Снять квартиру от собственника, без комиссии в москве

Кто платит комиссию?

Комиссионное вознаграждение платят соискатели жилья. Однако комиссия может выплачиваться и самим собственником, который сдаёт жильё.

Порядок выплаты вознаграждения определяется рынком. Если аренда сдаваемой квартиры дорогая (50 000 – 70 000 рублей), то комиссию будет оплачивать собственник. Соответственно, при небольшой сумме за аренду вознаграждение оплачивает соискатель.

Большую роль играет местонахождение объекта недвижимости и его площадь.

Размер комиссии может меняться в зависимости от сделки. Например, если агентство нашло квартиру самостоятельно, то есть без посредников (других агентств), то сумма комиссионного вознаграждения будет меньше. В основном эта сумма равна 50-60% от стоимости одного месяца проживания.

Справка. Однако если квартиру предлагает не собственник, а агентство-партнёр (от имени собственника), то к комиссии будет добавлено ещё 40-50%. Таким образом, сумма будет равна 100 % от стоимости одного месяца проживания.

Правило №4: презентовать квартиру в выгодном свете

По объявлению поступает множество звонков, принять и обработать все крайне сложно, а зачастую рискованно общаться неизвестно с кем. Если вы решили сдавать квартиру через агентство, этим займутся специалисты. В ИНКОМ-Недвижимость, например, клиентам дается гарантия конфиденциальности, и телефон владельца квартиры не фигурирует в объявлении, все телефонные запросы арендаторов адресованы компании.

У любых операций с жильем есть свои условия, которыми нельзя пренебрегать. Например, чтобы быстро сдать квартиру в Москве по выгодной цене, нужно грамотно провести ее показ потенциальным арендаторам. Специалисты по недвижимости – умелые переговорщики, они могут презентовать объект, ориентируясь на требования конкретного нанимателя: подчеркнуть достоинства и сгладить недостатки

Например, в семье арендаторов ребенок-школьник – они выбирают квартиру с удобным рабочим местом для ученика, школой и кружками по соседству; собаководу важно наличие мест для прогулок с питомцем; девушка, возможно, выберет жилье, где рядом расположены спорткомплекс и ТЦ.

Тем, кто хочет быстро и выгодно сдать свое жилье в аренду, иногда достаточно просто не мешать профессионалу на показах, поэтому для собственников жилья есть определенные табу.

Назовем четыре основных запрета:

• не говорите слишком много;
• не молчите о плюсах объекта;
• не будьте навязчивы;
• не ведите переговоры о цене.

Некоторые арендодатели буквально с порога желают выяснить о кандидате как можно больше и представить себя как можно лучше. Зачастую их рассказ пестрит ненужными подробностями – это может испортить риэлтору стратегию показа. И еще совет: держите при себе желание расписать недостатки предыдущих квартирантов, иначе вы рискуете не получить новых.

Впадать в крайности и держать рот на замке хозяину тоже ни к чему: по ходу просмотра можно к месту указывать на те или иные преимущества жилья. Заглянули в ванную, похвалитесь, например, новой сантехникой, на кухню – отличным холодильником и т.д. В качестве шпаргалки советуем составить список положительных характеристик квартиры и обсудить его с риэлтором.

Вспомните, как порой в магазине хочется избавиться от чрезмерного внимания продавцов – точно так и арендатор чувствует себя под вашим пристальным присмотром. Он желает самостоятельно рассмотреть квартиру, побыть наедине с собой и понять, подходит ли ему этот вариант. Требовать моментального ответа тоже не стоит – кто-то готов ответить сразу, а кому-то для принятия решения необходимо время.

Все вопросы о цене тактично перенаправляйте вашему специалисту по аренде: лучше, когда обсуждение финансовых нюансов делегировано третьему лицу – во-первых, риэлтор сделает это профессионально, во-вторых, у вас не будет риска с самого начала испортить отношения с будущим жильцом.

Что выгоднее

На первый взгляд может показаться, что сдача недвижимого имущества в аренду является выгодным делом. Стоимость квартир в мегаполисах высокая, но арендная плата небольшая, так что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия. Получить прибыль можно будет только в том случае, если хозяину удастся найти благонадежных клиентов и миновать возможные риски.

Положительные моменты работы с посредником

Воспользоваться услугами агентства, значит, довериться профессионалам своего дела.

Плюсы обращения к риелтору:

• экономия времени, способ подходит тем, для кого сдача жилья не является основным видом деятельности,
• поиск кандидатов по заранее определенным критериям,
• прием звонков, переговоры, показ жилплощади — тоже забота агента,
• отсутствует необходимость платить за услуги, эта обязанность возлагается на потенциального квартиросъемщика,
• оформление договоров, юридическое сопровождение сделки.

