Чем договор аренды жилья отличается от договора найма

Содержание и суть договора найма жилого помещения

По словам директора юридической компании «Аргумент» Виктора Куракина, в договоре должны быть указаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок, срок и способ оплаты, а также дата и место составления документа — все, что позволит однозначно сказать, кто и на каких условиях заключил соглашение.

Кроме того, в документе или, как это обычно бывает, в приложении (акте приемки) должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и характеристиками их текущего состояния. При этом в последней графе должны быть не абстрактные формулировки вроде «хорошее», а конкретные недостатки или фотографии.

По словам Ольги Павлиновой, руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», в акте приемки необходимо зафиксировать показания всех приборов учета на момент заселения — они будут стартовыми для последующей платы за услуги ЖКХ.

Здесь же следует указать размер залога, если таковой предусмотрен. Адвокат Валерий Асанов советует наймодателям взимать обеспечительный платеж в размере платы за один месяц на случай, если у арендатора начнутся финансовые проблемы: «Конечно, это двойная нагрузка на квартиросъемщика в первый месяц, но после окончания аренды эти деньги можно будет вернуть или использовать как последний платеж. А для арендодателя это гарантия выполнения обязательств».

И еще один совет — скорее, уже для нанимателей. Перед тем, как поставить в соглашении свою подпись, внимательно и полностью прочитайте его. Собственноручно завизировав этот документ, вы добровольно принимаете на себя все прописанные там обязательства. Обнаружить среди них то, на что вы и не думали соглашаться, будет очень обидно.

Составление письменного соглашения

Заключить договор между участниками нужно в письменном виде. Взяв за образец печатный бланк или написать в свободной форме. Но параграфы составляются учитывая различия правовых актов. Особенно это касается существенно отличающихся- контракта при в найме и аренде пункта — срока действия.
Советуем адаптировать стандартный бланк — добавить пункты, важные именно для конкретного объекта. Так как изменение условий в будущем предусмотрено:

• по истечении и продлении предыдущего согласия;
• второй вариант — к существующему акту найма прикладывается дополнительный с изменениями.

Особенно тщательно ознакомьтесь со следующими моментами при составлении:

• Точное описание объекта;
• Обязательства сторон по договору найма/аренды согласно гражданскому кодексу;
• Помарки, исправления — не допускаются;
• По необходимости прикладывается дополнительно опись приема — передачи имущества;
• Прописывается размер, порядок вносимых платежей, способ получения денежных средств;
• Указываются сроки окончания полномочий и обязанностей с учетом разницы предписанной в законодательстве РФ для каждого вида.
• Варианты одностороннего и досрочного отказа от обязательств.
• Штрафные санкции при найме для лица инициирующего разрыв.
• Компенсации при досрочном расторжении противоположному участнику договора;
• В сданном в наём жилье неисправности и текущий ремонт выполняет наниматель, если иные требования не внесены в контракт;
• При сдаче квартиры/комнаты в найм — рекомендуется включение пункта с показаниями приборов учета водоснабжения и электроэнергии.

Важные советы! Перед тем как заключать долгосрочный договор сдачи нежилого объекта рекомендуется консультация у юриста. Это избавит участников сделки от недвусмысленных ситуаций вследствие ошибок и неучтенных моментов в составлении правового акта.

Грамотное оформление сделок с недвижимостью поможет избежать рисков при передаче объектов жило фонда в пользование сторонним лицам.

Найм жилплощади

Когда участниками договора являются физические лица, то это процедура найма. Именно таким образом должен обозначаться заполняемый сторонами договор. Заинтересованные лица заключают письменное соглашение, где указан объект недвижимости, обязанности сторон. Собственник обязуется предоставить жилплощадь, а наниматель добросовестно и своевременно оплачивать занимаемую недвижимость. Речь идет только о квартирах, в договоре указание об организации не может присутствовать.

Согласно ст.671 ГК, собственник обязан предоставить по соглашению жилье в состоянии, позволяющем проживать там нанимателю. Иногда нанимателем является юридическое лицо, тогда договор будет касаться аренды. Использование помещения в коммерческих и производственных целях запрещено законом. Очень часто руководитель предприятия арендует жилое помещение для проживания своих сотрудников, приехавших в иной населенный пункт по производственным надобностям, в командировку.

