Как правильно досрочно погашать ипотеку

Приоритетность долгов

При наличии нескольких кредитных продуктов, да еще и перед разными компаниями, стоит расставить акценты следующим образом:

• первоочередными назначить те, которые «тянут» за собой новые денежные проблемы (высокие штрафные санкции за допущенные нарушения выплат);
• на втором месте: расчёту подлежат долги, связанные с коммунальными платежами – квартира, электроэнергия, иначе велика вероятность лишиться определенных бытовых удобств;
• можно погасить долги все остальные, если они могут «подождать».

Чтобы безболезненно, по возможности досрочно, расплатиться по всем кредитовым обязательствам, важно придерживаться приведенного списка, непременно соблюдая установленную последовательность, уделяя самое пристальное внимание первому пункту

Что такое капитализация

Очевидно, что деньги должны работать, чтобы приносить прибыль

Однако при этом важно правильно вложить свободные средства, чтобы исключить вероятность убытка

Поскольку многие хотят делать выгодные инвестиции, но у них отсутствуют глубокие знания в области финансовой аналитики, то самым популярным решением становится открытие депозитного счета. В этом случае — в определенный период будет происходить начисление процентов на вложенную сумму.

В банковской сфере существует огромное количество неизвестных финансовых обозначений, которые вкладчики вполне могут встретить в своем договоре.

Одним из таких терминов является «капитализация». Под этим словом понимают, что каждые последующие начисления прибавляются к основной сумме депозита.

Например, вы вложили 1000 долларов, через год на эту сумму было начислено 20% годовых или 200 долларов. Таким образом, общая сумма на счету составит 1200 долларов. В следующем году 20% будет начисляться уже не на 1000 долларов, а на 1200 долларов. Доход составит 240 долларов. Еще через 12 месяцев 20% будут начисляться уже на сумму 1420 долларов.

Благодаря такому варианту сотрудничества с банком доход будет приносить не только первоначально вложенные средства, но и деньги, начисленные в соответствии со ставкой.

Часто можно услышать, что такие инвестиции называют вкладами со сложными процентами. Они являются достаточно выгодными, поскольку конечная ставка по такому вкладу является гораздо более высокой, чем первоначальная.

Существуют депозиты, которые позволяет осуществлять прибавку начислений к основной сумме каждый месяц, раз в квартал или раз в год. Справедливости ради замечу, что периодичность капитализации и начисления процентов — это два разных понятия.

Например, учреждение по условиям договора может выполнять начисление процентов на вложенную сумму каждый день, но прибавка их будет происходить раз в 30 дней. Возможны другие условия сотрудничества с банком. Их нужно уточнять со специалистом при оформлении договора.

Как считать доход с помощью онлайн-калькулятора

Для этого существует немало онлайн калькуляторов, которые позволяют сделать точные расчеты. Чтобы посчитать доход по вкладу с эффективной ставкой, необходимо в онлайн калькуляторе указать размер вложения, валюту, в которой он будет сделан.

Также потребуется выбрать дату вклада, ставку, срок, план начисления процентов, порядок налогообложения.

Если депозит оформляется с эффективной ставкой, то нужно поставить галочку напротив этого пункта. Также для корректного расчета необходимо выбрать, как по договору учитываются выходные и праздничные дни.

Кроме того калькулятор позволяет уточнить график пополнений, частичного снятия, а также пролонгации. После того как все данные будут введены, нужно нажать на кнопку «расчет» и ознакомиться с полученными цифрами. В зависимости от типа онлайн калькулятора вводные данные могут меняться.

Как полностью досрочно погасить кредит

Давайте рассуждать в обратном направлении. Допустим, вы случайно изыскали деньги для полного погашения займа. К примеру, оформили договор на пять лет, но уже спустя три года накопили свободную сумму, достаточную для расчета с банком, и хотите быстрее это сделать.

Как известно, при досрочном возврате займа финансовое учреждение делает перерасчет. В итоге вам нужно будет погасить только остаток по кредиту без процентов. Их просто списывают, так как клиенту больше не нужны финансовые средства банка.

