Как происходит обмен квартирами между городами?

Проведение оценки недвижимости

Обмен жилыми помещениями, находящимися в разных городах, собственники могут осуществить, заключив между собой договор мены. При этом форма договора должна быть нотариальная, если одно из жилых помещений находится в долевой собственности или в числе его собственников есть несовершеннолетний.

После заключения договора мены необходимо зарегистрировать переход прав собственности на обмениваемые жилые помещения. Если договор мены был заключен в нотариальной форме, то участники сделки сначала подают документы в Управление Росреестра в одном из городов, где находится любое из участвующих в мене жилых помещений, а после регистрации перехода права участник сделки, приобретающий права на квартиру, находящуюся в другом городе, отправляется туда на регистрацию своего права собственности, причем уже без других участников сделки.

Если же договор мены был заключен в простой письменной форме (без нотариуса), то необходимо присутствие всех участников сделки при сдаче документов на регистрацию в Управления Росреестра двух городов. Также в настоящее время появилась возможность обращаться в Росреестр через портал Госуслуг за регистрацией прав по экстерриториальному принципу, то есть безотносительно к месту расположения объекта недвижимости.

Нужен ли посредник

Вопрос о том — привлекать ли риэлтора как посредника по сделкам размена недвижимости, решается в каждом конкретном случае обеими сторонами сделки.

В любом случае, риэлтор, как посредник :

• является профессионалом и знает локальный рынок недвижимости
• у него есть возможность проверить любой объект жилой недвижимости на предмет юридической чистоты.
• в некотором смысле является гарантом безопасности сделки при проведении расчетов, подготовки и подписи документов

Единственный недостаток, с которым связано привлечение риэлтора — это стоимость услуг. Она может составлять до 5% от общей суммы сделки, как по продаже, так и по обмену недвижимости.

Рынок обмена жилья все больше приобретает популярность во всем мире. Причем фактор стоимости нередко стоит на последнем месте. Люди готовы менять свои престижные и дорогие квартиры на уютные домики в тихих местах, и неравноценность такого обмена уже малого кого пугает или озадачивает.

Видео о междугороднем обмене квартир:

Watch this video on YouTube

27 Ноя 2019      Виктория М.    
    1634      

Особенности сделки

Сделка может быть оформлена как договор мена, то есть обмена квартиры на квартиру, либо альтернативным способом. В таком случае оформляется договор купли-продажи с построением сложной цепочки «начальный продавец – конечный покупатель». Выбор того или иного способа заключения договора зависит от того, приватизировано ли жилье, которое планируется к обмену или нет. Если приватизировано – то отличной подойдет второй альтернативный вариант.

ВНИМАНИЕ !!! В случае обмена неприватизированного жилья необходимо будет получить разрешение на осуществление обмена от муниципальных органов, то есть от арендодателя. Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально

Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию

Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально. Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию.

Осмотр обменной квартиры стоит произвести самостоятельно даже тогда, когда всеми вопросами занимается риелтор. Ведь квартира должна устраивать Вас.

ВАЖНО !!! В случае, если Вы посчитали свою квартиру более выгодной или что-либо в осматриваемой квартире Вас не устроило – можно потребовать доплату от второй стороны, ведь обмен должен быть равноценным. В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного

В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного.

Процедура междугороднего обмена

Если обмен производится для приватизированной недвижимости, то в месте убытия оформляется договор купли-продажи, в котором человек выступает как продавец, а в месте прибытия в контракте он указывается уже как покупатель. А для неприватизированного жилья оформляется только один договор обмена, в котором сразу указываются обе стороны сделки.

Процедура междугороднего обмена для приватизированных квартир происходит по следующей схеме:

• Поиск покупателя для своей недвижимости.
• Согласование всей условий сделки (срок оформления, отъезда, выписки и т. п.).
• Сбор и оформление пакета документов.
• Продажа и соблюдение условий договора.
• Поиск подходящей недвижимости в другом городе.
• Согласование условий сделки (сроки подписания, расчёта, прописки и т. п.).
• Сбор и проверка сведений о продаваемом объекте недвижимости (юридическая чистота).
• Сбор документов и оформление перехода прав собственности.

Иногородний обмен для неприватизированного жилья происходит по следующей схеме:

• Поиск подходящего по требованиям объекта недвижимости.
• Согласование всех нюансов обмена (доплата, сроки выезда, выписки и т. п.)
• Сбор документов для оформления сделки.
• Подписание договора обмена.
• Перерегистрация прав собственности.

