Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Когда еще заключается такой договор:

1. Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
2. Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Покупка доли в праве собственности

Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.

Договор купли продажи с обременением в пользу продавца — что такое?

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований. Спасибо, Ольга! Я продавец, пыталась продать эту долю с рассрочкой платежа на 1,5 года, т.е. доля была бы в залоге. В выписке ЕГРН у покупателя стоит «запрет регистрации», не думала, что это и запрет на покупку (как сказали в ССП), если заменить на «запрет на регистрацию отчуждения» — это помогло бы мне продать долю?

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.Указывать обременения нужно в силу cт. 460 ГК РФ, согласно которой товар (объект недвижимости) Продавец обязан передать Покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять недвижимость с обременениями.

Источники

1. Титаренко Алена Земельное право. Шпаргалка; Научная книга — М., 2009. — 688 c.
2. Правовое регулирование деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере здравоохранения, образования и культуры; Юриспруденция — М., 2013. — 633 c.
3. Теодору Когда динозавры правили Землей / Теодору, Род. — М.: Росмэн, 2001. — 757 c.
4. Земельное право России / ред. В.В. Петров. — М.: Стоглавъ, 1995. — 300 c.
5. Конституционное право зарубежных стран / ред. М.В. Баглай. — М.: Норма, 2000. — 819 c.

Особенности заключения договора купли-продажи с обременением

Когда недвижимость продается с обременением, то эта информация должны быть прописана в договоре. Не забывайте о лицах, обладающих правами пользования данной квартирой. Конечно, если какие-либо ограничения отсутствуют, то эта информация указывается в договоре

Если будет предоставлена недостоверная информация, то важно изначально предупредить об этом продавца, так как его будут ожидать штрафные санкции

При наличии обременений желательно сразу получить копии необходимых документов. Что касается ситуации, связанной с совместным имуществом, которое было получено в период брака, здесь могут возникнуть некоторые детали, с которыми потребуется обязательно ознакомиться.

Чтобы не сталкиваться с различными неприятностями, покупатель должен потребовать от продавца предоставить данные о семейном положении.

Обременения и цены

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.

Частые вопросы и ответы на них

Как проверить наличие обременения на квартиру? Самый простой способ — получение выписки из ЕГРН, в которой указываются обременение или ограничение на распоряжение недвижимым имуществом.

Является ли регистрация обременения обязательной процедурой? Даже если применяется рассрочка или отсрочка платежа, если в тексте договора не указать, что по условиям соглашения квартира находится в залоге у продавца, то обременение не возникнет. Однако нужно учитывать, что в таком случае шансы на признание сделки купли-продажи недействительной в случае не исполнения покупателем своих обязательства значительно уменьшаются.

Можно ли составить договор купли-продажи с обременением в пользу покупателя? Обременение предусматривает, что право собственности владельца недвижимости ограничено в пользу других лиц. Ограничение прав собственника по договору купли-продажи в его же пользу невозможно. Однако владелец недвижимости все же может наложить обременение в свою пользу. Например, при сдаче квартиры под жилой наем или передаче объекта недвижимости в доверительное управление собственник может наложить ограничение на распоряжение имуществом, чтобы избежать мошенничества со стороны квартиросъемщика или доверительного управляющего. Для этого владельцу необходимо обратиться в Росреестр и предоставить документы, подтверждающие его право собственности.

Можно ли сдать квартиру, на которую наложено обременение, в аренду или в жилой наем? В большинстве случае обременение накладывает запрет на совершение регистрационных действий, но не препятствует заключению договора жилого найма сроком менее 1 года. При большем сроке действия договора аренды (найма) подлежит государственной регистрации, что невозможно при наличии обременения. Из данного правила существуют исключения. Нельзя сдать жилье в аренду или в наем, если договором наложен прямой запрет или предусмотрено согласие залогодержателя на совершение подобного действия, а оно не было получено. Также нельзя сдать жилье в наем, если наложено обременение в виде судебного ареста, который ограничивает не только право распоряжения, но и право пользования имуществом.

