Приобретение земельного участка у государства

Как выкупить землю у администрации в собственность

Земельное законодательство предусматривает возможность получения участков из муниципального фонда на возмездной или бесплатной основе. Право выкупа земли можно получить по различным основаниям, в том числе по итогам аукциона или без проведения торгов. В этой статье рассмотрим алгоритм действий граждан, которые хотят выкупить надел у местной администрации.

Варианты процесса выкупа земли

Порядок выкупа земельного участка у администрации зависит от того, каков юридический статус у этой земли. Рассмотрим подробней два варианта: участок в аренде и участок свободен.

Постановка на кадастровый учет

Участок придется пользователю поставить на кадастровый учет самостоятельно, проведя работы по его межеванию за свои деньги. Обычно это делается, чтобы исправить ошибки, которые были допущены при первоначальной постановке на учет, когда это делали чиновники.

Процедура межевания проводится специалистами из геодезической компании, они составляют межевой план, на его основании новые данные вносятся в госкадастр. Как правило, у таких участков уже есть кадастровые номера, но после изменения данных могут выдаваться новые.

Как оформить право собственности?

Заключив договор купли-продажи земли с арендодателем, нужно будет зарегистрировать сделку и получить право собственности на надел. Для этого следует обратиться в Росреестр либо его посредническую структуру – Многофункциональный центр.

Алгоритм действий приведен ниже:

1. подготовить необходимый пакет документов;
2. посетить регистрационную федеральную службу. Предоставить специалисту комплект бумаг;
3. получить квитанцию на оплату госпошлины;
4. перевести необходимую сумму денег на указанный счет;
5. чек об оплате предоставить специалисту Росреестра (МФЦ);
6. получить расписку о приеме документов;
7. дождаться решения госструктуры и внесения изменений в базу ЕГРН;
8. получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтверждает право собственности на участок.

Регистрация и постановка на учёт земельного участка

После выкупа и межевания необходимо встать на учёт в кадастре, для этого необходимо:

• Документ, удостоверяющий личность; План границ (межевая документация); Квитанция об уплате госпошлины; Оформление заявления о выделе определенной земли из муниципальной и государственной собственности (выдаётся сотрудниками регистрирующего органа).

По окончанию сотрудниками выдаётся расписка о приёме документов, в которой указана дата окончания постановки на учёт в кадастре. Также по номеру расписки можно проследить за статусом выполнения операции на сайте rosreestr.ru. Примерно срок составляет около 14 календарных дней.

После чего необходимо осуществить перевод земельного участка в собственность.

Для этого потребуется:

• Документ, удостоверяющий личность; Кадастровый паспорт на ЗУ; Договор купли-продажи на участок или выписка о выделе собственности у администрации; Квитанция об уплате госпошлины.

Список документации для каждого случая индивидуален, потому может дополняться по требованию сотрудников регистрирующего органа.

4. Заключение договора купли-продажи земельного участка с администрацией

Договор купли-продажи заключается между победителем аукциона (или заинтересованным лицом, если торги не проводились) и администрацией. Цена и предмет договора уже известны. Сторонам остается формальность – подписать договор. Если победитель аукциона уклоняется от заключения договора, то он теряет свой задаток, который вносил для того, чтобы подтвердить свои намерения действительно заключить договор. Это делается для того, чтобы отсечь недобросовестных участников аукциона.

Законодательное регулирование

Вопросы, касающиеся аренды, регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.

На основании этого нормативного акта осуществляется заключение арендного договора независимо от того, будет арендатор выкупать участок или нет.

В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса право на выкуп арендованной территории имеют физические и юридические лица.

Статья 37 ЗК гласит, что под куплю – продажу попадают участки, состоящие на государственном кадастровом учете. У граждан и организаций имеется право приобретения только тех территорий, продажа администрацией которых не нанесет ущерба интересам ее безопасности.

Стоимость найма земли у муниципалитета

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сказано, что арендная плата определяется, исходя из принципа экономической обоснованности (должна учитываться доходность земли, которая в свою очередь устанавливается прежде всего по назначению земли и разрешённому её использованию) и принципа простоты расчёта.

