• технический паспорт;
• заключение, содержащее рыночную оценку. Выдается организацией, которую выбирает банк.

Личные бумаги сторон

Обе стороны предоставляют одинаковый пакет документов, удостоверяющих личность. Необходимо, чтобы они были действительны, со сроком действия полгода или год вперед.

• паспорт. Для мужчин старше 27 лет потребуется военный билет;
• брачное свидетельство, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей;
• дипломы, сертификаты или свидетельства об образовании. Нужны в том случае, если одна из сторон является участником какой-либо льготной программы, по которой кредит предоставлен именно по причине наличия такого образования;
• ИНН и СНИЛС.

Подтверждающие доход заемщика

Все собранные вами справки и выписки в этом разделе имеет ограниченный срок действия – 30 дней с даты подписания.

• трудовая книжка;
• справка от работодателя на фирменном бланке, с указанием размера заработной платы, стажа работы;
• если заёмщик является руководителем юридического лица, ИП, или иным образом самозанят – подтверждения его деятельности с указанием доходов.

После одобрения кредита у заемщика есть достаточно времени, чтобы собрать весь пакет – около 4 месяцев. Стоит оставить «на потом» сбор финансовых документов из-за их ограниченного срока действия.

Сроки регистрации

Сроки осуществления госрегистрации ипотечного договора регламентируются ч. 5 ст. 20 Закона.

Согласно нормативным положениям этой статьи, существуют следующие установленные сроки:

1. По общему правилу, ипотека регистрируется Регистрационной палатой в течение 1 месяца с даты поступления в данный орган всех необходимых документов, предусмотренных Законом для осуществления процедуры.
2. В отношении нежилых строений, участков земли, прочих зданий и сооружений срок составляет 15 рабочих дней.
3. Касательно ипотеки квартир и иных помещений, предназначенных для непосредственного проживания граждан – в течение 5 рабочих дней с даты предоставления документов в Росреестр.
4. Если осуществляется ипотека земельного участка, и на данном участке расположены здания, строения или сооружения, регистрация будет произведена в сроки, соответствующие нормативным срокам для регистрации данных строений, помещений или сооружений.
5. Если ипотека не в силу закона, а на основании нотариально засвидетельствованного договора, госрегистрация производится в срок, не позднее 5 рабочих дней.

Понятие договора ипотеки

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

• залогодатель, передающий недвижимость в залог;
• залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора об ипотеке

Обязательно включите в договор существенные условия. Без них он будет считаться незаключенным.

Закон требует привести в договоре (ст. 9 Закона об ипотеке):

• предмет ипотеки и права залогодателя на него;
• денежную оценку предмета ипотеки;
• описание обеспечиваемого обязательства (существо, размер и срок исполнения).

Кроме того, существенным будет то условие, относительного которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Если выдается закладная, нужно указать это.

Предмет ипотеки

Чтобы согласовать условие о предмете ипотеки, приведите в договоре:

• наименование имущества;
• место его нахождения;
• достаточное для идентификации описание. Самый надежный вариант – указать кадастровый номер.

Если залогом обременяется право аренды, опишите арендованное имущество, как если бы оно само было предметом ипотеки, и укажите срок аренды.

Пример условия

Залогодатель передает залогодержателю в залог следующее здание:

• кадастровый номер: 77:16:1874561:2706, присвоен 10.10.2017;
• адрес: 108800, г. Москва, ул. Самоцветная, д. 6;
• площадь: 450 кв. м;
• количество этажей: 4;
• назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений).

При описании имущества учтите, что ипотека автоматически распространяется:

• на принадлежности вещи, если стороны не договорились об ином. Например, на системы пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телефонные сети;
• на неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке;
• на находящиеся или строящиеся на передаваемом в ипотеку земельном участке здания или сооружения залогодателя. Также ипотека по общему правилу распространяется на здания и сооружения, которые залогодатель возводит на уже заложенном участке.

