Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя

Плюсы для получателя

Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя — это не так страшно для получателя объекта, если между сторонами сделки царит доверие. Подобный тип соглашения иногда действительно выгоден для всех.

С дарителями разобрались. А какие плюсы и минусы можно назвать при подобных обстоятельствах для получателя жилья? Трудно поверить, что такая сделка может быть выгодна новому владельцу недвижимости.

Граждане, получившие в подарок жилье, могут распоряжаться им по своему усмотрению. Ранее было сказано, что при желании разрешается передарить или даже продать имущество. У получателя появляются все права собственности на территорию, создавать помехи которым никто не может. И даритель в том числе.

Родственники со стороны прежнего собственника жилья не смогут претендовать на него. Никаких наследственных прав у них не будет. Это попросту не предусмотрено законодательством. Жилец останется просто жильцом, без прав на собственность.

Отличительной чертой всех дарственных на квартиры (с проживанием дарителя или без него — не важно) является то, что подобная собственность по закону является личной, а не общей. Она признается всецело принадлежащей тому, кому подарена

А значит, делиться при разводе не будет.

Мы изучаем соглашение, которое всего лишь сохраняет прописку за прежним владельцем недвижимости и разрешает его нахождение в оной. Никаких обязанностей по содержанию дарителя у одаряемого нет и быть не может.

Документы для сделки

Правда, чтобы в будущем не было никаких проблем, придется изначально отнестись к подготовке документов для дарственной с отдельной внимательностью. Особенно это касается дарителя.

Сторонам в целом могут потребоваться следующие справки:

• договор «о подарке»;
• паспорта;
• согласие получателя на сделку;
• разрешение супруга на осуществление дарения в отношении общего с мужем/женой жилья;
• свидетельство о браке или разводе (при их наличии);
• любые доказательства того, что сделка осуществляется личной собственностью дарителя;
• удостоверение личности каждой из сторон;
• выписки ЕГРН на жилье;
• правоустанавливающие документы на жилую недвижимость.

Также дарителю рекомендуется подготовить справки о состоянии здоровья. В частности, психического. Придется доказывать, что дарение осуществляется по доброй воле и в адекватном состоянии.

Как проходит процедура дарения

С дарственной рано или поздно приходится сталкиваться большинству людей. Некоторые выступают в роли получателя, другие становятся дарителем. Необходимость в данном процессе появляется тогда, когда хочется передать права на имущество близкому человеку. Например, родители решают выросшему ребёнку подарить квартиру, чтобы тот мог жить отдельно. Чтобы это сделать, потребуется оформить специальный документ, а также обратиться в государственный орган. Без засвидетельствования данного факта в Росреестре передача недвижимости будет невозможна.

Выгоднее всего оформлять дарственную на квартиру между близкими родственниками. В этом случае можно подарить жильё без уплаты налога. В 2021 году он составляет 13% от общей стоимости недвижимости. И платить его придётся получателю, так как даритель за процедуру не имеет никакой выгоды. Налог является обязательным, если сделка осуществляет не между членами семьи – бабушкой, дедушкой, внуками, детьми, родителями, супругами, братьями и сёстрами.

Чтобы процедура прошла успешно, даритель обязательно должен иметь документы на квартиру, которую хочет передать. Без официальных бумаг, подтверждающих его права, никто не станет оформлять дарственную. Поэтому нужно заранее позаботиться о документах, и если каких-либо не хватает, то сделать их или восстановить.

Стоит рассмотреть ситуацию, когда у дома несколько владельцев. Такое бывает достаточно часто, так как в России достаточно мало жилищ, которые бы принадлежали только одному  человеку. Если планируется провести дарение квартиры, у которой несколько собственников, то придётся спрашивать у каждого из них соглашение. Причём если они разрешат дарение с правом пожизненного проживания, то тогда надо будет оформить всё в письменном виде и заверить у нотариуса. Данный документ потребуется предоставить вместе с остальными в государственном органе, чтобы зарегистрировать процедуру дарения.

Крайне важно понимать, что подаренный объект в большинстве случаев нельзя вернуть прежнему владельцу. Дарственную практически невозможно отменить, поэтому перед её проведением нужно хорошенько подумать, действительно ли она нужна

Потому что после того, как получатель оформит свои права на собственность, будет крайне сложно аннулировать сделку. Для этого понадобится найти веские причины, и недостаточно будет того, что человек просто передумал.