Она может определяться тремя способами: по кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, утверждённых для наделов федеральной собственности, и по рыночной стоимости.

Второй и третий способ являются исключительными и применяются только в особых случаях, которые обыкновенного арендатора — физическое лицо — не затрагивают никак.

Поэтому в статье рассмотрим расчёт арендной платы по кадастровой стоимости.

Порядок оформления аренды: этапы

Порядок оформления аренды муниципальной земли зависит от ряда факторов:

• нужны ли торги;
• кто инициатор проведения торгов (муниципалитет или потенциальный арендатор);
• поставлен конкретный участок на кадастровый учет или нет.

Как оформить аренду земли через торги

Разберем подробно самую сложную ситуацию: как получить землю в аренду у администрации, когда инициатором торгов выступает заинтересованное лицо (организация или гражданин), а объект не состоит на кадастровом учете. В этом случае заявителю необходимо совершить следующие действия (ст. 39.11 ЗК):

1. Подготовить схему расположения надела (лучше обратиться за ее оформлением к специалисту — кадастровому инженеру).

Обратите внимание! Не допускается подготовка схемы расположения заявителем в случае его образования в границах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов

Подать в администрацию заявление об утверждении подготовленной схемы.
Дождаться решения госоргана о согласовании представленной схемы.
Обеспечить выполнение кадастровых работ.
Осуществить кадастровый учет участка и регистрацию прав муниципальной собственности на него.
Обратиться в администрацию с заявлениями:

• о проведении аукциона;
• государственной регистрации права.

Получить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Дождаться принятия госорганом решения о проведении аукциона.
Принять участие и победить в торгах.
Подписать договор, полученный от администрации.

Соответственно, если участок на кадастровом учете состоит, начинать необходимо с заявления о проведении аукциона.

Как проходит аукцион

В основном все аукционы по передаче земли в пользование являются открытыми и проходят в электронной форме (ст. 39.11 ЗК). Случаи, когда торги назначаются закрытыми, указаны в п. 10 ст. 39.11 ЗК. Ситуации, при которых электронные торги недопустимы, — в п. 2 ст. 39.13 ЗК.

Время, место и порядок проведения, сроки подачи заявок, порядок внесения и возврата задатка, шаг аукциона устанавливаются муниципалитетом.

Извещение о проведении торгов по аренде земельных участков у администрации публикуется в интернете и официальной местной газете не менее чем за 30 дней до даты их проведения. Обязательным приложением к извещению, опубликованному на официальном сайте, является проект договора аренды.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется ежегодный размер арендной платы.

Как оформить землю в аренду без торгов

Если же ситуация исключительная и позволяет взять землю в аренду без торгов, тогда по правилам ст. 39.15–39.17 ЗК РФ:

• подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• ожидается решение о предварительном согласовании;
• подается заявление о предоставлении участка в аренду;
• в течение 30 дней администрация решает и оформляет документы, а затем заявителю отдают решение о предоставлении участка и договор аренды на подпись.

Как составить заявление на аренду земли

Требований к оформлению заявлений (об утверждении схемы расположения участка, проведении аукциона, государственной регистрации права муниципальной собственности) в рамках процедуры получения земли в аренду через аукцион в законе нет. Они пишутся в свободной форме.

Что касается заявлений, которые подаются для приобретения без торгов, то требования к ним установлены в ст. 39.15 и 39.17 ЗК.

Например, вот что нужно указать в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК):

• паспортные данные заявителя (для физического лица) или название, адрес, ОГРН, ИНН (для юридического лица);
• кадастровый номер интересующего объекта;
• идентификационные данные решения об утверждении проекта межевания земли;
• кадастровый номер участка (участков), из которого образован интересующий объект;
• основание для предоставления надела без проведения аукциона;
• просьба о предоставлении земли в аренду;
• цель использования земли;
• идентификационные данные документов по планировке территории;
• адрес для связи с заявителем.

Какие документы для аренды земельного участка у администрации нужно приложить к заявлению, см. в п. 2 ст. 39.15 ЗК.