При преждевременном возврате долга или его части необходима предварительная подача заявления. Сроки уведомления кредитора указаны в кредитном договоре.

Итак, кредитные учреждения дают своим клиентам возможность быстрее погасить кредит. Поэтому, если вы можете произвести оплату раньше, сложностей не возникнет.

Еще один нюанс. Не забудьте взять в банке справку об отсутствии долга и досрочном возвращении займа. Затем закройте все кредитные счета и документально подтвердите эти действия. Таким образом вы исключите все претензии со стороны бывшего кредитора.

Мирные способы решения вопросов с банком

Если человек по ряду причин оказался в затруднительном положении, самым правильным станет своевременное уведомление своего кредитора о возникших сложностях. Действительно, стоит как можно скорее воспользоваться столь мудрым советом, следование которому позволит избежать больших неприятностей

Важно понимать, все банки лично заинтересованы в успешном решении долговых проблем мирным путем. Вероятность применения штрафных санкций в подобной ситуации минимальна, будут предложены различные варианты для устранения задолженности:

• продлить срок займа;
• рефинансирование;
• реструктуризация, как средство быстро рассчитаться с долгом, независимо от его величины.

Самое главное, чтобы организация видела заинтересованность должника: он действительно настроен на погашение. В таком случае ему будут помогать решить возникшие проблемы, самым быстрым и оптимальным способом, подобранным в индивидуальном порядке.

Можно выделить несколько методов, проверенных на практике, как оплатить просрочки, через мирное урегулирование вопросов:

• получение временной отсрочки, путем продления времени на устранение задолженности, с постепенным уменьшением ежемесячного платежа, как следствие, увеличение итоговой суммы;
• объединение нескольких кредитов в один, подходит, если взято много обязательств, справиться с которыми человек не в состоянии; подойдет лишь при предложении более низкой ставки по процентам, по-другому, это совершенно не выгодно для клиента;
• полное списание долга, редкое исключение из общих правил – смерть заемщика в отсутствие наследников либо речь идет о небольшой сумме, которую бухгалтер организации может списать без проблем.

Иногда запускается процедура банкротства, при совпадении ряда обязательных условий, предусмотренных соответствующим ФЗ РФ.

Нельзя также забывать, если не оплачивать счета, надеяться и рассчитывать на чудо, в один, далеко не прекрасный момент, на пороге вашего дома появятся приставы. Познакомиться с их методами помогут многочисленные отзывы, оставляющие неизгладимый след в душе каждого должника.

Нельзя также забывать, банки стремятся как можно быстрее разобраться со всеми долгами, иначе велика вероятность, что целостность уставного капитала будет нарушена, что чревато потерей лицензии на осуществление финансовой деятельности.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов. При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.
Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат. Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи.
Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна. «Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами». В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня.
Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей. Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.

Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:

При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно. Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.
При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.

Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита. Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе. Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.
Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться. Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика).

Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:

Чего не надо делать при наличии долгов

Важно помнить, что, если задолженность уже образовалась, при её погашении не стоит делать следующего:

• оформлять новую кредитную карту: если погашение и будет произведено таким способом, то на месте старой заботы тут же образуется новая, причём большая по размеру. И в скором времени вновь придётся думать, откуда взять денег на выплату;
• оформлять заём в микрофинансовых организациях: проценты в таких учреждениях очень высоки, поэтому, если должник не способен справиться с выплатами уже сейчас, то с новыми платежами он точно не справится;
• не следует оформлять такие займы, ежемесячные платежи по которым будут превышать 15 % от вашего среднемесячного дохода.

И совершенно точно не следует скрываться от банка, желающего взыскать свои деньги. Такие действия приведут лишь к штрафным санкциям, ухудшению кредитной истории и порче отношений с банком.

Самое главное в случае с кредитами – не брать денег, которых потом явно не будет возможности возместить

А если уж заём взят, то важно попытаться аккуратно и своевременно вносить платежи, а лучше отдать заблаговременно, чтобы не допустить значительной переплаты

Когда график платежей может быть изменён

Предусматриваются несколько способов изменения графика платежей по кредиту. Чаще, график платежей изменяется по не запланированным причинам. Когда это актуально?