Как правило, расторгнуть договор удаётся в следующих случаях:

1. Владелец не осознавал последствий сделки. Его ввели в заблуждение или силой заставили подписать договор.
2. Даритель является недееспособным и несовершеннолетним.
3. Человек передал права на недвижимость, не спросив согласия у остальных владельцев. Или же обманным путём заставил их подписать разрешение.
4. Получатель нанёс физические повреждения дарителю или же довёл до смерти. Нанёс вред членам семьи владельца имущества.
5. У дарителя недостаточно прав для того, чтобы распоряжаться недвижимостью. Не хватает обязательных официальных бумаг. Выяснилось, что один или несколько из предоставленных документов поддельные.

Могут быть и другие причины, благодаря которым удастся аннулировать сделку. Однако в любом случае придётся обращаться в суд, чтобы расторгнуть договор. Рекомендуется воспользоваться помощью специалиста, который согласится вести дело. Тогда будет больше шансов, что суд примет нужное решение. Если всё пройдёт как надо, тогда можно будет расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость.

Закрепление в договоре дарения жилья, права проживания дарителя

В качестве одного из дополнительных условий дарения жилья, в договоре может быть закреплено право дарителя на проживание в подаренном им объекте недвижимости. Однако, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначна. Ввиду этого, к внесению в договор дарения условия о праве проживания дарителя, следует относиться с особой скрупулезностью.

Важно
Следует понимать, что при внесении в договор дарения права дарителя на проживание, оно не должно каким-либо образом ограничивать распорядительные права одаряемого, вытекающие из права собственности на предмет. Таким образом, одаряемый без каких-либо проблем может совершать в отношении такого жилья абсолютно любые сделки по его отчуждению или сдаче в аренду.. Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием

Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п

Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием. Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п.

В определенных ситуациях, право дарителя на проживание в подаренном им жилье может вытекать из норм закона. Так, в случае если между сторонами дарения имеются родственные связи, даритель имеет полное право проживать в подаренном объекте недвижимости, как член семьи одаряемого (ст. 292 ГК). По нашему мнению, только в таком случае подобное условие будет однозначно действительным.

Вместе с тем, даже при дарении в пользу члена семьи, договор не может ограничивать распорядительные права новых собственников. Таким образом, при отчуждении имущества, относительно которого у дарителя закреплено право пользования, такое право, по нашему мнению, может быть прекращено на законных основаниях или же по решению суда.

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности внесения в договор дарения условия о праве дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости. Исходя из этого, при наличии намерений внести в договор подобное условие, даритель должен учитывать тот факт, что при наличии спорных моментов, существует вероятность прекращения действия такого права.

Пример
Между К. и его сыном Л. был заключен договор дарения квартиры, по которому за К. было закреплено бессрочное право пользования указанным объектом недвижимости. Как только в регистрационном органе было оформлено свидетельство, подтверждающее право собственности Л. на квартиру, он тут же изъявил желание продать ее, на что конечно встретил недоумение отца. Свое решение Л. аргументировал тем, что он является полноправным собственником недвижимости, что дает ему полное право распоряжаться квартирой по собственному усмотрению. Так, найдя подходящего покупателя, Л. перешел к оформлению сделки купли-продажи и перерегистрации квартиры. К., в свою очередь, посчитал, что его права как дарителя нарушены, и как заинтересованное в том лицо, подал иск в суд с требованием, отменить сделку купли-продажи.

Однако, суд разъяснил К., что закрепленное за ним право проживания не может ограничивать права Л. как собственника, ввиду чего в его требованиях было отказано. В то же время суд объяснил К., что купля-продажа, по факту не лишает его права на проживание в указанной квартире, даже если в указанной квартире будет проживать другая семья. Однако это право также может быть прекращено по требованию нового собственника, что впоследствии и было сделано им через суд.

Предмет

Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В таком виде документа, неотъемлемой частью является указание в нем условий сделки.
Так, существенным условием договора дарения квартиры является объект недвижимости, то есть непосредственно сама квартира. Это условие закрепляется в пунктах настоящего договора:

1. Николайчик Валерий Альбертович безвозмездно передает Вайсель Эрнест Петровичу в собственность, а Вайсель Эрнест Петрович принимает в дар от Николайчика Валерия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова дом 19, 7 этаж, квартира 57, состоящую из 1 (Одной) комнаты, площадь составляет 33 квадратных метров.
Квартира по праву собственности принадлежит Дарителю на основании договора купли-продажи квартиры от 01.08.1995 г, зарегистрированного 10.08.1995 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Кургану за №777/777/1995-999. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 99 АА 999999, выданным 10.08.1995 г. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости прилагается.
Указанная квартира по соглашению сторон оценивается в 1200000 (Один миллион двести тысяч) руб. 00 копеек.