В обоих случаях если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то нужно подключать органы опеки и попечительства. Согласовывать с ними вариант обмена и возможность проведения такой сделки

Обратите внимание, что органы опеки могут не дать разрешение, если при обмене ухудшаются условия проживания ребёнка

Как правильно совершить процедуру перепрописки

При совершении сделок размена существует риск того, что кто-то из владельцев не выполнит условия выписки кого — то из жильцов до конца. Это может создать серьезные проблемы при регистрации прав собственности новым владельцем. Для того чтобы этот риск был нейтрализован применяются два способа:

Первый – это самостоятельная проверка домовой книги или требование предоставить заверенную нотариально ее выписку.

Второй более надежный вариант, себя застраховать — это в договор обмена включить оговорку, которая предусматривает, что регистрация прав собственности не будет произведена, пока не будут выписаны из квартир все жильцы, как с одной стороны сделки обмена, так и с другой.

Для начала нужно

Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются «чистыми».

Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.

И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй — для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.

Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.

Пакет документов для обмена квартирами

Собственники квартир обязаны предоставить перечень документов, обязательных при процедуре обмена. В этот перечень входят:

• Удостоверения личности собственников
• Выписка из ЕГРП — документ, с помощью которого вы подтверждаете свое право собственности. Введена взамен свидетельства, выдаваемого ранее.
• Если в квартире была изменена планировка либо коммуникации — потребуется выписка из БТИ.
• Справка о составе проживающих в квартире
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины
• Собственно, подписанный договор мены

Оформлением подобных сделок у нас в государстве занимается Федеральная регистрационная служба, туда вы и отправитесь со всеми документами, там их проверят, укажут на недостатки, если они имеются, там же и выдадут новое право собственности.

Могут отказать в сделке- и почему?

В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:

• Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
• Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся «скрытые» собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
• В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.

Есть возможность обменяться квартирами

Для многих возможность обмена недвижимости между городами станет настоящим открытием, хотя еще с советских времен существует практика обмена жилплощади. К тому же обмен позволит свести к минимуму головную боль по поводу продажи недвижимости и покупки новой.

Нелишним здесь будет обратиться к риелтору — он поможет вам избежать лишних трудностей. А основная трудность состоит в том, что варианты должны устроить и вас, и вторую сторону, а при наличии определенного количества разнообразных нюансов обоих квартир этот процесс может несколько затянуться. Но не стоит отчаиваться: на сегодняшний день существует еще один вариант, при котором проводится процедура купли-продажи недвижимости, и одна жилплощадь будет заменена на другую.

Также довольно часто встречаются сделки по обмену одной квартиры на другую с доплатой. Такой вариант подойдет тем, кто желает улучшить свои условия проживания. В пример можно привести ситуацию, когда происходит процесс расторжения брака, супруги разменивают совместную жилплощадь на несколько квартир меньшего размера и разъезжаются. Далее какой-то из супругов переезжает в другой город, и вот здесь-то открывается возможность обмена на улучшенную жилплощадь, доплатив при этом некоторую сумму.

Время — деньги

Если говорить о временных рамках, то данная процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.

Если Вы не желаете прибегать к помощи риелтора то должны трезво осознавать, что оценивать квартиру, на которую собираетесь меняться все же придется. Тут на помощь придет независимый эксперт, который сможет определить стоимость жилья с учетом особенностей и показателей данной местности.

ВНИМАНИЕ !!! В принципе, выбор посредника, риелтора, нотариуса, их присутствие или отсутствие – все сугубо индивидуально. Ведь человек, желающий произвести обмен, и сам может быть замечательным юристом или нотариусом, риелтором или консультантом, поэтому, естественно, ему услуги третьих лиц не понадобятся

Обмен квартирами между родственниками

В законодательстве страны нет понятия «родственный обмен приватизированными квартирами», поэтому никаких льгот участкам сделки не предоставляется. Процедура производится на стандартных условиях.

Для совершения сделки между родственниками каждая сторона должна:

• иметь правоустанавливающие документы на жилье;
• согласие супруга (супруги) на совершение мены, заверенной нотариально;
• справка из ЖКУ об отсутствии задолженности;
• лицевые счета по объектам о прописке и выписке жильцов (выдается в ЖКУ).

Квартирный обмен между родственниками не освобождает каждую сторону от уплаты налогов. Статья 567 Гражданского Кодекса приравнивает сделку такого рода к сделке по купле-продаже. В этом случае каждая сторона выступает одновременно и продавцом, и покупателем.

В соответствии со статьей 217 Налогового Кодекса налогообложение не распространяется на объекты, которые находятся в собственности более трех лет. Освобождается от налогового бремени продавец при продаже квартиры, стоимость которой не превышает один миллион рублей. В других случаях ставка налога составляет 13%.

В настоящее время регистрация договоров дарения отменена. По желанию сторон договор можно заверить нотариально. В регистрационном кадастровом органе необходимо оформить перерегистрацию права собственности. Эта процедура является платной.