Изменяемая процентная ставка. Применяется в некоторых банках. Суть очень простая, когда Вы берете потребительский кредит без залогового обеспечения, банк предлагает первый год процентную ставку в 15,5%, а со второго года 14,1%. Такой пример, мы встретили в банке Райффайзен. Полную информацию об изменяемой процентной ставке мы написали в этой статье.

Занимательный факт, читая негативные отзывы Почта банка, мы обнаружили, что привлекательная процентная ставка в 10,9% использовалась только со второго года выплаты кредита, а первый год ставка по кредиту составляла 34%.

Задержка платежей по кредиту. Сопровождается штрафными санкциями и пени. Так же может отразиться в БКИ, что негативно скажется на дальнейших условиях кредитования. Ситуации бывают разные, и банк может пойти на уступки, но по письменному заявлению от заёмщика. Если этот момент был упущен, ожидайте новые условия кредитования.

Иногда эти условия прописаны в договоре, к примеру, при задержке платежей в 3 месяца, некоторые банки могут изменить и процентную ставку по кредиту, а иногда кредитный договор сопровождается более жесткими условиями.

Какие 2 вида кредитов существуют

Существует всего два вида кредитов: аннуитетный (чаще всего нам его и предлагают) и дифференцированный (он предполагает меньшее количество %, которые платит заемщик).

Аннуитетный кредит предполагает, что вначале банк берет все % за пользованием кредитом, и сумма самого основного долга по кредиту уменьшается очень медленно. Поэтому-то и нужно выплачивать сумму сверху, какую можете. Она очень сильно уменьшает сумму% по кредиту. Так как эта сумма идет в счет погашения основного долга. А % банк начисляет всегда на оставшуюся сумму кредита.

Например, взят кредит на сумму 1 миллион рублей, и через 14 лет нужно отдать 2 млн. 200 тыс. рублей. Проценты очень большие, как видите. Но выплачивая вперед, то есть погашая сумму кредита и внося платежи сверх этой суммы человек уменьшил срок кредита на 7 лет и, соответственно, % по кредиту получились гораздо меньше, 550 тыс. рублей вместо 1 млн. 200 тыс. рублей.

Банку выгодно давать аннуитетные кредиты, так он больше зарабатывает на процентах.

Но все же необходимо думать о своем финансовом благополучии и искать выгодные варианты для более быстрого погашения кредита.

Дифференцированный кредит более выгодный, поскольку он считается по формуле сложных процентов. Вы платите все время одинаковую сумму несмотря на то, что нужно платить меньшую сумму. Например:

• Вы взяли кредит на 100 тыс. рублей
• под 20% годовых процентов по нему
• сроком на 2 года (24 месяца)
• Ежемесячный платеж 10 тыс. рублей

Если вы каждый месяц так и будете платить по 10 тыс. рублей, то с долгом рассчитаетесь через 21 месяц. Экономия составляет 3 месяца.

Банки должны пересчитывать проценты ежедневно, так заложено автоматически в программу начисления %. Поэтому вы можете вносить любую удобную сумму и раньше (стоит только посмотреть в договоре как прописано досрочное погашение и от какой суммы).

Это необходимо учитывать и уточнять у менеджера, когда вы берете этот кредит.

Виды задолженности

Достаточно условно может быть проведено следующее деление:

• выплаты досрочные;
• погашение в четком соответствии с установленным графиком;
• проблемные, деньги по которым не всегда удается вносить вовремя;
• безнадежные, рассчитаться по ним не представляется возможным.

Первое, что следует сделать, определить для себя, в какую группу входишь. Только после этого можно разработать пошаговую инструкцию, чтобы правильно выйти из тупиковой ситуации.

Обычно вопрос, как расплатиться с долгами, встает максимально остро, если нет денег, вследствие резкого ухудшения материальной составляющей. Только четкое понимание всей сложности положения способствует поиску вариантов: как скорее расплачиваться по микрозаёмам, иным финансовым обязательствам. В противном случае придется просить помощь у друзей, родственников либо вновь обращаться в различные МФО, не имея возможности вырваться из «порочного» круга.