Аренда помещения

Договор аренды имеет следующую особенность: объектом может служить жилое и нежилое помещение. Арендатором выступает юридическое лицо, собственник может быть гражданином или организацией. Несмотря на общую суть юридического акта, существуют следующие различия:

• тип объекта недвижимости. Возможность заключить арендный договор предоставляется на жилое и нежилое помещение;
• юридический статус участников: в найме только граждане участвуют, в аренде юридическое лицо хотя бы с одной стороны;
• название и юридическое обозначение участников сделки;
• законодательная база: при найме работает гл.35, при аренде ситуация регламентируется гл.34;
• судебные инстанции рассматривают споры по обоим видам договоров, но найм может быть прекращен судебным приказом;
• платежеспособность квартиранта, когда юридическому лицу отдается предпочтение по сравнению с гражданским лицом;
• форма договора различна и устанавливается ст.609 и ст.674 ГК.

Долгосрочные договора выгодны квартиранту, краткосрочные соглашения ограничивают его права и выгодны владельцу объекта. По существующим правилам, договор найма должен быть зарегистрирован и отмечен в налоговой службе, если получаемых доход выше 10МРОТ. Долгосрочный договор найма требует обязательной регистрации в течение первого месяца проживания, приводит к ограничению прав собственника. Административное наказание за отсутствие регистрации в Росреестре составляет 1,5-2 тыс. рублей.

Если квартирант и собственник не соблюдают правила КоАП, то владелец может быть привлечен к материальной ответственности до 5 тыс. рублей по ст. 19,21 административного кодекса.

Понятие договора найма

Согласно данному договору наймодаталь (владелец) обязан передать нанимателю жилое помещение по пользование на оговоренный срок за оговоренную цену.

В случае если наниматель является юридическим лицом, то речь уже идет не о найме, а об аренде. Детальная информация по данному вопросу описана в статье 671 ГК РФ.

Стоит также указать, что договор найма касается исключительно жилых помещений. То есть нельзя составить договор найма на аренду гаража, склада или офиса. Также необходимо знать, что по договору найма сдаются жилые помещения, которые обязательно должны использоваться по прямому назначению.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Аренда жилья или наем жилья – в чем разница?

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание
Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе — это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Правила пользования
Разработан командой socpravo.ru

X
Хотите оставить пожелание для автора?

Оставить пожелание
Пропустить

Какой договор заключать, если сдаешь квартиру – договор аренды или договор найма жилого помещения? Какие проблемы создает договор найма жилого помещения? Почему все стараются заключить договор аренды?

Вы решили снять квартиру, и Вам предлагают заключить договор — какую форму выбрать? Поговорим о различиях в условиях договоров аренды и найма жилого помещения.

Важные отличия

Отличия между этими видами сделок выражаются в следующих моментах:

1. Объектом по договору найма выступает только жилое помещение – квартира, дом, комната. Объектом по договору аренды может выступать не только квартира, дом, но и любое помещение, например, офис, складское помещение и т. п.
2. Если жилье сдается гражданину, тогда оформляется договор найма (обычно такой вид сделки оформляется между физлицами). Собственник квартиры именуется наймодателем, а съемщик – нанимателем (согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Юридическое лицо (организация, фирма, предприятие) не может получить помещение по договору найма. Поэтому в таком случае нужно заключать договор аренды либо другой договор согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ). В договоре аренды сторонами сделки выступает арендодатель и арендатор (согласно ст. 606 ГК РФ). При этом юридическое лицо может использовать жилье исключительно для одной цели – для проживания (например, организация может сдавать в аренду квартиру для проживания в ней работников своей организации).
3. Договоры аренды жилья, заключенные на срок от 1 года и больше, в обязательном порядке должны проходить процедуру регистрации в Росреестре. Такие договоры считаются заключенными с момента регистрации, а не с момента подписания сделки сторонами. Договор найма считается заключенным с момента его подписания.
4. Договор аренды заключается на срок, прописанный в самом договоре. Если срок не прописан в сделке, то значит, что она заключена на неопределенный срок. Тогда каждый участник имеет право отказаться от сделки в любое время, заранее предупредив о своем решении вторую сторону сделки (за 3 месяца). Срок договора аренды может быть неограничен, а договор найма должен составляться на срок, не превышающий 5 лет. Если в таком договоре не будет указан конкретный срок, тогда будет считаться, что сделка заключена сроком на 5 лет (согласно ст. 683 ГК РФ).