Риски для собственника

Сдавая квартиру, нужно быть морально готовым к некоторым рискам, связанным с частой сменой жильцов, повреждением имущества и воровством.

Как правило, агентам не интересен долгий поиск клиентов (у них таких десятки), поэтому не стоит сильно расслабляться и быть «,на чеку»,. Нужно внимательно отнестись к выбору жильцов среди множества предлагаемых. Не следует стесняться задавать вопросы, ведь будущие проблемы предстоит решать только владельцу, так как агентство после подписания договора и получения своих комиссионных больше ни за что не отвечает.

Порча имущества

Часто нерадивые жильцы даже и не задумываются над сохранностью мебели, бытовой техники или отделки квартиры. Понадобится вписать в договор пункт об ответственности арендаторов и возмещении убытков. Защититься от таких рисков поможет оформление страховки на отделку, бытовую технику и прочее имущество.

Субаренда

Натолкнуться на мошенников, которые могут сдать квартиру еще кому-то, причем неоднократно, может каждый. Поэтому, чтобы риск попадания в неприятную ситуацию свести к минимуму, необходимо совершать частые визиты в квартиру с целью лично убедиться в том, кто в ней проживает. Подобная тактика применима также для контроля количества человек.

Противозаконные действия арендаторов

Квартиранты могут поджечь жилое помещение, затопить или просто оказаться мошенниками. В таких случаях очень пригодятся хорошие отношения с соседями, которые смогут предупредить о чем-то подозрительном и, возможно, удастся вовремя предотвратить преступление.

Но рассчитывать на везение не стоит. В таких случаях необходимо обращаться в полицию. Поэтому на руках должен быть грамотно составленный договор с подробным перечнем всего имущества и состояния квартиры на момент заселения, паспортные данные постояльцев. Это поможет доказать факт порчи или хищения.

Задолженность за ЖКУ

Избежать долгов за ЖКУ проще всего, если осуществлять коммунальные платежи лично. Стоит заниматься оплатой самостоятельно, даже если квартира сдается на длительный срок. Только так можно быть уверенным, что просрочки платежей не будет.

Возможные варианты сдачи комнаты в аренду

Однако решение вопроса о сдаче комнаты в коммунальной квартире, возможностях и способах такой сдачи внаем не столь однозначно и очевидно, как в случаях, когда сдаваемая в аренду недвижимость принадлежит арендодателю на правах собственности. Существуют различные варианты того, как можно сдать комнату в коммунальной квартире, но они будут зависеть от статуса такого помещения, которое может быть комнатой:

• приватизированной;
• неприватизированной;
• находящейся в общежитии.

В каждом из этих случаев есть свой алгоритм и свои правила сдачи комнаты в квартире в аренду. Однако стоит иметь в виду, что в любой ситуации без согласования вопроса с соседями обойтись не получится, поэтому лучше сразу заручиться их согласием, как говорится, полюбовно.

Комната в неприватизированной квартире

Один из вариантов — сдавать комнату в коммунальной квартире, которая не приватизирована. Так как по закону помещение не является собственностью того, кто в нем проживает, с одной стороны, пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ предусмотрено право сдачи такой комнаты в поднаем, а с другой — договор поднайма можно заключать только с согласия наймодателя (п.1 ст.685 ГК РФ). В этом качестве выступают разные структуры – муниципалитет, префектура или иной орган. 

Данные об этом содержит договор найма, на основании которого тот, кто решил сдать комнату в квартире, сам проживает в данном помещении. После этого наймодателю направляется письменная просьба о разрешении заключения договора поднайма. Документ должен содержать согласие всех членов семьи, проживающих с заявителем, всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. После получения разрешения можно сдать комнату в квартире.

Комната в приватизированной квартире

По-другому выглядит ситуация, если решено сдать комнату в коммунальной квартире, которая прошла процедуру приватизации. В этом случае помещение — собственность того, кто решил сдать комнату в квартире, и право распоряжаться ею  закреплено законодательно, в частности в п. 2 ст. 35 Конституции РФ и п.2 ст. 209 ГК РФ. Но даже в случае, когда ничьи разрешения вроде бы не нужны, сдать комнату в квартире без согласия соседей все равно не удастся. 

Это связано с тем, что коммунальная квартира предполагает наличие мест общего пользования — кухня, коридор, санузел, которые находятся в общей собственности всех жильцов. А распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Перед заключением договора письменное согласие соседей все же стоит получить, а в самом договоре отразить основные нюансы взаимоотношений с ними.