Нужно ли заверять договор купли-продажи с обременением у нотариуса? По законодательству это не является обязательным, за исключением случаев, когда предметом залога является доля в праве общей собственности. Заверить договор у нотариуса можно для большей уверенности сторон. Однако необходимо помнить, что за это придется заплатить увеличенную госпошлину и вознаграждение нотариусу.

Снимается ли обременение по договору с рассрочкой платежа в случае смерти продавца? В таком случае обременение снять нельзя, оно остается до момента полного расчета по договору купли-продажи. Получателями платежей становятся наследники залогодержателя, которым делегируется такое право после вступления в наследство.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Пошаговая инструкция

Вне зависимости от того, какой используется вариант продажи жилья, находящегося в кредите, продавцу придётся пройти через ряд этапов.

Получение разрешения и снятие обременения

ГК РФ и ФЗ об ипотеке прямо запрещают должнику распоряжаться заложенным имуществом, в том числе и находящимся под ипотекой, без согласия банка. Поэтому первым шагом всегда будет снятие обременения. Снять его можно следующими способами:

1. Досрочно погасив долг перед кредитором.
2. Переведя долг на другое лицо – в этом случае продавец оказывается «чист» и ни чем не обязан банку.

Чаще всего используется именно второй вариант, при котором долг по ипотеке переходит или к гражданину-покупателю, или к другому банку, выкупившему ипотеку. Сама процедура снятия различается в зависимости от банка.

Передача документов

Если происходит уступка и покупатель тоже заключил договор ипотеки, то он должен известить свой банк и сообщить о том, что выделенный кредит будет использован для покупки квартиры, обременённой ипотекой.

Для этого покупатель должен:

1. Обратиться в отдел ипотеки своего банка.
2. Передать туда документы, касающиеся квартиры. Их пакет будет зависеть от условий сделки, но всегда требуется:
   • выписка из ЕГРН;
   • справка о задолженности по квартплате;
   • выписка о количестве зарегистрированных лиц;
   • предварительный договор купли-продажи либо же соглашение о задатке.

Оформление договора

Поскольку договор купли-продажи всё равно должен быть завизирован банком, лучше привлечь его специалистов к составлению такого документа. В остальном же процесс подготовки договора не отличается от обычной купли-продажи:

1. Документ должен быть один и в письменном виде.
2. Нотариальная форма может использоваться, но не является обязательной.
3. Если ранее покупатель уже перечислял или передавал продавцу наличные для погашения ипотеки, то об этом должна быть отметка в договоре, либо же к нему прилагается соглашение о задатке.
4. В договоре чётко определяются данные о квартире – её адрес и кадастровый номер. Без этого право не будет зарегистрировано.
5. Если продавец состоит в браке, то потребуется ещё нотариальное согласие от его жены (для женщины – мужа).

Регистрация перехода права

Право собственности на любое недвижимое имущество должно быть зарегистрировано. Только тогда оно имеет юридическое значение и может использоваться. Не является исключением и квартира.

После того как договор составлен и подписан всеми сторонами, новый собственник должен обратиться в Росреестр, чтобы там была изменена запись в ЕГРН.

Сделать это он может следующими способами:

• Лично обратившись в местное отделение Росреестра в приёмные часы.
• Подать заявление и прилагающийся к нему договор через МФЦ («Мои документы» или аналогичный).
• Подать электронное заявление через портал «Госуслуги», если у него есть там подтверждённый аккаунт и электронная подпись.

ВАЖНО! Если договор решено всё-таки заверить у нотариуса – подать можно и с его помощью. Для нотариуса электронная подпись сейчас обязательна.

• Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на квартиру
• Скачать образец заявления о регистрации прав собственности на квартиру

Получение денег

Отдельно при заключении договора необходимо оговорить в каком порядке передаются деньги в оплату за квартиру. Вариантов здесь может быть несколько.