Пакет документов для совершения обмена

Он схож с документацией для сделки купли-продажи. В него входят:

• свидетельство о праве собственности на жилье;
• правоустанавливающий документ: завещание, договор дарения, купли-продажи;
• кадастровый паспорт (выдается в БТИ);
• справка по форме 9 о регистрации жильцов;
• справки из ЕРЦ: выписка из лицевого счета, из домовой книги;
• свидетельство о заключение или о расторжении брака;
• нотариальное согласие супруга (и) на совершение мена;
• свидетельство о рождении и разрешение органов опеки и попечительства (если в приватизации участвовали несовершеннолетние лица).

Родственный обмен квартирами, документы для которого перечислены, не исключает возможности доплаты любой стороной.

Обмен квартирами оформляется нотариально. Каждая сторона получает по одному экземпляру договора. Затем переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре.

Обмен жильем ничем не отличается от сделки купли-продажи имущества. Единственный плюс есть для родственников, которые могут оформить договор дарения и освободиться от налогов.

Особенности обмена квартирами

Сделка является законной при согласии всех ее участников. Если какая-то сторона не согласна на обмен, то сделка имеет статус недействительной. Например: нельзя заключать договор мены на жилье, приобретенное в браке, без согласия супруги(а).

Переход прав на жилье должен быть оговорен вплоть до дня. В противном случае переезд предыдущих владельцев может затянуться, что доставит новым собственникам неудобства.

Проверка юридической чистоты жилья является обязательной процедурой. Она обезопасит участников от мошеннических схем.

Квартирный обмен с точки зрения законодательства равнозначен. Поэтому в договоре следует указывать способы доплаты, если рыночная стоимость обменного жилья различается.

Размен — частный случай сделки обмена. Он предполагает реализацию одной квартиры для приобретения нескольких менее габаритных. Условия по доплате указываются в договоре.

Обзор способов обмена жилья между городами

Первый вариант – это прямой обмен. Этот тип сделки сопровождается прямым (без посредников) взаимодействием двух участников сделки. При достижении договоренности по обмену ими составляется и подписывается договор обмена, который потом заверяется нотариально.

На базе уже этого договора осуществляется регистрация сделки с недвижимостью в органах Росреестра. Каждым новым владельцем обменяных квартир, производится дальнейшая прописка или регистрация владельцев, членов их семей по новому адресу места жительства.

Однако, несмотря на такое очевидное преимущество, прямой обмен имеет ряд недостатков.

Во – первых, чтобы найти такой вариант размена, нужно очень и очень постараться . Провести массу переговоров, обмен данными и возможно даже придется не раз съездить в другой город и посмотреть объект на месте.

Во – вторых, есть риски, что в процессе размена одна из сторон может отказаться от начальных условий. Например, попросить доплату, либо еще какие – то компенсации. В таком случае либо ломается вся построенная схема сделки и придется все начинать сначала, либо изыскивать дополнительные средства на то, чтобы привести в соответствии с требованиями свое жилье, сделать доплату и т .п.

Во всяком случае, прямой обмен интересен тем, что исключает участие в процесс сделки третьей стороны, что минимизирует многие риски.

Второй вариант – это обмен через продажу, встречный обмен или альтернативный вариант размена

Как бы этот способ обмена ни назывался — он предусматривает важное условие. Это промежуточная продажа квартиры, в общем процессе размена

В данном способе нет необходимости долгосрочного поиска подходящего варианта обмена.

Как только подбирается подходящий объект недвижимости — с его владельцем заключается предварительная договоренность. Затем выставляется на продажу и продается имеющаяся у владельца квартира. На финальной стадии производится покупка нужного объекта.

В некоторых случаях владелец сначала продает свою квартиру и только потом осуществляет поиск варианта обмена. Как только такой вариант найдется — осуществляется сделка.

Нюансы такой схемы встречного или альтернативного размена квартирами состоят в следующем:

1. необходимость привлечения посредника — риэлторскую фирму для осуществления сделки продажи и покупки.
2. Нередко такие встречные обмены совершаются на условиях доплаты, когда, например, меняется однокомнатная квартира на двухкомнатную, с доплатой.
3. Существует определенный лимит времени по сделке, когда продав свою квартиру, владельцу нужно как можно быстрее найти новый для себя вариант. Такой риск существует, даже если имеется прочная договоренность с продавцом квартиры в другом городе.
4. Такие сделки по обмену сложно производить, когда в процесс вовлекаются другие заинтересованные стороны. Например, очень сложно произвести обмен, если в квартире владельца имеется доля других родственников и тем более несовершеннолетних детей. Тут придется изрядно потрудиться, чтобы согласовать вопрос размена с государственными органами опеки.

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках

Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.. На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см

выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
2. Договор социального найма;
3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
4. Выписка из Домовой книги;
5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать ();

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.