Комната в общежитии

Сдача внаем комнаты в общежитии – один из вариантов сдачи в аренду комнаты в квартире, которая приватизирована или не приватизирована. Опять же, в зависимости от статуса помещения вытекают дальнейшие действия потенциального арендодателя как сдать комнату в коммунальной квартире или общежитии в зависимости от наличия или отсутствия у него права собственности на данное помещение. 

Если на комнаты общежития нет общей долевой собственности, и помещение находится в собственности того, кто решил предоставлять его для проживания третьим лицам, то по закону он может сдать комнату в общежитии, как и сдать комнату в квартире без согласия соседей. Но, как и во всех других случаях конфликтов лучше избежать на первоначальном этапе и провести с ними подготовительную работу, избавив в дальнейшем от конфликтов и себя, и нанимателя.

Ценообразование

Рынок аренды жилья — один из самых теневых сегментов недвижимости. Почти все операции проходят вне какого-либо учета, достоверной информации очень мало. В целях определения правильной стоимости аренды, пожалуй, не достаточно просто открыть газету в поиске аналогов — почти вся информация в СМИ — это реклама от агентств недвижимости, которая на деле оказывается обычной заманухой доверчивых читателей.

Поэтому, чтобы не установить заниженную или завышенную ставку аренды, собственнику необходимо сделать несколько звонков риэлторам для консультаций, а лучше всего представить себя как квартиросъемщика — вам тогда точно будут названы реальные варианты и вы сможете сформировать хоть какое-то представление.

Цена определяется состоянием рынка, сезонностью, местоположением, статусом квартиры. Если цена для съема квартиры в Москве одна, то для сдачи квартиры в Подмосковье она может или почти совпадать, или отличаться на 5-10 тысяч рублей в месяц. Часто бывает, что квартира в области обходится с учетом дороги дороже московской — просто не все жильцы это осознают.

Многие собственники, определяя стоимость, руководствуются лишь советами знакомых. При этом они требуют за убогую квартиру в хрущевке столько же, сколько стоит вполне достойное жилье, мотивируя цену тем, что все дорого. Рынок реагирует соответствующе —

либо агенты с вами работать не будут, либо, пару раз съездив неудачно, повезут к вам совсем не «адекватных» людей, которые хотя и готовы платить столько, но по ряду причин не подошли другим хозяевам.

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.

1) Ищете квартиру в соцсетях и на специализированных сайтах

Советовать какие-то конкретные сайты или группы в соцсетях по аренде жилья мы вам не будем – во-первых, не хотим делать им рекламу, а, во-вторых, их так много, что вы наверняка найдёте свой идеал, если постараетесь. Известность в интернете и количество пользователей и подписчиков тут уже сами по себе служат гарантом надёжности. Сложно найти не агрегатор предложений, сложно среди разнообразия этих предложений найти самое лучшее. Чтобы это сделать, посоветуем вам ещё до начала поиска записать свои желания и возможности и постараться сильно от них не отходить – а то велик риск на час залипнуть на фотографиях квартиры, которая вам не по карману. Это, впрочем, всё равно лучше, чем квартира без фото вообще – что же в ней такого страшного? Да, кстати, если фотографии жилья наоборот чересчур привлекательные, тоже не спешите радоваться

Пробейте их через “Гугл Картинки” – возможно, арендодатели просто привлекают к себе внимание. Им сейчас важнее всего, чтобы вы позвонили – а оправдания себе они придумают потом.

9) Предоставляете о себе честную информацию

Итак, вы проверили всё, что можно и нельзя! По всем законам детективного жанра сейчас должно выясниться, что мошенник – это вы, но будем верить, что это всё же не так. Поэтому, чтобы и арендодатель не остался у разбитого корыта (надеемся, впрочем, что он сдаёт что-то получше), расскажите ему о себе всю правду. Если вы курите – так и скажите, а хозяин квартиры покажет вам, где это делать, а где лучше не надо. Если у вас есть кошка или собака – не прячьте их, а честно о них заявите, возможно, милая мордашка даже поможет вам сбить цену. Если жить собираетесь не в одиночестве, это тоже лучше не замалчивайте. Не стоит рисовать из себя тихого и спокойного трудоголика без вредных привычек, но с нелюбовью к детям и животным. Особенно – если это всё неправда. Не вдавайтесь в подробности (просто “курю”, а не “курю в постели и тушу сигареты об обои”), и вашу честность обязательно оценят.