При оплате за квартиру наличными деньгами самый распространённый вариант передачи такой:

• Сумма делится на две части.
• Первая (задаток) идёт на погашение задолженности. Вторая помещается в арендованную в том же банке ячейку. Условия аренды должны быть такими, чтобы продавец получил к ней доступ только после того, как закончилась регистрация права. Для безопасности продавца можно предусмотреть условия, по которым покупатель, положив деньги, не будет иметь доступа к ячейке в течение определённого срока.
• Предъявив необходимые документы, продавец забирает остаток средств.

Из-за государственного контроля за оборотом наличных денег всё больше людей стараются пользоваться электронными расчётами. Соответственно и оплатить цену квартиры при покупке можно перечислением с карточки на карточку или со счёта на счёт.

Кроме того, если покупатель сам ипотечник, то передача средств от банка покупателя банку продавца будет как раз оформляться переводом. Его правила определяются законодательством о банковской деятельности и бухгалтерском учёте.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

• залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
• судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
• арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
• долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
• установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
• аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
• аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
• сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Дкп с обременением в пользу продавца

• совместное заявление на переход права собственности;
• договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
• технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

• при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
• доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
• согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
• разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. 



При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной.

Способы продажи жилья, купленного на заемные средства

Прежде всего нужно отметить: продажа жилья с обременением по жилищному кредиту – это вполне законный шаг. Более того, иногда кредитные организации, на чьи деньги было куплено жильё, сами заставляют должника продавать квартиру, чтобы погасить накопившуюся задолженность по ипотечным платежам.

Однако легальных способов оформить продажу так, чтобы она не нарушала закона и не могла быть потом оспорена на основании ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не так много. Рассмотрим порядок продажи жилья, если оно в кредите.

Досрочное погашение долга

Первым вариантом, соответствующим закону, является тот, когда должник быстро рассчитывается с банком, где он брал деньги и снимает обременение с квартиры. В этом случае её продажа ничем не будет отличаться от обычной сделки между продавцом-собственником и покупателем. Такие сделки часто используются в двух случаях:

1. Если покупатель настолько заинтересован в покупке конкретного жилья, что заранее передаёт продавцу недостающую сумму для погашения ипотеки.
2. Когда продаётся квартира в строящемся доме – «незавершёнка», даже обременённая ипотекой, обычно дешевле, чем уже введённое в эксплуатацию жильё.

Однако такой вариант требует следующих условий:

• Согласия банка либо условий договора, допускающих досрочное погашение. Кредитной организации не всегда выгодно, чтобы должник рассчитывался раньше времени и потому они могут вводить ограничения (например, досрочное погашение возможно лишь если уже ранее оплачено не менее половины регулярных платежей).
• Изменение записи в ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обременения – в том числе и ипотека – подлежат государственной регистрации. Даже если кредитор дал согласие и долг погашен, то до момента когда Росреестр зафиксирует изменения статуса квартиры, ипотека всё равно будет указана во всех документах.

ВАЖНО! Если квартира была в собственности меньше трёх лет, то согласно НК РФ может потребоваться уплата 13% от её стоимости по НДФЛ. Но при этом надо учитывать, что, как разъясняла неоднократно ФНС РФ, ипотечные платежи должны вычитаться из стоимости квартиры.

Привлечение банка к сделке

Другим распространённым вариантом является тот, когда продавец предварительно согласовывает продажу с банком и представитель кредитной организации подписывает договор в качестве третьего лица. В этом случае квартира переходит к покупателю уже без обременений, а из вырученных сумм гасится долг перед банком по ипотеке.

Кроме того, в рамках этого варианта возможен и такой шаг, как продажа квартиры с помощью кредитора. В этом случае ищет покупателя и оформляет необходимые документы уже сама кредитная организация. Кредитор лишь получит деньги за минусом тех сумм, которые он должен банку.

Нужно помнить, что банк заинтересован лишь в получении суммы долга и процентов по нему. Поэтому при продаже квартиры через кредитора есть риск, что цена сделки будет минимальной.