Денежная оценка предмета ипотеки

В договоре нужно указать оценку имущества в денежном выражении. Вы можете договориться с контрагентом о ее размере сами. Но мы рекомендуем привлечь профессионального оценщика, чтобы избежать спора о стоимости объекта.

Пример условия

Стоимость предмета залога согласно отчету оценщика (Приложение N 2 к договору) составляет 5 000 000 (пять миллионов) руб.

Для некоторых случаев закон устанавливает особые условия или требования к оценке. Например, если предмет ипотеки – государственное или муниципальное имущество. А если в ипотеку передается сельскохозяйственная земля, в договоре достаточно указать ее кадастровую стоимость и не проводить оценку.

Право залогодателя на предмет ипотеки

Укажите, какое право на имущество имеет залогодатель, и наименование органа, который это право зарегистрировал.

Наименование органа следует указывать так, как оно указано, например, в выписке из ЕГРН либо свидетельстве о госрегистрации прав. Если у вас нет сведений о наименовании этого органа, то, по мнению Минэкономразвития России, допустимо использовать слова “орган регистрации прав”.

Пример условия

Право собственности залогодателя на предмет залога зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2019 (Приложение N 1 к договору).

Обеспечиваемое обязательство

Обязательно укажите (п. п. 1, 4 ст. 9 Закона об ипотеке):

• существо обязательства;
• сумму (или условия ее определения для будущего обязательства);
• основания возникновения;
• срок исполнения.

Пример условия

Залог обеспечивает надлежащее исполнение залогодателем обязательства вернуть до 20.01.2020 сумму займа в размере 5 000 000 руб. Данное обязательство возникло на основании договора займа от 14.01.2019 N 23, который заключен между сторонами настоящего договора.

Если обязательство исполняется по частям, укажите сроки платежей и их размеры либо условия, которые позволят их определить.

Кроме того, вы можете определить объем, в котором обязательство обеспечено ипотекой. По общему правилу она обеспечивает не только основной долг, но и все сопутствующие требования на момент их удовлетворения, например неустойку, а также судебные издержки при обращении взыскания, расходы на реализацию имущества и др. Но вы можете сделать иначе. К примеру, предусмотреть, что ипотека покрывает только сумму основного обязательства или вообще только его часть.

Можно указать и твердую сумму обеспеченных требований залогодержателя. В этом случае обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не будут обеспечены, за исключением ряда требований, указанных в законе. Среди таких исключений – требования об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ, возмещении убытков, расходов на страхование или охрану.

Подробнее о договоре ипотечного кредита

Ипотечный договор — соглашение о залоге недвижимого имущества в том банке, который предоставил кредит. Если заемщик не в состоянии выполнить своих финансовых обязательств, имущество переходит в собственность кредитора. Сущность сделки заключается в том, что банк страхует себя от риска невозврата денег, если клиент не сможет погасить долг.

Процедуру регулирует ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с законом не требуется нотариального удостоверения, но этот пункт может включаться в договор по взаимному согласию сторон — заемщика и кредитора.

В рамках заключения сделки с банком оформляется договоры трех образцов:

• купли-продажи. Заемщик оплачивает недвижимость на первичном или вторичном рынке на деньги, полученные от кредитора. После этого происходит обременение приобретенного имущества;
• ипотеки. Его сущность — в том, что клиент предоставляет в залог приобретаемую недвижимость;
• страхования недвижимости (заключается в обязательном порядке).

В ипотеке участвует три стороны: финансовая организация, заемщик и застройщик (продавец).

Чем отличается ипотека от ипотечного кредита?

— Ипотека — это передача недвижимого имущества в залог. То есть ипотека обозначает форму залога, в качестве которого выступает приобретаемое вами имущество. А кредит, обеспеченный залогом недвижимости, называют ипотечным кредитом. То есть вы берете у банка деньги в кредит под процент, а гарантией возврата денежных средств становится залог недвижимого имущества заемщика: квартиры, дома или земельного участка.