Данные, обязательные для внесения в заявление на аренду земельного участка у администрации без проведения торгов, и список прилагаемых к нему документов можно уточнить в ст. 39.17 ЗК. Пример такого обращения смотрите тут: Образец заявления на аренду земли у администрации.

С какой целью можно арендовать землю у города

Претендовать на получение во временное пользование участка у города могут любые юридические и физические лица.

Самой популярной причиной аренды земли у администрации города для организаций является строительство какого-либо задания, приносящего прибыль. Например, завода, фабрики, автосервиса или просто офисного центра. Можно даже арендовать землю под строительство многоэтажного дома.

Физических лиц чаще всего интересует аренда земли у администрации города под гараж или для садоводства.

С какой целью планируется взять в аренду землю у администрации города, имеет большое значение еще на этапе оформления документов.

Важно! Способ получения объекта во временное пользование (через аукцион или без него) зависит в том числе от целей его использования (подробнее — в п. 2 ст

39.6 ЗК).

Обратите внимание! Цели аренды интересующего участка не должны противоречить его разрешенному использованию. Так, согласно положениям пп

4, 8 ст. 39.11 ЗК целевое использование необходимо указывать в заявлениях, подаваемых в муниципалитет: о согласовании схемы расположения; с просьбой о проведении аукциона. При этом одним из оснований отказа в согласовании заявлений является несоответствие разрешенного использования участка целям, указанным в заявлении

Так, согласно положениям пп. 4, 8 ст. 39.11 ЗК целевое использование необходимо указывать в заявлениях, подаваемых в муниципалитет: о согласовании схемы расположения; с просьбой о проведении аукциона. При этом одним из оснований отказа в согласовании заявлений является несоответствие разрешенного использования участка целям, указанным в заявлении.

Обратите внимание! От целей получения земли зависит срок, на который будет заключен договор аренды (подробнее — ниже)

Порядок выкупа земли из аренды в собственность

Как происходит процесс выкупа земли. Рассмотрим это в виде пошаговой инструкции.

1. Лицо, желающее стать собственником земли обращается в специальную службу, которая отвечает за эти правоотношения (орган муниципалитета), с предложением взять понравившийся участок в аренду с правом выкупа.

2. Там оно получает информацию о том, есть ли паспорт (кадастровое дело на эту территорию) а также не исключена ли она из оборота.
   Если все в порядке, участок выносится на публичный аукцион, о чем дается объявление на специальный ресурс, в котором указывается его предварительная цена, а также дата проведения. До его начала должна быть предоставлена оценка земли (делает специалист). Именно такова цена и будет заложена в первоначальную стоимость.

3. Если другие участники не заявили своего желания на покупку участка, то человек автоматически становится победителем и начинает оформление документов. Если есть еще желающие, тогда победитель определяется на торгах (кто больше заплатит).
4. Далее победитель собирает все необходимые документы, и заключает договор аренды с правом выкупа, в котором четко оговариваются сроки, в течении которых будет внесен аванс и остальная сумма за землю.
5. После внесения средств, гражданин или юридическое лицо заключает договор о покупке, и получает акт на землю.

Важно запомнить, что те граждане, которые давно пользуются и распоряжаются своей землей, получают право первоочередного покупателя, без проведения каких-либо аукционов

Необходимые документы

Чтобы все произошло по закону, необходимо подать соответствующие документы, они следующие:

• заявление, о его структуре будет рассказано ниже;
• паспорт покупателя, а также идентификационный номер, выдающийся в налоговой инспекции;
• если покупатель юридическое лицо, тогда его уставные документы, и выписка из протокола о назначении директора;
• договор аренды, или другого соглашения, которые подтверждают, что земельный участок был выдан в пользование и распоряжение юридическому или физическому лицу;
• кадастровая документация, то есть план схема расположения, нормативная стоимость, четкие границы участка;
• акт оценки специалистом, где также указана стоимость участка на данное время;
• техническая документация на сооружения, которые построены на этой земле;
• выписка из государственного реестра, что данная земля находится в пользовании юридического или физического лица, и на нее не наложено обременение в виде ареста, ипотеки, других ограничений.

