Определение рыночной стоимости земельного участка

Разница в стоимости земельного участка: кадастровая и рыночная

Если между двумя показателями разница в стоимости примерно до 30%, допустимо. Если различие составляет более 30 % — в этой ситуации такое положение дел должен быть обосновано с юридической точки зрения. Собственник земельного надела обязательно должен получить независимый отчет от специалиста в форме акта, справки. Кадастровая и рыночная стоимость могут быть примерно одинаковой: допускаются небольшие различия в двух показателях. На это есть причины объективного характера.

Например, если продаж земельного участка планируется к осуществлению зимой, то цена будет меньше, так как в это время года спрос на наделы падает. Либо участок не обрабатывался долгое время, на него не приглашались специалисты по ландшафтному дизайну. Следовательно, он имеет неухоженный внешний вид, из-за которого покупатель не видит его достоинств. Но рыночная цена не может быть ниже кадастровой более чем на 30-40%. Если произошла такая ситуация, нужно обращаться в кадастровый орган с заявлением. В нем написать ходатайство к уполномоченному органу о пересмотре кадастровой цены участка. Например, эта ситуация возникает, если на надел наложено обременение. В частности, сервитут. Либо часть участка поверглась изменению, выраженное в конфигурации границ, а также испортилась почва.

Профессиональная оценка земли

Для чего нужно знать рыночную стоимость земли, находящейся в собственности? Земля, как и остальное имущество, и производственные активы компании, является активом, который может и должен приносить прибыль. Способов получения выгоды много: строительство, прибыль от сдачи в аренду, размещение под залог для получения кредитных продуктов банков на развитие производства. Кроме указанного, подобная оценка может понадобиться при вступлении в наследство для исчисления госпошлины при передаче права на участок новому собственнику. В таком случае оценка проводится по состоянию на дату смерти предыдущего владельца земли.

Земельные участки различаются формами, видом, характером использования. Корректное определение цены находящейся в собственности земли или стоимости аренды земельного участка – важнейший фактор для дальнейшего эффективного использования этого актива. В нашей компании профессиональные оценщики определят актуальную стоимость с учётом текущей обстановки на рынке недвижимости и предоставят официальное заключение. Мы проводим оценку рыночной стоимости как незастроенных земельных участков, так и с имеющимися сооружениями. Независимая оценка земли — одно из направлений нашей профессиональной деятельности. Мы предлагаем оценку всех категорий земель — сельскохозяйственных, промышленных, населенных пунктов с учетом вида разрешенного использования.

Кадастровая и рыночная стоимость

отличиями

при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д

не берутся во внимание.. Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.

читайте тут

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.

читайте тут

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

• фиксированной в контракте найма арендной платы;
• срока аренды;
• рыночной стоимости;
• дисконтной ставки;
• наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

• расчет предполагаемой ренты;
• вычисление коэффициента капитализации ренты;
• расчет реальной цены надела.

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Важно учитывать, что такое разнообразие методик предполагает определенную подготовку и опыт в этой сфере. Для оценки земельного участка следует обращаться исключительно к аккредитованным специалистам, которые подберут оптимальный вариант и выполнят все необходимые расчеты.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция

С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.

Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.

Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.

Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:

1. Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
2. Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
3. Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
4. Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
5. Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
6. Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
7. Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.

Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.

Плата за приобретение земли в собственность

редоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ  при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, цена установливается соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• • земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  • земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
  • земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена данных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

риобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) собственник земельного участка определяет

1. 1. форму проведения торгов (конкурсов, аукционов),
   2. начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и
   3. сумму задатка.

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Особенности купли-продажи земельных участков

объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1. 1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
   2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
   3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Самостоятельно узнаем кадастровую цену земельного участка

Если собственник надела не может рассчитывать реальную рыночную цену, и этот показатель ему нужен для оценки ситуации, то необходимо обратить внимание на кадастровый показатель стоимости. Государство действует так, что стремится к равенству этих двух параметров: цены по кадастру и на рынке

Сведения о том, какова кадастровая стоимость, можно найти в Росреестре. Например, заказать из этого регистрирующего органа выписку из ЕГРН. Там будет указана кадастровая цена.