Популярные вопросы и ответы

Как рассчитать процент годовых по кредиту?

Процент годовых не считается. Ставку по кредиту годовых определяет банк на основании вашего дохода, кредитной истории и других параметров скоринга. Проценты по кредиту начисляются каждый день, но платить их нужно каждый месяц. Если хотите узнать ставку в месяц, нужно ставку годовых разделить на 12. Аналогично — если в день, то умножить разделить на 365(366) Если хотите посчитать процент за каждый месяц пользования кредитом, то нужно ставку в день умножить на число дней в месяце и на остаток долга в начале месяца.

Дмитрий Тачков

Разработчик калькуляторов

Финансовое образование

Опыт работы в банке

Специалист по микрозаймам

Создатель калькулятора

О разрабочике

Привет. Я разработчик данного калькулятора. Буду рад, если вы оцените калькулятор, выбрав один из 3х вариантов ниже. Ваши оценки помогут улучшить работу инструмента. За оценку респект и спасибо.

Непонятно
19

Сойдет
19

Годнота
74

Условия платежей в ипотечном договоре

Невыплаты по ипотечному договору усугубят и без того сложную ситуацию. Возникнет просрочка, которая негативно отразится на кредитной репутации заемщика. Увеличится размер долга по ипотеке, так как за каждый просроченный день клиент обязан платить банку неустойку.

Несмотря на серьезность положения, отказываться от исполнения договорных обязательств заемщику не стоит. Перестать выплачивать основной долг и проценты по ипотеке – это не решение проблемы.

Подписывая с банком соглашение, стоит заранее изучить пункты, играющие важную финансовую роль. Если не можешь платить, то и связываться с ипотекой не стоит. Сюда входит:

• Услуги специалистов.
• Страховка.
• Проведение банковских операций.
• Расторжение договора.
• Внесение изменений и поправок.
• Досрочное погашение.

Обратите внимание и на применяемую процентную ставку. Она бывает фиксированной, либо плавающей.. Рассмотрим все варианты подробнее:

Рассмотрим все варианты подробнее:

Услуги специалистов
Без оплаты услуг отдельных специалистов, получить кредит на покупку жилья будет невозможно. Это:

• Нотариальные услуги.
• Оценка жилой недвижимости.
• Гос. регистрация ДДУ или договор покупки.
• Регистрация ипотеки.

Страховка
Прежде, чем отказываться от услуги, стоит узнать возможности для клиента. Страхуется:

• здоровье заемщика;
• надежность строительной компании (застройщика);
• утрата трудоспособности;
• при покупке вторичного жилья – титул недвижимости.

За предоставление услуги с клиента берется определенный процент от суммы невыплаченной задолженности за год. Страховка окажется кстати, если нечем платить ипотечный взнос.

Банковские проводки
За что могут сниматься комиссии:

• обслуживание счета;
• рассмотрение запроса;
• выдача ипотеки;
• обслуживание карты;
• внесение платежей на счет кредитора.

Расторжение договора

В ипотечном договоре должны быть четко прописаны условия расторжения. Кто имеет право отказаться от обязательств по его исполнению и когда.

Расторжение подписанного договора может инициировать одна из сторон. Основная причина – просрочки. За уклонение от уплаты обязательных выплат банком предусмотрено начисление пеней и штрафов. В договоре указывается, что пока заемщик не выполнил финансовые обязательства, права на недвижимость принадлежат кредитору.

Несоблюдение условий договора может повлечь за собой серьезные проблемы: банк вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и продать залоговую квартиру или дом.

Внесение изменений и поправок
Важно знать, какие изменения доступны по условиям ипотеки, и кто вправе их вносить. Если говорить о процентной ставке, то увеличивать размер банк не может без согласия на то заемщика

Исключением могут стать ситуации, когда:

Если говорить о процентной ставке, то увеличивать размер банк не может без согласия на то заемщика. Исключением могут стать ситуации, когда:

1. Клиент отказался от услуг страхования, тогда по условиям договора банк вправе поднять % по ипотеке.
2. Применяется плавающий тип процентной ставки.
3. Наступит дефолт.

Последний пункт не зависит от клиента или банка.

