Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Виды мошенничества на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости орудует достаточно большое количество мошенников. Для того, чтобы не попасть в неприятную историю следует знать о наиболее распространённых схемах обмана покупателей недвижимости.

Поддельные документы

Зачастую мошенники используют поддельные документы для продажи квартиры, которая им не принадлежит. По закону она является недействительной.

СПРАВКА. Несомненно, договор купли-продажи недвижимости по поддельным документам, не получится зарегистрировать в Росреестре. Однако это не помешает злоумышленникам присвоить задаток, предоставленный покупателем квартиры.

Подложная доверенность

Использование поддельной доверенности – один из классических инструментов, которым активно пользуются многие мошенники.

В данном случае от имени собственника квартиры действует «доверенное лицо» на основании фальшивой доверенности. Ничего не подозревающий покупатель передает ему деньги, после чего обнаруживается, что реальному хозяину квартиры ничего об этом неизвестно.

Риски с задатком

Основным видом риска, который присутствует при передаче задатка, является ситуация, когда продавец берет обговоренную сумму, после чего отказывается продавать жилье. При этом задаток он также не спешит отдавать.

Чтобы избежать такой ситуации необходимо факт передачи денег (даже самой незначительной суммы) фиксировать документально в полном соответствии с законом. Никакие устные договоренности в данном случае не помогут.

При соблюдении этих условий обманутый покупатель сможет подать в суд на недобросовестного продавца.

Квартира собственника из «группы риска»

Можно перечислить ряд ситуаций, когда потенциальный хозяин жилья попадает в так называемую «группу риска». Сюда относятся следующие ситуации:

• продавец не является единственным владельцем квартиры – другие собственники такой квартиры могут в судебном порядке оспорить сделку, ссылаясь на то, что не давали свое согласие на продажу;
• при изначальном приобретении квартиры использовался материнский капитал – в этом случае ее владелец обязан выделить доли на каждого члена семьи. Если это не будет сделано, такая сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями;
• в жилье прописаны лица, не достигшие совершеннолетия – в дальнейшем они смогут претендовать на проданную квартиру. Поэтому еще на этапе заключения договора купли-продажи нужно запросить согласие от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Занижение цены в договоре

Зачастую для снижения налогооблагаемой базы продавцы предлагают прописать в договоре меньшую стоимость жилья. На первый взгляд, кажется, что тут не будет никаких сложностей. Однако это не совсем так. Возможны следующие риски:

1. Для покупателя – в случае признания сделки недействительной покупателю будет возвращена только та сумма, которая прописана в договоре (если не было подготовлено никаких расписок и прочих подтверждающих документов). Кроме того, в этом случае не получится в полном объеме воспользоваться вычетом (при условии, что в договоре будет прописана сумма ниже 2 000 000 рублей).
2. Для продавца – санкции со стороны налоговых органов в случае, если обнаружится, что намеренно была занижена налоговая база.

Таким образом, покупка жилья на вторичном рынке достаточно сложная процедура (с точки зрения необходимости в учете множества нюансов и особенностей). Кроме того, тут присутствует достаточно высокий риск мошенничества.

Что такое социальный найм жилья

Все тонкости получения архивной выписки из домовой книги

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Страховая защита для недостроенных объектов

Подробно о переуступке права аренды земельного участка между физлицами

Сроки уплаты и период земельного налога

Вторичный рынок жилья

Немало «подводных камней» лежит на дне каждой сделки по приобретению недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – не менее ответственное мероприятие. Однако в практическом и юридическом плане осуществляется в разы проще аналогичной процедуры на первичном рынке.

Несмотря на это, делать выбор в пользу покупки б/у жилья необходимо с учетом всех преимуществ и недостатков данной практики.

Итак, к несомненным плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

• большие возможности и гибкость при выборе: квартиру можно найти в любом районе города, цена четко не фиксирована (всегда можно поторговаться), соседи уже определены и проблемы дома известны;
• быстрый процесс оформления сделки;
• относительная простота в регистрации прав собственности на новое жилье.

Среди недостатков в покупке квартиры на вторичном рынке выделяется лишь пара основных:

• необходимость дополнительных вложений;
• потенциальный риск наткнуться на юридически «грязную» недвижимость.

Снизить подобные риски практически до нуля поможет грамотная организация выбора квартиры и последующего оформления сделки. Помочь в этом может профессиональный юрист или, хотя бы, консультация с ним. Наш ресурс также решил предоставить инструкцию по грамотной покупке жилья на вторичном рынке.

