Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Законные основания, если собственник несовершеннолетний

В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста.

Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет).

Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.

Внимание! Без разрешения на продажу от опеки все дальнейшие действия бессмысленны, так как сделка будет признана незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Узнаем, как получить разрешение в органах опеки на продажу квартиры
• Особенности приобретения жилья: какие документы нужны для продажи квартиры для опеки?
• Как правильно составить заявление в опеку на продажу квартиры, его образец и необходимые документы
• Справка или разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: условия для согласия и причины отказа
• Приватизированная квартира родителей или других владельцев: как продать после их смерти? Особенности таких сделок

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

• Общую и жилую площадь новой собственности;
• Расположение;
• Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
• Условия проживания и коммуникации;
• Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

1. Сбор необходимого пакета документов;
2. Поиск жилья на замену;
3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Ситуация	Документы	Особенности
Для получения разрешения	·         Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего; ·         Документ о регистрации брака, если таковой имеется; ·         Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт; ·         Паспорта представителей; ·         Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье; ·         Правоустанавливающие бумаги на жилье; ·         Все документы на жилище, которую представители будут покупать.	Органы опеки имеют возможность проводить любые действия, направленные на осуществление проверки рентабельности заключаемого соглашения, в том числе истребовать дополнительные данные.
Для заключения договора	·         Паспорта всех участников, если у малолетнего его нет – свидетельство о рождении; ·         Документы на недвижимость; ·         Разрешение и заключение органов опеки; ·         Документы о платежеспособности и т.д.	Необходимо предоставление стандартного перечня бумаг, к которому добавляется только информация от защитников интересов малолетних.

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Подробнее о том, как продать квартиру без посредников читайте далее.

Что делать после получения разрешения

Разрешение от органов опеки обычно выдается спустя 2 недели после подачи заявления и пакета документов.

В документе указывается адрес продаваемой и адрес приобретаемой квартиры. После получения разрешения родителей/опекунов снимают с регистрации.

После снятия с регистрации дальнейшие действия происходят в несколько этапов:

1. Нотариусом заключается двусторонний договор купли-продажи и составляется акт о приеме-передаче недвижимого имущества.
2. Регистрируется право собственности на всех участников осуществляемой сделки.
3. Старая квартира продается одновременно с покупкой новой.
4. Регистрация родителей/опекунов и ребенка в новом жилье.
5. Предоставление в совет попечительства справок и копий договоров о покупке новой недвижимости и извещения о том, что ребенок получил равноценную долю утраченной собственности.

На этом процесс продажи старой квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка завершается.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

1. Подготовить документы.
2. Найти покупателя.
3. Получить разрешение отдела опеки.
4. Оформить договор.
5. Провести нотариальное удостоверение.
6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

• гражданские паспорта всех собственников;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевых счетов;
• разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

• наименование контракта;
• дата и место оформления;
• данные сторон;
• данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
• сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
• права и обязанности сторон;
• цену сделки;
• порядок перечисления денежных средств;
• ответственность сторон;
• сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
• подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

• 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
• дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

• не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
• не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Внимание, ловушка!

  Если взамен продаваемой доли ребёнка вы уже приобрели для него долю в другом жилье, получается так: и там доля выделена, и тут доля осталась, при продаже которой вы обязаны предоставить равноценную долю в другой квартире.

В этом случае вам сложно будет доказать опекунскому совету то, что доля в новом жилье выделена именно взамен продаваемой

Поэтому важно заключать именно предварительный договор по сделке

Два примера из судебной практики:

1. Кировский служащий отдела опеки предложил отцу заранее предоставить ребёнку долю, взамен продаваемой, что тот и сделал – бабушка подарила ребёнку долю в своей квартире. Когда договор дарения был предоставлен, опекунский совет отказал в выдаче разрешения на продажу, мотивируя это тем, что не имеется доказательств того, что средства, вырученные при продаже доли, пойдут на приобретение жилья ребёнку. А факт того, что бабушка подарила долю в своей квартире, правового значения не имеет. Суд в этом случае мнение органа опеки поддержал.

2. Кемеровский суд признал незаконным отказ опекунского совета выдать разрешение на продажу доли ребёнка по мотивам того, что мать предоставила не основной договор купли-продажи, а лишь предварительный.

В заключение добавим: продажа доли несовершеннолетнего в квартире, которая совершена без согласия или разрешения органа опеки, может быть признана судом недействительной!  

Порядок продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с детской долей в ней совершается с соблюдением следующего порядка действий:

1. Получение согласия от второго родителя и органов опеки и попечительства на совершение продажи. Это документы, без которых невозможно зарегистрировать переход права собственности на жилье покупателем.
2. Снятие всех прописанных по адресу с регистрационного учета. Выписка взрослых происходит в обычном порядке, а для малолетних граждан необходимо предъявить согласие опеки.
3. Составление договора купли-продажи, а также передаточного акта. Обязательное нотариальное заверение документов.
4. Передача документов в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если одновременно совершается покупка другого жилья, то его регистрация за семьей с указанием в договоре доли ребенка.
5. В орган опеки передается копия договора о покупке семьей нового жилья. В нем обязательно должна содержаться доля несовершеннолетнего.