Права и обязанности сторон
Раздел о правах и обязанностях Контрагентов является неотъемлемой составляющей настоящего документа. Обязательства могут быть различными, мы же выделим основные формулировки:

2.1. Даритель имеет право:
2.1.1. Отменить исполнение договора дарения в случае, если Одаряемый совершил противоправные действия в адрес Дарителя, его семьи или же близких родственников.
2.1.2. Требовать прекращение исполнения обязательств по договору в случаях, которые предусмотрены действующим законодательством Российской Федерации.
2.2. Даритель обязуется:
2.2.1. Передать Одаряемому в собственность объект недвижимости, в соответствии с настоящим соглашением.
2.2.2. В момент передачи в собственность Одаряемого объекта недвижимости дополнительно предоставить всю документацию, относящуюся к квартире.
2.2.3. На момент передачи квартиры, Даритель обязуется проконтролировать, чтобы объект недвижимости был свободен от прав на нее третьих лиц.
2.3. Одаряемый имеет право:
2.3.1. Отказать от принятия в дар объекта недвижимости
2.4. Одаряемый обязуется:
2.4.1. Осуществить возврат объекта недвижимости в случае прекращения данного соглашения.

Дабы определить, должен ли Одаряемый осуществить налоговый платеж, в пунктах договора должно быть указано, приходятся ли стороны по настоящему соглашению друг другу родственниками. Если родственная связь присутствует, то в пунктах документа это отображается следующим образом:

3. Даритель и одаряемый приходятся по отношению друг к другу близкими родственниками, а именно – являются родными братьями (могут быть указаны и другие родственные связи).

Последствия наличия встречного обязательства в договоре дарения

Как уже было сказано, основной характеристикой действительности сделки дарения, согласно ст. 572 ГК, является ее безвозмездность. Наличие в договоре любого условия, порождающего встречное обязательство одаряемого, делает его возмездным, что недопустимо в договоре дарения. При определении возмездности договора дарения, законодатель признает такую сделку притворной — прикрывающей другую сделку и истинные намерения сторон. Определение притворности однозначно влечет ничтожность заключенной и даже уже исполненной сделки дарения.

Дополнительно
В качестве встречного обязательства или представления, нельзя воспринимать переданную одаряемым символическую плату, обусловленную местными обычаями и традициями. Кроме этого, встречным обязательством нельзя воспринимать указание в договоре на право дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости, а также отлагательные и отменительные условия.

Следует понимать, что признать недействительность сделки дарения по причине наличия встречного обязательства одаряемого, может исключительно судебный орган по требованию заинтересованного в том лица. При этом удовлетворить такое требование, согласно п. 3 ст. 166 ГК, суд может только в том случае, если заинтересованное в том лицо имеет охраняемый законом интерес в признании недействительности такой сделки дарения.

При доказывании притворности, заинтересованное в том лицо может использовать весь спектр предусмотренных процессуальным законодательством инструментов для доказывания.

В то же время следует понимать, что прикрываемая дарением сделка вполне может соответствовать требованиям закона, ввиду чего она будет считаться действительной. В таком случае согласно п. 2 ст. 170 ГК, к прикрываемой сделке следует применять правила, регулирующие ее совершение. В некоторых случаях суд может даже обязать стороны к совершению прикрываемой сделки.

Признание судом недействительности дарения, имеющего встречное обязательство одаряемого, отменяет все юридические последствия, наступившие вследствие совершения такой притворной сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК, после вступления такого судебного решения в силу, каждая из сторон притворного дарения, обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. В случае невозможности возврата подарка в натуральной форме, полученные блага подлежат возмещению в денежном эквиваленте.

Кому выгодна сделка: права и обязанности

Для начала стоит разобраться, какую выгоду получают обе стороны, какие могут возникнуть проблемы при исполнении условий договора и, самое главное, какие у сторон в итоге права и обязанности по распоряжению недвижимостью.

Выгода дарителя

Зачем это нужно дарителю? Как уже упоминалось, подобная процедура популярна у граждан пенсионного возраста, а если быть точным, у тех, кто уже не в состоянии самостоятельно оплачивать коммунальные платежи и «дать ладу» своей недвижимости.