Замена заемщика

Наконец, возможен и такой вариант, когда изменяется содержание ипотечного договора. В этом случае продавец перестаёт быть должником, а вместо него все обязанности, связанные с ипотекой, начинает нести покупатель.

Такой вариант часто предпочитают сами покупатели: ипотечные квартиры с выплаченной уже частью долга часто стоят дешевле, чем на обычном рынке «вторички».

Здесь тоже требуется согласие банка на то, чтобы обязательства по договору были переведены на новое лицо. В остальном же для покупателя процедура будет выглядеть так же, как при первом оформлении ипотеки – потребуется тот же комплект документов.

Возможна также ситуация, когда в качестве покупателя будет выступать другая кредитная организация. Это возможно, если гражданин с долгом по ипотеке смог найти банк, который даст ему новый кредит для погашения старого. В этом случае долг переводится на новый банк, а старому должник уже ни чем не обязан. Однако далеко не все кредиторы согласны на такую переуступку: многие либо отказываются заключать такие договоры, либо используют повышенный процент.

Внимание! Если квартира была куплена в рамках военной ипотеки, то согласно закону №117-ФЗ от 2004 года, обременение всё равно может остаться.

По такой форме ипотеки заёмщик несёт обязанности не только перед банками, но и перед Министерством обороны РФ. Обременение снимается лишь при условиях, предусмотренных законом (20 лет выслуги, увольнение по возрасту или по состоянию здоровья после заключения медкомиссии и т. д.).

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

К ним можно отнести:

• завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
• оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
• наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
• наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Плюсы и минусы обремененной сделки

Преимущества:

• до момента полной оплаты квартира в залоге у продавца;
• задолженность оплачивается постепенно;
• по договоренности сторон можно установить приемлемые правила пользования.

Для исключения рисков и конфликтов рекомендуется определить ответственность за сохранность недвижимости. Собственником по стандартной схеме становится покупатель. Новый владелец должен поддерживать потребительские параметры жилого имущества в хорошем состоянии. Если расчет не завершен, продавец вправе требовать возврат квартиры вместе с компенсацией при уменьшении ценности.

Чтобы предотвратить дополнительные затраты после пожара или иных ЧП, рекомендуется использовать страхование. Выбирают полис, обеспечивающий защиту от случайного повреждения природными и другими неблагоприятными внешними воздействиями.

Главный недостаток для покупателя – возможный отказ продавца снять обременение в виде залога после корректного расчета. Эту процедуру выполняют совместно. Сотрудник «Росреестра» на законных основаниях откажет, если присутствует только один участник сделки.

В подобной ситуации обращаются в гражданский суд по территориальному расположению объекта недвижимости. В исковом заявлении описывают проблему, требуют снять установленное обременение. Сопроводительными документами подтверждают:

• права собственности (ДКП, выписка из базы данных ЕГРН);
• полную оплату квартиры (справка банка о переводе, расписка о получении наличных денег).

Решением суда устанавливают принудительное снятие обременения в связи:

Судебное решение предъявляют в «Росреестр» для устранения ограничительной записи. После завершения процедуры покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Если нарушены условия оплаты, стороны могут продлить срок расчета либо договориться о возврате квартиры. Продавец может воспользоваться залоговым правом. Требования в иске формулируют с учетом реальной ситуации.

Чтобы получить полноценную компенсацию ущерба нужно предоставить в суд:

• справку об исходном состоянии объекта недвижимости (акт приема-передачи);
• экспертное заключение о стоимости восстановительных работ.

Оформление ипотечного договора

Квартира, приобретенная человеком в ипотеку, находится под залогом финансового учреждения. Продать ее можно, но перед этим требуется получить у банка соответствующее разрешение. Обычно с этим нет проблем, но человек должен представить справку о доходах с места работы.