Какие документы понадобятся?

В опеку и регистрирующий сделку орган потребуется подготовить следующие документы:

• паспорта родителей;
• для ребенка младше 14 лет – свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт;
• документ, на основании которого у семьи возникло право на квартиру (ДКП, дарственная и т.д);
• выписки из ЕГРН для каждого из владельцев долей;
• технический паспорт на жилое помещение;
• справка о составе семьи по месту регистрации;
• заявление с просьбой согласовать продажу жилья в органах опеки;
• обязательство о том, что обязанность по обеспечению ребенка долей будет исполнена;
• платежный документ по уплате государственной пошлины (не обязателен).

В Росреестр нужно предъявить разрешение органа опеки на совершение сделки, паспорта и свидетельства о рождении долевых собственников, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и заявление о переходе права собственности к покупателю.

В некоторых ситуациях перечень может дополняться иными документами. Их перечень необходимо уточнить в органе опеки и Росреестре.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

• Разрешение органов опеки не требуется — если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства. Ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности.
• Разрешение требуется — однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру. Разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Продажа приватизированной квартиры

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена. Либо отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на пенсионном фонде. Но опека не самоустраняется и проводит свои проверки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего, так как не нужно:

•  разрешение опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
• нотариального удостоверения,
• обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к обращению в прокуратуру. Которая подает иск о признании сделки незаконной (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие снимают с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего. Поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

1. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
2. ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Как осуществляется защита прав несовершеннолетнего ребенка?

В защите прав ребенка принимают активное участие органы опеки и попечительства и правоохранительные органы. Если интересы детей и родителей расходятся, то в ситуацию вмешиваются ООП. Они реагируют на обращение и проверяют достоверность представленных третьим лицом сведений. В случаях жестокого обращения с ребенком или нарушений его половой неприкосновенности ООП передают информацию в правоохранительные органы и комиссию по делам несовершеннолетних. Неправомерные действия по отношению к малышу влекут за собой не только лишение родительских прав, но и уголовную ответственность.

В органы опеки______________________________________

проживающего/-ей по адресу____________________________

Паспорт__________________ (серия, номер, кем и когда выдан)

Заявление на опекунство над ребенком

Я,_________________________________________________________________________(Ф. И. О. полностью) ________года рождения, прошу дать мне заключение о возможности быть опекуном___________________ _____________________________________________________________________________(Ф. И. О. ребенка).

Я работаю_____________________________________________________________________________________

Далее, нужно описать место трудовой деятельности: постоянная она или временная, находится на производстве, в офисе или еще где-то, режим работы, как далеко от дома расположена, бывают ли длительные командировки. Если заявитель уже получает пенсию, нужно отметить вид пенсионного обеспечения, какие имеются льготы. Если заявитель временно не работает, нужно указать причины этого и источник существования.

Проживаю в___________________________________________________________________________________

Нужно кратко охарактеризовать жилье: постоянное или временное, отдельное или коммунальное; количество общей и жилой площади, сколько комнат; кому принадлежит — оно может быть ведомственным, муниципальным, приватизированным или частной собственностью.

Вместе со мной проживают______________________________________________________________________

Необходимо указать всех людей, проживающих с заявителем и кем они друг другу приходятся. Отдельно уточняется, есть ли среди них несовершеннолетние, пенсионеры, недееспособные, инвалиды, люди, лишенные родительских прав.

Здесь заявитель вправе написать все, что может помочь ему убедить органы опеки в том, что он будет хорошим опекуном — опыт работы с детьми, основное и дополнительное образование, награды и регалии, поддержка родственников и т. д.

Дата___________________________________(подпись заявителя)_____________________________________

Супруг/-га, остальные совместно проживающие члены семьи (если они имеются) не возражает/-ют против принятия ребенка под опеку.

Дата___________________________________

____________________________________________________________________________(Ф. И. О. супруга/-ги)

_________________________________________________________(подписи супруга/-ги, других членов семьи)

Временная опека по инициативе родителей допустима при следующих обстоятельствах:

• если они надолго уезжают в другую страну для работы, учебы или ухода за больным родственником;
• при работе вахтовым методом и регулярном отсутствии дома;
• если родителя в неполной семье надолго госпитализируют.

Принудительная временная опека необходима, когда родителей ограничивают в правах, если один из родителей в неполной семье попадает в места лишения свободы. При неожиданной смерти родителей ребенок считается сиротой.

После поступления информации о подобном случае в органы опеки, они должны в трехдневный срок решить вопрос о месте пребывания ребенка. Предпочтение отдается поиску возможных опекунов среди ближайших родственников.