При оформлении дарственной, даритель продолжает жить в занимаемом помещении, но все финансовые и юридические вопросы переадресовываются второй стороне. То есть, одариваемое лицо теперь обязано оплачивать коммунальные платежи (по крайней мере долг по ЖКХ будет значится на его имени), решать какие-либо проблемы с муниципалитетом и т.д.

Если интересует получение ежемесячного жалования в обмен на квартиру, то следует рассмотреть вариант оформления ренты.

Выгода для одариваемого лица

Тут выгода очевидна. Можно стать владельцем недвижимости без кредитов, ипотеки и прочего. Единственная статья расходов, как уже озвучено – счета по ЖКХ. И то, этот пункт не всегда обязательный. Возможно даритель является родственником одариваемому и будет оплачивать счета из своего кармана или пополам. Данные условия оговариваются в индивидуальном порядке.

Недостатки дарения с пожизненным проживанием

Теперь об актуальном. При решении о заключении подобного договора, обоим сторонам нужно иметь ввиду, что:

• одариваемый должен оплатить налог в размере 13% (на 2020 год) от рыночной стоимости недвижимости;
• одариваемый не обязан содержать и ухаживать за дарителем;
• одариваемый может продать, передарить, обменять, сдать помещение на свое усмотрение (при условии, что покупатель или съемщик согласны на постоянное проживание дарителя);

Обратите внимание! Составить договор дарения, где будет указан запрет на манипуляции с недвижимостью (передаривать, продавать, сдавать), нельзя.

Таким образом можно вынести главную мысль – заключать подобную сделку можно только при условии наличия хороших, а лучше родственных отношений между сторонами.

Права и обязанности дарителя

Права и обязанности дарителя определяются в индивидуальном порядке. В договоре можно прописать такие пункты, как:

• в какой комнате будет жить даритель;
• время пользования общими комнатами, такими как санузел, кухня;
• порядок использования общего имущества и т.д.

Обратите внимание! После заключения договора и смерти дарителя, его родственники и наследники не вправе претендовать на предмет дарения.

Права и обязанности одариваемого

Помимо индивидуальных договоренностей, преемственная сторона имеет право:

• распоряжаться подарком на свое усмотрение не в ущерб пунктам договора;
• в обязанности не входит уход за дарителем;
• получение в дар квартиры обязывает к уплате подоходного налога (13% от стоимости).

Понятие и стороны договора дарения

Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой соглашение двух и более субъектов права о безвозмездной передаче в пользу одного или нескольких из них неких имущественных благ, освобождение от имущественных обязанностей или обещание совершения таких действий в будущем. В качестве предмета дарения могут выступать любые допущенные к свободному гражданскому обороту вещи, а также имущественные права требования, возникновение которых не связано с личностью их первоначального собственника. Кроме того, отметим обособленную форму дарения — пожертвование (ст. 582 ГК), обремененное целевым общеполезным назначением и характеризующееся суженным субъектным составом и ограниченным кругом допустимых к передаче предметов.

Важно
В качестве сторон в сделке дарения — дарителя и одаряемого, могут выступать любые субъекты гражданского права — юр. и физ

лица, отвечающие нормативным и требованиям и непопадающие под запрет на участие в дарении, установленный ст. 575 ГК РФ.

Так, дарителем — лицом, передающим подарок, может выступать любое дееспособное лицо, обладающее правом собственности на передаваемый одаряемому предмет и согласием на то сособственников. Одаряемый — получатель блага, может участвовать в сделке даже при отсутствии дееспособности — в таком случае его интересы будут представлять законные представители — родители, опекуны или попечители (п. 2 ст. 29 ГК).

Отдельно отметим возможность участия в сделке малолетних и несовершеннолетних лиц. Так, согласно п. 2 ст. 26 ГК и п. 2 ст. 28 ГК, они вправе лично участвовать в сделке дарения как одаряемые, если ей не предусматривается нотариальное оформление или регистрация перехода прав, при наличии такой необходимости, их интересы представляют родители и другие законные представителя. Отметим, что указанное правило не распространяется на мелкое бытовое дарение, предмет которого не имеет крупной стоимости.

Кроме того, обратим внимание на законодательные запреты, определяющие невозможность некоторых лиц участвовать в дарении в определенных ролях. Так, в целях защиты их прав, дарителями запрещено выступать малолетним и недееспособным лицам, а также их представителям (п

1 ст. 575 ГК).