Многие привыкли считать, что ипотечный кредит предоставляют исключительно под покупку жилья. В этом случае банк дает клиенту деньги на дом или квартиру, которые будут находиться в залоге у кредитной организации, пока заемщик не погасит кредит. При этом квартира сразу же оформляется в собственность, поэтому вы можете жить в ней с первого дня получения займа.

Поскольку стоимость жилья довольно высока, сумма ипотечного кредита может достигать 20 млн рублей, а срок выплаты — до 20-30 лет.

Однако вы можете предоставить банку в залог и то недвижимое имущество, которым уже владеете — гараж, землю или таунхаус — чтобы получить большую сумму кредита и на более длительный срок (если сравнивать с беззалоговыми предложениями банков). При таких условиях банк, имея в залоге недвижимость, зачастую даже не интересуется у клиента, на что тот потратит деньги.

Конечно, ради поездки на дорогостоящий курорт или покупки нового планшета рисковать своей недвижимостью не стоит. Обычно такой кредит под залог оформляют для серьезных целей. Например, на ремонт или строительство.

Важно знать, что когда заемщик систематически не платит по ипотечному кредиту (больше трех раз в год), банк может обратиться в суд, чтобы получить право продать заложенную квартиру и погасить долг заемщика деньгами от продажи. Сама недвижимость перестает быть собственностью заемщика — ее придется освободить

Если вырученной от продажи суммы недостаточно, суд вправе обязать заемщика погасить долг за счет другого имущества.

Особенности ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости. Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке. Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее. Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке. Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

Права и обязанности сторон договора

Согласно условиям договора ипотеки в Сбербанке кредитор обязан:

• Перечислить сумму займа на счёт клиента;
• Рассмотреть заявление о реструктуризации задолженности (при наличии);
• Выдать справку об отсутствие задолженности перед Сбербанком (документ оформляется по запросу контрагента);
• Уведомить заёмщика о произведённых операциях с закладной (если она оформлялась);
• Направить средства материнского капитала и иные субсидии на погашение тела займа и начисленных процентов (актуально для заёмщиков, имеющих право на получение бюджетных средств).

Читать дальше: Договор фрахтования автобуса для перевозки детей

Заимодавец имеет право:

• В одностороннем порядке снижать процентную ставку по ссуде (о данном действии заёмщик уведомляется заблаговременно);
• Изменять размер неустойки при нарушении клиентом сроков внесения аннуитетных платежей;
• Проверять техническое состояние залогового объекта;
• Отказаться от предоставления займа неблагонадёжному соискателю;
• Предоставлять отсрочку по внесению ипотечных взносов (речь идёт о заёмщиках, попавших в трудную финансовую ситуацию);
• Продать или переуступить остаток задолженности по ссуде третьим лицам при нарушении заёмщиком графика платежей.

Сбербанк может потребовать досрочный возврат денежных средств в следующих ситуациях:

• Систематическое нарушение заёмщиком сроков внесения денежных средств;
• Утрата или частичное разрушение залогового объекта;
• Немотивированный отказ контрагента в проверке залоговой недвижимости;
• Сокрытие информации об обременениях, наложенных на залоговое обеспечение;
• Отсутствие договора, страхующего риск утраты или повреждения кредитуемой недвижимости;
• Нецелевое использование заёмных средств.

• Застраховать залог;
• Вовремя вносить аннуитетные платежи;
• Содержать недвижимость в надлежащем техническом состоянии;
• Уведомлять кредитора об изменении личных данных (фамилия, место постоянной регистрации и др.);
• Не производить операций с недвижимым имуществом без согласия Сбербанка;
• Не передавать обязанности по договору третьим лицам;
• Выплатить банку неустойку при несвоевременном погашении ссуды.

• Обратиться к кредитору с заявлением о реструктуризации долга;
• Потребовать закладную после полного погашения ипотечной ссуды.