Процедура временного опекунства проходит по упрощенной схеме и занимает от трех дней до недели. В акте о предварительной опеке обязательно должно быть указано, на какой срок оформлено попечительство. Если это делается по заявлению родителей, то сроки определяют они сами.

Органы опеки и попечительства на протяжении всего времени контролируют действия опекуна.

В каких случаях разрешается продавать долю несовершеннолетнего ребенка

Защита прав детей гарантирована Конституцией РФ. В государстве создана официальная структура — Органы опеки и попечительства РФ, которая обязана контролировать законность любых имущественных сделок с участием детей во избежание ущемления их прав.

Органы опеки дают разрешение на совершение сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего или могут отказать в такой сделке, если обнаружат в ней нарушение прав ребенка. Именно родители (усыновители, опекуны) должны позаботиться о том, чтобы доказать органам опеки, что продажа жилья с долей ребенка проводится без ущемления его прав.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала, то родители обязаны выделить долю несовершеннолетнему при продаже квартиры. Ребенок становится собственником доли в продаваемой квартире.

Как продать долю ребенка в квартире? Решение о продаже его доли принимают родители (усыновители, опекуны), но оформить эту сделку можно только под контролем государственных органов опеки и попечительства РФ.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего, которому нет 14 лет, расписываются родители (усыновители, опекуны). Если ему от 14 до 18 лет, то расписывается он сам, но с нотариально заверенного согласия родителей (усыновителей, опекунов).

Однако, если гражданин(ка) РФ в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособен, т.е. он находится в одном из перечисленных статусов:

• официально работает и имеет полный социальный пакет;
• состоит в браке;
• занимается узаконенным бизнесом, то сделка допустима без участия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать долю ребенка в квартире?

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире допускается в следующих случаях:

1. Покупаемая доля ребенка в новой квартире не меньше, чем продаваемая. Сделки по продаже и покупке квартир совершаются одновременно.
2. Приобретаемая доля несовершеннолетнего в строящейся квартире не меньше, чем продаваемая. В этом случае сделки купли и продажи разнесены во времени.
3. При покупке квартиры в другом городе выделяемая в ней доля для несовершеннолетнего также должна быть не меньше, чем в продаваемой. Если провести одновременно сделки купли и продажи технически невозможно, родители письменно дают гарантию, что в течение трех месяцев выделят долю своему ребенку в новой квартире. Если это обязательство не будет исполнено, сделка может быть отменена по решению суда.
4. У ребенка есть место для проживания с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, и он там прописан. На его имя открыт счет в банке, на который будут перечислены деньги от продажи принадлежащей ему доли в квартире с возможностью получения им этой суммы при наступлении совершеннолетия.

Получить разрешение опеки на продажу возможно, если одновременно соблюдены следующие условия:

• дом находится на стадии завершения строительства;
• несовершеннолетний вписан в договор долевого участия с застройщиком;
• ребенок имеет регистрацию в другом месте (например, у родственников).

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, проходит также, как и продажа доли ребенка в приватизированной квартире. Без получения разрешения органов опеки продать квартиру, которая принадлежит ребенку, нельзя.

Требования к новому жилью

Разрешение опеки на продажу доли ребенка родители смогут получить, только если жилье, которое приобретается взамен прежнего, будет лучше или на том же уровне. Как оценивают недвижимость сотрудники опеки? В их оценке играют роль несколько критериев:

1. Стоимость и площадь. Жилье не должно быть меньшей площади, чем прежнее, а также дешевле стоить. Допускается только небольшая разница в цене и то, оставшиеся средства необходимо положить на счет несовершеннолетнего.
2. Хороший район. Если новая квартира находится в неблагоприятном районе, то заручиться разрешением опеки на продажу доли ребенка вряд ли получится.
3. Выделение доли в новой квартире. Когда родители покупают новую недвижимость, они обязаны выделить в ней долю ребенка. Это же обязательство налагается в том случае, если квартира продана, а покупка новой не предполагается. В такой ситуации ребенку необходимо выделить долю в другом жилье. Органы опеки проверят, кому принадлежит эта квартира, условия проживания, отношения между несовершеннолетним и собственником, соблюдение норм санитарии и прочее. Чтобы избежать различных разбирательств, можно предоставить документ, который подтвердит, что родитель будет проживать вместе с ребенком на другой жилплощади.
4. Приобретение квартиры после продажи прежней. Чтобы продажа квартиры через опеку состоялась, нужно составить предварительный договор, в котором будет написано, что родитель обязуется обеспечить собственностью ребенка в новом жилье.

Конечно, работа органов опеки направлена на то, чтобы защищать права и интересы детей, но из каждого правила бывают и исключения. Например, если врачи рекомендовали ребенку сменить климатические условия, то сотрудники опеки могут выдать разрешение на продажу недвижимости без подтверждения нового места проживания.

Еще одним примером может стать ситуация, когда родители планируют продать квартиру, а новую купить вдали от лечебного учреждения, где наблюдается ребенок. В такой ситуации органы опеки откажут в продаже.