Оформляется квартира так:

1. Человек, приобретающий недвижимость, оформляет с финансовым учреждением ипотечный договор на данную квартиру. Далее все взносы по ипотеке требуется вносить ему. Финансовые средства, внесенные за квартиру продавцом, возвращаются ему.

2. Покупатель оплачивает в финансовом учреждении остаток по ипотечному договору, а вторую часть средств он отдает лично продавцу.

3. Когда продавец полностью оплатил проценты по ипотечному договору и снял обременение, то покупатель отдает ему вторую часть средств.

Аренда и доверительное управление

Это еще два варианта обременения, действующие в пределах срока соответствующих договоров. Договоры с подобным обременением регистрируются в Росреестре без проблем, поскольку само обременение не предполагает ограничение права распоряжения собственностью.

Заключая сделку, направленную на приобретение земельных участков с подобными обременениями, следует знать, что обременение снимется автоматически после истечения сроков действия договора аренды или договора доверительного управления.

Небольшим утешением может быть то, что арендная плата будет платиться уже новому владельцу участка.

Что нужно делать при покупке квартиры в зависимости от типа обременения?

Договор купли продажи-квартиры с обременением, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, помимо основной информации должен содержать специфические данные. Само соглашение будет абсолютно стандартным, вам нужно указать:

• Наименование документа, место и дата его составления;

• Полная информация о сторонах;

• Предмет договора. Здесь нужно указать подробную информацию о недвижимости, включая адрес, этаж, площадь и т.д.;

• Стоимость имущества указывается целиком, без учета каких-либо деталей;

• А вот в разделе «Порядок оплаты» нужно указать, когда и в каком размере будут перечислены средства.

К чему приводит обременение в разных ситуациях:

1.Ипотека. Стороны заключают предварительный договор, в котором указано, что покупатель погашает часть займа, и заверяют его нотариально. После выплаты всей суммы банку, вы подписываете классический договор купли-продажи. Для переоформления ипотеки на себя, покупателю нужно иметь кристально чистую кредитную историю, ведь финансовая организация пристально разглядывает каждого клиента и исключает всевозможные риски;

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

3.Аренда. По закону все договора аренды составляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Соответственно, если сделка заключена на 1 год и более, у квартиры может появиться новый собственник, но выселить жильцов он не имеет никакого права. Разумеется, вы можете договориться с арендаторами, но силой заставить их съехать – плохая идея. При этом, договор аренды квартиры обязательно должен быть прикреплен к договору купли продажи;

4.Несовершеннолетние/недееспособные. Обязательно при покупке квартиры с несовершеннолетними должно присутствовать письменное согласие органов опеки и попечительства. Они его выдадут только при условии, если ребенок переезжает в более лучшие условия.

Договор купли продажи квартиры с обременением, образец которого есть на сайте, не может быть заключен без согласия второго супруга в том случае, если недвижимость является совместным имуществом. Покупателю следует соглашаться на сделку только при наличии нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры.

Вы можете договор купли продажи квартиры с обременением скачать на нашем сайте, предварительно заполнив его. На составление юридически грамотного документа у вас уйдет не больше 5 минут. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось часами разбираться во всех тонкостях – просто отвечайте на вопросы в форме слева. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

• Договор купли-продажи квартиры с задатком
• Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом
• Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа
• Договор купли продажи доли в квартире
• Договор купли-продажи квартиры с передаточным актом или без акта
• Договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом
• Договор купли-продажи квартиры через ячейку
• Договор купли-продажи залоговой квартиры
• Договор купли-продажи квартиры с правом проживания
• Договор купли-продажи квартиры между или с супругами
• Договор купли-продажи квартиры по доверенности
• Договор купли-продажи коммунальной квартиры
• Договор купли-продажи квартиры с множественностью лиц
• Трехсторонний договор купли-продажи квартиры
• Договор купли-продажи квартиры: наличный и безналичный расчет
• Договор купли-продажи квартиры с прописанным человеком
• Договор купли-продажи квартиры по жилищному сертификату

Договоры купли-продажи квартиры

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

• Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
• Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).