Досрочное погашение
Стоит обратить на это особое внимание, так как в некоторых финансовых структурах, занимающихся ипотечным кредитованием взимается неустойка за досрочное закрытие долга. Банки могут устанавливать срок, в течение которого можно погасить задолженность полностью без штрафов

Уменьшение платежа или срока кредитования

При частичном досрочном погашении займа вы вправе выбрать, куда пойдут дополнительные средства – на уменьшение суммы ежемесячного платежа или на снижение продолжительности кредитования.

Если ваш семейный бюджет испытывает значительные нагрузки, то лучше уменьшить сумму регулярного платежа

А если вам важно как можно быстрее расплатиться с кредитом, то сокращайте срок. В первом случае после того, как сумма ежемесячного платежа уменьшится до приемлемой, вы можете начинать сокращать срок кредитования

В любом случае вы получите обновленный график платежей. Стоит учитывать, что дата планового платежа не меняется. Также внесение досрочного платежа не освобождает от необходимости вносить на кредитный счет последующий плановый платеж.

Возможные последствия неуплаты ипотеки

Несоблюдение условий договора по ипотеке усугубит положение заемщика. Банк вправе законными путями потребовать вернуть долг в кротчайшие сроки, либо обратиться в суд.

После вынесения судебного решения в пользу кредитора, клиенту банка придется «не сладко». Это арест на движимое и недвижимое имущество, счета заемщика, запрет на выезд за пределы России и другое. Чтобы не потерять ипотечную квартиру, не нужно доводить дело до крайности.

Какие действия может предпринять банк

Кредитор вправе:

1. Применить штрафные санкции, прописанные в ипотечном договоре.
2. Предложить проблемному клиенту реструктуризировать долг, либо воспользоваться услугой кредитных каникул.
3. Передать долг в коллекторские компании.
4. Привлечь поручителей к ответственности, если они вписаны в соглашение по ипотеке.
5. Потребовать выплатить полностью долг в определенные сроки.
6. Продать с аукциона залоговое имущество.
7. Передать дело в Суд.

Если заемщик скрывается от банка

Худший вариант – скрываться от сотрудников банка. Это послужит основанием для банкиров запустить процедуру взыскания, в том числе залогового имущества. В этом случае вероятность потерять жилье возрастает.

Кроме того, судебные приставы арестуют движимое и недвижимое имущество заемщика, счета в финансовых организациях, запретят выезжать заграницу.

Может ли банк списать задолженность

Списать задолженность по ипотеке банки смогут за счет страховки, банкротства физического лица или государственной поддержки:

1. Успев оформить страховку на случай увольнения, заемщик вправе обратиться к страховщикам за помощью в погашении долга по ипотеке. Эта сумма будет направлена на закрытие текущих выплат по ипотечному соглашению с банком.Государственная поддержка позволит списать часть основного долга по ипотеке. Правила прописаны в Правительственном Постановлении РФ, под номером № 373. На списание долгов по ипотеке за счет государственной поддержки могут претендовать:
   1. многодетные родители, имеющие в семье двух и более несовершеннолетних детей;
   2. родители, не старше 35 лет, с одним несовершеннолетним ребенком;
   3. инвалиды;
   4. участники военных действий;
   5. родители, воспитывающие инвалида-ребенка.

Объявив себя банкротом, заемщик сможет вытребовать у банка оптимальные для себя условия: снизить ставку по процентам, изменить срок договора. Процесс долгий и затратный. За время судебного процесса по банкротству банку не удастся отобрать за неуплату ипотеки квартиру или дом.

Что будет с ипотечной квартирой

Когда заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора, то банк вправе обратиться в суд и обязать должника закрыть долг, учитывая начисленные за просрочку штрафы.

После вынесения судебного решения в пользу банка, кредитор становится законным распорядителем залогового имущества и вправе его продать. Даже в том случае, если это единственное жилье у заемщика, оно перейдет в собственность банку.

При признании судом заемщика банкротом, банк отбирает квартиру в последнюю очередь. Есть варианты решить жилищную проблему и не оказаться в ситуации, когда ипотеку взял и не смог платить.