По кадастровому номеру можно узнать приблизительную стоимость земельного надела, причем сделать это дистанционно. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра, либо другие интернет-ресурсы и ввести кадастровый идентификатор в специальное поле. Вместо кадастрового номера можно внести адрес земельного надела, если он ему присвоен.

Если собственнику необходима официальная бумага, которая определит стоимость его участка на рынке недвижимости, необходимо выбрать частного оценщика или обратиться в компанию, специализирующуюся на данных услугах. Для того чтобы выбрать добросовестного партнера, необходимо посмотреть отзывы бывших клиентов или расспросить друзей, знакомых. Может, кто-то пользовался услугами определенной фирмы. Человек должен задать вопросы эксперту. Например, это может быть круг следующих вопросов:

• выезд на участок или оценка по документам;
• что входит в цену, взимаемую оценщиками за услугу;
• метод оценки участка;
• время, которое понадобится человеку за работу.

Проведение работ

Для проведения работ оценщик обязан просмотреть все документы, которые имеются на данный земельный надел. А также правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги.

После предоставления пакета бумаг с компанией необходимо заключить договор и оплатить оценку. Условия договора внимательно прочитываются. В нем должна быть указана ответственность оценщика, а также его действия в случае некорректно проведенного мероприятия.

Согласуется дата, время проведения оценки. Для грамотной оценки необходимо внимательно исследовать и просмотреть земельный надел. Поэтому собственнику лу4чше заранее договориться о будущем мероприятии с оценщиком. После исследования земли он может приступить к расчетам. Заранее узнаем, входит ли выезд специалиста на место в стоимость услуг.

В назначенный день и время владелец должен на месте ожидать специалиста. При осмотре оценщик может задать уточняющие вопросы, влияющие на стоимость земельного надела. Это могут быть такие вопросы, как:

• состав почвы;
• степень потопляемости участка зимой;
• иные скрытые факторы.

Отчет об оценке рыночной стоимости содержит данные собственника, надела и самого специалиста. Методики, по которой производился расчет — важная составляющая работы специалиста. Например, использование специалистом метода массовой оценки земельных наделов применяется в отношении типовой земли, предназначенной для возведения домов жилого назначения в пределах города или населенного пункта. Другие оценочные способы используются при установлении рыночной стоимости земель, которые принадлежат к лесному фонду, угодьям сельхозназначения, земель под объекты промышленности. Любой отчет оканчивается выводом. В нем и отражена рыночная стоимость недвижимости.

Основания для проведения оценки ЗУ

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Основанием проведения оценки в данном случае являются:

• соблюдение установленных сроков;
• издание специального регионального акта;
• утверждение акта на федеральном правительственном уровне.

В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие:

1. кадастровые и технические ошибки;
2. не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
3. уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
4. повреждение плодородного слоя почвы;
5. заболачивание почв;
6. разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
7. изменение русла реки и т.п.

Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.

Способы расчёта кадастровой стоимости в 2019 году

Узнать кадастровую стоимость можно тремя известными способами.

1) Первый способ рассчитать стоимость квартиры поможет сайт Росреестра. Там надо будет ввести адрес о своей квартире, а дальше система сама подсчитает всё остальное. Если соблюсти пошаговые указания инструкции, то сделать это будет нетрудно:

• На сайте Росреестра находим страницу «Справочная информация по объектам недвижимости». Здесь надо нажать на кнопку слева от надписи «Адрес».
• Справа от «Адреса» написано: ГКН / ЕГРП. Надо выбрать ГКН, что означает Государственный Кадастр Недвижимости.
• Следующие действия довольно просты: по порядку заполняются все окошки, начиная от «Субъекта» и заканчивая «Номером квартиры».
• После всех заполненных окошек, внизу страницы нужно нажать синюю кнопку с надписью «Сформировать запрос».
• Поисковая система сайта найдёт нужную квартиру, нажав на которую мы получим то, что искали — кадастровую стоимость.