Существенные условия сделок с арендой жилого помещения

Отличия найма от аренды квартиры хорошо прослеживаются при оформлении обоих видов сделок:

• принимающей стороной по договору аренды может выступать любое правоспособное и дееспособное лицо. По договору найма принимающей стороной может выступать только гражданин либо же юридическое лицо, которое берет во временное пользование квартиру исключительно для проживания;
• по договору аренды арендатор может использовать имущество арендодателя согласно условиям договора. По договору найма наниматель может пользоваться имуществом исключительно для проживания.

Договор найма является одной из форм договора аренды. Почему этот вид сделки выделяют в отдельный тип договоров? Потому что объектом в этом случае является только жилое помещение, которое должно быть использовано исключительно для проживания людей. Для других целей использования помещения заключать договор найма запрещено.

Понятия

Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.

Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.

Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.

В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.

Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.

Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.

Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.

Законодательные нормы

Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:

Нюансы взаимоотношений сторон договора

Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.

Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.

Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.

Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов. 

Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.

В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.

Порядок расторжения договора

Расторжение договора аренды может быть как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя. Условия и основания для расторжения договора могут быть прописаны непосредственно в самом договоре аренды (см. ст. , ГК РФ). Само расторжение проводится через суд.

При расторжении договора найма сторона нанимателя менее защищена в правовом отношении, поэтому расторжение договоров найма законодательно регулируется в пользу нанимателя.

Если же договор найма расторгается со стороны наймодателя, то порядок его расторжения – только через суд. При этом необходимыми условиями, при которых договор может быть расторгнут по суду, являются следующие:

• Если наниматель или другие проживающие совместно с ним граждане, за действия которых он отвечает, портят или разрушают жилое помещение.
• Если наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев при договоре, заключенном на длительное время. При краткосрочном договоре (до года) договор может быть расторгнут при невнесении оплаты более двух раз после установленного в договоре срока платежа.
• Если жилое помещение используется нанимателем не по назначению.
• Если интересы и права соседей нанимателя постоянно подвергаются нарушению с его стороны или со стороны других жильцов, проживающих совместно с ним (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Если договор найма расторгается по инициативе нанимателя, он может быть расторгнут в любое время. Наниматель обязан предупредить наймодателя о своем решении за три месяца в соответствии с п. 1 ГК РФ и получить согласие других проживающих с нанимателем граждан.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Аренда и найм — отличия

Если квартира сдаётся одним человеком другому, их взаимоотношения регулируются разделом Гражданского кодекса «Наём жилого помещения», а если квартиру будет арендовать организация, например, для проживания своего сотрудника, будет действовать раздел «Аренда зданий и сооружений», т.к. квартира – это часть здания. Этого требует 671 статья Гражданского кодекса.

И в том, и в другом случае закон требует письменного заключения договора. Назвать его можно как договором найма, так и договором аренды, но регулироваться они будут именно вышеуказанными нормами. В обоих случаях объектами договора являются только пригодные для проживания жилые помещения, которые сдаются на возмездной основе.

Что нужно знать о найме?

Речь может идти об отдельной квартире, части дома, комнате и т.д., которые пригодны для проживания людей и изолированы от комнат, в которых обитают другие граждане. Договора найма сроком больше чем на год необходимо в обязательном порядке .

В крайнем случае его можно подписать на 11 месяцев и в дальнейшем продлевать, так можно избежать мороки с регистрацией. Пункт о допустимости пролонгации обязательно включается в договор.

Если в найм сдаётся квартира, то договора сроком до 5 лет регистрации в Кадастровой палате не подлежат. Члены семьи нанимателя обязательно вписываются в договор как лица, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. В случае порчи имущества все они в равной мере будут отвечать за проступки.

В договор обязательно вписываются:

1. сроки заключения сделки;
2. паспортные данные сторон и на основании какого документа можно судить о наличии у наймодателя данной недвижимости в собственности;
3. порядок расчёта и какова месячная арендная плата;
4. на каких условиях плата может повышаться и почему;
5. условия, из-за которых договор может быть расторгнут одной из сторон досрочно;
6. как оплачиваются коммунальные услуги.

Расторгнуть сделку можно в ряде случаев:

• если все стороны согласны с таким решением;
• если наниматель предупредил владельца за 3 месяца до предполагаемой даты выезда;
• если наниматели портят имущество, нарушают правила общественного порядка или своевременно не вносят плату за жильё, владелец имеет право обратиться в суд, который выселит жильцов;
• на основании судебного решения, если дом перестал быть пригодным для проживания;
• в любых других случаях, если поведение квартирантов нарушает условия договора и устные предупреждения от наймодателя на них не действуют.

Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения

Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.

При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.

Разумеется, предполагать правонарушение в каждом конкретном случае нельзя. Юридически договор безвозмездного пользования практически тождественен соглашению о предоставлении ссуды (беспроцентного кредита) в натуральной форме, а потому рассматривается по аналогии. В обеих ситуациях речь идёт о временном предоставлении бесплатно эксплуатируемых ресурсов (финансовых или других материальных). Образец договора, соответствующий требованиям  9-й главы ГК, общедоступен:

Скачать бланк договора doc

Без чёткой идентификации помещения документ считается юридически ничтожным (недействительным). В некоторых случаях, предусмотренных законом, безвозмездная аренда может предоставляться только специальным субъектам.

Кроме этого, действуют ограничения, не позволяющие участвовать в подобных сделках руководителям, сотрудникам, учредителям, а также лицам, входящим в состав правления организации или контролирующим её деятельность.

Срок действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением ограничен временем действия основного соглашения об аренде.

Обязательные приложения:

• Копия кадастрового паспорта;
• Копия свидетельства госрегистрации права собственности на объект недвижимости;

А также уже перечисленные документы, дополняющие обычный договор платной субаренды (протоколы разногласий, допсоглашения, акты приёма-передачи и пр.), если в этом есть необходимость.

https://youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Что ещё необходимо знать субарендаторам

В одной статье невозможно раскрыть все тонкости отношений, возникающих в ходе сдачи и найма нежилых помещений, но на некоторые из них всё же стоит обратить особое внимание:

• Арендатор обязан предоставить объект или его часть в состоянии, пригодном для использования;
• За исправность коммуникаций (электроснабжения, отопления, воды, канализации, связи) отвечает собственник помещения;
• Арендатору даётся право проверки целевого (указанного в договоре) профиля использования площадей;
• При возникновении необходимости в ремонтных работах аренда субарендатором не оплачивается в течение их периода.
• Субарендатор вправе использовать помещение по выходным и праздничным дням без повышения суммы оплаты.
• Уклонение от уплаты налогов на доходы от аренды и субаренды карается штрафом до полумиллиона рублей или лишением свободы на срок до трёх лет.

В целом, можно подытожить следующее: оформить и подписать договор субаренды помещения труда не составит. Бланки и примеры документов общедоступны и понятны

Важно прописать в договоре все нюансы и спорные вопросы, во избежание проблем при пользовании помещением в будущем

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Для чего подписывают договор?

Казалось бы, объяснять, зачем нужно заключать договор найма жилого помещения, в 2021-м году уже никому не нужно. Однако многие сдающие и снимающие квартиры россияне до сих пор не пользуются этим инструментом. Между тем, скрепленное подписями соглашение не только вводит взаимоотношения арендодателя и арендатора в правовое поле, но и дисциплинирует их.

Преимущество такого подхода перед устными договоренностями очевидно. Если в документе четко прописаны права и обязанности сторон, сроки найма, время оплаты проживания и коммунальных услуг, правила проведения срочного и косметического ремонта, то у обоих участников сделки не остается пространства для каких-либо нежелательных маневров — подписанное придется строго соблюдать.

Соглашения, заключенные на словах, такой неотвратимой убедительностью не обладают: сказанное со временем забывается или может быть неправильно истолковано, да и предусмотреть все нюансы в устном обсуждении гораздо сложнее. Но самое главное — слова не имеют юридической силы, тогда как на письменный договор найма жилого помещения право в России смотрит так же, как и на любую другую деловую бумагу.

Если хозяину квартиры вдруг вздумается выселить съемщика, не дожидаясь окончания срока найма, последнему нечем будет доказать, что с ним поступили несправедливо, и, например, уплаченный залог ему могут не вернуть. Справедливо и обратное: если нерадивый жилец разнес квартиру в щепки и пропал, привлечь его к ответу у владельца, скорее всего, не получится — он не сможет подтвердить сам факт проживания вандала на этой территории.

Подписание договора найма позволяет избежать любых подобных перегибов, так как этот документ является для обеих сторон основанием обратиться за защитой своих интересов в суд. Помня об этом, люди обычно стараются вести себя корректно и ищут возможность уладить разногласия полюбовно.