11) Внимательно подписываете договор аренды

Пользуйтесь тем, что снимаете квартиру через агентство – попросите составить вам самый подробный договор аренды. Ваши права и обязанности, а также права и обязанности вашего арендодателя в нём должны быть указаны так, чтобы вам обоим не терпелось поставить подписи внизу документа

Обратите внимание на срок аренды – нужно, чтобы “длительный” не означал “до конца осени”. В идеальном договоре уже должно быть описано всё имущество в квартире и даже его состояние, а ваша собственная проверка всего этого будет дополнительной и добровольной (но мы настаиваем, чтобы она всё же состоялась)

Проработанный и изученный договор – залог того, что вы не сможете вот так вдруг потерять уже полюбившуюся вам квартиру. А в случае проблем с арендодателем даже сможете подать на него в суд. Мелочь, а приятно!

Как снять квартиру, чтобы не обманули

При сопровождении сделки риелторами в безопасности процедуры можно не сомневаться.

Обязательно составляются только официальные договоры. Они станут юридическим основанием в случае возникновения спорных ситуаций

Немаловажное значение имеет и то, что в документах чётко прописаны сроки, на протяжении которых жильё сдаётся в аренду.
Агенты получают всю информацию, которая касается объекта, передаваемого в аренду. Нет необходимости задумываться о возможных арестах

И наличии других ограничений.

Как избежать обмана и мошенничества в работе с агентствами

Необходимо учитывать целый ряд особенностей, чтобы выбрать правильное, действительно безопасное агентство по недвижимости. Обмануть может, даже казалось бы, солидная фирма.

Плата вносится только за услуги, которые были предоставлены фактически. Настороженно следует относиться к требованиям по внесению предоплаты.
Данные агента должны присутствовать на каждом экземпляре заключаемого соглашения

Он ставит свою личную подпись, пишет о должности и причитающихся вознаграждениях.
Отдельное внимание уделяем пунктам договора, связанным с наложением штрафных санкций. В том числе, на саму компанию

Это уже говорит о том, что она готова нести полную ответственность за свою деятельность.
Необходимо тщательно просмотреть все условия в договоре до того, как он будет подписан. В документе должны присутствовать все обязанности, которые берёт на себя риелтор. Ведь именно за их выполнение берётся плата с клиента.
Предварительно надо поинтересоваться, оформлен ли офис агентства в собственность, или же сами работники его снимают.
Чем дольше агентство работает на рынке – тем лучше.

Образец агентского договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец договора с агентством недвижимости.

Как осматривают подходящие варианты

Есть несколько факторов, которые должны приниматься арендаторами во внимание

1. Сторона, на которую смотрят окна в доме.
2. Этаж.
3. Соседи, проживающие рядом.
4. Состояние, в котором находятся двор с подъездом.
5. Наличие безопасного окружения.
6. Развитая инфраструктура.
7. Расстояние от дома до мест, через которые проходит общественный транспорт.

Кроме того, внимательного осмотра требует и сама жилплощадь. К ней приступают уже после достижения договорённости по факторам, обозначенным выше.

• Удалось ли вообще сразу найти общий язык с владельцем квартиры? С вежливыми и тактичными людьми приятно иметь дело.
• Важный момент касается наличия исправных замков. Есть ли охрана в подъезде? Работает ли домофон?
• Отдельно проверяется работоспособность телефонной сети. Не менее важным становится количество и качество оконных блоков вместе с функциональностью. Не только самих окон, но и рам.
• Не стоит оставлять без осмотра электропроводку. Газовая плита и газовые трубы – каждый элемент требует внимательной проверки. Лучше заранее узнать, как отключить газ, если случится авария.
• Не надо стесняться спрашивать о предыдущих затоплениях со стороны соседей. Такие недостатки стоит обговаривать сразу, до заселения.
• Ванная и сантехника – не менее важные компоненты.

Что делать если затапливают соседи сверху? Порядок действий вы можете прочитать в данном материале.

5) Обращаетесь в надёжное агентство

Имейте в виду, что среди агентств тоже хватает мошенников. Например, такие, которые открывают офис, вешают красивую табличку, собирают с клиентов деньги, а через пару дней исчезают в неизвестность. Или такие, которые предлагают специальные услуги – скажем, готовы составить подборку подходящих вам квартир за небольшое денежное вознаграждение. Прежде, чем обращаться куда попало, почитайте интернет, поспрашивайте друзей и знакомых, изучите рынок. Всё это поможет вам найти специалистов с опытом и хорошей репутацией. Но даже с ними, прежде, чем начать сотрудничество, обязательно встретьтесь лично – интуиция в этом деле часто играет очень большую роль.