Все противоречия, возникающие в ходе погашения ипотеки, стороны разрешают путём переговоров. При невозможности достижения компромиссного решения кредитор и заёмщик имеют право подать исковое заявление в суд.

Регистрация договора ипотеки

Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:

• Заявление от обеих сторон договора
• Оригинал договор ипотеки и его копии
• Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
• Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию

После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.

Виды ипотечных договоров

За два десятка лет коммерческой практики ипотечного кредитования сложился целый ряд более или менее успешных практик заключения ипотечных сделок.

• Социальная ипотека. Правительство заинтересовано в обеспечении жильём тех слоёв населения, которые не могут заключить договор ипотеки на общих основаниях. В этих случаях государство обеспечивает ряд дополнительных гарантий банку и дотирует кредитную ставку. Её снижение для клиента возможно до уровня 9,9 %.
• Военная ипотека. В настоящее время практически вытеснила натуральную систему обеспечения военнослужащих жильём. Все вновь поступающие на службу офицеры автоматически становятся участниками накопительной ипотечной системы, и уже через три года, заключив ипотечный договор с банком по льготной ставке и без первоначального взноса, могут получить жильё.
• Материнская ипотека. Выдаваемая государством субсидия на второго или последующих детей в семье может быть направлена на внесение первоначального взноса или на досрочное погашение ипотечного кредита.
• Долевая ипотека. Эта форма контракта предусматривает участие трёх заинтересованных сторон: банка, заёмщика и застройщика. Роль застройщика состоит в том, что он аккумулирует средства заёмщиков, осуществляет строительство многоквартирного объекта недвижимости и передаёт его дольщикам. Дольщики въезжают в построенный дом и живут в нём, постепенно расплачиваясь с банком.

Коммерческая практика наработала целый арсенал типовых договоров на все случаи жизни. Типичный пример – заключение так называемых предварительных контрактов об ипотеке. Это соглашение, в котором банк и клиент фиксируют согласованные в ходе переговоров принципиальные положения. Впоследствии они находят отражение в кредитном и залоговом договоре.

Что необходимо для оформления

Ипотечный договор Сбербанка составляют специалисты его юридического отдела. Как правило, все необходимые для этого документы уже имеются у них на руках:

• паспорта покупателя, созаемщиков и поручителей;
• данные продавцов недвижимости;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
• кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из ЕГРП.

Обычно донести будущему собственнику жилья нужно лишь договор купли-продажи. Впрочем, в зависимости от семейной ситуации покупателя и продавца, могут потребоваться также:

• согласие супругов на продажу/покупку;
• нотариально заверенные доказательства того, что при приобретении жилья продавец не состоял в браке;
• брачный договор;
• документы из органов опеки (если в числе старых или новых собственников жилья фигурируют несовершеннолетние).

Полный перечень необходимых бумаг в любом случае сообщит перед процедурой подписания ипотечный менеджер Сбера, ведущий сделку. Договор вступит в силу только после подписания его всеми сторонами. Но затем еще потребуется обязательная его регистрация в Росреестре, в ходе перевода права собственности на жилье.

Займ, кредит, ипотека: общее понятие

У банков регулярно появляются новые кредитные продукты. Параллельно растёт финансовая грамотность клиентов. Занять денег у банка давно стало обычным делом для многих россиян.

Одни берут потребительский кредит, чтобы съездить в отпуск или сыграть свадьбу, другим нужны дополнительные финансы на жильё. Однако не каждый клиент банка знает, чем отличается кредит на покупку жилья от ипотеки.

Ипотека — это один из видов кредита, выдаваемый именно на решение жилищного вопроса с помощью конкретного жилого объекта.

Строго говоря, ипотечный договор — это не сам кредит, а передача в залог банку приобретаемого объекта.

Иногда получение ипотеки сопровождается подписанием сразу двух договоров:

• Ипотечного;
• Кредитного.