Покупатель вправе требовать от продавца предоставить документы для изучения всех интересующих его вопросов

Алгоритм действий таков:

Найдя подходящее жилье, обязательно изучите его, как говорится, вдоль и поперек. Оцените состояние квартиры, необходимость ремонта, наличие коммуникаций и подобные вещи с целью сбить цену

Не менее важно опросить соседей о том, насколько дом хорош и есть ли проблемные жильцы.
Если квартира полностью вам подходит, необходимо проверить ее на юридическую «чистоту». Данное мероприятие заключается в следующем:

• Потребуйте у продавца свидетельство о праве собственности на жилье и уточните количество владельцев. Чем их больше – тем проблематичней оформить сделку.
• Уточните количество прописанных в квартире граждан и удостоверьтесь в полученной информации, изучив соответствующие бумаги. Если кто-то из них недееспособен или находится тюрьме, то проблем в будущем не избежать.
• Получите из ЕГРП (Росреестра) выписку на данную квартиру и проверьте наличие обременений.
• Удостоверьтесь в наличии и актуальности кадастрового плана и техпаспорта квартиры.
• Обратитесь в ЖКХ и уточните, не имеются ли задолженности по квартплате.
• Обратитесь в ФССП (судебные приставы) и проверьте наличие ареста недвижимости.

Если в юридическом плане квартира «чиста» (не имеет обременений, имеет единственного собственника и т.д.), то можно всерьез задуматься о ее приобретении.

1. Последним этапом выбора будет сбор информации о владельце квартиры. Желательно, чтобы он был полностью дееспособным, ранее не состоял на учете в псих-, алко- и наркодиспансерах и работал в процессе продажи своей квартиры с вами лично, то есть без посредников.

Не забывайте об обращении к профессиональным юристам, если в юридической сфере вы не сильны.

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру

Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт

Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки

Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.

Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Выписка из ЕГРН

Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения ими запроса.

В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Подготовка к продаже квартиры

Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться

Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.

Шаг 3.

Способы безопасных денежных переводов

Как безопасно и правильно передать деньги при сделки? Многие покупатели предпочитают иметь дело с наличными и с их помощью рассчитываться за квартиру. Однако и тут есть несколько вариантов – помимо прямой передачи средств от покупателя к продавцу, предусмотрено право привлечь банк в качестве посредника.

Из рук в руки

Самый простой способ, не требующий дополнительных затрат, заключается в передаче денег из рук в руки. Стороны должны договориться о времени осуществления расчета – и тут, отметим, иногда возникают сложности.

1. Если деньги покупатель передает до регистрации сделки в Росреестре, он сталкивается с риском, что до регистрации нового права собственности после его оплаты дело по каким-то причинам просто не дойдет.
2. Расчет после регистрации в Росреестре, напротив, менее выгоден продавцу – ведь он сначала отдает свою квартиру другому хозяину, полагаясь на его честность, и только потом получает за недвижимость средства.

Процесс передачи средств желательно проводить в помещении, оснащенном видеокамерами

Также обратите внимание, что в месте, где осуществляется расчет, не должно быть много посторонних людей – продавцу предстоит пересчитать крупную сумму

Важно! Недостаток наличного расчета заключается в невозможности проверить подлинность банкнот. Советуем написать расписку о получении денежных средств за квартиру, в которой будет указана полная стоимость квартиры

Своеобразным посредником при наличном расчете может стать нотариус.

Аккредитив

Формой наличного расчета является и аккредитив. Различие со стандартным способом «из рук в руки» заключается в привлечение банка в роли посредника. Инициатор сделки (покупатель) должен подписать с финансовой организаций договор об открытии счета. На него вносится сумма, равная стоимости квартиры. После этого все три стороны договариваются о механизме использования аккредитива.

Как правило, устанавливаются такие условия: снять средства со счета имеет право только продавец, продемонстрировав свидетельство из Росреестра.

По окончании определенного срока, например, месяца – продавец теряет доступ к аккредитиву. Данная мера рассчитана на случай несостоявшейся сделки купли-продажи.

Бывают отзывные и безотзывные аккредитивы:

• Отзывной аккредитив не требует согласования с его получателем.
• Безотзывной предусматривает получения санкции продавца квартиры. Данный аккредитив используется чаще и считается безопаснее.

С использованием банковской ячейки

Банки предоставляют в аренду банковские ячейки и они тоже используются для расчета в сделках с недвижимостью.

1. На первом этапе покупатель должен арендовать такую ячейку.
2. Далее деньги в нее кладутся только в присутствии продавца, их подлинность проверяет банковский сотрудник.
3. Подписывается договор, в нем определяются сроки хранения, сумма, перечень лиц, которые могут забрать деньги и при предъявлении каких конкретно документов.

О том, как происходит расчет за куплю-продажу квартиры через банковскую ячейку, читайте тут.

Процесс передачи денег при покупке квартиры

Что потом?

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого. Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону. Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

Риски. Как не дать себя обмануть

В сделках с недвижимостью могут обмануть на каждом шагу. Покупая вторичку, рассмотрим некоторые моменты, чтобы не обманули вас лица, настроенные на мошеннические действия.