Правило №1: грамотно оценить объект

В конце 2020 года средняя цена аренды однокомнатной жилплощади в старой Москве – около 35 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 52 тыс. рублей, ставка найма среднестатистической «трешки» находится на уровне 60 тыс. рублей (это, конечно, без учета элитных объектов). Но опрометчиво ориентироваться на общие показатели при оценке конкретной квартиры. Просто посмотреть объявления на профильных сайтах и сравнить стоимость объектов, аналогичных вашему, тоже недостаточно. При назначении арендной ставки приходится учитывать множество параметров. И быть готовым к тому, что по итогам торга, возможно, придется снизить цену – сегодня дисконт составляет порядка 5%.

Традиционно на столичном рынке аренды жилья основным фактором в системе ценообразования является месторасположение объекта. Около 60% арендаторов оно интересует с точки зрения транспортной доступности. Для арендаторов квартир высоких ценовых категорий значение имеет удобство дорожных развязок, в сегменте «эконом» – близость станций метро или МЦК.

Всем нанимателям жилья бизнес- и премиум-классов важна престижность района, и большинство из них с пристрастием оценивает вид из окна. В сегменте «эконом» объективным показателем ликвидности является наличие социально-бытовой инфраструктуры в районе проживания.

90% нанимателей обращают внимание на состояние жилплощади, остальные – те, кто ищет самые низкобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта может снизить цену лота экономкласса на 5–10%

Однако наличие качественных преимуществ «выше среднего» не переведут экономичную квартиру на окраине в более высокий ценовой сегмент – они лишь сделают ее более ликвидной.

Для 80% арендаторов жилья всех ценовых категорий важно обеспечение безопасности проживания. В экономклассе ищут объекты, оборудованные домофоном, с консьержем в подъезде и видеонаблюдением, и чтобы улицы в районе были хорошо освещены

Отсутствие подобных мер снизит цену не более чем на 4-5%, однако при богатстве выбора такие варианты остаются без внимания.

Это только самые явные из многообразия факторов, влияющих на стоимость найма. Не торопитесь, посоветуйтесь со специалистом – он поможет определить адекватную стоимость, чтобы сдать оперативно и не продешевить, а еще даст дельный совет, какую квартиру быстрее сдать в Москве. Например, владельцу трехкомнатного жилья иногда более выгодно закрыть одну из комнат и сдать его как «двушку» – они пользуются спросом и скорее находят арендаторов.

Правило №3: провести рекламную кампанию

Для рекламного объявления нужно сделать фотографии жилья – самые хорошие получаются при естественном освещении и неярком солнце. Светлые солнечные смотрятся выигрышнее, чем темные. Использование широкоугольного объектива при съемке визуально расширит пространство на снимках. Уберите с глаз долой так называемый зрительный мусор – личные вещи, продукты и т. д. В кадре должны быть меблировка и планировка квартиры; не забудьте отдельно сфотографировать кухню, санузел, лоджию или балкон; покажите также вид из окна, интерьер подъезда, сделайте общие планы дома и двора.

В объявлении о сдаче в аренду следует указать технические характеристики объекта и его конкурентные преимущества. Кратко выделите все плюсы – например, свежий ремонт, ухоженный подъезд, близость станции метро, развитая инфраструктура в районе. Принцип профессионалов – не искажать информацию и не вводить в заблуждение. А как же написать правду и не отпугнуть клиентов недостатками?

Расскажите специалисту все о сдаваемой жилплощади – и о преимуществах, и о минусах: он составит грамотную, выразительную и «продающую» характеристику, которая привлечет потенциальных нанимателей, а в беседе с ними риэлтор умеет даже некоторые недостатки превратить в достоинства.

Солидные риэлторские агентства располагают возможностью выгодно разместить объявления. Например, у сайта ИНКОМ-Недвижимость высокая посещаемость, кроме того, компания сотрудничает с другими эффективными интернет-площадками – все это позволяет клиентам ИНКОМ расчитывать на то, что квартира будет сдана быстро.

12) Готовите крупную сумму на первое время

Напоследок – самое неприятное. К аренде квартиры нужно подойти подготовленным – если не во всеоружии, то хотя бы с полным кошельком. Тем более, когда снимаете жильё через агентство – да, за большие проценты их и не любят. А за ваши особенные требования, такие, например, как срочность, процент может быть ещё увеличен. И это всё даже не считая того, что квартира за 50 тысяч рублей в первый месяц обойдётся вам примерно в два раза дороже – заплатить придётся за первый и последний месяц, а возможно, вас ещё попросят внести залог или оплатить амортизацию, то есть износ мебели и техники. И, кстати, обсудите с хозяином квартиры, кто и как будет оплачивать коммунальные услуги. А если это будете вы, проверьте, нет ли на квартире уже долгов – не стоит платить за предыдущих жильцов, которые не экономили на воде.