2) Вторым способом определения стоимости квартиры является возможность посмотреть в кадастровом паспорте. Может оказаться, что такого документа в наличии нету. Тогда его надо заказать в Кадастровой палате напрямую или же через интернет на сайте Росреестра. Что интересно, — паспорт может получить любой человек на любую квартиру. А вот поставить квартиру на кадастровый учёт могут только хозяева данной недвижимости.

Процедура получения кадастрового паспорта начинается с посещения Службы Кадастра, где следует выполнить целый ряд определённых действий.

1. В первую очередь, естественно, пишется заявление. Форму выдадут на месте — останется только заполнить в нужном месте.
2. В зависимости от ситуации, потребуются те или иные документы. Обычно достаточно одного паспорта. Но если были изменения в квартире или её надо поставить на кадастровый учёт, то тогда к своему паспорту придётся приложить оригиналы и копии соответствующих документов. Такими документами могут быть:
   • Свидетельство о собственности квартиры может присутствовать в списке документов, если она квартира приватизирована;
   • В новостройках может не быть свидетельства, а это значит, что должен быть передаточный акт и договор с компанией-застройщиком. В муниципальном жилье должен присутствовать ордер или договор найма.
   • После проведения зарегистрированной перепланировки потребуются: технический паспорт с новыми данными о квартире, если перепланировка незаконна — решение суда, заключения МЧС и санэпидемстанции.
   • Бывают случаи, когда человек сам не может присутствовать при процедуре получения и оформления паспорта. В этом случае нужна заверенная нотариусом доверенность и паспорт доверенного лица.
3. Все документы собраны и поданы. Осталось оплатить установленную государством пошлину за изготовление кадастрового паспорта. Стоимость пошлины небольшая — 200 рублей.
4. Работник организации проверяет наличие всех документов, правильность заполнения заявления и назначает день, когда будет готов кадастровый паспорт. Документы принимаются под расписку и выдаются вместе с кадастровым паспортом через пять рабочих дней.
5. По истечении назначенного срока, человек подававший документы, приходит со своим паспортом и распиской. На основании расписки и паспорта выдаются: выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, план квартиры и документы, которые подавались раннее.

3) К третьему способу обычно прибегают когда кадастровая стоимость нужна в виде документа с печатью.

Выдаётся такой документ в той же организации, где получался паспорт на квартиру.

В Службе Кадастра и Картографии пишется заявление по уже готовой форме и передаётся регистратору для подписи.

Конечно же, с собой должны быть все документы, которые могут потребоваться:

• свой собственный паспорт гражданина, удостоверяющий личность;
• для доверенного лица нужен его паспорт и доверенность;
• документы на недвижимость, а именно: свидетельство о праве собственности, поэтажный план, технический паспорт, экспликация — пояснение к плану.

Поданные документы забирает регистратор и выдаёт взамен расписку. Расписка является тем документом на основании которого выдадут нужный в указанный в расписке срок. Выписка о стоимости недвижимости, когда она будет готова, выдаётся бесплатно.

Преимущества оценки недвижимости в нашей компании

Многолетняя работа на рынке оценки недвижимости и бесценный приобретённый опыт, а также высокая квалификация оценщиков компании – основные причины, по которым к нам обращаются новые клиенты, а постоянные партнёры доверяют новые проекты.

К работе привлекаются дипломированные оценщики первой категории с опытом работы свыше трех лет. По окончании оценки земельного участка выдаётся документация, оформленная по стандартам законодательства РФ, готовая для предоставления покупателям или в финансово-кредитные организации.

Мы ценим наших клиентов. Иногда возникают ситуации, в которых оценка недвижимости должна быть осуществлена в сжатые сроки – в таких случаях мы всегда придём на помощь заказчику. Помните, что серьёзный и прибыльный бизнес невозможен без точной оценки финансовых возможностей и активов компании. Оцените возможности ваших земельных участков и извлеките из них максимальную прибыль!