Важно запомнить, что орган оформляющий землю не может требовать других документов, которые указаны в этом перечне

Как происходит рассмотрение заявления о выкупе земли?

Заявление на выкуп

Данный документ будет иметь такие обязательные реквизиты:

• шапка, где указывается орган муниципалитета, куда оно подается, и фамилия, сокращенные инициалы его руководителя, а также полные анкетные данные заявителя, его адрес жительства и контактные телефоны;
• далее идет слово «Заявление» по центру;
• под ним указывается, что-такой-то гражданин на протяжении определенного времени пользуется земельным участком, указывается его расположение и кадастровый номер, а также какие сооружения на нем расположены;
• далее пишется, что на основании нормативной и геокадастровой оценки цена участка составляет столько-то рублей, и что, согласно нормативных актов лицо имеет право выкупить землю в собственность;
• затем пишется, что-такой-то хочет выкупить земельный участок, и оформить на него государственный акт;
• далее идет фраза – перечень документов (те, которые указаны выше) дата составления и подпись заявителя.

Важно запомнить, что образцы таких заявлений есть в органах, которые дают право на выкуп. Поэтому можно сразу обратиться к их должностным лицам и взять образец или скачать его ниже

Скачать образец заявления.

Основания для отказа

В законодательных актах существуют ситуации, в которых государственные или региональные органы могут отказать в разрешении приватизировать землю:

• если она выведена из оборота, то есть существует запрет на переход права собственности от государства к частным лицам;
• если земля поменяла свое целевое назначение, например, должна была отдаваться под застройку, а стала сельскохозяйственной;
• если собраны не все необходимые документы.

Как поставить землю на кадастровый учет, читайте тут.

Других случаев отказа не существует

Важно запомнить, что если лицо не является гражданином нашей страны, то он не может стать собственником земли

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

Czu=CHOD−Z(V)ul×RulRzu{\displaystyle C_{\text{zu}}={\frac {{\text{CHOD}}-{\text{Z}}{\left({\text{V}}\right)}_{\text{ul}}\times R_{\text{ul}}}{R_{\text{zu}}}}}

где:

Czu{\displaystyle C_{\text{zu}}} — стоимость земельного участка, ден. ед.;

CHOD{\displaystyle {\text{CHOD}}} — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;

Z(V)ul{\displaystyle {\text{Z}}{\left({\text{V}}\right)}_{\text{ul}}} — затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;

Rul{\displaystyle R_{\text{ul}}} — ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;

Rzu{\displaystyle R_{\text{zu}}} — ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.

6.7.2. В к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

• расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.

Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у местной администрации (арендодателя)

Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Инструкция одинакова.

Например, в Московской области подать заявление и документы нужно в МФЦ, а оттуда их передают в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). Или онлайн через их официальный сервис — uslugi.mosreg.ru. Регистрация в сервисе проходит через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

1. Всем арендаторам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец заявления дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, кадастровый номер участка, его площадь, данные о собственности дома, номер договора аренды и т.д.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на дом — инструкция как получить. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок;
   • Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
   • Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).
2. Комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит дом. Комиссия должна удостоверится, что построенный дом действительно считается жилым и соответствует необходимым требованиям. Я писал выше .

   На практике случается, что комиссия приезжает без предупреждения арендатора или вообще не приезжает.

3. Затем Администрация решит — продать участок или отказать в этом. По закону решение администрация должна принять в течение 30 дней (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), но на практике срок доходит до 2 — 2,5 месяцев. Обычно в течение месяца администрация рассматривают документы, потом отправляет распоряжение в межведомственную комиссию (МВК), а это еще примерно 2 недели. Затем осмотр дома, регистрация заявления, обратная отправка и составление проекта договора купли-продажи или отказа. Все это и может занимать больше 2 месяцев.

   Случаи отказа от администрации я расписал отдельно внизу — .

4. Если будет принято положительно решение, арендаторам сообщат когда можно подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды. Иногда соглашение сразу вписано в сам договор.

   В договоре купли-продажи будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно оплатить нужно максимум за 10 — 14 дней. Сделать это можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно возьмите чек.

   Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, участок должен быть оформлен в ту же собственность, что и дом. Например, у дома два владельца — у одного 1/3, у другого 2/3. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — 1/3 и 2/3. Размер долей менять нельзя. Если дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), тогда и участок будет оформлен так же.

5. После оплаты арендаторам нужно подписать акт приема-передачи участка и забрать его вместе с договором купли-продажи.

Образец договора и акта

(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

Теперь нужно зарегистрировать право собственности — . Иногда договор купли-продажи подают вместе с представителем администрации.

Земельные участки для молодоженов

Молодые люди, которые недавно узаконили свои отношения, и их возраст не превышает 35 лет, могут подать заявление на предоставление земельного участка в собственность для возведения собственного жилья. Программа была введена еще в прошлом году и действует до сих пор. Но для получения необходимо предпринять следующие шаги:

1. Предоставить соответствующую документацию, которая подтвердит факт того, что молодые люди уже стоят в очереди по программе улучшения условий для проживания.
2. Вместе с перечнем документов необходимо представить в соответствующие органы заявление, в котором будет выражена просьба, чтобы местные органы власти выделили землю для проведения строительных работ.

Выкуп надела

• Отсутствие у надела ограничений на его покупку. Переход участка в частную собственность возможен только в том случае, если он не изъят из оборота или не ограничен. К таким землям в полной мере буду отнесены приграничные земли или те, на которых расположены стратегические объекты.
• Соблюдение назначения использования надела в соответствии с разрешенным. Законом запрещено выкупать участок для ведения сельского хозяйства, а фактически возводить на нем торговую точку. Администрация в таком случае может направить к владельцу участка земельного инспектора, который составит проток об административном правонарушении.
• Победа в аукционе по продаже интересующего надела или приобретение его без участия в торгах. Торги, лотами в которых проходит государственная собственность, проводятся на таких же основаниях, как и аукционы. Побеждает тот, кто предложит наибольшую цену. Организации могут получить земельный участок только этим способом. Покупка по заранее установленной цене без торгов может быть осуществлена в следующих случаях:
• Участок уже находится у покупателя в аренде или в бессрочке;
• Участок образовался при разделе надела, который ранее использовался для дачи или ИЖС;
• На земельном участке расположен объект, который принадлежит покупателю;
• Участок имеет статус ЛПХ, ДНТ, ИЖС или СНТ. Исчерпывающий перечень оснований для получения участка без торгов указана в ст. 39.3 ЗК РФ.
• Согласие на осуществление межевания и постановки на учет за счет победителя аукциона. При получении земельного участка в собственность остро встает вопрос кадастрового учета. Каждый квадратный метр, попадающий в частные руки, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Насчет земель государства такой нормы закон не содержит. Получается, что те наделы, которые принадлежать муниципалитету не имеют четких координат и не учтены. Такое положение дел обязывает будущего собственника проводить межевание и регистрацию получаемого надела своими силами и средствами.

Как только покупатель определиться со способом получения земельного участка в собственность, то можно обращаться в Администрацию. Подобные обращения подлежат рассмотрению местными властями. Ими же будет вынесено решение: продать искомый надел или отказать в продаже.

Расценки на земельные участки

Цена земельного участка может различаться в зависимости от места его расположения, назначения и наличия объектов недвижимости.

Минимальная стоимость установлена для граждан, которые являются собственниками жилых домов, гаражей и дачных домиков. Для таких лиц устанавливается фиксированная ставка, которая зависит от количества жителей в населенном пункте:

• за пределами населенного пункта или при наличии жителей менее 500 000 человек – от 2 до 10 ставок земельного налога;
• при количестве жителей от 500 000 человек до 3 000 000 человек – от 5 до 17 ставок земельного налога;
• для Москвы – 20% от кадастровой стоимости;
• для Санкт-Петербурга – 19,5% от кадастровой стоимости;
• другие населенные пункты с населением более 3 000 000 человек – 20% от кадастровой стоимости.

Важно! Ставка налога на землю составляет 1,5% кадастровой стоимости объекта