Запрет на участие некоторых субъектов, в качестве одаряемых, прямо связан с их профессиональным статусом. Так, в рамках борьбы с коррупцией, законодатель запрещает принимать подарки, стоимость которых превышает обычную, государственным и муниципальным служащим, а также работникам бюджетных организаций (образовательные, медицинские и социальные учреждения).

Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК, запрещается дарение между коммерческими структурами. По нашему мнению, такой запрет основан на необходимости пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере.

Как происходит оформление сделки

Подготовленный договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания должен быть подписан в присутствии обеих сторон (или их законных представителей) при полном одобрении всех условий, обозначенных в договоре. Для вступления документа в законную силу, после подписания следует предпринять необходимые действия для его госрегистрации (ст. 574 ГК РФ).

Порядок оформления

В процессе оформления договора следует убедиться в «юридической чистоте» объекта дарения и проверить все возможные ограничения на совершение сделок с данной квартирой.

Для оформления дарственной на квартиру следует выполнить такие этапы:

1. Изложить в письменном виде существенное содержание договора дарения с правом пожизненного проживания, в котором будут учтены все замечания и пожелания сторон.
2. Собрать обязательный пакет документов – договор дарения с правом пожизненного проживания, документы на право собственности, документы, удостоверяющие личность и прочие.
3. Сдать документы и зарегистрировать подписанный договор в Росреестре.

В настоящее время в результате государственной регистрации сделки с объектами недвижимости новому владельцу не выдаётся отдельное свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Поэтому основанием для права собственности является зарегистрированный договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя.

Для правильного проведения процедуры дарения даритель должен являться единственным собственником жилья, а если имеются совладельцы, тогда договор дарения заключается только при их согласии. В случае, если квартира является имуществом, совместно нажитым в браке, то необходимо согласие супруга, заверенное в нотариальной конторе. Иначе, даритель может предлагать в дарственной только собственную частью квартиры.

Важно! В процессе подготовки и подписания договора дарения с правом пожизненного проживания необязательно обращаться к нотариусу, если участники готовы обратиться в юридическую консультацию или сами способны заняться грамотным, подробным составлением договора.

Список необходимых документов

Список документов зависит от ситуации и статуса лиц, вовлечённых в сделку:

• заявления от участников договора;
• готовый договор дарения с правом пожизненного проживания (несколько экземпляров);
• документы, удостоверяющие личность (паспорта, свидетельства о рождении);
• документы на право собственности;
• справка о количестве зарегистрированных людей по данному адресу;
• кадастровый паспорт квартиры;
• кадастровая справка о стоимости квартиры;
• квитанция об уплате госпошлины.

Если от одной из сторон договора (или обеих) выступает доверенное лицо, то необходимы его удостоверение личности и доверенность, на основании которой возникли его полномочия.

Важно! Наличие долгов по оплате коммунальных услуг или личных долгов владельца не является основанием для отмены сделки, никто не вправе требовать документы о полном погашении задолженности.

Пункты и сведения в договоре

Содержание договора дарения с пожизненным правом проживания имеет произвольный характер, но существует несколько обязательных пунктов для заполнения по примерному образцу:

• название документа;
• дата и место заключения договора;
• обозначение участвующих сторон;
• описание их прав и обязанностей;
• информация о предмете соглашения;
• наличие долгов и возможных обременений;
• ответственность сторон по выполнению взятых на себя обязательств и возможные последствия в случае их невыполнения;
• особые условия договора (право на проживание третьих лиц, обязанности относительно ремонта и содержания жилья);
• основные причины для изменения или расторжения договора;
• порядок рассмотрения спорных вопросов;
• момент, когда договор вступает в законную силу и право собственности переходит от дарителя к получателю подарка;
• данные сторон и их подписи.

Обязательно включается пункт о том, что даритель добровольно соглашается с фактом передачи своего имущества, находясь в здравом уме и не под давлением тяжёлых обстоятельств. Отдельно можно оговорить дополнительные пункты по поводу того, что даритель может пользоваться всей квартирой или отдельной комнатой, как используют жильё наследники или иные представители получателя.

В договоре можно предусмотреть, что одаряемый берёт на себя расходы по юридическому сопровождению сделки и оплачивает госпошлину. Отметить, каким образом он участвует в ремонте и содержании жилья.