Совершение сделки по доверенности. Мошенники часто обманывают именно путём составления доверенности, объясняя этим отсутствие хозяина квартиры. Следует проверять, чтобы документ был подлинным и нотариально удостоверенным. А лучше, конечно, иметь дело с самим владельцем жилья.
В роли контрагента выступает юрлицо. Организации зачастую продают новострой, а вот если продавцом вторички выступает юрлицо – это повод задуматься.
Объект приобретался за счёт материнского капитала. В таком случае недвижимость делится на всех членов семьи, в том числе и детей

Выписать их с квадратных метров и продать имущество можно только в том случае, если несовершеннолетние зарегистрированы уже в другой квартире.
Владелец жилья – лицо с ограниченной дееспособностью
Важно особое внимание уделить таким ситуациям, так как подобные сделки в дальнейшем могут оспариваться.
Недвижимость находится в совместной собственности супругов. Тогда потребуется согласие супруга на заключение подобной сделки.
Наличие обременений
Не стоит приобретать имущество, насколько бы оно ни казалось вам привлекательным, если оно находится в залоге, под арестом или же имеются большие неуплаченные долги.
Незаконная перепланировка

Если в квартире производятся какие-либо изменения — это должно быть оформлено документально. Если же всё проходило самовольно, есть вероятность, что с последствиями такой перепланировки придётся столкнуться именно вам.
Объект находится в долевой собственности. В таком случае другие собственники имеют преимущественное право покупки. Если они делать этого не хотят, потребуется их письменный отказ.
Дом пребывает в списке на расселение. Продавать такое имущество запрещено законом.

Как самостоятельно провести сделку по продаже квартиры

Оформление продажи квартиры проводят двумя способами: через риелтора или самостоятельно. В случае заключения сделки при участии посредника он контролирует процесс. Если вы отказались от услуг агентства, придерживайтесь таких рекомендаций.

Следите за документами

Проверяйте все документы для продажи квартиры. Сверяйте информацию в них с паспортными данными продавца. Проследите, чтобы во всех бумагах были указаны достоверные данные: адрес объекта, характеристики и т.д. Справки не должны быть просрочены. Сделайте для себя чек-лист с перечнем нужных бумаг, попросите продавца их предоставить, и проверьте все по списку.

Заключайте договор

Если покупаете квартиру через риелтора, заключите с ним договор. При продаже по системе партнерских продаж (СПП) продавец подписывает эксклюзивный договор. Частые вопросы, связанные с этим форматом работы риелтора:

1. Что такое эксклюзивный договор?
   Соглашение, по которому продавец обязуется доверить продажу объекта конкретному агентству или риелтору.
2. Что такое СПП?
   Система, при которой риелторы работают в рамках партнерства: представитель продавца ищет покупателя через других посредников рынка, предлагая часть своего гонорара.

В ходе покупки квартиры вам предстоит заключить два договора: предварительный и основной. В каждом из них внимательно проверьте данные о продавце и покупателе, объекте недвижимости, стоимости, перечитайте условия продажи, расторжения договора, сроки и др.

Оформляйте квартиру у нотариуса. Он регистрирует переход права собственности. Регистрация сделки купли-продажи квартиры подтверждает законность процедуры, и она имеет юридическую силу. Оба договора стороны заключают письменно и оба заверяют у нотариуса.

Поэтому, при самостоятельной покупке вы заключаете два договора со второй стороной сделки, а при привлечении риелтора – еще и с посредником.

Контролируйте ситуацию

Оформление продажи квартиры без участия риелтора требует повышенного внимания к каждому этапу со стороны и продавца, и покупателя. Следите, чтобы продавец вовремя подготовил документы, звоните и узнавайте, какие справки он уже успел собрать, и нет ли проблем с подготовкой бумаг. Проверяйте все, что подготавливает продавец, консультируйтесь у юриста, правильно ли проходит оформление купли-продажи квартиры.

Сначала читайте, потом подписывайте

Оформление сделки купли-продажи квартиры сопровождается подписанием договора, по которому одна сторона передает имущество второй за денежное вознаграждение. Ставьте подписи на этих документах только после прочтения всех пунктов. В договоре не должно оставаться пустого места, в котором можно было бы прописать текст позже. Требуйте исправить любые двузначности или неясности. Чем проще и точнее все написано, тем лучше. Разберитесь в каждом пункте. Что не ясно – спросите у юриста.

Не передавайте полномочия

Все, что можете сделать собственными силами, делайте. Оформляйте доверенность, только если фактически не в состоянии лично участвовать в сделке и имеете возможность доверить задачу кому-то опытнее вас.

Оформление купли-продажи квартиры требует скрупулезной проверки документов, продавца и самой квартиры. Подписывайте документы и оставляйте задаток, только убедившись в отсутствии проблем и обременений.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, ответственность Застройщика, и т.п.).
5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (перевод денег на счет Застройщика или на эскроу-счет в банке).
7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки

Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.. Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами)

Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.