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

В отдельных случаях существует прямая связь между стоимостью услуг и сроком сотрудничества с нанимателем, периодичностью его обращения и объемами предоставляемой им работы.

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка. 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.

Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.

В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Порядок процедуры оценки земельного участка: 

• Заключение договора на оценку объекта; 

• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта; 

• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов; 

• Определение итоговой стоимости земельного участка; 

• Составление официального отчета о выполненной процедуре. 

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

Виды оценки

Для оценки необходимо определить стоимость одного земельного участка либо их совокупности. Процедуру делят на 2 вида – нормативную и экспертную оценку.

Назначение нормативной оценки земли включает:

• определение размера налога на землю;
• расчет госпошлины при оформлении документации;
• расчет арендной платы;
• определение потерь в сельскохозяйственном производстве;
• оформление наследства или дарственной.

Гражданско-правовые соглашения относительно земельного участка и оформления права собственности на него нуждаются в экспертной оценке. Она выполняется на определенную дату, так как существуют временные изменения факторов, характеризующих объекты недвижимости.

Важно помнить, что грамотное использование принципов оценки земельных участков обеспечивает их владельцам максимальный доход в определенных экономических ситуациях.

Оценочная деятельность, регламентирующаяся законодательством, предусматривает несколько видов оценки:

• рыночную;
• кадастровую;
• инвестиционную;
• ликвидационную.

Понятие инвестиционной оценки уместно для конкретного инвестора и проекта. В отличие от рыночной оценки инвестиционная стоимость ограничивается фиксированной целью использования. Обычно такой вид оценки применяют для расчета эффективности конкретного проекта либо раздела долей в нем. Правильно рассчитанная инвестиционная стоимость должна превышать рыночную оценку.

Ликвидационная стоимость является фактически рыночной, но на продажу объекта отводится время меньше среднего срока экспозиции аналогичного участка на рынке. В обычных случаях ликвидационная стоимость ниже рыночной оценки. Показатели могут быть и равными, если у объекта очень высокая ликвидность.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Этим термином называют наиболее вероятную цену объекта недвижимости при его отчуждении на открытом конкурентоспособном рынке. При этом обе стороны сделки должны располагать нужной информацией, а цена сделки не должна зависеть от чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость изменяется соответственно конъюнктуре рынка, так как является отражением его фактического состояния. Допустима разница в дате оценки и отчета, но оценочная процедура должна быть совершена раньше.

Рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Это допустимо в исключительных случаях:

• специализированное назначение;
• устаревший объект, когда стоимость участка меньше затрат на снос;
• подверженность воздействию загрязнения окружающей среды.

Результаты формируются в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость

Основное назначение оценки кадастровой стоимости участков – налогообложение. Оценивать кадастровую стоимость могут государственные органы, то есть специализированные бюджетные учреждения. При их отсутствии допускается деятельность частного лицензированного оценщика.

С 2006 года кадастровая стоимость – база для расчета налогов. Она не может превышать рыночную стоимость.

Переоценивать кадастровую стоимость нужно минимум один раз в 5 лет, при этом процедуру нельзя проводить чаще одного раза за 3 года. Объективная оценка зависит от ряда факторов:

• экономической ситуации;
• региона расположения;
• категории участка;
• вида разрешенного использования;
• наличия коммуникаций;
• наличия построек (недостроенные объекты также учитывают).

Следует знать, что в большинстве случаев оценщики не рассматривают каждый объект в индивидуальном порядке. Они учитывают общие признаки участка и относят его в определенную группу. Такой метод называют массовой оценкой. Если она невозможна, то прибегают к индивидуальному подходу.

После определения, к какой группе относится конкретный участок, расчет кадастровой стоимости прост. Каждой группе соответствует удельный показатель кадастровой стоимости. Его можно назвать условной рыночной ценой. Этот показатель нужно перемножить с площадь участка в кв. м. Полученная сумма является конечной кадастровой стоимостью.