Фото по теме:

Чаще всего, оба процесса (передачу залога и получение кредитных средств) прописывают в одном документе. Если ипотека — это вид кредита, то кредит, в свою очередь — это разновидность займа.

Кредитной деятельностью по закону могут заниматься только банки, имеющие специальные виды лицензий. Выдать займ (в виде денег, материальных ценностей, предметов) могут любые организации (ломбарды, МФО, предприятия) и частные лица.

Рекомендуем к просмотру:

Займ может быть:

• Безвозмездным (ссуда — передача в пользование с условием возврата);
• Возмездным (финансовый займ).

Тогда как кредит всегда подразумевает плату за пользование деньгами.

Выделяют следующие виды кредитов:

1. на любые нужды (нецелевой, с обеспечением);
2. целевой (на авто, на жилье).

Последние изменения в законе

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно совершенствуется. Так, 1 июля 2018 года он претерпел изменения в ст. 14 – «Содержание закладной». Предъявляемые к закладной требования стали более определенными и полными. Действующая редакция обязывает указывать в закладной следующие данные:

• вид объекта недвижимости;
• площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
• кадастровый номер;
• рыночная стоимость недвижимости.

В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.

В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.

Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.

Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Подводные камни ипотечного кредитования в СБ РФ

Оформляя ипотеку в Сбербанке РФ, нужно в первую очередь обратить внимание на санкции в случае просрочки и невозвращения займа в установленные сроки. Если кредит гаситься не будет, то банку придется обращаться в суд и взыскивать задолженность в принудительном порядке через судебных приставов

Все судебные и другие расходы в этом случае должен будет компенсировать заемщик.

Стоит обратить внимание на следующие пункты:

1. размер неустойки за просрочку платежей;
2. условия досрочного возврата кредита;
3. действия банка в случае длительной просрочки (например, 3-4 месяца);
4. условия возврата кредита, если сделки купли-продажи сорвется;
5. право заемщика сдавать купленную квартиру в аренду, регистрировать в ней детей;
6. возможность передачи кредитного дела коллекторским компаниям (в случае просрочки платежей).

Ипотека может обернуться кабальным обязательством, если оформить ее на длительный срок, не продумав, как она будет погашаться в случае изменения доходов или состава семьи. Заемщик должен иметь возможность без всяких комиссий «закрыть» кредит в любое время, а также продать квартиру самостоятельно (с согласия банка), если у него нет возможности оплачивать платежи.

Важно! Любой ипотечный договор оборачивается крупной переплатой. Чтобы минимизировать денежные потери старайтесь гасить платежи досрочно и оформлять заем на короткие сроки (например, до 3-5 лет)

На что следует обратить особое внимание?

Одна из самых главных опасностей для заемщика это неожиданное требование банка досрочно вернуть кредит в полном размере.

Все пункты, касающиеся этой темы нужно внимательно изучить. Есть они и в документах Сбербанка РФ – ведь это главная гарантия для кредитора в случае, если попадется неплатежеспособный заемщик.

Сбербанк РФ может потребовать вернуть кредит в случаях:

• просрочки по кредиту (причем даже однократной);
• отказа в проверки состояния залога (квартиры);
• отсутствии страховки жилья;
• расторжения договора купли-продажи квартиры;
• неисполнения других обязательств по договору.

При подписании кредитного соглашения нужно обратить также внимание на пункты, касающиеся сроков перевода кредита на счет, возможности снижения либо повышения процентной ставки и использования сумм материнского капитала. Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц

Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении). Это может обернуться большими проблемами для клиента

Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц. Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении)

Это может обернуться большими проблемами для клиента.

Представитель банка может в любое время прийти к заемщику, чтобы проверить состояние квартиры, которая находится в залоге до полного погашения задолженности. Ежегодно придется также оплачивать страховку недвижимости от основных рисков (пожара, затопления и пр.), чтобы обеспечить сохранность залога.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.